融通地产（上海）有限责任公司与上海富园物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院 民事判决书 （2021）沪0112民初35971号 原告（反诉被告）：融通地产（上海）有限责任公司。 法定代表人：王某某。 委托诉讼代理人：***，北京市中银（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海富园物业管理有限公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上海清辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海清辰律师事务所律师。 原告融通地产（上海）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告上海富园物业管理有限公司（以下简称富园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月14日立案受理，依法适用简易程序。审理期间，富园公司于2021年10月19日提起反诉，本院经审查后予以受理，与本诉合并审理。因案情复杂，本案于2022年1月17日转为普通程序，由审判员独任审理。2022年4月1日，本案因新冠疫情原因中止审理。2022年6月19日，本案经分管院长批准，延长审理期限六个月。本案于2021年10月19日进行证据交换，于2022年2月18日、6月22日公开开庭进行了审理。融通公司的委托诉讼代理人***、富园公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 融通公司向本院提出诉讼请求：1．确认融通公司与富园公司之间的《房地产租赁合同》于2021年9月27日解除；2．判令富园公司向融通公司支付拖欠的租金2,340,101.76元（人民币，下同）；3．判令富园公司向融通公司支付违约金1,062,033元；4．判令富园公司向融通公司支付2021年9月7日前延迟缴纳租金的滞纳金2,049,197.23元；之后以拖欠租金2,340,101.76元为本金，按日千分之三，计算自2021年9月8日起至实际付清之日止的延迟缴纳租金滞纳金；5．判令富园公司向融通公司支付自2021年9月27日起至实际返还房屋之日止，按市场租赁价格1.80元／平方米／天×15,600平方米，即28,080元每天计算的房屋占有使用费；6．判令富园公司立即停止装修施工、招租转租行为，并恢复原状、费用由富园公司自行承担；7．判令富园公司腾退并向融通公司返还房屋；8．判令富园公司负责将其他商户营业执照迁出房屋；9．判令富园公司支付融通公司律师费24,000元、诉讼财产责任保险费5,451.40元；10．判令融通公司没收富园公司支付的履约保证金424,813.20元；11．本案诉讼费、财产保全费由富园公司承担。 事实和理由：2019年11月22日，融通公司与富园公司签订《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-沪-20**-134）及《出租场所安全管理协议》，约定：富园公司承租位于上海市闵行区XX路XX号的房屋（坐落号：XX号，以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为15,600平方米；租赁用途为商业、办公；租赁期限自2019年9月1日起至2028年5月14日止；年租金4,248,132元；租金按每年3.11％递增；租金按年结算，富园公司应于每年7月的前十日内支付给融通公司。根据《房地产租赁合同》第9条规定，在租赁期内，未征得融通公司书面确认，富园公司不得对所承租房屋进行改造、装修或增扩固定设施；不得擅自将所承租房屋转租、不得擅自改变租赁用途。根据《房地产租赁合同》第12条规定，富园公司有违反合同第九条规定的，融通公司有权解除合同，同时富园公司应当支付违约金1,062,033元。并且，富园公司逾期支付房地产租金及有关费用，每逾期一日，应按滞交经费总额的千分之三支付违约金。截止至2021年9月7日，富园公司仍拖欠租金2,340,101.76元未支付；且在未经融通公司书面同意的情况下，擅自将涉案房屋进行转租、改建、翻造。上述行为已构成根本违约，且已损害了融通公司的合法权益。故融通公司起诉至法院。 富园公司辩称：关于诉请1，不同意解除合同。富园公司仅是个物业管理公司，租赁15,600平方米的房屋并非自用，而是转租，故融通公司以该理由要求解除合同无事实与法律依据。富园公司自接手涉案房屋后大量进行招租，大量企业入驻，融通公司自始未提出反对意见，双方对该行为是默认的。原出租人是军队单位，无法在合同中约定转租，只能双方口头约定。合同是融通公司提供，要求富园公司先付后用。先支付一年租金，对一般企业是难以接受的，该条款有失公允，且面积大，涉案金额高，一次性支付400余万元的预支款显失公平。富园公司认可确实未及时支付2021年7月1日至2022年6月30日期间的租金，但也一直在积极履行。富园公司在2020年11月股权发生变更，之前负责人李某因无法继续经营，将涉案100％股份转让给案外人朱某（现富园公司实际控制人），朱某接手后已积极支付租金，至今已支付450余万元租金；关于诉请2，富园公司于2021年10月17日支付458,237.32元，2022年1月17日分别支付50万元、60万元、50万元、281,864.44元，合计2,340,101.76元，该金额是2021年7月1日至2022年6月30日的租金余额，已全部支付完毕。