***与***租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江夏区人民法院

民事判决书

（2013）****二初字第00438号

原告（反诉被告）***，无职业。

委托代理人方璨，湖北朋友律师事务所律师。

委托代理人***，湖北朋友律师事务所律师。

被告（反诉原告）严书萍，无职业。

委托代理人***，男，1959年10月6日出生，汉族。

第三人（反诉第三人）武汉昌源电力有限公司。

法定代表人**，总经理。

原告（反诉被告）****被告（反诉原告）***租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法由审判员熊文才担任审判长，与审判员***、人民陪审员熊群英组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加武汉昌源电力有限公司（以下简称昌源公司）为第三人。原告（反诉被告）***及委托代理人方璨、***，被告（反诉原告）***及委托代理人***均到庭参加了诉讼，第三人（反诉第三人）昌源公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***诉称，2013年4月15日，我与***签订一份《转让合同》，约定，***将其承租的位于湖北省武汉市江夏区四贤路电力局10号门面底层，临街左侧30.06平方米的门面，以13万元价格转让给我，合同还约定，每年7月27日前我需向***交纳一年房租。门面转让后，我发现***与昌源公司之间的《房屋租赁合同》于2013年8月27日到期，故我于2013年7月25日向***发出书面通知，催促其尽快与昌源公司续签租赁合同，以便我依约缴纳下年度房租。2013年8月28日，严书萍未向我出示或提供其与昌源公司续签的租赁合同，也未提供担保，因此，我再次向被告***发出书面通知，要求与其解除门面转让合同。为维护我的合法权益，现起诉请求：1、判令严书萍返还***门面转让费13万元及利息（利息从2013年8月28日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令严书萍赔偿***装修门面损失2万元及利息（利息从2013年8月28日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

被告（反诉原告）严书萍辩称并反诉，***诉称的门面转让情况属实，但在我将门面转让给***后，其只经营了4个月就无故停业，***的诉请无理，请求法院依法驳回。另***下欠我2013年8月28至2013年12月27日期间的租金16660元未付，要求判令其立即支付。

原告（反诉被告）***针对严书萍反诉辩称，导致不能缴纳租金的原因系严书萍未及时与昌源公司续签门面租赁合同，请求法院予以驳回。

第三人（反诉第三人）昌源公司未到庭，但出具了书面的说明函件，用以证明其同意***转租或分租，但不认可***和***之间的门面转让合同。

经审理查明，2011年8月26日起，严书萍承租了昌源公司所有的，位于湖北省武汉市江夏区四贤路西侧砖混结构门面10号门面房屋一至三层（建筑面积264.38㎡）从事服装经营。双方约定，租赁合同一年一签，承租门面不得转租或分租，未经昌源公司同意随意转让门面的，门面到期后不办理续签租赁合同。在***租赁经营期间，****转承租严书萍上述租赁的部分门面从事经营，双方于2013年4月15日签订《转让合同》一份，约定：***将其承租的昌源公司上述门面底层临街左侧靠近型男衣橱一侧30.06㎡门面转让（转租）给***从事服装经营，转让费13万元，2013年4月15日至2013年8月27日期间的房租为18320元，每年7月27日前***向***交纳一年房租，租金与严书萍交纳给昌源公司的租金同步。如***不按期缴纳房租，严书萍有权收回门面。合同还就水电费、门面的转让等进行了约定。合同签订后，***向严书萍支付了13万元转让费和18320元租金，并开始进行经营。2013年7月25日，因临近《转让合同》约定的缴纳下一年度租金时间，***以邮寄方式向严书萍下达了一份通知函，内容为：“约定在每年7月27日前向您缴纳下一年度房租，现因您与武汉昌源电力有限公司物业部之间的《房屋租赁合同》将于2013年8月27日到期，故请您尽快与武汉昌源电力有限公司物业部续签租赁合同，并在2013年7月27日前将新的租赁合同出示（原件）或者提供（复印件）给本人，以便本人按照与您签订的《门面转让合同》约定的期限支付房租。逾期不向本人出示或提供租赁合同，本人将中止履行与您签订的《转让合同》，暂缓支付房租，并限您在一个月内，即2013年8月27日之前，与武汉昌源电力有限公司物业部完成续约事宜，并将新的租赁合同出示（原件）或者提供（复印件）给本人，否则，本人将终止与您之间的合作关系，并依法追究您的法律责任。”严书萍收到通知函件后，未与昌源公司续签租赁合同，也未按***通知函的规定向其出示或提交租赁合同，2013年8月28日，***再次以邮寄方式向严书萍下达通知函，内容为，因严书萍未在2013年8月27日前向其出未或提供与昌源公司续签的租赁合同，也未提供适当的担保，依法解除与其签订的《转让合同》，并保留向其追究法律责任的权利。***于2013年8月29日收到函件后未向仲裁机构或人民法院确认其解除合同的效力。****2013年8月28日起将所转让的门面锁门后停业，未将转让门面交付给严书萍。

