北京联鼎友盛房屋拆除有限责任公司与北京市土地整理储备中心通州区分中心等委托合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）三中民终字第02648号

上诉人（原审原告）北京联鼎友盛房屋拆除有限责任公司，住所地北京市海淀区东北旺乡土井村16号（平房门脸房）。

法定代表人李秀梅，总经理。

委托代理人徐殿义，男，1970年4月5日出生，北京联鼎友盛房屋拆除有限责任公司项目主管。

委托代理人陈勇，北京律讯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京市土地整理储备中心通州区分中心，住所地北京市通州区梨园北街53号。

法定代表人尚涵，主任。

委托代理人闫军伟，北京市中瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-2号。

法定代表人刘国防，经理。

委托代理人俞永正，北京市逢时律师事务所律师。

委托代理人刘晖，北京市逢时律师事务所律师。

上诉人北京联鼎友盛房屋拆除有限责任公司（以下简称拆除公司）因与被上诉人北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储中心）、被上诉人北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通房开公司）委托合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第03915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

拆除公司在一审中起诉称：拆除公司与土储中心于2013年8月9日，签订了《委托拆除合同》，合同约定：土储中心委托拆除公司拆除北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除（第164标段），包括标段内建筑物、构筑物、道路等拆除及垃圾渣土的外运等工作。通房开公司作为施工主体单位收取了拆除公司履约保证金500000元。合同签订后，拆除公司即按照合同约定完成了该标段的部分拆除工作。但是，土储中心未经拆除公司同意私自将合同约定内的91000平米建筑物转交给第三方拆除，现工程合同内只剩下70000平米建筑物尚未进行拆除。拆除公司认为，双方签订的合同合法有效，土储中心理应恪守合同约定，土储中心除应向拆除公司支付第三方拆除的合同内的91000平米建筑物残值1274000元作为赔偿给拆除公司的损失外，还应将合同内余下的70000平米建筑物交由拆除公司完成，就此问题，拆除公司曾多次与土储中心、通房开公司协商，并于2013年12月29日向土储中心、通房开公司发送了律师函，但均遭拒绝。故起诉至法院，要求：判令土储中心继续履行双方于2013年8月9日签订的《委托拆除合同》，即将合同内尚未拆除的70000平米的建筑物继续由拆除公司拆除；土储中心、通房开公司连带赔偿拆除公司由于土储中心、通房开公司擅自让第三方拆除的910000平米建筑物给拆除公司造成的损失1274000元；本案诉讼费由土储中心、通房开公司承担。

拆除公司向一审法院提交委托拆除合同、票号为××收据、律师函1份、圆通快递详情单2份及查询单、关于委托拆除协议的补充协议、164标段现场拆除建筑面积清单、电子邮件截图打印件及视频光盘、赵宇的证言光盘、164标段现场情况、2014年10月10日证明、2013年12月29日协议书等证据予以证明。

土储中心在一审中答辩称：依据合同约定的内容及履行情况，双方签订的《委托拆除合同》不包括拆除公司诉讼请求中的拆除内容。委托拆除合同中约定甲方委托乙方拆除北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除（第164标段），包括标段内建筑物、构筑物、道路等的拆除及垃圾渣土的外运等工作。依据该约定，拆除范围的前提是拆除属于土地一级开发项目的拆除，不是拆除土储中心自有建筑物。在土储中心实施土地一级开发过程中，只有土储中心与被拆迁人签订拆迁补偿协议后，对被拆迁人的建筑物给予对应的补偿，该建筑物才归土储中心所有，土储中心再委托拆除公司予以拆除。拆除公司诉讼请求中所称的建筑物属于违法建设，土储中心没有给予补偿，因此不属于委托拆除合同约定的拆除范围。164标段范围内属于大田的拆除，因此委托拆除合同中的拆除规模按占地面积计算。若非住宅（不含大田）的拆除规模均是按建筑面积计算的。拆除公司在第一项及第二项诉讼请求中所称的70000平米的建筑物及第三项诉讼请求中91000平米的建筑物均系乡、村庄规划区内的违法建设，土储中心无权将164标段范围内的违章建设交由拆除公司拆除。按照相关法律规定，上述违法建设由张家湾人民政府拆除。在拆除公司与土储中心签订委托拆迁合同之前，2013年8月8日北京市国土资源局通州分局向有关乡镇人民政府发布的《关于限期整改国土卫片违法用地项目的通知》中包括上述违法建设。土储中心作为土地一级开发主体，无权对上述违法建设进行拆除，也无权授权第三方对上述违法建设进行拆除，土储中心也没有将上述违法建设转交给第三方拆除。拆除公司主张的损失赔偿无法律和事实依据。