关于诉请3、4，系合并项目，愿意在法律规定的比例内向融通公司支付违约滞纳金，富园公司已于2022年1月20日向融通公司支付了20万元滞纳金，请求在判决中一并扣除。如法院判决，滞纳金、违约金标准过高，请求法院调整。关于诉请5，不应解除合同，应继续履行，不存在占有使用费，后期的租金富园公司会按合同约定向融通公司支付。不同意诉请6,2019年签订的租赁合同系之前合同的续签，在此之前，富园公司是一家物业管理公司，根据物业管理公司的性质，必然要将房屋进行转租，其不可能自用那么大的面积。双方自第一份合同到现在的续签合同，对实际行为是知道的，而且已经履行到现在。因要求继续履行合同，故不存在诉请7、8。关于诉请9、11，同意承担。关于诉请10，履约保证金与滞纳金、违约金属同一性质，如法院判决合同解除，违约责任过高，富园公司非恶意拖欠，租金一年一付，资金压力过大，融通公司无实际经营损失。 富园公司向本院提出反诉请求：判令融通公司继续履行双方之间的《房地产租赁合同》。 反诉事实与理由：双方于2019年11月22日签订位于上海市闵行区XX路XX号房屋的《房地产租赁合同》，建筑面积为15,600平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2028年5月14日，年租金4,248,132元，每年递增3.11％。合同签订后，富园公司对涉案房屋进行了装修，因疫情原因招商困难，双方联系租金支付由原先每年一付改为半年一付。2020年11月1日，富园公司进行股东变更，由原股东李某将全部股份转让给朱某。接手后，朱某积极支付租金，于2020年11月24日一次性支付186万元，将2020年7月1日至2021年6月30日的租金补足。自2021年6月30日开始，富园公司积极履约，分四次支付了2,634,610.21元。后富园公司支付了剩余租金1,881,864.44元，以及滞纳金20万元。 融通公司对于反诉辩称：在一份租赁合同中，租赁场地、租金支付方式、租赁期限、双方的权利义务是关键的方面，双方在前期磋商、缔约中已就上述内容进行充分考虑，尤其是租金的金额以及缴纳方式，考虑到富园公司的经营情况作出的优待，最后落实在租赁合同中双方签字盖章。富园公司在反诉中的诉讼请求、事实理由部分明显是无视租赁合同的内容，无视租赁合同的效力，无视租赁合同条款的制约，已丧失继续履行的基础，没有继续履行的必要。融通公司在本诉中提到富园公司未经同意装修，改变租赁用途的行为，均是违反租赁合同约定的行为，是无视租赁合同的表现，且上述行为已经收到产权人的警告，存在极大的安全隐患。关于第一次开庭之后富园公司的转账，是其单方行为，发生在诉讼过程中，开庭、合同解除之后作出的补救行为，究其定性，由法院依法认定。融通公司认为应根据民法典的规定进行清偿。关于富园公司提及朱某个人接手后积极付款的行为，融通公司认为这不是积极付款，是在已经拖延的情况下进行补救。 本院经审理认定事实如下： 坐落于上海市闵行区XX路XX号房屋的委托管理运营方为融通公司。 2019年11月22日，融通公司（出租方、甲方）与富园公司（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：第二条、租赁用途：商业、办公。第三条、租赁期限：租赁期限自2019年9月1日起至2028年5月14日止。第四条、租金：年租金为肆佰贰拾肆万捌仟壹佰叁拾贰元整（￥4,248,132元），租金递增按每年3.11％递增。每年租金如下：2019年9月1日~2020年6月30日3,540,110元；2020年7月1日~2021年6月30日4,380,248.91元；2021年7月1日~2022年6月30日4,516,474.65元；2022年7月1日~2023年6月30日4,656,937.01元；……租金按年结算，乙方于每年7月的前十日内交付甲方。第六条、履约保证金：自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金肆拾贰万肆仟捌佰壹拾叁元贰角（￥424,813.20元）。乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。第九条、乙方义务：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归军队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归军队所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（五）不得擅自将所承租的房地产转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报甲方备案后实施；（六）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动；……第十条、合同解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，应由军委机关职能部门出具通知文书。