济南保利房地产开发有限公司与山东匡山房地产开发有限责任公司等民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终3889号

上诉人（原审被告）：济南保利房地产开发有限公司，住所地济南市。

法定代表人：李阳，董事长。

委托诉讼代理人：杨念华，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付延栋，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山东匡山房地产开发有限责任公司，住所地济南市。

法定代表人：王万滨，董事长。

法定代表人：张川勇，总经理。

委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王钊，山东盈德律师事务所实习律师。

原审被告：济南城市投资集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：聂军，董事长。

委托诉讼代理人：孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

上诉人济南保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人山东匡山房地产开发有限责任公司（以下简称匡山公司）、原审被告济南城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人保利公司的委托诉讼代理人杨念华、付延栋，被上诉人匡山公司的委托诉讼代理人李守存、王钊，原审原告城投公司的委托诉讼代理人孙桂华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

保利公司上诉请求：1．撤销一审判决，2．根据查明的事实依法改判。3.案件诉讼费用由匡山公司承担。事实与理由：一、一审判决作出的“匡山公司需回购相应的商业公建用房，负有向保利公司支付回购款的义务”，“三方一致同意，以旧投中心应支付的补偿款，用作匡山公司应向保利公司支付的房屋回购款”相关认定，缺乏事实依据。一审判决根据济南市旧城改造投融资管理中心（甲方，相关资产负债已由城投公司承接，以下简称“旧投中心”）、匡山公司（乙方）、保利公司（丙方）三方于2011年8月18日签订的《北大槐树项目补偿安置协议书》（简称“《安置协议书》”），认定三方之间存在债务抵消的情况。但是，《安置协议书》中并没有约定旧投中心或匡山公司负担有应向保利公司支付购房款的内容，也没有保利公司享有收取“回购（补偿）款”之权利的内容，一审判决认定三方之间存在可抵消的债务属于事实认定错误，没有事实依据。各方事实上不存在该等约定。（一）《安置协议书》中仅约定了旧投中心将其享有的“要求保利公司提供安置用房”之债权转让给了匡山公司。《安置协议书》在首部中明确：（1）根据旧投中心（甲方）、匡山公司（乙方）双方签署的《国有土地使用权收回(购)合同》（简称“《收回合同》”）约定，“土地补偿款甲方不再支付，用于乙方回购商业公建房屋”；（2）根据旧投中心（甲方）、保利公司（丙方）签订的《北大槐树片区项目联合竞买协议书》及《补充协议书》（简称“《联合竞买协议》”）的有关要求，“丙方需向甲方提供30147平方米商业公建用房作为国有土地被收购单位的安置用房，其中包括本协议涉及用于乙方回迁安置的公建用房”。根据前述协议内容，可明确保利公司在《联合竞买协议》中负担向旧投中心提供安置用房的债务，但该等债务并不涉及安置用房的销售事宜，相关安置用房也并非用于销售的商品房。（二）《安置协议书》中没有任何关于“应向保利公司支付购房款”之相关债务的约定。总览《安置协议书》的内容，完全没有涉及任何保利公司可主张之“安置用房购买款项”的内容，更没有确认保利公司可主张之款项数额与“旧投中心应向匡山公司支付的补偿款”数额一致的内容。事实上，保利公司在一审答辩意见中就提出，保利公司“仅是涉案房屋所在地块的竞买人及安置房代建单位，非涉案房屋的安置义务人”。综前所述，一审判决认定“匡山公司需回购相应的商业公建用房，负有向保利公司支付回购款的义务”“三方一致同意，以旧投中心应支付的补偿款，用作匡山公司应向保利公司支付的房屋回购款”无事实依据。二、一审判决内容要求保利公司、城投公司“协助匡山公司将登记于保利公司名下的涉案房屋的所有权转移登记至匡山公司名下（登记过程中产生的所有税费，由保利公司与匡山公司依法承担）”，该判决超出了《安置协议书》约定范围，没有事实和法律依据。《安置协议书》第7条约定“涉案房屋办理产权登记需缴纳的相关税费由乙丙方按照国家有关规定各自承担”，而一审判决内容则要求“登记过程中产生的所有税费”由保利公司与匡山公司依法承担。“登记过程中产生的所有税费”显然超过了原协议约定“产权登记需缴纳的相关税费”的范围。（一）《安置协议书》约定“涉案房屋办理产权登记需缴纳的相关税费”仅涉及涉案房屋首次登记、转移登记的税费。“登记过程中产生的所有税费”则是一个笼统的表述，超过了各方协议约定范围。（二）按照一审判决的认定，保利公司提供涉案房屋系基于销售商品房行为，则登记过程中必然会涉及保利公司因“存在销售商品房”行为所致的税费。但如上诉理由第一条所述，本案中保利公司不存在销售商品房的情形，故要求保利公司与匡山公司依法负担“登记过程中产生的所有税费”也必然会导致保利公司负担一审错误认定的、保利公司并没有实施的所谓“销售商品房”这一行为的税费。上诉理由第一条中已说明，保利公司一审答辩中即明确表示己方提供的是安置用房，保利公司在本案中没有“商品房销售”行为。三、本项目属于济南市政府旧城改造的项目，因此济南市政府在2010年8月18日发布的竞买报名须知中，就已明确该片区竞得人需在该项目规划总建筑面积约30147平方米的商业公建用房，作为居民及国有单位的安置用房，旧投中心按照2700元每平方的价格回购，也就是说在报名须知当中就已明确该30147平方米属于安置用房，保利公司也只是为旧投中心代建，那么依据该报名须知，保利公司与旧投中心签订了联合竞买协议书，该协议书也明确了上述内容，同时因上述背景的存在，保利公司与匡山公司才签订了补偿安置协议书，约定向旧投中心提供30147平方米商业公建项目作为安置用房，其中匡山公司的安置用房是21960.34平方米，也是在上述背景的基础上，匡山公司与旧投中心签订了《收回合同》，因此根据以上政府发布的文件以及各方所签订的相关协议，上述房屋属于安置用房的性质，不属于买卖或债权债务抵销。一审认为属于买卖关系没有依据。同时因一审判决关于房屋办理过户所发生的税费问题与合同约定的内容不符，加大了保利公司的责任，也可能为保利公司产生巨额的纳税损失。因此保利公司对为匡山公司办理房产过户没有异议，但是对一审判决认定的事实及判决结果中关于税费的承担有异议。综上，一审判决认定保利公司在本案中存在商品房销售行为与事实不符，判决内容要求“登记过程中产生的所有税费”由保利公司与匡山公司依法承担超出了《安置协议书》约定范围，缺少事实和法律依据。

