融通某产（上海）有限责任公司;宁波某甲有限公司;宁波某店管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市江北区人民法院 民事判决书 （2024）浙0205民初290号 原告（反诉被告）：融通地产（上海）有限责任公司，住所：上海市静安区南京西路1728-1746（双）号1幢1103室，统一社会信用代码：91310106MA1FYHU64N。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市尚公律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波聚鑫物业服务有限公司，住所：浙江省宁波市鄞州区中河街道顾家村，统一社会信用代码：91330212MA281NP05P。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波***酒店管理有限公司（曾用名：宁波***信息咨询有限公司），住所：浙江省宁波市江北区白沙路187号2楼，统一社会信用代码：91330203MA2J62QE6X。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江和义观达律师事务所律师。 原告融通地产（上海）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告宁波聚鑫物业服务有限公司（以下简称聚鑫公司）、租赁合同纠纷一案，原告于2023年4月24日向本院提起诉讼，本院对案件进行诉前登记，案号为（2023）浙0205民诉前调2518号。后，本院依原告融通公司申请追加宁波***酒店管理有限公司（以下简称***公司）为本案共同被告。期间，被告聚鑫公司对原告融通公司提起反诉；被告***公司对原告融通公司、被告聚鑫公司提起反诉，本院均予以受理并决定与本诉合并审理。本院于2024年1月4日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，由审判员独任审理。本案于2024年2月1日、2024年8月6日两次公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告融通公司的委托诉讼代理人***，被告暨反诉原告聚鑫公司的委托诉讼代理人***，被告暨反诉原告***公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。审理过程中，反诉原告***公司申请撤回对聚鑫公司提起的反诉，本院予以准许。当事人经庭外和解未果。本案现已审理终结。 融通公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告融通公司与被告聚鑫公司之间的《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》；2.被告聚鑫公司向原告融通公司支付欠缴租金2201630.14元、逾期支付租金违约金701603.51元以及预期收益损失违约金792500元[租金具体计算方式：自2022年8月15日起计至《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》解除之日（即2023年4月26日）止的欠付租金合计2201630.14元；逾期支付租金的违约金的具体计算方式：以当前各期欠付租金为基数，按照日万分之五计算，自2022年8月15日起分段暂计至2024年8月6日的逾期支付租金违约金为701603.51元，此后违约金以实际欠付租金为基数，自2024年8月6日起按照每日万分之五继续计算至租金全部清偿之日止；预期收益损失违约金792500元，计算方式为《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》约定的合同解除前三个月租金，即792500元]；3.被告***公司以宁波市江北区白沙路187号为注册地址的“宁波***酒店管理有限公司”营业执照注销或变更地址登记；4.被告聚鑫公司、被告***公司向原告融通公司支付房屋占有使用费1287106.85元（按照每日11290.41元的标准，自2023年4月26日起暂计至2023年8月18日，实际计算至被告***公司完成企业住所地的变更或注销之日止）;5.被告聚鑫公司、***公司赔偿原告融通公司房屋修复费用25万元;6.被告聚鑫公司、***公司赔偿原告融通公司律师费15万元，房屋拆改安全鉴定费21719.1元;7.被告***公司对第二项诉讼请求承担连带责任;8.被告聚鑫公司、***公司共同承担本案诉讼费、诉讼保全保险费、保全费。事实和理由：2022年2月原告与被告聚鑫公司签订《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》（合同编号：RTDC-沪-20**-Z-ZL-001，以下简称《租赁合同》），约定原告将位于浙江省宁波市江北区白沙路187号的房地产（简称“涉案房地产”），租赁房屋建筑面积6576.45平方米，出租给被告使用，租赁期限自交付日起至2027年5月14日止，原告于2022年3月15日将涉案房地产交付给被告。按照《租赁合同》第5.1.3条约定，被告应于2022年8月15日前向原告支付第二期租金（对应租期2022年8月15日-2022年11月14日），2022年11月15日前向原告支付第三期租金（对应租期2022年11月15日-2023年2月14日），2023年2月15日前向原告支付第四期租金（对应租期2023年2月15日-2023年5月14日），但经原告反复催促，被告至今仍未支付上述租金。同时，被告在对涉案房地产进行装修改造过程中擅自破坏承重墙导致房屋结构鉴定不合格，原告已于2022年7月向被告发送了《停工整改通知单》要求被告立即停止装修施工并对安全隐患问题进行整改，但被告未能履行承诺。2022年12月5日原告与被告再次约谈安全隐患问题整改事宜，被告承诺于2023年1月20日前完成涉案房地产房屋加固并出具合格的房屋安全鉴定报告，但被告至今仍未能完成涉案房地产安全隐患问题整改，未能就涉案房地产出具合格的房屋安全鉴定报告。被告严重拖欠租金、擅自拆改房屋改变房屋主体结构、出现安全隐患拒不整改已构成根本违约，根据《租赁合同》的明确约定，原告有权单方解除《租赁合同》，同时被告应该承担违约责任。被告***公司为实际承租人。 聚鑫公司辩称，1.原告要求解除租赁合同，向法院提起诉讼，送达起诉状之日为租赁合同解除之日。租赁合同解除之后的占有使用费由***公司支付。2.***公司与聚鑫公司是挂靠关系，原告直接将房子交付给***公司，租赁关系实际上发生变更，原告应向***公司主张租金。3.原告违约在先，原告要提供证照，承诺进行整改，违约责任在于原告，原告没有履行交房的义务。4.原告交付给两被告的案涉房屋没有任何产权证、规划许可证、消防合格证等，租赁合同是无效的合同。5.原告主张的违约金过高，如果合同无效就不存在违约金。6.根据原告提供的证据和双方提供的证据，被告方就是开了三道门，评估报告涉及被告方的就一道门3-A，其他的门都不是被告方开的，在被告接管前就已经存在。被告方开的一道门3-A有影响但不涉及结构安全，被告愿意恢复，但原告要求被告支付修复费25万元没有依据。7.关于***公司注册问题，与聚鑫公司无关。8.律师费在合同无效的情况下，没有依据；在合同有效的情况下，也是原告违约在先。要求支付鉴定费没有依据。9.合同有相对性。承租人只有一方，原告要么向***公司主张，要么向聚鑫公司主张，不存在连带责任。10.原告于2022年7月份才开通水、电，之前未开通水、电，房屋无法使用，相应时间的租金原告不能收取。11.根据原告提供的证据，原告在2022年7月28日已经发现***公司没有支付上期租金，已通知要求停止装修，没有及时终止合同，阻止***公司装修，包括租金、占有使用费应由原告和***公司承担，不应由聚鑫公司承担。