土储中心向一审法院提交北京通州文化旅游区土地一级开发项目一级开发监管委托协议、北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除第164标段（20）明细表、剩余违章建筑的照片、关于限期拆除整改国土卫片违法用地项目的通知、张家湾镇2013年新发生违法用地需乡镇拆除清理项目清单、卫片、测绘图、北京通州文化旅游区项目交房验收单、搬迁测绘表、占地角点坐标成果表、北京市非住宅房屋拆迁估价结果报告等证据予以证明。

通房开公司在一审中答辩称：通房开公司作为本案的被告主体不适格，故不认可拆除公司的诉讼请求。通房开公司不是拆除公司与土储中心合同签订的相对方，通房开公司与土储中心是委托代理关系，无论土储中心与拆除公司之间发生什么行为，通房开公司都不应承担法律责任。通房开公司对土储中心的答辩意见无异议，请求驳回拆除公司诉讼请求。

通房开公司未向一审法院提交证据。

经一审庭审质证，土储中心、通房开公司对拆除公司提交的委托拆除合同、票号为××收据的真实性予以认可，拆除公司对土储中心提交的北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除第164标段（20）明细表的真实性予以认可。一审法院对上述证据的真实性予以确认。

一审法院审理查明：2012年8月29日，土储中心（甲方）与通房开公司（乙方）签订北京通州文化旅游区土地一级开发项目一级开发监管委托协议，该协议约定：甲方委托乙方实施北京通州文化旅游区土地一级开发项目一级开发工作。项目名称：北京通州文化旅游区土地一级开发项目。项目位于通州新城南部新区，四至范围为：东至六环路，南至京哈高速公路，西至通马路，北至群芳园南街（万盛南街\外环路）。总用地面积约1102.0169公顷。甲方委托乙方以甲方的名义办理项目土地一级开发的各项手续，使项目达到“七通一平”及安置楼工程4封顶验收。该协议甲方处署有土储中心名称，并加盖有土储中心公章。乙方处署有通房开公司名称，并加盖有通房开公司公章。

2013年8月9日，土储中心（甲方、委托方）与拆除公司（乙方、受托方）签订委托拆除合同，约定：甲方委托乙方拆除北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除（第164标段），包括标段内建筑物、构筑物、道路等的拆除及垃圾渣土的外运等工作。拆除范围以实际坐标为准，拆除规模占地面积约189709。待拆除工程完毕后，按占地面积作为最终拆除量。接到甲方或监理单位的通知24小时内必须进场并于拆除完成后7天内完成拆除及渣土垃圾清运工作，并须达到具备场地预验收技术标准。乙方在收到中标通知书后，签订本合同2日之前，向本项目甲方委托的实施主体单位“北京通州房地产开发有限责任公司”提交履约保证金人民币500000元。履约保证金待本项目验收合格经甲方确认后，扣除乙方应向甲方交纳的回收费及各项相关费用后，由甲方的实施主体通房开公司余额无息退还给乙方。甲方的义务，甲方的实施主体通房开公司根据工程进度和结算金额按照本合同约定的付款方式向乙方支付相应的拆除费用。甲方的实施主体通房开公司按实际完成的拆除量与乙方结算。工程费用：中标单价×拆除量；中标价格为3.69元／平方米。本合同自甲、乙双方盖章签字后生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜，经双方友好协商后，另订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。甲方处署有土储中心的名称，并加盖有土储中心公章，乙方处署有拆除公司名称并加盖有拆除公司公章。该合同并未约定应由拆除公司拆除建筑物的具体数量。

委托拆除合同签订前后，土储中心、通房开公司与164标段内的马×、蒋×1、蒋×2、李×1、洪×、梅×1、周×、刘×、林×、韩×21、侯×1、梅×2、李×2、李×3、侯×2、卢×、陈×17户分别签订青苗及地上物搬迁补偿协议，该17户腾退地上物后，土储中心向拆除公司交付该17户的北京通州文化旅游区项目交房验收单，拆除公司对已交付的房屋等建筑进行拆除。其中，卢×的搬迁测绘表中所载幢号14、15备注为钢棚，幢号16备注为钢棚、房上房。被拆迁人为卢×的北京市集体土地地上物拆迁估价明细表显示未对卢×的房号为14、15、16的建筑进行估价；陈×的搬迁测绘表中所载幢号7备注为钢棚，幢号8备注为7幢房上房、钢棚。被拆迁人为陈×的北京市集体土地地上物拆迁估价明细表显示未对陈×的房号为7、8的建筑进行估价。卢×及陈×上述建筑未交由土储中心，亦未由拆除公司拆除。拆除公司称其按照合同的约定开展拆除工作，先后完成164标段内3000余平米建筑面积建筑物的拆除。

