某某、苏州市顺和景观绿化建设有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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浙江省安吉县人民法院

民事判决书

（2022）浙0523民初689号

原告：***，女，1980年11月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。

委托诉讼代理人：桂卉，浙江泽大律师事务所律师。

被告：苏州市顺和景观绿化建设有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼203室，统一社会信用代码91320506716808283J。

法定代表人：张华。

委托诉讼代理人：陶江，浙江浦源律师事务所律师。

被告：安吉安欣房产中介所，住所地浙江省安吉县昌硕街道胜利西路365号，统一社会信用代码91330523MA28CH042E。

投资人：何国英。

被告：***，女，1982年2月28日出生，汉族，住河南省南召县。

原告***与被告苏州市顺和景观绿化建设有限公司（以下简称“顺和景观公司”）、安吉安欣房产中介所（以下简称“安欣房产”）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年2月14日立案受理后，依法适用简易程序于2022年3月15日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人桂卉，被告顺和景观公司的委托诉讼代理人陶江、被告安欣房产的投资人何国英、被告***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．确认原告与三被告间的《房地产买卖合同（中介居间）合同》解除；2．判令被告顺和景观公司双倍返还原告定金10万元；3．判令被告顺和景观公司支付违约金35000元（自2021年7月1日暂计至2021年11月18日，实际计算至履行之日止）；4．判令被告顺和景观公司支付原告因维权产生的律师费5000元。事实与理由：2021年3月7日，原告与三被告签订《房地产买卖（中介居间）合同》，合同约定顺和景观公司将坐落于奥园郎境40幢101室房屋以1088000元的价格出售给原告并约定6月30日前办理过户手续。当日原告将50000元定金转账至顺和景观公司指定的账户内，顺和景观公司同时向原告出具收据一份。双方合同第七条约定，顺和景观公司若存在逾期交房的违约行为，每逾期一日，违约金按已付款的0.5％计算，超过30日未交付的。原告有权解除合同并要求顺和景观公司双倍返还定金、违约金和赔偿金等损失。2021年6月27日，顺和景观公司通过安欣房产、***明确通知原告，房屋手续办理存在困难，无法按合同约定期限交付，交付时间预计延期至7月，并且表示解约可以按照双倍返还定金作为赔偿。原告基于对顺和景观公司的信任一直等待至2021年10月，房屋仍然无法过户，原告遂明确表示解除合同，终止交易，并要求顺和景观公司承担违约赔偿责任但被其拒绝。原告为维护合法权益故而诉讼。

顺和景观公司辩称：首先，本司在本案中不是适格被告，案涉房屋买卖合同系李红与原告签订的，原告的定金也是交付至李红处，收据亦是李红出具的，根据合同相对性原则，本司非本案适格被告，原告方应向李红主张相应合同权利。其次，在不考虑本案主体的情形下，本司愿意解除合同同时退还定金5万元。但本司不存在违约行为，双方间对于房屋过户时间不存在硬性规定，所以也无需承担双倍定金返还、违约金、支付原告律师费的责任。即使法院认定本司存在违约行为，原告诉请要求本司承担的定金及违约金也过高，请求法院参照原告方的实际损失进行调整。综上，请求法庭驳回对本司的除第一项诉请外的其余诉讼请求。

