云南瑞维工贸有限公司与昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局租赁合同纠纷一审民事判决书

昆明市呈贡区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）呈民初字第2078号

原告云南瑞维工贸有限公司，组织机构代码证号：21678679-4。

住所：昆明经开区洛羊街道办事处王家营火车站。

法定代表人张国萱，系该公司经理。

委托代理人杨万枢，北斗星法律服务所法律工作者。特别授权代理。

被告昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局，组织机构代码证号：77267364-3。

住所：昆明市呈贡区春融街上海东盟大厦*楼。

负责人刘燚，系该局局长。

委托代理人尹煜，云南永天律师事务所律师。特别授权代理。

第三人昆明市呈贡区人民政府洛羊街道办事处，组织机构代码证号：01512954-4。

住所：昆明市呈贡区石龙路****号。

委托代理人赵一蒴，云南曲直律师事务所律师。特别授权代理。

第三人云南金恒源拆迁工程有限公司，组织机构代码证号：69566665-X。

住所：昆明市盘龙区白塔路***号云南汇都国际*座*******室。

委托代理人赵一蒴，云南曲直律师事务所律师。特别授权代理。

原告云南瑞维工贸有限公司（以下简称瑞维公司）诉被告昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局（以下简称呈贡经投局）、第三人昆明市呈贡区人民政府洛羊街道办事处（以下简称洛羊街道办事处）、第三人云南金恒源拆迁工程有限公司（以下简称金恒源拆迁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，适用普通程序由审判员金永红、普熙及人民陪审员李江丽组成合议庭，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告瑞维公司的法定代表人张国萱及委托代理人杨万枢，被告呈贡经投局的委托代理人尹煜、第三人洛羊街道办事处和金恒源拆迁公司的委托代理人赵一蒴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告瑞维公司诉称：1997年4月26日我公司与被告签订了三份《转让土地房屋协议书》，2005年7月29日与被告（变更后的原呈贡县发展改革和经济贸易局签订《租房补充协议》）。我公司与被告签订的三份《转让土地房屋协议书》其中第一份、第二份第一条约定：“甲方自愿将所属王家营分厂的土地、房屋和地上设施转让给乙方使用（其中：土地面积7.2亩，房屋建筑面积1500平方米及水电设施）”。第一份协议约定转让价为700000元。第二份协议，因被告在第二条中提出转让后涉及办理手续，手续费由被告负责，但要我公司加价460000元支付给被告（原告实际支付485096.18元），我公司已如约支付转让费连同手续费1160000元（实际支付1185096.18元）。之后，被告又与我公司签订第三份协议，协议重新约定了内容，协议开头语表述：根据国家有关冻结土地转让、出售的规定，双方就转让土地及房屋协议书进行重新协商，确定了在国家未解冻土地转让、出售政策期间，在总转让费1160000元不变的前提下，达成租房协议。《协议》第一条约定：“甲方提供土地、房屋等设施提供乙方使用，租期为20年（从一九九九年五月一日至二〇一七年四月三十一日）甲方应按协议的总额转让费1160000元收租金。”第6条约定：“待国家对土地转让、出售规定解冻后，甲方须立即办理转让手续，乙方则按转让协议付给甲方1160000元转让费，并按当年当月结束租期。若租金已付，应全额退还乙方。”2005年7月29日，发改经贸局与公司又签订了一份《租房补充协议》，其中第1条约定公司与商业总公司签订的协议继续执行。公司与被告签订上述协议后，以本涉诉土地房屋永久性受让（一二三份转让协议中内容为永久性转让）为前提条件，开始大规模投资该扣件，增加机械设备总投资达400多万元。然而，被告违反诚信原则，签订三个协议时，一面声称：“待国家对土地转让、出售规定解冻后，甲方须立即办理转让手续”给原告，一面又于1999年9月将涉诉本宗7.2亩土地使用权暗中办理在自己名下，直至2012年5月，公司接到政府拆迁通知时才知道此事的来龙去脉。公司为何要起诉被告及第三人，理由是原合同当事人呈贡县商业总公司已经变更为现在的昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局，依据《合同法》第五十六条、第九十条规定，原告向被告支付的1185096.18元应当由变更后的被告与履行合同义务返还转让费，同时第三人也应当连带承担返还责任。综上所述，本案涉诉7.2亩国有土地，被告与公司签订的转让合同期为20年，但至2012年6月19日经开区管委会通知本宗土地因修建呈黄公路征地拆迁时，土地使用时间尚余4年10个月零11天，给公司造成工厂报废、工人失业、生产停止的重大经济损失。为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、依法确认原告与被告分别于1997年4月26日签订的三份《转让土地及房屋协议书》和一份《租房补充协议》为无效协议；二、被告及第三人连带返还转让费700000元；三、被告和第三人连带返还办理土地、房屋转让手续费485096.18元；四、诉讼费由被告及第三人承担。