拆除公司主张土储中心并未将164标段内共计建筑面积160000余平米的房屋等建筑物交给拆除公司拆除，而委托给第三方拆除，违反了双方签订的委托拆除合同。拆除公司对上述160000平米数据的依据，未向一审法院提交确切证据。

一审庭审中，土储中心最终确认未交给拆除公司拆除的164标段内的建筑面积为141681.07平方米。未将其交由拆除公司拆除的原因为涉及韩×2（85000平方米）、王×（8449.9平方米）、单×与张×（18183.24平方米）、陈×（13999.3平方米）、卢×（16048.63平方米）等5户的建筑为违法建筑。双方在委托拆除合同中约定土储中心委托拆除公司拆除北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除（第164标段），包括标段内建筑物、构筑物、道路等的拆除及垃圾渣土的外运等工作。依据该约定，拆除范围的前提是拆除属于土地一级开发项目的拆除。在实施土地一级开发过程中，只有土储中心与被拆迁人签订拆迁补偿协议，对被拆迁人的建筑物给予对应的补偿，被拆迁人腾退地上物后，土储中心才可向拆除公司交付北京通州文化旅游区项目交房验收单，由拆除公司对已交付的房屋等建筑进行拆除。而该141681.07平方米建筑物属违法建筑，应由张家湾镇人民政府拆除，土储中心无权与上述5户签订补偿协议，故该141681.07平方米建筑物不属于委托拆除合同约定的拆除范围，不属土地一级开发项目拆除范围。且土储中心并未将该141681.07平方米建筑物委托给第三方拆除。

2014年12月5日，北京市通州区张家湾镇人民政府向一审法院出具北京通州文化旅游区拆除第164标段有关违法建设说明，该说明载明：北京通州文化旅游区拆除第164标段范围内有5户存在违法建筑，共计建筑面积141681.07平方米，其中韩×2钢棚85000平方米，经北京市规划委员会认定为违法建筑后，由张家湾镇人民政府强制拆除，目前现场尚未清理；王×钢棚8449.9平方米，王×未能在2013年7月29日12时前提供认定为合法建筑物的手续，按照相关会议要求，北京全顺宏达建筑物拆除有限公司对其违法建筑进行了拆除；单×、张×钢棚18183.24平方米，单×、张×未能在2013年7月29日12时前提供认定为合法建筑物的手续，按照相关会议要求，北京全顺宏达建筑物拆除有限公司对其违法建筑进行了拆除；陈×钢棚13999.3平方米，陈×未能在2013年7月29日12时前提供认定为合法建筑物的手续，按照相关会议要求，北京全顺宏达建筑物拆除有限公司对其违法建筑进行了拆除；卢×钢棚16048.63平方米，其未能在2013年7月29日12时前提供认定为合法建筑物的手续，按照相关会议要求，北京全顺宏达建筑物拆除有限公司对其违法建筑进行了拆除。特此证明。该说明落款处署有北京市通州区张家湾镇人民政府名称，并加盖有北京市通州区张家湾镇人民政府公章。

2014年6月18日，北京市规划委员会在关于韩×2所建刚结构工程规划审批情况的函中确认位于通州区张家湾镇大高力村的韩×2建设的85000平方米的钢结构工程未依法取得建设工程规划许可证。

该院另查，委托拆除合同签订后，拆除公司向通房开公司交付了500000元保证金，后通房开公司退还拆除公司200000元。

拆除公司起诉时主张土储中心并未将164标段内共计建筑面积160000余平米的房屋等建筑物交给拆除公司拆除，其中包括已交由第三方拆除的约91000余平方米，尚有未拆除的韩×2的钢棚70000平方米，故主张由拆除公司拆除该未拆除部分。由第三方拆除的91000余平方米部分所产生的渣土由拆除公司清理，现场亦由拆除公司平整。一审庭审中，拆除公司提交北京聚恒源仓储服务有限公司出具的证明1张，予以证明因清运渣土产生的渣土清运费。但拆除公司并未主张土储中心、通房开公司支付渣土清运费。