12.原告解除合同以后，案涉房屋原告一直在出租给第三方使用，根本无从谈起占有使用费、预期损失。13.原告提供的鉴定报告，房屋存在漏水、结构性损伤，无法满足酒店使用。无法满足被告租赁房屋的目的，不能达到使用目的，原告不应收取租金。 ***公司辩称，1.案涉租赁合同无效，理由是无建设工程规划许可证。2.在合同无效的情况下，租金价格明显高于市场价。原告租给前任租客租金为91万元一年，租给被告的租金是317万元一年，是因为招标时原告承诺补办建设工程规划许可证并结构进行整改，对消防进行整改，然而原告并未兑现承诺。当时被告是基于对原告的信任，也进行了招租并签订了合同，后因原告无法提供前述证照，租赁合同没有得到履行。***公司投入了400多万元招商，投入无法回收，即使要支付租金也要在***公司的损失中抵扣，***公司也提起了反诉。违约金等因合同无效，没有合同依据。即使合同有效也是原告违约在先，造成合同不能履行，损失不应该由被告承担。3.房屋已经于2023年5月26日签订了交接手续，除了海鲜馆、达达与岛外房屋实际交还给了原告。被告在2023年7月20日发布招租公告，已经于2023年8月14日招租成功，招租单位为宁波灏达商业管理有限公司，租金为225万元一年。原告在招租公告上明确无产权证，也自认存在消防等安全隐患，并且由招租的承租人免费整改。被告开的三道门，在招租公告中明确不用整改。4.根据原告提供的证据和双方提供的证据，原告就是开了三道门，评估报告涉及被告方的就一道门3-A，其他的门都不是被告方开的，在被告接管前就已经存在。被告方开的一道门3-A有影响但不涉及结构安全，被告愿意恢复，但原告要求被告支付修复费25万元没有依据。原告房屋没有竣工验收合格，没有消防验收合格是禁止使用的。被告无义务维修房屋至合格。5.关于注册问题，之前的承租户都还是注册在此地，不存在占有使用费，***公司会迁走。6.律师费在合同无效的情况下，没有依据。7.假设合同有效，应该减去免租期、疫情防控期间、水电无法使用期间共8个月的租金。2022年3月16日被告接管房屋，至2022年7月15日水电不通，被以前租户切断。在合同有效的情况下，也是原告违约在先。鉴定费没有依据。 聚鑫公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告融通公司返还押金317000元；2.反诉被告融通公司返还租金792500元，反诉原告聚鑫公司无需向反诉被告融通地产支付后续使用费；3.由反诉被告融通公司直接承担实际承租人***公司的可能损失；4.反诉被告融通公司承担本案诉讼费。事实和理由：案涉宁波市江北区白沙路187号房屋，系***公司作为实际承租人，挂靠反诉原告聚鑫公司作为名义承租人于2022年1月通过线上投标，在中标之后于2022年2月21日与融通公司签订《租赁合同》。租赁合同签订后，聚鑫公司与***公司商定在合同未更名承租人之前双方签订转租协议，将案涉的租赁房屋转给***公司经营。故双方于2022年3月13日交房前签订了《转租协议》，***公司通过聚鑫公司支付了押金和首期租金，聚鑫公司在此过程中未收取任何利益。2022年3月15日融通公司直接向***公司交付了房屋，之后涉及房屋的水电费补交（上任房客）、房屋存在的相关问题如水电问题、房屋结构问题、安全问题、租金催缴等所有事宜，均由融通公司与***公司直接进行，房屋租赁的实际租赁权已经转移，故融通公司应直接向***公司主张权利。但鉴于本案原告的诉请，聚鑫公司不得已就本诉提出反诉。据实际承租人***公司提供的事实：案涉房屋无建设工程规划许可证等，无消防验收合格证明文件、无竣工验收合格证明文件，并存在水电不通的情况。而融通公司于2021年12月发布的《公开竞价招租公告》“第2.2.2竞得人不得以租赁标的无房产证、规划建设手续及消防验收手续等作为理由拒绝接收、不向招租人缴纳租金；项目涉及办理不动产证所需的消防及结构整改由招租人负责，运营中的日常管理、消防及安全维护等费用均由竞得人承担，招租人配合”。据此可见，融通公司承诺对案涉房屋消防及结构整改并办理不动产证。然而，融通公司并未兑现承诺，未对消防及主体结构进行整改，至今不能提供案涉房屋建设工程规划许可证、竣工验收合格的证明文件、消防验收合格的证明文件。因此，案涉房屋无建设工程规划许可证，房屋未经竣工验收合格、未经消防验收合格，《租赁合同》应属无效合同。合同无效的过错在于融通公司，融通公司应当返还租金、押金，聚鑫公司无需支付后续使用费，并应由融通公司直接赔偿实际承租人***公司的反诉损失。 针对聚鑫公司的反诉，融通公司辩称，1.与聚鑫公司签订的《租赁合同》依法成立，合法有效。2.《租赁合同》已实际履行。聚鑫公司主张无效，无事实和法律依据。3.聚鑫公司主张房屋租赁权已经转让，无事实依据，要求返还租金无事实依据。同意返还押金，但应先抵扣租金。 ***公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告融通公司返还押金317000元；2.反诉被告融通公司返还租金792500元；3.反诉被告融通公司赔偿装修损失、项目人员工资等各类损失4427706.17元；4.反诉被告承担本案反诉诉讼费。事实和理由：案涉的宁波市江北区白沙路187号房屋，融通公司作为出租人，***公司作为实际承租人。聚鑫公司于2021年12月通过线上投标，其中标之后于2022年2月21日与融通公司签订《租赁合同》。2022年3月13日，聚鑫公司与***公司签订《转租协议》，将案涉房屋转让给***公司运营管理。***公司分别于2022年3月13日、3月16日通过聚鑫公司向融通公司转付了押金317000元、租金792500元。案涉房屋自2022年3月15日至7月15日因水电户头被注销，水电不通，无法使用。***公司投入人员资金通过招商运营于2022年10月29日与案外人品养优品（宁波）电子商务有限公司签订了《房屋租赁合同》。但是因为案涉房屋无建设工程规划许可证等，所签的《房屋租赁合同》无效，案涉房屋消防不合格（至今不能提供消防验收合格证明文件）、房屋主体结构开裂、漏水质量不合格应属危房（至今不能提供竣工验收合格证明文件）依法不准用、不能用、不敢用，为了避免损失扩大，基于公众安全考虑，前述《房屋租赁合同》最终未能履行，***公司投资无法回收造成损失。融通公司于2021年12月发布的《公开竞价招租公告》第2.2.2“竞得人不得以租赁标的无房产证、规划建设手续及消防验收手续等作为理由拒绝接收、不向招租人缴纳租金；项目涉及办理不动产证所需的消防及结构整改由招租人负责，运营中的日常管理、消防及安全维护等费用均由竞得人承担，招租人配合”，据此可见，融通公司承诺对案涉房屋消防及结构整改并办理不动产证。基于对融通公司的信任，***公司接管房屋，投入人员、资金进行招商运营，以及进行日常管理、维护等工作，也成功招商了并与上述案外人签约，然而，融通公司并未兑现承诺，未对消防及主体结构进行整改，至今不能提供案涉房屋建设工程规划许可证、竣工验收合格的证明文件、消防验收合格的证明文件，导致***公司投入无法回收，造成损失。案涉房屋无建设工程规划许可证，《租赁合同》应属无效合同。案涉房屋未经竣工验收合格，根据建筑法第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定属于依法不准使用的情形。案涉房屋未经消防验收合格，根据《消防法》第十三条的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定亦属于依法禁止使用的情形。房屋主体结构开裂、漏水质量不合格应属危房，涉及公众安全，实际情况是不能使用，不敢用。鉴于，案涉《租赁合同》无效，合同无效的过错在于融通公司，融通公司应当返还租金、押金、并赔偿***公司投入不能回收的损失。 针对***公司的反诉，融通公司辩称，反诉原告提出要求返还押金、租金及赔偿损失没有事实依据，融通公司与***公司没有合同关系。