昆山翔丰市政工程有限公司与昆山市新江钧圣置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏05民终3881号

上诉人（原审被告）：昆山翔丰市政工程有限公司,住所地江苏省昆山开发区樾河北路65号。

法定代表人：朱峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王柳军，江苏海悦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：昆山市新江钧圣置业有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇中花园西路南侧小虞河西。

法定代表人：张新江，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。

上诉人昆山翔丰市政工程有限公司（以下简称翔丰公司）因与被上诉人昆山市新江钧圣置业有限公司（以下简称新江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初8562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

翔丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回新江公司的诉讼请求或发回重审；对新江公司违规家住及违法取得涉案《房产证》的行为依法移送相关部门查处；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，缺乏有效证据证实第四年和第五年的租赁价格；缺乏有效证据证实《租赁合同》与新江公司所举《房产证》存在关联及《租赁合同》属有效合同类型；一审法院在缺乏交付凭证下认定涉案合同已经履行，不仅缺乏依据，且认定基本事实不清；一审法院回避翔丰公司法定代表人因犯罪被判处刑罚，且在执行过程中，其以法定代表人实施诉讼行为和违法的行为，属于无效和违法的行为。

新江公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

新江公司向一审法院起诉请求：1.请求判令翔丰公司立即支付房租512449元及相应的利息（一笔80000自2014年1月16日开始计算利息、一笔180000自2015年1月16日开始计算利息，一笔180000元以2016年1月16日开始计算利息、一笔18247元自2017年1月16日开始计算利息、一笔54202元自2017年3月25日开始计算利息，以上利息均以同期银行贷款利息计算至被告实际支付之日止）；2.请求判令翔丰公司立即支付物业费27807元及相应的利息（一笔19800元自2016年1月16日开始计算利息，一笔2007以2017年1月16日开始计算利息、一笔6000元自2017年3月25日开始计算利息，以上利息均以同期银行贷款利息计算至实际支付之日止）；3.请求判令翔丰公司立即支付水电费4301元及相应的利息（其中一笔2206元自2017年1月16日开始计算，其中一笔2095元自2018年1月24日开始计算，以上利息均以同期银行贷款利息计算至实际支付之日止）；4.翔丰公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：新江公司（甲方）和翔丰公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将昆山市玉山镇中华园西路新江市政商务大楼9003、9005、9006、9007、9007室房屋出租给乙方，建筑面积共555平方米，乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作办公使用，该房屋租赁期共计五年，自2013年2月15日至2018年2月14日，前三年租金不变，第四年和第五年根据市场行情调价。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。该房屋年租金180000元/年，物业管理费19980元/年。房屋租金支付方式年度先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。乙方支付甲方房屋押金15000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方得全额退还押金。除甲乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，不得将房屋转租给他人，否则要承担一切后果。合同8-1条约定：在租赁朗限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致.同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；(2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。8-2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（8—1条）第（4）、第（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。9-1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计半个月以上的。9-2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。若乙方在合同期限内提前解除合约关系，其押金作为违约金不予退还。

2014年2月7日，翔丰公司支付租金180000元，2016年2月6日，翔丰公司法定代表人朱峰支付租金100000元，物业费39600元，水电费4768元。2017年3月24日翔丰公司将承租面积减少为200平方米，新江公司陈述2018年1月23日翔丰公司搬离承租房屋。

2015年12月1日至2017年1月15日承租房屋水电费2206元，2017年1月15日至2018年1月23日承租房屋水电费为2095元。

因翔丰公司拖欠租金、物业费、水电费，双方产生纠纷，新江公司诉诸法院。

上述事实，由租赁合同、发票、通存通兑、银行回单、记账凭证、催缴通知书及当事人陈述予以证实。

一审法院认为：新江公司与翔丰公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。翔丰公司辩称合同并未实际履行，结合新江公司提供的汇款凭证，翔丰公司支付了租赁期间部分的租金、物业费和水电费，故对翔丰公司的辩称不予采纳。合同履行过程中，新江公司陈述翔丰公司于2018年1月23日搬离承租房屋，翔丰公司未提出相反意见，一审法院予以认定，故房屋租金、物业费、水电费应当计算至2018年1月23日。

关于租金，翔丰公司仅支付租金28万元，故2014年2月15日至2015年2月14日尚欠租金8万元，该租金应当于2014年1月15日支付，2015年2月15日至2016年2月14日租金18万元应当于2015年1月15日前支付，2016年2月15日至2017年2月14日租金18万元应当于2016年1月15日前支付，2017年2月15日至2017年3月24日租金为18247元（180000/365*37）应当于2017年1月15日前支付，2017年3月25日至2018年1月23日租金为54024元（180000/555*200/365*304）于2017年3月25日前支付。以上共计租金为512271元，利息从应当支付日开始计算至实际支付之日，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算。

关于物业费，新江公司主张2016年2月15日之后的部分，按照19800元为标准主张，2016年2月15日至2017年2月14日为19800元，2017年2月15日至2017年3月24日为2007元，2017年3月25日至2018年1月23日为5943元，以上共计27750元。利息从应当支付日开始计算至实际支付之日，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算。

关于水电费，新江公司提供发票，一审法院予以认定，翔丰公司应当支付2015年12月1日至2017年1月15日承租房屋水电费2206元及2017年1月15日至2018年1月23日承租房屋水电费为2095元。利息从应当支付日开始计算至实际支付之日，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、昆山翔丰市政工程有限公司支付昆山市新江钧圣置业有限公司租金512271元及利息（其中以80000元为基数自2014年1月16日开始计算，以180000元为基数自2015年1月16日开始计算，以180000元为基数自2016年1月16日开始计算，以18247元为基数自2017年1月16日开始计算，以54024元自2017年3月25日开始计算，均按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至实际支付之日）。二、昆山翔丰市政工程有限公司支付昆山市新江钧圣置业有限公司物业费27750元及利息（其中以19800元为基数自2016年1月16日开始计算，以2007元为基数自2017年1月16日开始计算，以5943元自2017年3月25日开始计算，均按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至实际支付之日）。三、昆山翔丰市政工程有限公司支付昆山市新江钧圣置业有限公司水电费4301元及利息（其中以2206元为基数自2017年1月16日开始计算，2095元为基数自2018年1月24日开始计算，均按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至实际支付之日）。案件受理费9246元，减半收取4623元，由昆山翔丰市政工程有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人在涉案租赁合同中明确约定了前三年的租金标准，第四年和第五年根据市场行情调价，一审法院参照合同约定的租金标准认定第四年和第五年的租金标准并无不当，本院予以确认。为证明翔丰公司实际履行涉案合同，新江公司提供了相应的交付凭证，翔丰公司对此虽持有异议，但未能提供相应反驳证据，对翔丰公司的该项主张，本院不予采信。翔丰公司另主张新江公司所举《房产证》与涉案租赁合同缺乏关联性，亦未提供任何证据予以佐证，本院难以采信。翔丰公司认为翔丰公司法定代表人因犯罪被判处刑罚，其诉讼行为应属无效和违法，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。

综上所述，昆山翔丰市政工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9246元，由昆山翔丰市政工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨恩乾

审判员　　叶　刚

审判员　　杨　兵

二〇一九年七月四日

书记员　　闻　艺

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。