北京盛源宏业医疗器械有限公司与某某租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）三中民终字第05960号

上诉人（原审被告）北京盛源宏业医疗器械有限公司。

法定代表人张书宾，经理。

委托代理人刘起燕，女，1964年2月29日出生。

委托代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）***，男，1960年10月20日出生。

委托代理人刘丽娜（***之女），1982年9月14日出生。

委托代理人薛鹏，北京薛鹏律师事务所律师。

上诉人北京盛源宏业医疗器械有限公司（以下简称盛源宏业医疗器械公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第03582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。盛源宏业医疗器械公司之法定代表人张书宾、委托代理人刘起燕、杨树生，***及其委托代理人刘丽娜、薛鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***在原审法院诉称：2009年12月15日，我与盛源宏业医疗器械公司签订房屋租赁协议，协议约定：我将坐落在通州区台湖镇铺头村×号院内部分车间、库区及办公室共1000平方米租给盛源宏业医疗器械公司使用，使用期限为九年，自2009年12月26日至2018年12月25日。每年租金为8.5万元，盛源宏业医疗器械公司应主动按时缴纳房租及水电费，如逾期按租金的10%赔付违约金。2014年10月因铺头村涉及通州区文化旅游区项目需拆迁，2014年10月16日双方将房屋腾清后交给了拆迁公司，租赁协议终止。自2013年12月26日至2014年10月15日的房屋租金共计68708元，2013年11月19日我向盛源宏业医疗器械公司预支了租金1.3万元，还剩余应交租金55708元，至今未交付。铺头村320号2014年10月电费113.89元是我到电管站交纳的，需要盛源宏业医疗器械公司支付给我，现起诉至法院，要求盛源宏业医疗器械公司支付给我未交纳的租金55708元、违约金5570.8元，应缴纳电费113.89元，共计61392.69元，诉讼费由盛源宏业医疗器械公司负担。

盛源宏业医疗器械公司在原审法院辩称：***起诉不属实，320号院在2013年10月17日签订搬迁补偿协议，2013年10月24日已将房屋交给拆迁公司并经过验收，双方租赁关系由于拆迁行为不可抗拒的行为被解除，***主张解除后的租赁费没有事实和法律依据，请求法院驳回，而且2013年我方支付了1.3万元，我方要求退回。

原审法院经审理查明：北京市通州区台湖镇铺头村320号院（以下简称320号院）房屋产权人系***。张书宾系盛源宏业医疗器械公司的法定代表人。

2009年12月，***（出租方）与张书宾（承租方）签订《厂房租赁合同》，合同主要内容为：北京市通州区台湖镇铺头村×号院，整个院落包括：房屋16间，面积170平方米，厂房6间，面积270平方米，院子面积200平方米。租赁期限共9年，出租人2009年12月26日起将出租房屋交付承租方使用至2018年12月25日收回。租金采用一年一交租金方式，一年租金为8.5万元，提前一个月交纳承租年的全额租金。租赁期内如遇国家和乡村规划占用时，承租方无条件搬出承租房屋，出租方按当时日期折算并退还相应租金，合同终止。承租方的执照补偿全归承租方，房屋补偿归出租方。承租方逾期未交付房租的，除应及时补交外，应支付违约金1万元，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1万元。同年12月15日，双方补充签订《补充协议》，约定在台湖镇铺头村×号院原建筑面积以外，附加临建投入，在合同期内三年内遇拆迁以评估价赔偿承租方，标准为第一年90%，第二年80%，第三年70%，三年后承租方在320号院内所有的临建投入归出租方所有。

同年12月15日，***（甲方）与盛源宏业医疗器械公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：甲方将坐落在通州区台湖镇铺头村×号院内部分车间、库区、办公室共1000平方米租给乙方使用，使用期限为九年，自2009年12月26日至2018年12月25日，车间、办公室等房屋年租金为8.5万元，乙方应主动按时缴纳房租、水电费如逾期按租金的10%赔付违约金。

随后，双方按照合同履行各自的义务，盛源宏业医疗器械公司交纳租金至2013年11月24日，2013年11月19日又交纳了2014年的租金1.3万元。

2013年涉诉场地遇通州文化旅游区项目拆迁征地，刘起燕作为***的代理人于2013年10月17日签订了《集体土地非住宅搬迁补偿协议》，并于2013年10月24日与拆迁公司签订了交房验收单。但显示2014年10月15日涉诉场地仍然存在电费支出，并且2014年9月铺头村村民委员会曾向本院起诉，要求盛源宏业医疗器械公司和***从涉诉场地搬出。

庭审中，双方均认可盛源宏业医疗器械公司与***签订的合同系为了盛源宏业医疗器械公司办理营业执照，双方履行的合同仍为***与张书宾签订的合同。此外，盛源宏业医疗器械公司对电费支付的意见为与拆迁方协商在协议签订后继续使用涉诉场地用来搬迁。

上述事实，有厂房租赁合同、补偿协议、集体土地非住宅搬迁补偿协议、交房验收单、收据、电费单据、民事起诉状、开庭传票及双方当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。