乙方应当自接到甲方书面通知之日起，三十日内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿；（二）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归军队的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月租金，甲方不退还乙方房屋租赁保证金；（三）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（四）租赁期满，合同解除。第十二条、乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第九条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付三个月租金，人民币（大写壹佰零陆万贰仟零叁拾叁元整￥1,062,033元）作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方还就其他权利、义务进行了约定。 2020年10月25日，融通公司（出租方、甲方）与富园公司（承租方、乙方）签订《补充协议》［合同编号：RTDC-ZL-沪-20**-134（01）］，约定：由于受新冠肺炎疫情影响，经乙方申请，甲方决定减免乙方部分租金。……甲方减免乙方自2020年2月1日至2020年4月30日租金额1,062,033元。 2020年11月23日，融通公司向富园公司发出《督促函》，载明：富园公司：贵我双方于2019年11月22日签订的《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-沪-20**-134），贵司应根据《租赁合同》的约定及时足额向我司支付租金、房地产租赁保证金及其他费用。《租赁合同》第四条约定，贵司应于每年7月前10日向我司支付租金。经我司财务部门核算，贵司已拖欠我司2020年9月1日至2021年6月30日的租金1,868,174.91元。鉴于贵司逾期仍未履约，今函告贵司，请贵司于2020年11月26日前支付上述款项。若贵司届时仍不能按期履行付款义务，我司将根据《租赁合同》的约定，通过法律途径主张权利，包括但不限于解除合同、收回租赁物、要求支付违约金及其他财务费用、赔偿全部损失、扣除履约保证金等，由此给贵司带来的一切不利后果以及由此给我司造成的所有损失由贵司承担。提请贵司尽快履行付款义务，避免经济损失、商誉损失及诉累。如贵司对上述拖欠费用有异议，请尽快与本函联系人联系。 2021年7月8日，富园公司向融通公司发送《关于XX路XX号北桥青年广场经营情况的汇报》，对涉案房屋运营管理情况、原经营情况、后期经营计划等进行了汇报。 2021年7月9日，融通公司向富园公司发出《回复函》，载明：贵司来函已收悉，回函如下：一是关于转租事宜，贵司在未向我司报备的情况下将房屋私自转租，签署补充协议，已违反租赁协议规定，督促贵司收函后，立即停止违规行为。二是关于改变租赁业态，根据房屋租赁合同第二条规定，该项目房屋租赁用途为商业、办公，承租人不得擅自改变租赁用途。三是关于施工装修事宜，我司已发送《关于上海市闵行区XX路XX号项目停止装修施工的通知书》至贵司，请落实整改。四是租金支付账期事宜，请贵司按照租赁合同约定，按年支付租金，先付后用。根据房屋租赁合同第十二条约定逾期缴纳租金，每逾期一日，将按合同约定加收违约金。专此函告，望慎思并妥善对待，以免讼累。 上述《回复函》于2021年7月26日被签收。 2021年10月12日，北京市中银（上海）律师事务所受融通公司委托向富园公司发出《律师函》，载明：鉴于贵公司的违约行为，本所特致函告知：请贵公司于收到本函之日立即停止对上海市闵行区XX路XX号项目的一切改造、装修或者增扩固定设施等施工行为，并于3日内撤离施工队。如贵公司继续怠于履行上述约定及法定义务的，委托人将进一步升级法律措施，由此产生的一切法律后果和费用将全部由贵公司承担。 该《律师函》于2021年10月16日被他人签收。 另查明，2014年7月22日，富园公司（承租方、乙方）与南京军区政治部文化工作和网络宣传教育中心（出租方、甲方）、李某（承租方、丙方、担保人）XX路XX号房地产租赁合同》，约定的租赁期限自2014年7月23日至2030年5月14日止。 2020年12月3日，富园公司发生股东及法定代表人变动。 融通公司为本次诉讼聘请律师、支出律师费24,000元；支出诉讼保全保险费5,451.40元。 再查明，2019年12月31日，中国人民解放军南京军区政治部文化工作和网络宣传教育中心代富园公司支付融通公司1,416,044元，转账备注为4个月房租费； 2020年1月23日，富园公司原股东及法定代表人李某支付融通公司1,062,033元； 2020年5月19日，富园公司支付融通公司500,000元； 2020年7月12日，富园公司支付融通公司562,033元； 2020年9月14日，富园公司支付融通公司730,041元； 2020年10月21日，富园公司支付融通公司360,000元； 2020年11月2日，富园公司支付融通公司360,000元； 2020年11月24日，富园公司分4笔共支付融通公司1,860,000元；XX路XX号房租； 2020年12月4日，富园公司支付融通公司8,174.91元，转账备注为XX路XX号租金至2021年6月30日已交清； 2021年6月30日，富园公司支付融通公司376,372.89元； 2021年7月19日，富园公司支付融通公司1,300,000元； 2021年8月5日，富园公司支付融通公司500,000元，XX路XX号房租； 2021年10月11日，案外人华某某代富园公司支付融通公司458,237.32元，转账备注为代富园物业公司支付XX路XX号租金； 2022年1月17日，富园公司分4笔支付融通公司1,881,864.44元，转账备注均为房租； 2022年1月20日，富园公司支付融通公司200,000元，转账备注为XX路XX号滞纳金。 