被告呈贡经投局辩称：一、关于确认三份《转让土地及房屋协议书》、《租房补充协议》为无效问题。原、被告双方于1997年4月26日签订的两份《转让土地及房屋协议书》系同一标的物，系同一合同，该合同签订后由于合同所涉的土地系划拨土地，故不能转让，对此两份合同，双方也未实际履行，1997年5月21日，双方考虑到原签订的《转让土地及房屋协议书》实际无法履行，故双方重新签订了租赁合同，该租赁合同实际取代了原《转让土地及房屋协议书》，《转让土地及房屋协议书》已经双方终止。对四份合同没有异议。被告并不是原始的合同签订方，呈贡县商业总公司和原告签订合同，在商业总公司撤销之后，由呈贡经投局来管理其资产。而款项也没有1180000元，且款项是租金不是转让费。原告诉请没有事实和法律依据，请依法予以驳回。二、关于要求返还转让费700000元、办理土地、房屋手续费48万元的问题被告未曾收取过原告的土地转让费700000元，原告只是依照租赁合同收取了租金，该租金的收取是依约收取，原告无权要求返还，其次，手续费480000元，被告也从未收取过，因而，被告没有返还的义务。综上，原告所诉没有事实和法律依据，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人洛羊街道办事处、金恒源拆迁公司辩称：我方与本案无任何利害关系，不是适格的第三人身份，请法院驳回所有对我方的诉讼请求。根据原告提供的民事起诉状及相关证据来看，其起诉的所有基础均为其与被告昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局签订的《转让土地房屋协议书》、《租房补充协议》，该两份协议均受民商事法律规范调整，协议双方为原告及被告昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局，我方即不是协议的一方主体，也与协议无任何关系，我方不是适格的被告或者第三人，不应参与本案诉讼。若原告认为第三人有损害了原告合法权益的行为，应当依法另行提起民事诉讼，因此，原告在本案中提起对我方的诉讼，是浪费司法资源的恶意诉讼行为，请法院查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。

综合原告瑞维公司的诉讼请求以及被告呈贡经投局、第三人洛羊街道办事处和第三人金恒源拆迁公司的答辩意见，本案争议的焦点是：本案诉争的四份合同是否有效，若合同无效被告呈贡经投局和两名第三人应否承担连带还款责任。

原告瑞维公司针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：

一、转让土地房屋协议书一份，欲证明1997年4月26日，原呈贡县商业总公司与原告签订协议，约定将7.2亩土地转让给原告，并约定转让土地、房屋的费用是700000元的事实。

二、转让土地房屋协议书一份，欲证明1997年4月26日，原呈贡县商业总公司与原告签订协议，约定被告将7.2亩土地转让给原告并约定转让土地、房屋的费用是1160000元的事实。

三、租赁土地房屋协议书一份，欲证明1997年4月26日，原呈贡县商业总公司与原告重新协商，签订协议约定被告将7.2亩土地、房屋等设施租赁给原告，并约定总的1160000元费用不变。