安欣房产辩称：对原告诉请及陈述事实无异议。

***辩称：对原告诉请及陈述事实无异议。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对于双方当事人真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，证明目的能否实现在下文综合论述。对于争议部分评析如下：1．***提交转账记录及收据，以证明2021年3月7日，其向顺和景观公司支付案涉房屋履约定金5万元。顺和景观公司质证本组证据与本案无关联性，系***向案外人李红支付购房款项，与公司无关；安欣房产、***质证无异议。本院核查后对证据1予以认定。2．***提交其与***间、安欣房产投资人何国英与***间、安欣房产投资人何国英与案外人间微信聊天记录，以证明顺和景观公司通过安欣房产、***于2021年6月告知原告方案涉房屋预计交付时间延期至7月，同时顺和景观公司表示愿意解约并赔付定金；后案涉房产仍无法交付，原告方等待至10月3日明确告知***因交付日期的不确定性要求解除合同、赔偿损失。顺和景观公司质证对本组证据不予认可，无法核查真实性，也未承诺过双倍赔付定金；安欣房产、***质证无异议。本院核查上述微信聊天记录的原始载体后，对该组证据的真实性予以认定，但上述聊天记录中顺和景观公司未答复双倍赔付购房定金，仅表明愿退还购房定金5万元，故本院对原告方此项证明目的不予确认；但对安欣房产、***于2021年6月底通过微信告知***案涉房屋无法明确过户日期以及***于2021年10月3日明确告知***要求解除案涉房屋买卖合同的事实予以认定。3．***提交《法律服务委托合同书》及转账记录、税务票据以证明其为催要本案债权，支出律师费用5000元。顺和景观公司质证认为己方不存在违约行为，不应承担此费用；安欣房产、***质证无异议。本院对证据3的真实性予以认定，对于***为本案诉讼支出律师费5000元的事实亦予以认定。

经审理，本院认定如下事实：2021年3月7日，李红（甲方）、***（乙方）、安欣房产（丙方）签订《房地产买卖（中介居间）合同》，该合同约定甲方将坐落于奥园郎境40幢-1-101室、房屋建筑面积108.74平方米的房屋转让给乙方；转让房屋及资产以现状为准，乙方已现场看房，乙方签合同视为已了解及认可现状和瑕疵，自愿购买该房地产，丙方不承担瑕疵担保责任；甲方保证该房地产权属无异议，也未无在该房地产上设定居住权，甲、乙双方在合同签订之日起15日内提供符合办证机关可供转户的有效证件材料，如有虚假不真实由责任方负全部责任；甲、乙双方商定房地产成交价1138000元；经甲、乙双方一致同意选择委托居间方（丙方）办理转移房屋的所有权证、契证、土地证及其他有关事项；合同签订之日，乙方向甲方支付履约定金人民币5万元整；第二期购房尾款人民币1088000元；房屋交付、房产过户登记完毕，前述第一期、第二期购房款支付完毕后，履约定金转化为剩余购房款，此时乙方所有购房款支付完毕；经甲乙双方同意，甲方于尾款收到之日后当日内腾出该房屋，双方对与房屋一并转让的资产、装修情况及其他设施进行验收，签订《交付确认书》；甲方有下列违约行为之一的1．甲方未按约定或法律规定期限内提供交易房产的相关资料的；2．甲方不配合房产过户的；甲方到期不交房的；3．甲方收到购房款项（含定金）后，三日内未优先消除交易房屋抵押的…6．其他不履行合同的违约行为，自发生之日3日内未消除的；甲方出现符合上述约定违约情形的，应当向乙方支付违约金，每逾期壹日，违约金按乙方已付款的0.5％计算，合同继续履行；逾期超过30日甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同，甲方除支付违约金外，双倍返还定金，甲方应在接到书面通知的10日内退还乙方支付的房价款、定金，并支付违约金和赔偿金；甲乙双方约定于6月30日开始办理购房资格变更手续，如甲方延期未能处理好购房资格变更手续，延期违约金按照每月3000元支付给乙方，乙方如果未能按时签约违约金按每月3000元支付给甲方；此房是工抵房；甲乙双方约定乙方须在付首付款后三日内办理按揭手续。顺和景观公司在该合同下方甲方处加盖公司“安吉奥园郎境一号项目一标段园林景观工程项目部”公章，并由案外人李红签名按印；***在乙方处签名按印；安欣中介在丙方处加盖公章；***在合作方处签名按印。该合同骑缝处亦加盖顺和景观公司“安吉奥园郎境一号项目一标段园林景观工程项目部”公章。

2021年3月7日，***向案外人李红转账支付5万元；李红于同日向***出具收条一份，收条载明“今收到***购房款（定金）即（首付）伍万元整，该房屋座落于奥园郎境40幢1单元101室”。2021年10月3日，因案涉房屋仍无法正常办理交付手续，***遂通过微信向***告知“房子确定不要了，你帮忙给我们联系一下”。后***与顺和景观公司就退还款项问题无法达成一致意见致纠纷成讼。

