涞水县雅轩建筑装饰有限公司与北京四环花海花卉市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0106民初24349号

原告：涞水县雅轩建筑装饰有限公司，住所地河北省保定市涞水县政府西街。

法定代表人：张山利，总经理。

委托诉讼代理人：张俊甲，河北英汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李君芳，北京双骏律师事务所律师。

被告：北京四环花海花卉市场有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路68号。

法定代表人：刘菲，经理。

委托诉讼代理人：邹平平，北京市宏欣律师事务所律师。

原告涞水县雅轩建筑装饰有限公司（下称涞水装饰公司）与被告北京四环花海花卉市场有限公司（下称四环花卉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告涞水装饰公司委托诉讼代理人张俊甲、李君芳，被告四环花卉公司委托诉讼代理人邹平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告涞水装饰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋建设价值补偿款2088096元；2、判令被告向原告支付欠付的两个月租金9583元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月27日，原告与北京市黄土岗众兴园林花木中心四环花木场（下称“黄土岗众兴园林”）签订《租赁合同》约定，黄土岗众兴园林将位于北京市丰台区四环花木场东院办公区东侧场地出租给原告，租期自2009年1月1日至2014年12月31日止，期满原告有优先续租权，合同到期后，双方达成一致进行了续租。在原告承租期间，黄土岗众兴园林变更为被告。自2015年起，应被告的要求，原告对承租场地进行了消防、防火整改，将房顶翻新及更改了线路等，为此造成了几十万的损失。在原告承租期间，2018年11月30日，被告向原告发出《解除租赁协议通知》，称因修建道路等公共设施需提前终止租赁协议。后被告委托北京中瑞泰达资产评估有限公司对出租的房屋进行了房屋建设价值项目资产评估，评估价值为1544937元。被告在租赁期间提前解除租赁合同系违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。根据《租赁合同》第三条第2项规定：“租期不满12年，如遇国家或上级主管部门征用土地，乙方在承租场地上投资的地上的固定设施按相关部门的政策折旧作价补偿。”被告应当根据评估报告向原告支付相应的房屋建设价值补偿款项。综上所述，特诉至法院，望判如所请。

被告四环花卉公司辩称，双方已合法解除租赁合同，补偿标准应当按照12年扣除实际使用年份后计算，评估报告应使用2018年的报告，2017年评估报告有效期为一年，已经超过了使用年限，被告计算的补偿款应是37.17635万元。原告称9月已经腾退没有依据，被告不应返还两个月租金。