匡山公司辩称，一审判决结果正确，应予维持。保利公司及城投公司均有协助办理涉案房产产权证过户的义务。2011年8月18日，三方签订的《安置协议书》第七条明确约定：办理产权证的时间为房屋交付之日起，最长不超过3年，由丙方保利公司通知乙方匡山公司办理相关产权登记手续，相关税费由匡山公司、保利公司按国家规定承担。故一审判决正确，但一审在双方关系的论述中有不正确的地方，本案保利公司的法律地位应当视为债务的加入，因2011年8月18日协议明确约定保利公司需向旧投中心提供30147平方米商业公建用房作为安置用房，也就是说涉案房屋是保利公司向旧投中心（现城投公司）提供，再由旧投中心（现城投公司）对匡山公司进行安置，保利公司对匡山公司的协助办理产权证的义务是根据三方协议的规定，由债务加入所规定的法律义务。

城投公司述称，第一，一审法院就事实的认定正确，因案涉房产初始登记在保利公司名下，且依据2011年8月18日《安置协议书》第七条的约定，城投公司认为无论案涉争议是何种法律关系，办证义务人均为保利公司与匡山公司，在办理房屋产权登记时需交纳的相关税费，应该由保利公司和匡山公司按照相关的法律规定予以各自承担，就案涉办证事宜与城投公司无关。第二，在诉讼前不动产登记中心答复是因没有相关的政策支持，所以案涉房产无法办理转移登记。现本案通过诉讼的方式解决，依据判决书能否予以办证城投公司并不知晓。

匡山公司向一审法院起诉请求：1.请求判令保利公司、城投公司履行房屋过户义务，协助匡山公司办理《北大槐树项目补偿安置协议书》《北大槐树项目补偿安置补充协议书》中的房屋不动产登记证书；2.诉讼费用由保利公司、城投公司承担。