***公司是实际承租人，实际占有、使用了部分租赁房产。***公司实际占有部分自行出租给宁波市江北区舟山渔民海鲜馆（以下简称海鲜馆）、宁波江北达达与岛餐饮发展有限公司（以下简称达达与岛），实际收取了租金。***公司对案涉房产进行了拆建，融通公司已在本诉中要求***公司进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。融通公司向法庭提交了以下证据材料：1.《租赁合同》《交接确认书》；2.催款函、督促函、提示函、律师函；3.停工整改通知单及其签收单、涉案房地产现场被告拆除承重墙照片；4.约谈记录单；5.评估报告二份；6.军队房地产使用许可证、军队房地产委托经营协议；7.房屋结构加固施工造价估算；8.北京市高级人民法院（2022）京民再9号《民事判决书》；9.律师函签收单；10.《宁波***酒店管理有限公企业信用信息公示报告》及《宁波***酒店管理有限公司天眼查报告》；11.《委托代理协议（风险代理方式）》及律师费发票；12.《房屋质量检测服务框架协议》；13.最高人民法院做出的（2021）最高法民申4912号《民事裁定书》；14.《租赁房产交接书》；15.诉讼财产保全责任保险投保单；16.《宁波市江北区白沙路187号水电费缴纳记录》；17.宁波戴蒙得商贸有限公司租赁合同、腾退文件；18.消防安全检查合格证（无原件）。 经质证，聚鑫公司对上述证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。根据原告提交的移交确认单，原告直接移交给***公司；对证据2，认为没有收到过，对真实性、关联性不认可；对证据3，认为章是聚鑫公司盖的，原告的通知是向***公司通知的。***公司叫聚鑫公司来盖了个章。法定代表人的签字不是***本人签名。原告曾经阻止，但没有阻止掉，由原告和***公司承担相应责任。对照片的真实性不确定；对证据4，聚鑫公司没有见到过，是原告直接约谈***公司的。从这可想而知，所有函件都不是原告向聚鑫公司发送，虽然抬头写着聚鑫公司，法定代表人***的名字也是***公司的法定代表人代签；对证据5的三性均有异议。房屋安全鉴定报告的单位是不合格单位，不具备鉴定资质。报告的形式不符合要求。评估报告中五道门在***公司进门前就已经存在。房屋鉴定报告是在2021年出具的，是在招租时。鉴定报告明确少数构建需要改造，还建议拆除第四层。原告是隐瞒了房屋状况，签订的合同是无效的。房屋在***公司进门之前已经开了门。鉴定报告对房屋产生问题的原因也是不清楚的；对证据6中的军队房地产使用许可证的真实性认可，但不能等同或替代建设规划许可证，也不能代替产权证。军队房地产委托经营协议的真实性无法确认，军队的印章模糊。与租给戴蒙得的租金是一致的，所以不可信；对证据7的三性均有异议，而且三道门外面都愿意修，评估报告中只要修一道门就可以了；对证据8，认为案例不能作为证据。采用的法律是错误的；对证据9的三性无法确认，聚鑫公司没有收到；对证据10的真实性无异议，当时是为了把租赁合同实际变更为***公司，根据与原告签订合同约定以***公司作为聚鑫公司子公司去办理承租人变更手续，但原告没有同意。现在已经变回来了。股权变更的目的仅仅是为了这个目的；对证据11的真实性无异议，金额是5万元，并非原告所称的15万元。发票本身也不能证明律师费已经实际支付的事实，需要银行流水证明实际支付的事实。对协议真实性无法确认，由法院审核；对证据12的真实性无法确认，没有实际发生的证据。关联性而言，共检测6道门，与被告有关的是一道门3—A，要被告承担检测费是没有依据。对关联性有异议。照片中二个房间三道门是***公司开的。其他在***公司进场前已经存在。而且***公司开门的不是承重墙；对证据13，认为案例不能作为证据。原告只是截取一部分内容来支持自己的诉讼主张；对证据14的真实性无异议，房屋是***公司直接交付给原告的，应原告要求，***公司叫聚鑫公司盖的；对证据15的真实性无法确认，担保费是否实际支出没有提供依据，保全担保费承担没有法律依据；对证据16的真实性无法确认，不知情；对证据17中宁波戴蒙得商贸有限公司租赁合同真实性无法确认，对腾退文件真实性有异议，评估报告涉及的6道门没有记载；对证据18的真实性由法院核实，该证据能证明该房屋由经营者负责二消，消防是可以通过的。 ***公司对上述证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，函的抬头是聚鑫公司；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议。照片中二个房间三道门是***公司开的。其他在***公司进场前已经存在。而且***公司开门的不是承重墙；对证据4的真实性无异议，确认2022年4月至7月水电不通，影响使用，***的名字是***公司法定代表人签的，未经授权；对证据5的三性均有异议。房屋安全鉴定报告的单位是不合格单位，不具备鉴定资质。报告的形式不符合要求。评估报告中五道门在***公司进门前就已经存在；对证据6的军队房地产使用许可证的真实性认可，但不能等同或替代建设规划许可证，也不能代替产权证。军队房地产委托经营协议的真实性无法确认，军队的印章模糊。与租给戴蒙得的租金是一致的，所以不可信；对证据7的三性均有异议，***公司对其开的三道门都愿意修，而根据评估报告中则只要修一道门就可以了；对证据8的三性均有异议，案例不能作为证据；对证据9的三性无法确认，不是发送***公司的，***公司没有收到；对证据10的真实性无异议，当时是为了把租赁合同实际变更为***公司，根据与原告签订合同约定以***公司作为聚鑫公司子公司去办理承租人变更手续，但原告没有同意。现在已经变回来了。股权变更的目的仅仅是为了根据与原告签订的合同约定以***公司作为聚鑫公司子公司去办理承租人变更；对证据11的发票真实性无异议，金额是5万元，并非原告所称的15万元。发票本身也不能证明律师费已经实际支付的事实，需要银行流水证明实际支付的事实。对协议真实性无法确认，由法院审核；对证据12的真实性无法确认，没有实际发生的证据。关联性而言，共检测6道门，与***公司有关的是一道门3一A，要***公司承担检测费是没有依据。对关联性有异议，照片中二个房间三道门是***公司开的。其他门在***公司进场前已经存在。而且***公司开门的不是承重墙；对证据13的三性均有异议，案例不能作为证据；对证据14的真实性无异议；对证据15的真实性无法确认，担保费是否实际支出没有提供依据，保全担保费承担没有法律依据；对证据16，对表号尾号54748三性均有异议，***公司提交的证据电力公司客服电话0300****回复显示在2022年3月18日已作了暂停。对尾号87597的真实性无异议，表明自2022年7月开始用电，电费为6元，***公司支付的也是6元。水费的真实性不予认可，与***公司的实际缴费完全对不上；对证据17中宁波戴蒙得商贸有限公司租赁合同真实性无法确认，对腾退文件真实性有异议，评估报告涉及的6道门没有记载；对证据18的真实性、合法性、关联性均有异议，距***公司租赁时间相距10年，与本案没有关联性，而且在***公司进场时这些设施不存在。设施主要是灭火器，并不能证明案涉房屋竣工验收时消防验收合格。 经审查，本院对融通公司提交的证据《租赁合同》、交接确认书、催款函、督促函、提示函、律师函、律师函签收单、停工整改通知单及其签收单、约谈记录单、军队房地产使用许可证、军队房地产委托经营协议、《委托代理协议（风险代理方式）》及律师费发票、《宁波***酒店管理有限公企业信用信息公示报告》《宁波***酒店管理有限公司天眼查报告》《租赁房产交接书》、诉讼财产保全责任保险投保单、《宁波市江北区白沙路187号水电费缴纳记录》、宁波戴蒙得商贸有限公司租赁合同、腾退文件的真实性均予以确认；对其提交的证据涉案房地产现场被告拆除承重墙照片、评估报告二份、《房屋质量检测服务框架协议》、房屋结构加固施工造价估算的形式真实性予以认定，对其待证目的将结合案件其他事实予以综合认定；对其提交的北京市高级人民法院（2022）京民再9号《民事判决书》、最高人民法院做出的（2021）最高法民申4912号《民事裁定书》，认为不符合证据的要件，不予认定；对其提交的证据消防许可，因系复印件，不予认定。 