本院经审理认定事实如下：2008年11月27日，涞水装饰公司（承租方、乙方）与四环花卉公司（出租方、甲方，原北京市黄土岗众兴园林花木中心四环花木场）签订《租赁合同》约定，四环花卉公司将位于北京市丰台区四环花木场东侧面积为742平方米的场地出租给涞水装饰公司用于存放建筑机械、建筑材料、办公等；租赁期限为6年，自2009年1月1日至2014年12月31日止；年租金为50000元，支付方式为一次性付清6年租金共计人民币30万元。合同同时约定，乙方所租场地如合同内遇国家或上级主管部门征用土地及总租期满12年后，乙方在场地上投资的固定设施所有权归属问题的约定：1、此合同期满乙方可续租6年，租金按15%增长；2、租期不满12年，如遇国家或上级主管部门征用土地，乙方在承租场地上投资的地上的固定设施按相关部门的政策折旧做价补偿，其他部分不做任何补偿，租金按实际发生额多退少补；3、乙方租用场地满12年后乙方所投资在场地上的所有固定设施的所有权归属甲方所有。上述合同签订后，四环花卉公司按合同约定将上述场地交付给涞水装饰公司，涞水装饰公司按合同约定履行了向四环花卉公司支付租金的义务。上述合同到期后，涞水装饰公司继续租赁上述场地。2017年5月，因丰台区建委拟对包括涉案租赁场所在内的周边地区进行拆迁，涞水装饰公司与四环花卉公司就双方履行合同期间涞水装饰公司在租赁场所搭建地上物的拆迁补偿事宜开始进行协商。随后，四环花卉公司就该公司拟补偿资产所涉及的涞水装饰公司所拥有的四环花木场东院办公区东侧房屋建筑物所表现的房屋建设补偿价值委托北京中瑞泰达资产评估有限公司进行了评估。同年5月25日，北京中瑞泰达资产评估有限公司就上述评估事项出具《北京四环花海花卉市场有限公司拟房屋建设补偿价值项目资产评估报告》载明，委估资产房屋建筑物的建设补偿价值为2088096元，本咨询报告有效期为一年。随后，涞水装饰公司与四环花卉公司就上述补偿数额未能达成协议。2018年8月22日，涞水装饰公司向四环花卉公司支付了本年度的租金共计52272.73元。同年11月30日，四环花卉公司向涞水装饰公司发出《解除租赁协议通知》载明，贵公司承租的场地，因修建道路等公共设施，需提前终止协议；望贵司在接到此函后三个月内，向四环花卉公司移交租赁场地，搬出贵司物品；因为双方已对地上物进行确认，如贵司对补偿有争议，贵方可依法律途径解决。本案审理中，涞水装饰公司称其已于四环花卉公司发出上述通知前搬出租赁场所，但涞水装饰公司就其这一主张未能向法庭提供有力证据。同年12月31日，四环花卉公司委托北京中瑞泰达资产评估有限公司就其拟实施补偿的涞水装饰公司搭建的上述房屋建设价值再次进行了资产评估，评估结论为，上述房屋建设价值为1544937元。此后，双方就租赁合同解除后房屋建设的补偿事宜未能协商解决。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据已查明的事实，2008年11月27日，涞水装饰公司与四环花卉公司就涉案租赁标的物的租赁事宜签订租赁合同后，涞水装饰公司按合同约定履行了向四环花卉公司支付租金的义务。合同到期后，涞水装饰公司继续使用租赁标的物。2017年5月，涞水装饰公司租赁的涉案租赁场所面临拆迁，涞水装饰公司与四环花卉公司就涞水装饰公司在租赁场所搭建房屋的拆迁补偿事宜进行协商期间，四环花卉公司就公司拟对涞水装饰公司的上述房屋进行房屋建设补偿事宜委托评估机构进行了资产评估，评估机构为此出具了《资产评估报告》，房屋建设补偿价值为2088096元。随后，双方就上述补偿事宜未能达成协议。2018年11月30日，四环花卉公司向涞水装饰公司发出《解除租赁协议通知》后，涞水装饰公司从涉案租赁场所搬出。随后，四环花卉公司就涞水装饰公司搭建房屋的补偿事宜再次委托评估机构进行了资产评估，补房屋建设补偿价值为1544937元。鉴于双方所签租赁合同明确约定，此合同期满乙方可续租6年，租金按15%增长；租期不满12年，如遇国家或上级主管部门征用土地，乙方在承租场地上投资的地上的固定设施按相关部门的政策折旧做价补偿，根据本案查明的事实，涞水装饰公司从2009年1月承租涉案租赁场所至2018年11月30日，此期间未满12年，由于有关部门对涉案场所进行拆迁，造成双方所签合同提前解除，对此，四环花卉公司在涉案合同中对涞水装饰公司因租期不满12年所作出补偿承诺的条件已经成就，且四环花卉公司已就补偿事宜委托评估机构进行了评估，基于上述事实，四环花卉公司应按双方所签合同约定及评估结果对涞水装饰公司搭建的房屋建设价值予以补偿。关于补偿的具体数额，虽然四环花卉公司就补偿事宜先后两次委托评估机构进行了评估，考虑第一次评估时合同尚在履行期间，且评估报告有效期为一年，有鉴于此，故应以第二次评估报告的评估结果作为本案的定案依据。故对涞水装饰公司要求四环花卉公司合理支付房屋建设价值补偿款的诉讼请求应予准许。审理中，涞水装饰公司要求四环花卉公司支付欠付的两个月租金9583元，但涞水装饰公司在本案审理中未能向法庭提供其具体搬出涉案场所时间的相应证据，有鉴于此，故对涞水装饰公司这一诉讼请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，本院难以支持。四环花卉公司就本案陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条的规定，判决如下：

一、被告北京四环花海花卉市场有限公司于判决生效后七日内向原告涞水县雅轩建筑装饰有限公司支付房屋建设价值补偿款一百五十四万四千九百三十七元。

二、驳回原告涞水县雅轩建筑装饰有限公司其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9351元，由被告北京四环花海花卉市场有限公司负担，判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　　童学勇

二〇一九年八月二十九日

书记员　　赵冰洁