四、租赁补充协议一份，欲证明2005年7月29日，法律关系承接单位呈贡经投局与原告约定原商业总公司与原告签订的协议继续执行的事实。

五、支付转让费收据十八份（总金额1185090.18元），欲证明原告为了规避非法行为，将转费改成租赁费和占用费以及原告支付转让费的事实。

被告呈贡经投局质证认为：对证据一、证据二认可，本身条款是无效的，二份合同也是无效的。商业总公司无权把划拨土地给原告方。对证据三、证据四不认可，第三、四份合同是有效的。第三份是附条件的合同，因为第一、二份合同无效，做了否定、变更，订立新的房屋、土地租赁合同，而不是转让合同，其中第三份合同第六款提到，条款是附条件的，除非国家同意土地转让，才能办理相应转让手续，至今为止国家都没有允许。第三、四份合同现在是合法有效的状态。第四份是在第三份合同主体变更下的追加，是确定租赁合同继续履行，经投局再次在2005年7月29日对双方土地和房屋的租赁关系进行确认，之后也是按照租赁关系履行的合同义务。对于证据五，收据有两个时间段，2004年以前是商业局收取，作为被告是2005年接管了资产之后才向原告收取租金，对于收据和发票真实性无异议，但是不清楚1997年4月26日31500元管理费这个款项，从2005年之后经投局的盖章的款项我们认可，所有经投局和之前开的都是占用费或租赁费，恰恰证明我们的观点，是租赁关系，转让的话不可能逐年支付，性质上也证明是租赁关系。

第三人洛阳街道办事处、金恒源拆迁公司质证认为：对证据一至三，没有原件三性不认可。1997年的收据所有签收都是商业局，2012年的收据是经投局，所有票据和第三人没有关系。

本院认为：原告提交证据一至五真实、合法，与本案关联，但并不足以证实原告主张的观点，具体理由将在说理部分予以评述。

归纳原、被告双方的诉辩主张及举证、质证的情况，本院确认以下法律事实：1997年4月26日，瑞维公司和原商业总公司签订了两份土地及房屋转让协议，协议约定原商业总公司将7.2亩土地和建筑面积为1500平方米的房屋转让给瑞维公司，第一份协议约定的转让费是700000元，第二份合同变更为1160000元。当日，双方又针对该土地和房屋签订了一份租赁合同，约定了租赁期限为20年（1997年5月1日至2017年4月31日），并以总转让费1160000元为基础以工商银行每年元月贷款利率计收租金，待国家对土地转让、出售规定解冻后，原商业总公司必须立即办理转让手续。2005年6月6日，原商业总公司撤销，原所属县商业总公司的人员、人事档案、户口及剩余资产全部移交呈贡县发展改革和经济贸易局管理。2005年7月29日，瑞维公司和呈贡县发展改革和经济贸易局签订了租房补充协议，约定原商业总公司与瑞维公司签订的租房协议继续执行。2012年6月19日，昆明经济技术开发区拆迁安置局向瑞维公司发出通知，载明：“为进一步推进呈黄公路改扩建工程第二标段及呈黄公路改扩建工程王家营铁路节点工程建设，改善我市主城交通和环境，提升城市形象，根据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》、云南省人民政府令第109号《云南省城市房屋拆迁管理规定》和《昆明经济技术开发区重点工程建设和招商引资建设项目征地拆迁补偿指导意见（暂行）》的规定，现发布拆迁通知如下：位于工程建设范围内属于贵公司的房屋和附属设施房及其它地上建构筑物属于拆迁范围，搬迁期限：2012年8月20日。被拆迁单位须在搬迁期限内完成搬迁，确保“两个工程”征地拆迁工作顺利实施。”截止2012年5月28日，原告瑞维公司向原呈贡县商业总公司和昆明市呈贡区经济贸易和投资促进局交纳场地占用费及租金共计1185096.18元。

本院认为：针对四份协议是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第三份租赁合同是对前两份转让合同的否定与变更，前两份转让合同实际上已经被租赁合同所取代，前两份合同中转让土地、房屋的合意已经变更为租赁，原告提交的收据载明，收取款项系占用费和租金也印证了该事实，故此，前两份协议因被第三份协议取代已经不复存在，也不存在需要确认无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告提交的证据并不足以证实，第三份租赁合同和租房补充协议签订时存在以上情形，对于原告要求确认四份协议无效的诉请求，本院依法予以驳回，原告要求被告返还700000元转让费以及办理土地、房屋转让手续费485096.18元的诉请也并无事实和法律依据，本院依法予以驳回。其次，原告要求第三人洛阳街道办事处和金恒源拆迁公司承担连带返还责任的诉请，基于合同的相对性，第三人并非合同当事人，且原告并未提供证据证明第三人与该租赁合同有利害关系，本院对该诉讼请求依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：

驳回原告云南瑞维工贸有限公司的诉讼请求。

案件受理费15466元，由原告云南瑞维工贸有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。

审　判　长　　金永红

审　判　员　　普　熙

人民陪审员　　李江丽

二〇一五年十月十三日

书　记　员　　牟志涛