本案中涉诉厂房租赁合同系双方真实意思表示，在合同履行过程中，遇到厂房征地拆迁，但双方并未对合同解除问题达成一致意见，故对于合同解除时间需要审查合同履行情况进行分析认定。***提交了电费单据和铺头村民委员会的起诉状证明在2014年10月左右盛源宏业医疗器械公司尚未搬离涉诉场地，对此盛源宏业医疗器械公司提交了交房验收单和拆迁协议证明2013年10月24日已经将涉诉厂房交付给拆迁方。对此法院认为，合同是否解除应该以合同是否还具备履行条件，在拆迁协议签订后盛源宏业医疗器械公司是否继续使用了涉诉场地，根据上述证据表明，即使2013年10月24日盛源宏业医疗器械公司将涉诉厂房交付给了拆迁方，但是在此之后盛源宏业医疗器械公司仍然使用涉诉场地，无论是与拆迁方达成了意见还是用于搬迁、无论是否用于经营，在双方对合同解除并未协商一致情况下，盛源宏业医疗器械公司使用场地就应交纳相应的租赁费用。故对于合同解除时间法院认为应该以盛源宏业医疗器械公司最后使用期限为止，根据证据显示，盛源宏业医疗器械公司使用涉诉场地至2014年10月15日，故相应的合同解除时间为2014年10月16日，对此期间盛源宏业医疗器械公司未交纳的租赁费和电费，盛源宏业医疗器械公司理应交纳，对于盛源宏业医疗器械公司已经缴纳部分法院予以扣除；对于***主张的违约金，其根据***与盛源宏业医疗器械公司签订的租赁合同违约条款进行主张，而实际双方履行的租赁合同系***与盛源宏业医疗器械公司法定代表人张书宾签订的租赁合同，故相应违约责任应该按照实际履行合同标准计算，现***主张低于该标准，对此本院不持异议。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、***与北京盛源宏业医疗器械有限公司法定代表人张书宾于二〇〇九年十二月签订的《厂房租赁合同》和二〇〇九年十二月十五日签订的《补充协议》于二〇一四年十月十六日予以解除；二、北京盛源宏业医疗器械有限公司于本判决书生效之日起七日内给付***厂房租金和电费共计人民币五万五千五百九十九元六角四分；三、北京盛源宏业医疗器械有限公司于本判决书生效之日起七日内给付***厂房租金违约金人民币五千五百七十元八角；四、驳回***的其他诉讼请求。

盛源宏业医疗器械公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉理由为：第一，一审法院认定双方并未对合同解除问题达成一致意见是错误的。双方签订了《厂房租赁合同》，约定了“租赁期内如遇国家和乡村规划占用时，合同终止”，2013年10月17日，签订了《集体土地非住宅搬迁补偿协议》即确定《厂房租赁合同》及补充协议终止。第二，一审法院凭2014年1月至10月15日涉诉场地存在电费支出，就认定上诉人仍在此使用涉诉场地，判决上诉人支付被上诉人租赁费及违约金，缺乏事实和法律依据，是错误的。盛源宏业医疗器械公司上诉请求：撤销原审法院判决第一、二、三项，依法改判盛源宏业医疗器械公司不支付***厂房租金、电费和厂房租金的迟延履行违约金；一审诉讼费、二审上诉费均由***承担。

***不同意盛源宏业医疗器械公司的上诉请求，未提出上诉。

本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：双方就厂房租赁签有多份合同，双方均表示实际履行的是***与盛源宏业医疗器械公司之法定代表张书宾于2009年12月签订的《厂房租赁合同》，双方就合同解除亦无争议。本案争议的主要焦点，在于合同解除的时间认定。盛源宏业医疗器械公司认为，根据《厂房租赁合同》第五条，一旦出现拆迁征地情形，租赁合同即终止，即交房验收单所载日期2013年10月24日。***认为，承租方无条件搬出承租房屋后合同方终止。对此本院认为，《厂房租赁合同》关于此条款的完整表述为：“租赁期内如遇国家和乡村规划占用时，承租方无条件搬出承租房屋，出租房按当时日期折算并退还相应租金，合同终止”。从该条款的表述来看，租赁期内遇国家和乡村规划占用和承租方无条件搬出承租房屋两项条件同时成就时，合同方为终止，即在拆迁背景下盛源宏业医疗器械公司实际搬出承租厂房的时间，才能视为合同终止的时间。现双方虽从2013年起即在处理拆迁事宜，但盛源宏业医疗器械公司自认其实际搬离的时间是2014年10月15日，故原审法院认定合同解除的时间为2014年10月16日，具有合同和事实依据。***要求盛源宏业医疗器械公司支付至合同解除之日未交纳的厂房租金、以及迟延支付租金的违约金，合法有据，本院予以支持。

综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。盛源宏业医疗器械公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费667元，由北京盛源宏业医疗器械有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费1334元，由北京盛源宏业医疗器械有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　齐晓丹

代理审判员　　史智军

代理审判员　　胡　婧

二〇一五年六月十五日

书　记　员　　石艳明