***、严书萍租赁合同纠纷一案二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

（2015）鄂武汉中民终字第00089号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1987年11月15日出生，汉族。

委托代理人：方璨、***，湖北朋友律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1982年8月24日出生，汉族。

委托代理人：***，武汉市江夏区安山法律服务所法律工作者。

原审第三人：武汉昌源电力有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街长安里3号。

法定代表人：**，该公司总经理。

上诉人***、***因租赁合同纠纷一案，均不服武汉市江夏区人民法院（2013）****二初字第00438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

2013年9月12日，***诉至一审法院，请求判令：1、严书萍返还***门面转让费13万元及利息；2、严书萍赔偿装修门面损失2万元及利息。***反诉请求判令：***支付2013年8月至12月期间的租金16660元。一审法院依法追加武汉昌源电力有限公司（以下简称昌源公司）为第三人参加诉讼。

一审法院查明，2011年8月26日起，严书萍承租了昌源公司所有的位于武汉市江夏区四贤路西侧砖混结构门面10号一至三层房屋（建筑面积264.38平方米）从事服装经营，双方约定，租赁合同一年一签，承租门面不得转租或分租，未经昌源公司同意随意转让门面的，门面到期后不办理续签租赁合同。在***租赁经营期间，****转承租严书萍上述租赁的部分门面从事经营，双方即于2013年4月15日签订《转让合同》一份，约定***将其承租的昌源公司上述门面底层临街左侧靠近型男衣橱一侧30.06平方米门面转让***从事服装经营，转让费13万元；2013年4月15日至2013年8月27日期间的房租为18320元，后期房租每年需在7月27日前向严书萍交纳房租，租金与严书萍交纳昌源公司租金同步；如雷玉莲不按期缴纳房租，严书萍有权收回门面；双方还就水电费、门面的转让等进行了约定。合同签订后，***向严书萍支付了13万元转让费和18320元租金，并开始进行经营。2013年7月25日，因临近《转让合同》约定的缴纳下一年度租金时间即转让合同约定的每年7月27日前缴纳年度租金时，***以邮寄方式向严书萍发出通知函，内容为“约定在每年7月27日前向您缴纳下一年度房租，现因您与昌源公司之间的《房屋租赁合同》将于2013年8月27日到期，故请您尽快与昌源公司续签租赁合同，并在2013年7月27日前将新的租赁合同出示（原件）或提供（复印件）给本人，以便本人按照与您签订的《门面转让合同》约定的期限支付房租。逾期不向本人出示或提供租赁合同，本人将中止履行与您签订的《转让合同》，暂缓支付房租，并限您在一个月内，即2013年8月27日之前，与昌源公司完成续租事宜，并将新的租赁合同出示（原件）或提供（复印件）给本人，否则，本人将终止与您之间的合作关系，并依法追究您的法律责任。”***收到通知函后，未与昌源公司续签租赁合同，也未按***通知函的要求向其出示或提交租赁合同。2013年8月28日，***再次以邮寄方式向严书萍发出通知函，内容为因严书萍未在2013年8月27日前向其出示或提供与昌源公司续签的租赁合同，也未提供适当的担保，依法解除与其签订的《转让合同》，并保留向其追究法律责任的权利。***于2013年8月29日收到函件后未向仲裁机构或人民法院确认其解除合同的效力。****2013年8月28日起将所转让的门面锁门后停业，未将转让门面交付严书萍。

一审法院另查明，2013年8月28日，***与昌源公司续签了租赁合同，租赁期限从2013年8月28日至2014年8月28日，租金为每年10万元，建筑面积204.38平方米（含双方争议的转让门面），该门面房屋产权登记在昌源公司名下。2013年12月3日，昌源公司向一审法院出具《关于***租赁我公司门面的说明》，写明***转租（分租）时告知了该公司，该公司因经营而避免门面闲置等原因，也同意***对他人转租（分租）。2013年12月27日，在一审法院主持下，***、***办理了转让门面的交接手续，对于***的装修残值，***同意以2万元价格予以接收，并向***出具了字据。