聚鑫公司向法庭提交的证据：1.《租赁合同》；2.《转租协议》；3.《公开竞价招租公告》；4.《租金减免协议》；5.与******微信聊天记录；6.《押金收据》《租金收据》；7.与***微信聊天记录、文档；8.房屋现场照片、***公司登记材料。 经质证，融通公司对聚鑫公司提交的证据1、2、3、4的真实性无异议；对证据5的真实性不了解，关联性不认可；对证据6，只看到租金收据，押金收据没看到。租金收据的真实性、关联性认可；对证据7的真实性不了解，关联性和证明目的不认可；对证据8的真实性认可。 ***公司对聚鑫公司提交的证据1-5的真实性无异议；对证据6无异议；对证据7的真实性无异议，但对***公司应自行承担全部责任的论述不予认可；对证据8的真实性无异议，认为照片是房屋外面的照片，对证明目的不认可。 经审查，本院对聚鑫公司提交的上述证据的真实性均予以确认。 ***公司提交的证据：1.《租赁合同》；2.《转租协议》；3.《公开竞价招租公告》；4.《押金收据》《租金收据》；5.《房屋租赁合同》（***酒店与案外人签订）；6《租金减免协议》；7.《安全隐患整改通知单》；8.《关于合同编号标地情况说明》；9.《交接情况说明书》；10.《电费缴费记录》、电力客服聊天记录；11.《***与融通***聊天记录》；12.《公证书》；13.《反诉损失支出汇总表》及《明细表》（序号1至序号12）***和***《支付宝转账记录》《微信转账记录》《装修报价表》《收据》《欠条》《装修协议》《结算单》《电梯维保报价发票等》《空调移机及停车费发票》；14.《2019年12月26日大众点评照片》、环保局审批公示及房屋现照片；15.前任承租人支付租金《收据》、《租赁合同》；16.招租公告、结果公示、招租文件、隐患自理协议。 经质证，融通公司对***公司提交的证据1的三性无异议；对证据2，原告并非合同当事人，对该证据的真实性无法核实，对合法性不认可，对其证明目的不认可。对外转租需经原告确认。原告不同意转租也不同意变更租赁人，转租无效；对证据3的真实性、合法性认可，证明目的不认可；对证据4的真实性无法判断；对证据5的三性不予认可；对证据6的真实性、合法性认可，证明目的不认可；对证据7的真实性由法院核实，认为与本案无关联；对证据8、9、10、11的真实性、证明目的不认可，均由聚鑫公司单方出具。相反，根据原告提交的证据，案涉场地水电费正常发生；对证据12的真实性认可，证明目的不认可。公证时间距交付时间已经一年，无法证明房屋瑕疵问题是交付前存在还是二被告使用造成；对证据13的三性均不认可；对证据14的三性均不认可；对证据15的三性均不认可；对证据16的真实性无异议，证明目的不认可。 聚鑫公司对***公司提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，关联性有异议，***公司与聚鑫公司是挂靠关系，原告将房产直接向***公司交付的，实际上承租已经发生变更，原告与***公司直接建立了租赁关系；对证据5的三性均有异议，这是***公司与第三人签订的合同与本案无关联性，且合同也没有实际履行；对证据6的真实性无异议，实际上是***公司叫聚鑫公司盖章的；对证据7的真实性由法院核实，关联性有异议，只能证明锦江之星的装修存在问题，不能证明房屋本身存在问题；对证据8、9、11、12的真实性认可，对其证明目的有异议。证据8、9能证明***公司从一开始就了解房屋存在质量问题无法使用的问题，***公司没有及时解除合同，其损失由其自己承担；对证据10的真实性无异议，关联性有异议，***公司已经实际使用该房屋；对证据13的三性都有异议，从汇总表支出来看，大多数是***公司运营支出，经营支出不应包括在房屋承租损失中。明细支出大量是个人消费、个人支出，与本案无关。关于装修损失，根据合同约定，装修方案应在装修之前报请审核，***公司没有报请审核。在租赁合同终止后，装修归出租方所有，装修支出没有那么多。至于空调等装修可以自己拿走。锦江之星的装修的关联性有异议，很多支出是个人出具，合法性有异议，欠条、付款凭证都有异议。至于海鲜馆装修损失，因海鲜馆目前还在经营，不存在装修损失。海鲜馆的租房押金理应归还承租方。对证据14、15、16无异议。 经审查，本院对***公司提交的证据《租赁合同》《转租协议》《公开竞价招租公告》《押金收据》《租金收据》《租金减免协议》《关于合同编号标地情况说明》《交接情况说明书》《***与融通***聊天纪录》《公证书》《2019年12月26日大众点评照片》、环保局审批公示及房屋现照片、前任承租人支付租金《收据》、《租赁合同》、招租公告、结果公示、招租文件、隐患自理协议的真实性均予以确认；对其提交的证据《电费缴费记录》、电力客服聊天记录的形式真实性予以认定，对其待证目的将结合案件其他事实予以综合认定；对其提交的证据《房屋租赁合同》（***酒店与案外人签订）、《安全隐患整改通知单》因与本案无关联，不予认定；对其提交的证据《反诉损失支出汇总表》及《明细表》（序号1至序号12）***和***《支付宝转账记录》《微信转账记录》《装修报价表》《收据》《欠条》《装修协议》《结算单》《电梯维保报价发票等》《空调移机及停车费发票》将结合案件其他事实予以综合认定。 根据当事人陈述和本院认证情况，本院认定案件事实如下： 2019年11月28日，融通公司通过与联勤保障部队第一储备资产管理局签订《军队房地产委托经营协议》，取得浙江省宁波市江北区白沙路127号（现为187号）楼的军队房地产的经营管理权。该处房地产内已有承租方宁波戴蒙得商贸有限公司，租期从2019年9月1日至2022年3月14日。 2021年4月3日，上述房地产获得《军队房地产使用许可证》（军房使证（2021）房字第02**），载明管理方（委托方）：联勤保障部队第1储备资产管理局；运营方（受托方）：融通公司；房地产位置：浙江省宁波市江北区白沙路127号(现在为白沙路187号)；使用用途：餐饮、宾馆；房屋面积：6576.45平方米；场地面积：2309.15平方米。有效期限：2021年1月1日至2024年9月30日。该《军队房地产使用许可证》还载明“经审查，该项目符合国家、军队有关政策规定，特发此证。” 融通公司委托浙江省地球物理技术应用研究所有限公司对浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）房屋安全进行鉴定，该鉴定单位于2021年11月4日《房屋安全鉴定报告》，报告名称：浙江省“两证一验”办理工作/浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）房屋安全鉴定。该报告记载：鉴定结论及建议：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）规定，确定浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）的安全性等级为Bsu级，（即不显著影响整体承载，少数构件应采取措施），在不改变现有建筑物结构状态和使用功能的情况下浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）能满足当前安全使用要求。因该房屋对改造整体布局存在影响，建议拆除四层加建。该报告还记载：现场检测日期为2020年12月11日-2021年3月10日。 2021年12月20日融通公司发布《宁波市江北区白沙路187号房地产租赁竞价招租文件》，载明：……2.1项目的现状：此次租赁标的建筑面积共6576.45平方米，共有5栋房屋。