在本案的一审审理过程中，韩×2钢棚被北京市张家湾镇人民政府拆除，现场尚未被清理，拆除后的钢棚仍留在原处。故拆除公司变更诉讼请求第一项为：判令土储中心将尚未清理的建筑物交给拆除公司自行切割、清理及处理，拆除公司不再就此面积建筑物向土储中心、通房开公司主张其他权益。

一审法院判决认定：拆除公司与土储中心签订委托拆除合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，不能提供证据或提供的证据不能证明自己主张的，要自行承担举证不能的法律后果。委托拆除合同并未对应由拆除公司拆除的建筑物、构筑物等的面积等进行明确约定，且拆除公司未提交证据证明第164标段内应由其拆除但非其拆除的建筑物、构筑物等的具体面积大小。拆除公司认为委托拆除合同第1条“甲方委托乙方拆除北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除（第164标段），包括标段内建筑物、构筑物、道路等的拆除及垃圾渣土的外运等工作”的意思为合同一旦签订，164标段内的所有建筑均应由拆除公司所有，并应由拆除公司拆除，基于此，拆除公司主张164标段内尚未清理的残值部分由其自行切割、清理及处理，同时要求土储中心、通房开公司赔偿因将第164标段内部分建筑物交由第三方拆除给拆除公司造成的损失。委托拆除合同第1条并未约定164标段内的所有建筑由拆除公司所有，只是约定拆除公司负责拆除及垃圾清理外运等工作，属于对工作内容的约定，且该合同中的其他条款亦未约定拆除公司取得164标段内的所有建筑的所有权。拆除公司主张拆除行业的行规即是拆除公司入场后即获得建筑物的所有权，但亦未提交证据予以证明，且行业规范不能违反法律规定，拆除公司进入拆除场地即取得场地内建筑物等的所有权，无法律依据。故对拆除公司的主张，一审法院无法支持。依委托拆除合同约定，拆除公司对164标段内建筑物、构筑物等的拆除属土地一级开发项目的拆除，土储中心提交了北京市通州区张家湾镇人民政府出具的北京通州文化旅游区拆除第164标段有关违法建设说明等证据证明第164标段内未由拆除公司拆除的建筑面积具体为141681.07平方米，共涉及韩×2、王×、单×与张×、陈×、卢×等5户，且该141681.07平方米均为违法建筑，不在土地一级开发项目范围内，不应由拆除公司拆除，土储中心并未将该141681.07平方米建筑物委托给第三方拆除，而由张家湾镇政府组织拆除。土储中心的抗辩证据充足，一审法院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回拆除公司的诉讼请求。

拆除公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，主要事实与理由为：一审判决认定事实错误，适用法律不当，该判决应当依法予以撤销。首先，从建筑拆除行业共同的盈利模式惯例来说，建筑拆除公司一般在签订拆除委托合同时，一般以较低的平米价格承揽拆除工程，其费用及利润主要靠所拆除建筑物的废渣中的可循环利用的钢筋、非金属、木材及其他可再生循环利用物的变废为宝来获得。土储中心不可能不知道作为拆除公司的这种盈利模式。拆除公司正是基于本案《委托拆除合同》约定的189709平米面积上所有的建筑物、构筑物中有这变废为宝的物品变卖的钱款来弥补拆除成本及获取利润，才以3.69元／平米的极低价格投标并签订本案合同。土储中心在明知的情况下，在签订本案《委托拆除合同》后又将其中大部分建筑物交由第三方拆除，明显是严重违约，陷拆除公司于绝境的行为。一审判决缺乏建筑拆除行业行规常识，反认定“141681.07平方米建筑物不适于委托拆除合同约定的拆除范围，不属土地一级开发项目拆除范围”，明显混淆是非。其次，一审判决片面采信张湾镇人民政府出具的“北京通州文化旅游区拆除第164标段有关违法建设说明”的虚假证据，对该证据隐瞒土储中心实际委托第三人拆除建筑物面积数视若无睹，片面认定第三人拆除建筑物面积数为141681.07平米，该面积明显与事实不符。第三，一审判决在没有任何证据证明的情况下，片面认定“土储中心并未将141681.07平方米建筑物委托给第三方拆除”，主观臆断且缺乏常识。依据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市（2005）540号）第十三条“土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施”相关规定，在土储中心负责该土地一级开发的情况下，一审判决做出上述认定明显偏袒土储中心，严重违反审判机关审案应持的公平公正原则。第四，本案拆除公司与土储中心签订《委托拆除合同》时，约定的是由拆除公司拆除北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除（第164标段），即该标段189709平米面积上所有的建筑物、构筑物、道路及渣土的外运等工作。根据一般常识，违法建筑也属于建筑物。而土储中心在该合同中并未将违法建筑排除在该条款外，且该合同系土储中心提供的格式合同，根据合同法第四十一条关于格式条款的相关规定，该不利后果理应由土储中心承担。一审判决无视该法律规定，适用《合同法》第六十条规定，明显适用法律错误。故上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或判令土储中心将尚未拆除及清理的建筑物交给拆除公司自行拆除、清理及处理，并判令土储中心、通房开公司连带赔偿因擅自转让第三方拆除的910000平米的建筑物给拆除公司造成的损失1274000元。2.诉讼费由土储中心和通房开公司承担。