一审法院认定事实如下：

济南市旧城改造投融资管理中心（即：旧投中心）原为济南市事业单位。2017年，因机构改革，旧投中心被撤销事业单位编制，之后其相关资产及负债均由城投公司承接。

2011年8月5日，旧投中心作为收回（购）方（甲方），匡山公司作为被收回（购）方（乙方），双方签订《国有土地使用权收回（购）合同》一份，约定：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《济南市国有土地收购储备办法》等法律法规和省、市政府有关规定，双方本着平等、自愿、有偿原则，订立本合同。第二条，甲方收购乙方的土地使用权及地上建（构）筑物位于本市槐荫区某路，四至为东至**，西至**，南至**，北至**。土地证号为：槐荫国用（19**）字第030***号，土地使用权类型为国有出让土地，土地级别为II级，证载用途为商业，证载面积为13241.70平方米，实测土地面积为13709.50平方米，其中道路红线内实测土地面积为1494.80平方米，道路红线外实测土地面积为12214.70平方米（详见地形图，以下简称该宗土地）。地上建（构）筑物总面积为24978.84平方米，其中一、二层主体建筑面积22900.30㎡，附属物建筑面积为2078.54㎡，无房产证。第三条，根据《济南市国有土地收购储备办法》（济南市人民政府令第230号）第十条第二款之规定，经双方协商同意，甲方收购该宗土地使用权采用以建筑物补偿为主导的货币补偿直接收购方式。第四条，双方认同济南新恒基房地产评估有限公司评估的房地产综合评估价格人民币：壹亿玖仟零柒拾捌万叁仟壹佰玖拾捌元整（￥190,783,198元）（详见房地产估价报告：xhj（2010）-**-**号）。第五条，因该宗土地为出让土地，土地使用权的收回（购）补偿即为房地产综合评估价格，共计人民币：壹亿玖仟零柒拾捌万叁仟壹佰玖拾捌元整（￥190,783,198元）。第六条，甲、乙双方签订本合同的同时，乙方应将该宗土地的《国有土地使用证》及地上建（构）筑物的权属证明的原件及相关注销手续交予甲方。第七条应乙方产权调换安置要求，经甲、乙协商一致，土地补偿款甲方不再支付，用于乙方商业公建房屋安置，具体事宜另行商定。第八条，乙方须在本合同签订后3个月内按照本合同约定将该宗土地使用权和地上建（构）筑物、水、电、气、暖等设备及其文图资料移交给甲方。经甲方验收认可，双方签订《土地移交书》。第九条，乙方移交土地时应具备以下条件：1.保证在甲方收购的地域内没有联营、联建、出租、抵押、合资、查封等各种形式的权利限制，如有隐瞒、不实，乙方承担相应的法律责任和由此而对甲方造成的一切经济损失。2.用电权、用水权、取暖权、用气权由乙方按照甲方要求负责办理注销手续（费用由乙方承担）。3.结清水、电、气、暖等已经发生的费用，并将合法有效缴费凭证的复印件交予甲方。4.乙方保证交付的地上建（构）筑物完整，装饰、装修和水、电、气、暖设施无损毁、丢失，如有损毁或丢失，乙方应负责修缮或承担赔偿责任。5.保证宗地内无职工宿舍或其他居民用房。6.动产全部迁出、人员全部撤离。第十条，乙方应严格按照本合同约定的时间和要求向甲方交付土地及地上建（构）筑物，逾期不能交付时，甲方按逾期实际天数以乙方应得补偿费总额每日千分之一的比例计算扣除乙方的违约金；如因乙方原因延误了甲方向市场供地，由此造成的一切经济损失由乙方承担，并在乙方应得土地补偿费中扣除。第十一条，因第三人原因造成本合同不能履行时，不能履行合同的一方，应采取积极措施减少损失，并在2日内口头告知对方，5日内书面通知对方，由此给对方造成的损失，不能履行的一方应当承担违约责任；如因不可抗力阻滞本合同正常履行时，受到不可抗力影响的一方，应在不可抗力发生后2个工作日内口头通知对方，并在7个工作日内书面通知对方，该影响期不承担法律责任，不可抗力影响消除之后应尽快恢复履行合同，合同履行期限顺延。第十二条，乙方的任何债权、债务与甲方无关。第十三条，乙方负责做好本单位职工工作，不得妨碍甲方收购和处置该宗土地使用权。如因乙方单位职工或相关人员阻碍导致土地不能正常收购和处置，造成的一切经济损失由乙方承担。第十四条，合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律保护和管辖。第十五条，双方如因履行本合同发生争议的，由争议双方协商解决；协商不成的，可向济南仲裁委员会申请仲裁。第十六条，本合同由甲、乙双方法定代表人或委托代理人签字、盖章并报经有权批准机关批准后生效。第十七条，本合同一式壹拾陆份，甲方执壹拾叁份，乙方执叁份。第十八条，本合同于2011年8月5日在中华人民共和国山东省济南市签订。第十九条，本合同未尽事宜，可由双方另行协商后签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。