建筑结构均为砖混……2.2.2竞得人不得以租赁标的无房产证、规划建设手续及消防验收手续等作为理由拒绝接收、不向招租人缴纳租金；项目涉及办理不动产权证所需的消防及结构整改由招租人负责，运营中的日常管理、消防及安全维护等费用均由竞得人承担，招租人配合……3.现场踏勘：招租人将于2021年12月27日、1月4日组织现场踏勘……其余时间由意向人自行前往。竞价招租底价为263万元/年。 2022年1月，聚鑫公司通过线上投标，竞得案涉房地产的承租权，于2022年1月20日向融通公司支付保证金317000元。 2022年2月21日，融通公司（甲方）与聚鑫公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于宁波市江北区白沙路187号房屋租赁给乙方。租赁房屋建筑面积为6576.45平方米，双方以该面积作为计租面积，并且作为租金及其他相关费用的计算依据。合同第3条约定租赁期限：3.1租赁期限自交付日起至2027年5月14日止（包含首尾日)。3.2甲方给予乙方2个月的装修期，自2022年3月15日起至2022年5月14日止，装修期内免除租金……第4条约定租赁用途：4.1租赁房屋仅供乙方酒店、餐饮等商业使用……第5条约定租赁费用及支付方式：5.1.1含税年租金为：3170000元，不含增值税的年净租金为3170000元。租金自第二年开始，每满2年递增一次，每次递增幅度为3%。5.1.2租金按月计算。5.1.3支付方式：租金支付原则为先付后用。首期租金：乙方应不晚于交付日前30日向甲方支付3个月即2022年5月15日至2022年8月14日（含首尾日）期间的租金作为首期（第一期）租金792500元。第二期及以后各期租金及支付期：第二期2022年8月15日至2022年11月14日租金792500元，于2022年8月15日前支付；第三期2022年11月15日至2023年2月14日租金792500元，于2022年11月15日前支付；第四期2023年2月15日至2023年5月12日租金792500元，于2023年2月15日前支付；第五期2023年5月15日至2023年8月14日租金816275元，于2023年5月15日前支付……第6条约定保证金：6.1乙方须于本合同签订后3日内向甲方支付全额租赁保证金，以保证乙方遵守并履行本合同项下所有义务。租赁保证金为317000.00元。6.2甲方有权从租赁保证金中扣除乙方应支付的任何租金、物业管理费及其他应付款项，以及由于乙方不遵守或不履行本协议项下义务而使甲方/物业公司及/或其客户/供应商/代理人遭受的损失。第10条约定交付与验收：10.1乙方应按本合同及甲方要求及时接收并签署《交付确认书》。《交付确认书》一经签署，租赁房屋的交付即告完成。第12条约定房屋的使用及维护：……12.2.2如乙方对租赁房屋重新装修或改建应事先经甲方书面同意，并遵守本合同及附件中关于装修的约定且不应影响其他方，否则甲方有权要求乙方立即停止该影响，且乙方应赔偿其造成的损失。第14条约定续租、转让、转租等：14.1未经双方签订书面协议文件予以确认，乙方不得转让、转租、转借、联营、入股、置换其对租赁房屋的全部或部分之权益于第三方，乙方应对第三方行为承担连带责任。第15条约定房屋返还：15.1乙方应于合同解除或终止日结束之日，将所有归属其自身的物品、所有自行添附的设施设备（可拆除的）搬离租赁房屋……15.3如甲方接受乙方现状返还，甲方无义务对其装修、改造、附属物或其他添附、装置进行补偿或赔偿；如甲方要求乙方恢复原状返还，乙方可选择自行实施恢复工程或委托甲方代为完成，如委托甲方代为完成，施工及相关费用以甲方出具的结算单据为准。15.4甲方有权按约定查验乙方交还之租赁房屋的状况，双方无异议的，应签署交还凭据，交还即告完成。15.5房屋返还时，在房屋之上进行的各项登记注册手续，乙方应予以全部注销、迁移，否则不视为返还，乙方仍应按照逾期返还承担违约责任。第17条约定违约责任：17.1如乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、公用事业费等各项费用……每逾期一日，应按照逾期金额的万分之五向甲方支付违约金；如乙方逾期超过十日，甲方有权经书面通知后停止水、电等服务、限制乙方使用租赁房屋，直至乙方补足逾期金额及违约金；如乙方逾期超过三十日，或累计逾期三次以上的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担甲方因此遭受的全部损失[包括但不限于中介佣金损失（如有）、装修复原损失（如有）、诉讼费、律师费、鉴定费、公证费、差旅费、交通费等其他费用]……第18条约定合同的解除或终止：18.1因乙方原因导致合同解除或终止………18.1.2未按合同约定支付或补足租金、租赁保证金或其他任何费用（包括甲方依据本合同约定调整相应金额标准后，乙方未按照调整后费用支付或补足相关费用）逾期超三十日或累计三次拖欠应付费用的……18.1.6擅自拆改房屋、改变房屋主体结构……18.1.11其他因乙方原因导致合同解除或终止的。乙方发生上述18.1约定任一情况或多项情况，甲方有权采取包括但不限于解除合同、收回租赁房屋、不予退还租赁保证金的方式要求乙方承担违约责任。以上措施不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方额外支付相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金（前述月租金以解除前一个月租金为标准）并就甲方损失继续追偿，包括但不限于中介佣金损失（如有）、装修复原损失（如有）、诉讼费、律师费、鉴定费、公证费、差旅费、交通费等其他费用；甲方该项权利为形成权……18.4本合同约定的合同解除权均以书面通知的形式行使，解约通知送达对方后本合同即解除。 签约当日，聚鑫公司支付融通公司租金792500元。 2022年3月13日，聚鑫公司（甲方）与***公司(乙方)签订《转租协议》，约定甲方将上述房地产转租给乙方出租使用，乙方自行负责办理商业使用用途及证件。转租期为五年，自2022年3月15日起至2027年3月15日止。转租费用为：甲方缴纳的中标价押金317000元以及甲方缴纳的三个月租金792500元。支付方式：1.乙方协议日现场向甲方支付甲方缴纳的中标价押金317000元。2.乙方在2022年3月16日下午6点前向甲方支付甲方缴纳的三个月租金792500元。老商家移交事宜：原中标户自2022年3月13日开始移交给乙方运营管理，原中标户如果继续租赁须与乙方签订租赁协议。乙方在转租期间享有中标方所有权宜。 ***公司于2022年3月13日向融通公司支付“中标合同转让押金”317000元，于2022年3月16日向聚鑫公司支付三个月租金792500元。 后，融通公司与聚鑫公司签订《交接确认书》，双方确认2022年3月15日为上述《租赁合同》项下的房地产交付日。 2022年4月18日，聚鑫公司向融通该公司发送《交接情况说明书》，载明：“1.受水电户头交接直接影响，前总承租方至今未将房屋主体交接至我方公司，当前房屋处于停水停电状态，无法开展经营。2.前总承租方企业注册地址未搬迁，导致我公司无法正常入驻。综上原因，请求贵方按照实际交接时间计算租金”。 2022年7月28日，融通公司向聚鑫公司发送《停工整改通知单》载明：“我司在2022年7月对贵司承租的浙江省宁波市江北区白沙路187号项目进行了安全环保检查，发现目前项目存在多个承重墙被破坏或拆除的安全隐患问题（见附件）。针对以上情况，我司正式向贵司发出本通知单，要求贵司立即停止装修施工，按照定责任人、定时限、定资金、定措施、定预案的“五定”原则对上述隐患问题尽快开展恢复及整改工作，相应整改方案报送我公司进行备案。整改期间，贵司应加强安全管理，务必采取有效措施，确保项目安全。我司将在隐患问题整改完成后组织验收。”2022年7月30日，聚鑫公司在《停工整改通知单》盖章，***公司法定代表人***代签聚鑫公司法定代表人***名字。 