另查明，2013年8月28日，***与昌源公司续签了租赁合同，租赁期限从2013年8月28日至2014年8月28日，租金为每年10万元，建筑面积204.38㎡（含双方争议的转让门面），该门面房屋产权登记在昌源公司名下。2013年12月3日，昌源公司向法院出具《关于严书萍租赁我公司门面的说明》，写明***转租（分租）时告知了该公司，该公司因经营而避免门面闲置等原因，也同意***对他人转租（分租）。本案在审理过程中，在法院主持下，***与***于2013年12月27日办理了转让门面的交接手续，对于***的装修残值，***同意以2万元价格予以接收，并向***出具了字据。

上述事实，有双方当事人当庭陈述及租赁合同书，转让合同、转让费、租金收付票据等证据，经庭审质证属实，足以认定。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。争议焦点有如下几点，本院评判如下：

关于***与***签订的《转让合同》效力问题。

***与***签订的《转让合同》，实为房屋转租合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定。***与昌源公司签订租赁合同时，虽然明确约定未经出租人同意，承租人不得转租、分租，但昌源公司书面确认，严书萍转租部分房屋给次承租人***时，该公司即已知情并默许，且同意由承租人继续转租或分租，故***、***所签订的房屋转租合同为有效合同。

二、关于***与***签订的《转让合同》解除时间。

在合同履行中，***向***出具通知函，要求***在2013年8月28日前向其出具或提交与昌源公司续签的租赁合同，否则将停止支付租金和终止履行双方所签订的转让合同。本院认为，虽然双方转让合同中并未约定***必须在2013年8月28日前向***出示或提交与昌源公司续签的租赁合同，但是双方合同对于2013年8月27日后的履行期限约定不明确，***为了确保自己合同履行的安全性，提出该项要求是合理的，***收到通知函件后，未与昌源公司续签租赁合同，也未按***的函件规定出示或提交，所以，***于2013年8月28日前再次向***下达了通知函，解除《转让合同》是适当的。***收到终止合同函件后，并未向仲裁机构或人民法院确认其效力，视其已接受了***解除合同的要求，故***、严书萍之间的转让合同自***2013年8月29日收到解除合同的函件时，双方之间转让合同解除。

三、关于***诉请要求严书萍退还13万元转让费及利息问题。

门面转让费是独立于租金之外的一种费用，双方当事人签订门面转租合同后已按约履行。现转租合同已提前解除，而原合同并未约定提前解除后，13万元门面转让费应否返还。但本案中，双方合同仅履行4余月而解除，转让合同虽然未约定明确的合同期限，但从双方所签订的转让合同整个内容上看，该合同履行的期限应和***与昌源公司实际履行的一年租赁期限相当，故本院综合考量双方当事人合同履行情况以及利益平衡，酌定支持退还转让费的二分之一即65000元。

四、关于***诉请2万元门面装修费及利息问题。

***转承租门面后，对门面已进行了装修，诉讼中，双方已协议确认了装修费为2万元。现转让合同已解除，门面已实际返还给承租人***，严书萍已接收利用，理应适当补偿***装修费残值，数额为双方确认的2万元。

五、关于***反诉***差欠16660元租金问题。

2013年8月29日，转让合同终止，但***并未及时将该门面交付严书萍，而是自行锁门停业。本案诉讼中，本院主持调解，***才于2013年12月27日将门面交付严书萍，在此4个月期间，***虽未使用门面，但其实际占有门面，应支付占有该门面期间的4个月占有使用费，该占有使用费的标准比照双方约定的租金标准，即严书萍与昌源公司约定的租金标准同步，确定为3790元（10万元÷264.38㎡÷12个月×30.06㎡×4个月=3790）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二项）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、由被告（反诉原告）***返还原告（反诉被告）***门面租赁转让费65000元。

二、由被告（反诉原告）***补偿原告（反诉被告）***门面装修费20000元。

三、由原告（反诉被告）***支付被告（反诉原告）严书萍门面占有使用费3790元。

上述三项相抵，由被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）***支付81210元。

四、驳回原告（反诉被告）***其他的诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）严书萍其他的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3400元，反诉费108元，合计3508元，由原告（反诉被告）***负担1508元，被告（反诉原告）严书萍负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3508元，款汇湖北省武汉市中级人民法院：户名武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，账号07×××93，开户行农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判长熊文才

审判员***

人民陪审员熊群英

二〇一四年六月十九日

书记员*芳