土储中心服从一审判决。其针对拆除公司的上诉意见答辩称：不同意拆除公司的上诉请求，请求维持原判。拆除公司与土储中心签订的委托拆除合同是通过招投标来确定的，不能够认为该合同属于格式合同。其他的意见同一审中的意见一致。

通房开公司服从一审判决。其针对拆除公司的上诉意见答辩称：通房开公司不同意拆除公司的上诉请求，请求维持原判。同意土储中心的意见。第一，拆除公司所述的违法建筑是建筑物的问题。第二，违法建筑通房开公司是没有所有权的，所以通房开公司无权将其进行处分。第三，通房开公司不存在擅自转让的行为，亦没有证据证明。第四，拆除公司要求的损失亦没有依据。第五，通房开公司并非本案适格主体，不应承担连带责任。第六，如果拆除公司提出通房开公司擅自转让，举证责任应当在拆除公司。

庭审中，拆除公司提交北京全顺宏达建筑物拆除有限公司出具的证明，称其未对164标段内王×钢棚、单×与张×钢棚、陈×钢棚、卢×钢棚进行拆除。土储中心与通房开公司均不认可上述证据的证明目的，称即使上述钢棚并非北京全顺宏达建筑物拆除有限公司拆除的，也不能否认其为违法建筑。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实有委托拆除合同、北京通州文化旅游区土地一级开发项目拆除第164标段（20）明细表、北京通州文化旅游区拆除第164标段有关违法建设说明等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为：拆除公司与土储中心签订的委托拆除合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

拆除公司认为委托拆除合同一旦签订，164标段内的所有建筑均应由拆除公司所有，并应由拆除公司拆除，基于此，拆除公司主张164标段内尚未清理的残值部分由其自行切割、清理及处理，同时要求土储中心、通房开公司赔偿因将第164标段内部分建筑物交由第三方拆除给拆除公司造成的损失。

根据委托合同的内容，该合同系土储中心委托拆除公司对164标段的土地一级开发项目进行拆除，并未明确约定具体的建筑物名称及数量，亦未约定拆除公司取得164标段内的所有建筑的所有权。拆除公司并未举证证明164标段内未交其拆除的建筑物的面积，而据张家湾镇政府的情况说明，164标段内涉及韩×2、王×、单×与张×、陈×、卢×5户共141681.07平方米的建筑均为违法建筑。依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，镇人民政府有权对其规划区内的违法建筑责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。由于上述建筑为违法建筑，土储中心或拆除公司均无权拆除，且拆除公司亦未举证证明系土储中心委托第三方公司进行了拆除。拆除公司的现有证据不足以推翻张家湾镇政府关于上述建筑违法的说明，故其主张上述建筑应由其拆除的上诉意见，依据不足，本院不予采信。拆除公司主张拆除行业的行规即是拆除公司入场后即获得建筑物的所有权，但亦未提交证据予以证明，且行业规范不能违反法律规定，拆除公司关于其进入拆除场地即取得场地内所有建筑物等的所有权的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。因此，对上述违法建筑，拆除公司既无权进行拆除，亦无权对拆除后的残值进行处分，故一审法院对拆除公司的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。

综上，拆除公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费16266元，由北京联鼎友盛房屋拆除有限责任公司负担（已交纳）。

二审案件受理费16266元，由北京联鼎友盛房屋拆除有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　邢　　　　　军

代理审判员　江　　　　　惠

代理审判员　郑　　慧　　媛

二〇一五年四月二十日

书　记　员　刘旭书记员黄丹