因疫情原因，融通公司与聚鑫公司于2022年8月30日签订《2022年租金减免补充协议》，约定融通公司免除乙方自2022年5月15日至2022年7月11日期间的租金额495312.50元。 2022年9月5日，***公司将经营地址变更登记于案涉房地产宁波市江北区白沙路187号2楼。 融通公司于2022年9月22日向聚鑫公司发送《催款函》，于2022年11月2日发送《督促函》《提示函》，于2022年11月15日发送《律师函》，向聚鑫公司催讨租金、逾期支付租金违约金。 2022年12月5日，融通公司杭州分公司***、***约谈承租人并作《约谈记录单》，载明：约谈背景：根据相关法律法规、租赁合同、安全整治协议、安全管理协议等约定针对项目存在的消防隐患和日常巡护安全隐患问题，应及时整治并依据当地主管部门和融通公司的管理要求进行消防安全隐患整治。约谈结果：1.租金问题：2022年4月-7月水电户头注销导致水电无法使用，影响项目运营，承租方希望给予水电停用的补偿，核定房屋交接时间和水电停用时间。2.房屋安全问题：承租方承诺春节前（1月20日前）完成房屋加固并出具合格的房屋安全鉴定报告。3.疫情影响：本年度多次疫情导致项目经营受损，希望能加大疫情减免力度。4.最新账期的租金11月15日-（次年）2月14日共792500元，要求承租方另行支付。承租方回复本周三（12月7日）之前是否可交租金，12月16日前缴纳租金及相关滞纳金（792500元+滞纳金）。承租方落款由***公司法定代表人***签署“***（***）”。 2022年12月9日，***公司向融通公司发送《关于合同编号标地情况说明》载明：“一、交接问题。合同编号[RTDC-沪-20**-Z-ZL-001]即宁波市江北区白沙路187号标地前承租方于2022年3月23日将标地的相关钥匙交接至我司。二、水电户头问题。标地内存在水电户头注销，无法正常供水供电现象，项目无法运转。酒店水电户头于2022年7月15日恢复正常。标地自2022年3月15日起至2022年7月15日因标地内水电户头注销，导致水电不通，致使酒店餐饮等一系列项目无法营运，存在无法抗拒的营运因素。2022年7月15日至今仍存在水电问题（商铺达达与岛电力存在独立户头，商铺欧港大食堂存在白沙路187号地址以外的独立水电户头)，致使商铺无法运营。自2022年3月15日以来因水电等问题，项目无法正常运营对我司造成了重大持续的经济损失。三、疫情问题。标地自2022年至今镇海区、鄞州区、北仑区相继发生较为严重的疫情……导致我司及以下商铺无法经营长达3个月……四、结构问题。标地招标公告中：其中2号建筑面积1393.38㎡其结构为框架结构；3号建筑面积541.51㎡其结构为框架结构；4号建筑面积489.04㎡其结构为框架结构。综上所述，实际情况与招标公告描述不符，对我司项目规划及运营造成极其严重干扰和限制。五、实际因素：（一）标地建筑无房产证；（二）标地建筑一级消防存在问题：1.达达与岛和酒店主体建筑与白沙街道建筑消防间距不足；2.达达与岛与白沙街道建筑之间存在空中电缆架构，导致消防高度不足；3.达达与岛和酒店主体外墙存在电缆光纤外敷架构情况。（三）标地建筑存在严重的漏水问题：1.酒店主体三楼因楼顶防水层老旧存在漏水情况，导致装修脱落；2.酒店主体与街道内院连通的消防通道漏水严重，墙体渗水严重；3.酒店主体与欧港大食堂交接墙体为泡水墙；4.欧港大食堂与酒店主体交接处存在防水层老旧及施工问题，导致墙体泡水渗水装修破坏严重；5.欧港大食堂二楼房间防漏存在问题致使欧港大食堂一楼楼顶漏水，破坏装修严重；6.配电房年久失修墙体开裂，渗水漏水严重。六、设施问题。标地建筑存在电力设施老旧，存在消防隐患；1.酒店主体电力设施老旧，电力负荷较大；2.配电房设备设施及配套设备老旧；3.欧港大食堂电力设施老旧，线路混乱老化，电力负荷严重，存在时常跳闸断电现象，现已初步整改（维修整改费用伍万余元）；4.达达与岛电梯因长时间停用导致电梯主板损坏，需要更换；因老化严重导致玻璃高空脱落需要更换，现已支付人民币贰万元整用于重启及维修。七、建筑墙体问题。标地建筑墙体存在泡水墙，墙体开裂，外立面开裂等现象：1.酒店门头消防控制室、行李房存在严重的墙体开裂；2.酒店主体部分房间存在墙体开裂；3.欧港大食堂二楼部分房间存在墙体开裂；4.欧港大食堂外墙存在开裂现象。综上所述，种种问题对我司经营造成了持续的经济损失，导致项目经营状况恶劣，期望贵司对我司给予针对性的帮扶支持，帮助我司渡过难关。”落款单位聚鑫公司、方���公司，加盖***公司印章。 2023年5月26日，融通公司（甲方）、聚鑫公司（乙方）签订《租赁房产交接书》，载明：1.乙方于2023年5月26日将租赁的房地产交还甲方，房屋面积6576.45平方米，租赁房产的具体信息如下表：1.海鲜酒楼1393.38平方米；2.锦江之星宾馆4140.27平方米；3.欧港大食堂541.51平方米；4.办公489.04平方米；5.配电房12.25平方米。截止交接日，乙方未将次承租方全部清退。具体情况为：仍有两家次承租方尚未清退，分别是：1.海鲜馆（欧港大食堂）（费用收到2023年7月15日）；2.达达与岛（海鲜酒楼）（费用收到2023年6月15日）。乙方在承租期间曾对租赁房产进行过影响结构使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，或在承租的场地上新建或添建建筑物、构筑物。具体情况为：乙方在项目锦江之星南楼行装修过程中擅自拓宽门洞，敲掉部分墙体（导致房屋结构可能存在风险，针对该问题已发合发到与承租方的诉讼中，由法院检测后明确责任，统一解决）。融通公司、聚鑫公司及***公司均盖章、签名。 融通公司委托浙江弘岩检测科技有限公司对“宁波聚鑫项目海鲜馆部分”进行建筑物拆改安全评估。经评估，浙江弘岩检测科技有限公司于2023年6月14日出具《评估报告》，载明：……评估结论如下：浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）一层3/A-C、6/A-C、7/A-C、8/A-C、9/A-C、10/A-C轴墙体拆改会对房屋主体结构的安全承载产生不利影响，目前已导致一层6/A-C轴墙、一层8/A-C轴墙、一层9/A-C轴墙、一层10/A-C轴墙体承载能力不足，存在一定的安全隐患。九、处理建议及说明（1）应立即对拆改墙体采取恢复原状或加固补强处理；对被鉴房的加固，应有具备资质的单位进行相应的加固设计及施工。（2）未经有关技术部门同意，不得自行变更使用条件和改变建筑目前的结构受力体系；对建筑物应每年定期进行检查、维护、维修，发现问题应及时进行处理。（3）本报告为技术报告，报告基于现状有效。 2023年7月3日，龙姿建设发展有限公司向融通公司出具意见书，载明根据所提供的评估报告，主要存在以下几个问题：1.一层3/A-C、6/A-C、7/A-C、8/A-C、9/A-C、10/A-C轴墙体进行了局部拆改施工。二、项目设计建议：……1.方案一：恢复墙体。即采用烧结砖砌块或混凝土砌块重新砌筑封堵门洞口，新旧墙体交接处需做成马牙槎型。2.方案二：保留原有门洞，则需采用混凝土板墙法加固墙体。通过植筋技术将新浇捣的钢筋混凝土墙体与原有墙体相连接，形成一个整体，从而提高墙体承载力。3.加构造柱，根据新的抗震规范，于房屋四角、楼梯间四角及每个开间的内外墙交接处等适当位置设置构造柱，以加强整体性，增加抗震能力，满足规范要求。三、造价估算：施工造价估算约为：25万元。 2023年6月，融通公司再次发布《项目房地产租赁竞价招租文件》，载明：招租人按资产交接现状交付，竞价结果公示结束后次日即为交付日。2023年8月14日10:00:00至2023年8月14日12:00:00采用网上竞价方式进行招租。竞价招租底价为225万元/年。2023年8月14至8月17日公示竞价结果。该招租文件附有《隐患问题治理协议》并附隐患台账：锦江之星酒店一层：6/A-C轴墙、8/A-C轴墙、9/A-C轴墙、10/A-C轴墙体承载能力不足，隐患类别：结构安全，结合《安全评估报告》，请具备资质的单位进行相应的加固设计和施工。 