以上事实，由融通公司提交的《房地产租赁合同》《出租场所安全管理协议》、租金支付凭证、督促函、回复函及送达凭证、《补充协议》《律师聘用协议》、律师费发票、律师费支付凭证、《诉讼保全责任保险保险单》、发票、支付凭证、律师函及送达凭证，富园公司提交的付款凭证、房屋租赁合同等证据，以及双方当事人庭审陈述加以证实，并均经庭审质证。融通公司提交的《关于上海市闵行区XX路XX号项目停止装修施工的通知书》，因富园公司质证未收到，且融通公司并未提交送达凭证加以佐证，本院无法确认该证据的证明效力。 本院认为，融通公司与富园公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本案争议焦点在于，融通公司是否可以单方解除上述租赁合同。对此，融通公司理由为：富园公司存在迟延支付租金、未经允许转租、未经允许改变涉案房屋用途的行为，因此可以行使单方解除权。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的主合同义务就是支付租金。虽然富园公司迟延支付租金时间满足合同约定的解除条件，但本案系争租赁合同租赁面积大，租期长，当事人的投入巨大，涉及次承租人众多，牵涉利益广泛。因此，作为当事人各方理应首先考虑维护合同的稳定性，积极、妥善地协商解决合同履行过程中出现的争议问题。本院考虑到合同以继续履行为原则，结合涉案房屋的整体承租、装修现状，以及富园公司已支付完毕相当于当期租金及部分迟延履行违约金金额的情况，从维护合同稳定、经济绿色原则以及化解矛盾角度出发，对融通公司的单方解除行为无法予以支持。对于富园公司转租的情况，本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系军队房屋统一管理导致出租人变更，而转租状况自融通公司开始接手时就已经存在，融通公司始终未提出异议，故融通公司无法据此单方解除合同。对于装修改造，本院认为，融通公司证据尚无法证明富园公司对涉案房屋主体或承重结构进行变动或改建，富园公司虽然存在装修未经融通公司许可的情况，但该轻微违约行为不必然导致合同因此而解除。对于富园公司招商的次承租人从XX酒店XX公寓的情况，本院认为，双方合同约定的租赁用途为商业、办公。该用途约定非常宽泛，本院类推适用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）进行确定。上述用地标准中，服务型公寓对应的规划标准为旅馆用地，其与零售商业、批发市场、餐饮业等用地同属商业用地，因此长租性质公寓并未改变双方对于房地产商业、办公的用途，融通公司亦无法据此单方解除合同。 合同继续履行后，富园公司应继续支付迟延缴纳租金的违约金，本院考虑合同约定的违约金比例、违约金的惩罚性、富园公司的履行情况以及融通公司之解除合同诉请未得到支持的情况，酌定逾期付款违约金标准为日万分之五。对于履行抵充的方式，融通公司认为应当进行法定抵充，但根据《中华人民共和国民法典》第五百六十条之规定，债务人享有指定抵充的权利，即债务人在清偿给付时，可以向债权人作出意思表示，指示其清偿所要抵充的债务。本案中，双方合同并未约定付款抵充方式，根据富园公司在付款时指定为租金的备注，以及20万元为滞纳金的备注，上述款项应当适用“指定抵充”的规定，富园公司已支付款项对租金及部分逾期付款违约金进行了抵充。按照上述违约金标准以及履行抵充方式，富园公司仍应支付融通公司逾期支付租金违约金367,417.37元。 对于律师费24,000元、诉讼财产责任保险费5,451.40元以及相应的诉讼费、财产保全费等，因富园公司同意承担，系富园公司对自身权利的处分，本院予以同意。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）融通地产（上海）有限责任公司与被告（反诉原告）上海富园物业管理有限公司于2019年11月22日就上海市闵行区XX路XX号签订的《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-沪-20**-134）继续履行； 二、被告（反诉原告）上海富园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）融通地产（上海）有限责任公司逾期支付租金违约金367,417.37元； 三、被告（反诉原告）上海富园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）融通地产（上海）有限责任公司律师费24,000元、诉讼财产责任保险费5,451.40元； 四、驳回原告（反诉被告）融通地产（上海）有限责任公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费49,959.32元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费40元，均由被告（反诉原告）上海富园物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年六月三十日 书记员*** 附：相关法律条文