另，顺和景观公司自认案外人李红系挂靠在其处承接工程，奥园朗境园林景观工程系由其公司承包，李红为该工程实际施工人之一，案涉房屋系发包方抵偿顺和景观公司工程款的房屋之一，顺和景观公司自认收到***的房屋定金款5万元。

本院认为，本案的争议焦点为案涉合同的相对方是否为顺和景观公司；顺和景观公司是否存在合同约定的违约行为，并就该违约行为是否需双倍返还***购房定金、支付违约金。关于焦点一：本案中，案涉房屋购买合同加盖有顺和景观公司“安吉奥园郎境一号项目一标段园林景观工程项目部”公章，虽由案外人李红在甲方处签字按印，但顺和景观公司对于李红系挂靠在其公司售卖工抵房的事实予以确认，亦自认收到了***支付的购房定金5万元，本院认定案涉房屋的具体售卖过程虽由案外人李红执行，但李红在此过程中构成表见代理，案涉房屋的出卖方为顺和景观公司，顺和景观公司为案涉合同相对方、本案适格被告。关于焦点二：***主张顺和景观公司未按期交付房屋，故需向其双倍返还定金计10万元，同时支付违约金暂计35000元、律师费5000元；顺和景观公司则抗辩双方间未就交付时间进行明确约定，故也不存在***陈述的违约行为，无需承担违约责任，但愿意退还购房定金5万元。本院认为，现***、顺和景观公司、安欣房产、***均同意解除案涉合同，故本院确认顺和景观公司（甲方）、***（乙方）、安欣房产（丙方）于2021年3月7日签订《房地产买卖（中介居间）合同》于2022年3月15日（庭审日期）解除。合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同第十一条约定甲乙双方于6月30日开始办理购房资格变更手续，如甲方延期未能处理好购房资格变更手续，延期违约金按照每月3000元支付给乙方；合同第七条约定若甲方到期不交房，逾期超过30日的，乙方有权单方解除合同，甲方除支付违约金外，双倍返还定金，甲方应在接到书面通知的10日内退还乙方支付的房价款、定金，并支付违约金和赔偿金。本院认为，***与顺和景观公司约定案涉房屋于2021年6月30日开始办理购房资格变更手续，双方未在合同中明确约定此变更手续何时办理完毕，本院结合此事项需具体处理时间，给予此事项合理期间为一个月，但顺和景观公司在***于2021年10月份明确提出解除合同时，仍未能就此合同约定事宜达成房屋可交付的相应条件，故本院认定顺和景观公司在案涉房屋交易过程中存在违约行为，且逾期交付日期已超过30日，故顺和景观公司应按合同约定向***承担相应违约责任。现双方间合同既约定违约金，又约定定金，经本院释明后，***在庭审中明确主张适用定金条款，又据案涉合同及收条可明确***向顺和景观公司支付的5万元确为定金，但***未提交证据证明双倍返还定金不足以弥补其全部损失，本院对其诉请要求顺和景观公司双倍返还定金的诉请予以支持，对其要求支付违约金的诉请不予支持。此外，案涉合同未就违约事项赔付其余损失进行明确约定，且双倍返还定金也足以弥补***的全部损失，故本院对***诉请顺和景观公司支付律师费5000元的诉请不予支持。综上，***诉请合理部分，本院予以支持；超出部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十八条、第一百七十二条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条第一款第（四）项、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、确认***、苏州市顺和景观绿化建设有限公司、安吉安欣房产中介所、***于2021年3月7日签订的《房地产买卖（中介居间）合同》于2022年3月15日解除；

二、被告苏州市顺和景观绿化建设有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告***定金合计10万元整；

三、驳回原告***的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1550元（减半收取），由原告***负担445元，被告苏州市顺和景观绿化建设有限公司负担1105元，限于本判决生效之日起十日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省湖州市中级人民法院在线提交上诉状。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。

审判员金辰蕾

二〇二二年四月二十六日

书记员费丹枫