2023年8月18日，融通公司与新的承租人签订了租赁合同。 另查明，在聚鑫公司承租前，海鲜馆（欧港大食堂）、达达与岛（海鲜酒楼）已经在案涉房地产处承租经营。 又查明，为实现本案债权，融通公司与北京市尚公律师事务所签订《委托代理协议（风险代理方式）》约定融通公司聘请北京市尚公律师事务所律师办理融通公司与聚鑫公司租赁合同纠纷一案，代理费及支付方式：1.本合同项下代理费为各阶段代理的包干费用，包含完成委托事项所需的代理费、差旅费、交通费等全部费用。2.双方协商约定本案律师代理费由基础律师费和风险代理费两部分构成，具体数额以及支付方式如下：（1）含税基础代理费用共计人民币50000元，税率为6%，增值税金额0.28万元，不含税总价4.72万元。基础代理费分2期支付：第一期代理费人民币20000元，于法院立案之日起15个工作日内支付，占基础代理费的40%；第二期代理费人民币30000元，于收到终审判决书（或裁定书、调解书、和解协议）之日起15个工作日内支付，占基础代理费的60%。（2）风险代理费用按甲方实际到账回款额（包括生效判决确定、立案后调解确认或双方和解认可）的5%计算（含税）。待涉案租赁物全部返还甲方后15个工作日内支付相应款项；若涉案租赁物未返还或未全部返还，则风险代理费按租赁物返还比例支付，未返还部分对应的风险代理费用暂缓支付，待涉案租赁物全部返还甲方后15个工作日内无息支付相应款项。以上（1）、（2）项代理费用的总和不应超过150000.00元（大写：壹拾伍万圆整）。2023年8月16日，北京市尚公律师事务所向融通公司开具金额为50000元的律师代理费发票。 另，为实现本案债权，融通公司向本院申请诉讼财产保全，支出财产保全申请费5000元。本院于2023年4月25日通过短信向聚鑫公司送达融通公司的起诉状副本。 本案当事人的争议焦点及本院认定如下： 一、关于融通公司与聚鑫公司签订的效力问题。本院认为，案涉房地产系军产，已取得《军队房地产使用许可证》。根据国家相关政策，《军队房地产使用许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证，亦是军队委托管理和生活保障社会化房地产对外使用的唯一合法有效凭证。该证上载明“经审查，该项目符合国家、军队有关政策规定，特发此证”，证明军队房地产主管部门已经对案涉房产的建设、使用予以批准，对其合法性予以确认。融通公司通过与联勤保障部队第一储备资产管理局签订《军队房地产委托经营协议》，取得案涉军队房地产的经营管理权，其与聚鑫公司签订的《租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。聚鑫公司、***公司主张《租赁合同》无效，但未提交证据证明案涉房地产为未经合法批准的建设项目，且案涉《租赁合同》已经实际履行，租赁人也从中获得收益，案涉房地产的性质对其租赁权利未构成妨碍，故对于聚鑫公司、***公司关于合同无效的主张，本院不予支持。 二、关于《租赁合同》解除时间。本院认为，因聚鑫公司未按约支付租金，导致融通公司的合同目的不能实现，融通公司有权解除合同。融通公司向本院起诉，要求解除与聚鑫公司签订的《租赁合同》，该《租赁合同》于起诉状副本送达聚鑫公司时即2023年4月25日已经解除。 三、关于融通公司是否存在违约的问题。本院认为，融通公司按约交付租赁房地产，不存在违约情形。聚鑫公司、***公司以2021年12月20日融通公司发布的《宁波市江北区白沙路187号房地产租赁竞价招租文件》载明“项目涉及办理不动产权证所需的消防及结构整改由招租人负责”，但融通公司未对租赁房产进行结构整改为由，主张融通公司存在违约，本院认为，聚鑫公司、***公司未提供其经营的项目已经涉及办理不动产权证所需的消防及结构整改而融通公司未负责的相应证据，故，对聚鑫公司、***公司的主张不予支持。 四、关于聚鑫公司、***公司应承担的责任。 1.关于融通公司要求聚鑫公司支付欠缴租金2201630.14元、逾期支付租金违约金701603.51元以及预期收益损失违约金792500元（租金计算方式：自2022年8月15日起计至《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》解除之日即2023年4月26日；逾期支付租金的违约金的计算方式：以当前各期欠付租金为基数，按照日万分之五计算，自2022年8月15日起分段暂计至2024年8月6日的逾期支付租金违约金为701603.51元，此后违约金以实际欠付租金为基数，自2024年8月6日起按照每日万分之五继续计算至租金全部清偿之日止；预期收益损失违约金792500元，计算方式为《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》约定的合同解除前三个月租金，即792500元）的诉讼请求，本院认为，融通公司在2021年12月发布《宁波市江北区白沙路187号房地产租赁竞价招租文件》前曾委托浙江省地球物理技术应用研究所有限公司对浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）房屋安全进行鉴定，该鉴定单位出具的《房屋安全鉴定报告》载明“确定浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）的安全性等级为Bsu级（即不显著影响整体承载，少数构件应采取措）……因该房屋对改造整体布局存在影响，建议拆除四层加建。”该报告还记载的现场检测日期为2020年12月11日-2021年3月10日，与案涉房屋交接给聚鑫公司、***公司的时间相距一年以上。又，根据浙江弘岩检测科技有限公司于2023年6月14日出具的《评估报告》载明“浙江戴蒙得商贸有限公司锦江之星项目-锦江之星（南楼）一层3/A-C、6/A-C、7/A-C、8/A-C、9/A-C、10/A-C轴墙体拆改会对房屋主体结构的安全承载产生不利影响，目前已导致一层6/A-C轴墙、一层8/A-C轴墙、一层9/A-C轴墙、一层10/A-C轴墙体承载能力不足，存在一定的安全隐患。”融通公司现有的证据未能证明上述一层6/A-C轴墙、一层8/A-C轴墙、一层9/A-C轴墙、一层10/A-C轴墙拆改系由聚鑫公司、***公司所为，而房屋主体结构的安全承载并不能通过现场踏勘进行了解。在审理过程中，经本院提示是否要对案涉房地产进行司法鉴定，双方当事人均未提出申请。故，本院认定融通公司交付的案涉房地产存在瑕疵。基于公平原则，本院酌情降低租金的支付标准，按年租金270万元计算。因融通公司与聚鑫公司签订的《2022年租金减免补充协议》约定因疫情原因，融通公司免除乙方自2022年5月15日至2022年7月11日期间的租金额495312.50元，而聚鑫公司已经支付了2022年5月15日至2022年8月14日的租金792500元，故在计算聚鑫公司应付租金时扣除疫情期间租金495312.50元，又，本院已经认定《租赁合同》解除之日为2023年4月25日，故租金应计算至2023年4月25日止。至于聚鑫公司主张融通公司于2022年7月份才开通水、电，在水、电未开通之前不应收取租金的抗辩意见，本院认为，根据融通公司提交的《宁波市江北区白沙路187号水电费缴纳记录》，案涉房地产的水、电是开通的。即便水、电在2022年7月才开通，因融通公司已经减免2022年5月15日至2022年7月11日期间的租金，在时间上已经重叠。故对聚鑫公司的该抗辩意见，不予采信。经核算，聚鑫公司应付租金为1269687.5元（2700000元/年÷12个月×11个月+2700000元/年÷12个月÷30天/月×11天-792500元-495312.50元）。至于融通公司主张的逾期支付租金违约金本院认为计算标准过高，本院酌情认定按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算逾期支付租金违约金。