一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。针对争议焦点评判如下：一、关于***与***签订的《转让合同》效力问题。***与***所签订的转让合同，实为房屋转租合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，***与昌源公司签订租赁合同时，虽然明确约定未经出租人同意，承租人不得转租、分租，但昌源公司书面确认，严书萍转租部分房屋给次承租人***时，该公司即已知情默许，且同意由承租人继续转租或分租，故***、***所签订的房屋转租合同为有效合同。二、关于***与***签订的《转让合同》解除时间。在合同履行中，***向***出具通知函，要求***在2013年8月28日前向其出具或提交与昌源公司续签的租赁合同，否则将停止支付租金和终止履行双方所签订的转让合同。虽然双方转让合同中并未约定***必须在2013年8月28日前向***出示或提交与昌源公司续签的租赁合同，但是双方合同对于2013年8月27日后的履行期限约定不明确，***为了确保自己合同履行的安全性，提出此项要求是合理的，***收到通知函件后，未与昌源公司续签租赁合同，也未按***的要求出示或提交，所以，***于2013年8月28日前再次向***发出通知函，解除《转让合同》是适当的。***收到终止合同函件后，并未向仲裁机构或人民法院确认其效力，视其已接受了***解除合同的要求，故***、严书萍之间的转让合同自***2013年8月29日收到解除合同的函件时解除。三、关于***诉请要求严书萍退还13万元转让费及利息问题。门面转让费是独立于租金之外的一种费用，双方当事人签订转让合同后已按约履行，现转让合同已提前解除，而原合同并未约定提前解除后，13万元门面转让费应否返还。但本案中，双方合同仅履行4余月时间而解除，转让合同虽然未约定明确的合同期限，但从双方所签订的转让合同整个内容上看，该合同履行的期限应和***与昌源公司实际履行的一年租赁期限相当，综合考量双方当事人合同履行情况以及利益平衡，酌定支持退还转让费的二分之一即6.5万元。四、关于***诉请2万元门面装修费及利息问题。***转承租门面后，对门面已进行了装修，诉讼中，双方已协议确认了装修费为2万元，现转让合同已解除，门面已实际返还给严书萍，严书萍已接收利用，理应适当补偿***装修费残值，数额为双方确认的2万元。五、关于***反诉***差欠16660元租金问题。2013年8月29日转让合同终止，但***并未及时将该门面交付严书萍，而是自行锁门停业。本案诉讼中，经一审法院主持调解，***才于2013年12月27日将门面交付严书萍，在此4个月期间，***虽未使用门面，但其实际占有门面，应支付占有该门面4个月的占用费，该占用费的标准比照双方约定的租金标准，即严书萍与昌源公司约定的租金标准同步，确定为3790元（10万元÷264.38平方米÷12个月×30.06平方米×4个月=3790元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、由***返还***门面转让费6.5万元；二、由***补偿***门面装修费2万元；三、由***支付严书萍门面占有使用费3790元；上述三项相抵，由***于本判决生效之日起十日内向***支付81210元；四、驳回***其他诉讼请求；五、驳回严书萍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3400元，反诉费108元，合计3508元，由***负担1508元，严书萍负担2000元。

判后，***、严书萍均不服，向本院提出上诉。

***上诉请求：一、撤销一审判决；二、严书萍返还门面转让费13万元；三、严书萍赔偿装修损失2万元；四、***承担本案诉讼费等合理费用。理由：1、昌源公司在一审中出具的《关于严书萍租赁我公司面的说明》，属于证人证言，因昌源公司拒不出庭，该说明不能作为证据采信；一审专门前往昌源公司调查，该公司明确对于***的转租行为不知情、不认可，但该份调查笔录未在一审判决书中反映出来。2、一审法院确认双方之间的转让合同已解除，合同解除的法律后果是溯及既往，至始无效的，***应当返还13万元转让费。

严书萍上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判***支付门面占用费16660元。理由：1、***主动租赁严书萍承租昌源公司的门面30.06平方米用于服装经营，双方约定转让费13万元，***自愿接受了转让费，但其经营了4个月后，又以严书萍与昌源公司未能续租为由，自行锁门停业，合同解除完全是由***自身的原因造成，一审判决严书萍返还6.5万元转让费错误。2、一审判决***支付门面占用费3790元，计算方法错误，双方在合同中已约定每月租金为18320／4个月=4580元，故***应支付的门面占用费为16660元。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，***、***在转让合同中未约定合同解除条件，***在***须按合同约定支付下一年度租金时，未出示其与昌源公司续签的租赁合同，造成***的不安，***提出与严书萍解除合同，***于2014年8月28日收到后未提出异议，视为双方合意解除合同。因合同约定的转让费13万元，双方对该款在合同解除后的归属约定不明，一审考虑到***实际租赁期间仅4月余，酌定退还一半的转让费并无不当。****上诉要求转让费全额退还、***上诉要求转让费不予退还的上诉理由均不成立。双方在合同中约定“***另需交纳2013年4月15日至2013年8月27日房租18320元；***每年需在7月27日前向***交纳一年房租；***不得随意加***房租；须跟电力局同步”，按照合同上下文的文义，***在2013年8月27日之后的租金应与严书萍与昌源公司的租金标准同步，一审比照严书萍与昌源公司约定的租金标准，判令***支付占用期间的使用费4790元，公平合理。故雷玉莲要求严书萍支付占用费16660元的上诉理由不成立。

关于***上诉称其与***所签转让合同未经昌源公司同意的上诉理由。昌源公司作为原审第三人已向一审出具书面说明，表明该公司同意转租。加之，严书萍与昌源公司于2013年8月27日签订的《房屋租赁合同》中约定“严书萍转租或分租上述承租房屋及附属设施，需经昌源公司同意，擅自转租或分租的，昌源公司有权终止合同。”昌源公司在合同履行期间内未终止合同，在合同期满后又与严书萍续签了租赁合同，证实昌源公司对***、***之间的转租行为是明知且同意的，故***的此项上诉理由不成立。

综上，上诉人***、严书萍的上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3508元，由***、严书萍各负担1754元。

本判决为终审判决。

审判长申斌

审判员***

代理审判员丰伟

二〇一五年二月二日

书记员***