因租金存在应扣除的事项及本院对租金支付标准予以了调整，本院酌定逾期支付租金的违约金起算时间为2023年4月26日。经核算，聚鑫公司应支付逾期支付租金违约金暂计至2024年8月6日为73470.56元，至于融通公司主张的预期收益损失违约金，本院认为预期收益损失违约金计算标准过高，酌情认定按2个月租金计算为450000元。 2.关于融通公司要求***公司以宁波市江北区白沙路187号为注册地址的“宁波***酒店管理有限公司”营业执照注销或变更地址登记的诉讼请求，本院予以支持。 3.关于融通公司要求聚鑫公司、***公司支付房屋占有使用费1287106.85元（按照每日11290.41元的标准，自2023年4月26日起暂计至2023年8月18日，实际计算至***公司完成企业住所地的变更或注销之日止）的诉讼请求，本院认为，《租赁合同》解除后，聚鑫公司应当腾空案涉房屋并返还融通公司，聚鑫公司作为承租人应当承担逾期腾房占有使用费。***公司作为次承租人实际占有案涉房屋应与聚鑫公司负有共同返还义务，融通公司要求***公司与聚鑫公司共同承担支付房屋占有使用费，于法有据。本院对融通公司要求聚鑫公司、***公司支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。占有使用费的支付标准，参照本院认定的按年租金270万元计算。因融通公司与聚鑫公司于2023年5月26日签订了《租赁房产交接书》，融通公司已经实际接收了大部分租赁房产，占有使用费应该计算至2023年5月26日。至于未腾退的海鲜馆、达达与岛经营的两处房产，鉴于融通公司未要求腾退，酌情对于该两处房产的实际占有使用费分别依据所占面积比例，延长支付至***公司收费到期日。经核算，聚鑫公司、***公司应支付的实际占有使用费为291115.65元。融通公司主张聚鑫公司、***公司支付房屋占有使用费至***公司完成企业住所地的变更或注销之日止，本院认为，***公司未将其经营地址的变更或注销，不影响融通公司将案涉房地产对外出租和收取租金的权益，融通公司也未提交其因此遭受损失的相关证据，故，对融通公司的该主张不予支持。 4.关于融通公司要求聚鑫公司、***公司赔偿房屋修复费用25万元的诉讼请求，本院认为，融通公司现有的证据不能证明龙姿建设发展有限公司造价估算25万元的应施工的六道门系由聚鑫公司、***公司拆改，而聚鑫公司、***公司自认拆改的一道门一层3/A-C，在融通公司最新招租公告中未列为隐台长台账中，融通公司也没有提交已经实际支出一层3/A-C修改费用，故，对融通公司的该项诉讼请求不予支持。 5.关于融通公司要求聚鑫公司、***公司赔偿律师费15万元，房屋拆改安全鉴定费21719.1元的诉讼请求，本院认为，根据案涉《租赁合同》第17条的约定，融通公司可以要求聚鑫公司赔偿律师费损失，对融通公司可以要求聚鑫公司赔偿律师费损失的诉讼请求，本院予以支持，但具体金额应该以融通公司实际支付的50000元为准。***公司并非《租赁合同》的相对人，与融通公司之间也未对支付律师费支付也未作出过承诺作出过约定，故对融通公司要求***公司赔偿律师费损失的诉讼请求，本院予以不予支持。融通公司主张聚鑫公司、***公司赔偿房屋拆改安全鉴定费，但未提交相关支付证据，本院对该项诉讼请求不予支持。 6.关于融通公司要求***公司对聚鑫公司支付欠缴租金、逾期支付租金违约金以及预期收益损失违约金承担连带责任的诉讼请求，本院认为融通公司与***公司之间没有合同关系，该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 7.关于融通公司要求聚鑫公司、***公司承担财产保全保险费的诉讼请求，本院认为，融通公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 五、关于聚鑫公司的反诉诉讼请求、***公司的反诉诉讼请求问题。对聚鑫公司提出要求融通公司返还押金317000元的反诉诉讼请求，融通公司表示同意返还，本院对聚鑫公司的该项反诉诉讼请求予以支持；对其要求融通公司返还租金792500元及无需向融通地产支付后续使用费的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；对其要求融通公司直接承担实际承租人***酒店的可能损失的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对***公司提出的反诉诉讼请求，本院认为，融通公司与***公司之间不存在租赁合同关系，***公司向融通公司提出反诉诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、融通地产（上海）有限责任公司与宁波聚鑫物业服务有限公司之间签订的《宁波市江北区白沙路187号租赁合同》于2023年5月25日解除； 二、宁波聚鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付融通地产（上海）有限责任公司租金1269687.5元、预期收益损失违约金450000元及以租金1269687.5元中未履行款项金额为基数自2023年4月26日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算的逾期支付租金违约金（暂计至2024年8月6日为73470.56元） 三、宁波***酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内注销以宁波市江北区白沙路187号为注册地址的“宁波***酒店管理有限公司”营业执照或变更地址登记； 四、宁波聚鑫物业服务有限公司、宁波***酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日支付融通地产（上海）有限责任公司实际占有使用费291115.65元； 五、宁波聚鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日赔偿融通地产（上海）有限责任公司律师费损失50000元； 六、宁波聚鑫物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日支付融通地产（上海）有限责任公司财产保全申请费损失5000元；宁波***酒店管理有限公司对上述财产保全申请费在1970元范围内与宁波聚鑫物业服务有限公司承担连带支付责任； 七、融通地产（上海）有限责任公司于本判决生效之日起十五日返还宁波聚鑫物业服务有限公司保证金317000元（优先折抵上述第二项租金）； 八、驳回融通地产（上海）有限责任公司的其他诉讼请求； 九、驳回宁波聚鑫物业服务有限公司的其他反诉诉讼请求； 十、驳回宁波***酒店管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费49632元，由融通地产（上海）有限责任公司负担30032元，聚鑫物业服务有限公司负担19600元（宁波***酒店管理有限公司对其中2673元承担连带支付责任）；宁波聚鑫物业服务有限公司提起的反诉案件受理费7393元，由宁波聚鑫物业服务有限公司负担5281元，融通地产（上海）有限责任公司负担2112元；宁波***酒店管理有限公司提起的反诉案件受理费25280元，由宁波***酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省宁波市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年十月八日 书记员*** 附一：本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 附二： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。