2011年8月18日，旧投中心作为甲方，匡山公司作为乙方，保利公司作为丙方，三方签订《北大槐树项目补偿安置协议书》一份，该协议约定：甲、乙双方已于2011年8月5日签订《国有土地收(回)购合同》济城改收字[2011]第**号，按照该合同约定，土地补偿款甲方不再支付，用于乙方回购商业公建房屋。甲方作为北大槐树片区改造项目的土地熟化人，丙方作为北大槐树片区改造项目的土地唯一竞买人，根据《关于调整北大槐树项目规划条件的申请》的复函(济规管[2010]213号)批复文件，按照甲、丙双方签订的《北大槐树片区项目联合竞买协议书》及《补充协议书》的有关要求，丙方需向甲方提供30147平方米商公建用房作为国有土地被收购单位的安置用房，其中包括本协议涉及用于乙方回迁安置的21960.34平方米公建用房。鉴于以上事实，经甲、乙、丙三方协商，就乙方安置用房达成以下协议：一、甲、丙双方所提供的回迁房屋位于经批准建设的北大槐树片区改造项目C地块范围内(以下简称“该房屋”)，房屋总建筑面积21960.34平方米。其中一层建筑面积约3489.09平方米，二-五层每层建筑面积均约4327.77平方米(一至五层建筑面积以实测为准)，一至五层实测建筑面积不足21960.34平方米部分，从该房屋六层(暂定1160.17平方米)予以分割补齐。上述房屋归乙方所有。二、根据槐荫区棚改工程指挥部《专题业务会议纪要》(济槐棚改[2011]9号)确定的方案，甲、乙双方签订的《国有土地收(回)购合同》(济城改收字[2011]第7号)的土地补偿款不再支付，全部用于该房屋安置费用，视为甲方已完成对乙方的补偿安置。三、该房屋设计电梯4部，1-5层每层不少于扶梯2部，楼梯(安全通道)4处(以规划局最终审定施工图为准)。四、丙方同意根据项目规划；以不高于市场价格的90%的优惠价格出租或出售给乙方100个地下停车位(具体出租或出售价格，乙、丙方另行协商)，并对自行车位进行合理设置，交于乙方无偿使用。停车位和自行车位的管理由乙方负责，但须服从整个地下停车场的有关要求。该房屋水、电、各种管线及中央空调管线齐全，符合建设部有关标准。六、该房屋交付时间：经乙、丙双方协商，自乙方移交土地及地上建筑物并注销水、电，签订《土地移交书》之日起三年内交付使用。逾期未交付，丙方根据实际逾期天数及该房屋建筑面积，按照1元/平方米/天的标准向乙方支付滞纳金。七、乙方认可该房屋产权办理时间尚不确定，自房屋交付之日起最长不超过三年，待具备确权条件后由丙方通知乙方办理相关产权登记手续。该房屋办理产权登记需缴纳的相关税费由乙、丙方按照国家有关规定各自承担。八、本协议签订后，若乙方要求变更本协议的约定或放弃该房屋，全部责任由乙方自行承担。九、本协议发生争议，由甲方房屋所在地法院依法裁决。十、本协议甲、乙、丙三方签字盖章且乙方履行完毕《国有土地收回(购)合同》(济城改收字[2011]第75号)约定的责任与义务后生效。土地移交后《国有土地收回(购)合同》即为履行完毕。十一、本协议一式壹拾陆份，甲方执壹拾份，乙、丙方各执叁份。十二、本协议未尽事宜，可另行签订补充协议。

签订上述两份协议后，匡山公司将《国有土地使用权收回（购）合同》所涉其享有所有权的房屋以及相应国有土地使用权的土地转由旧投中心实际收储并最终交由保利公司进行了房地产开发建设。后三方又签订《北大槐树项目补偿安置补充协议书》一份，约定将安置面积由21960.34平方米变更为23160.34平方米，其他约定均未改变。

保利公司将《北大槐树项目补偿安置协议书》及《北大槐树项目补偿安置补充协议书》所涉房屋建设完毕后，旧投中心作为甲方，匡山公司作为乙方，保利公司作为丙方，三方又于2015年4月23日签订《北大槐树项目安置房屋交接书》一份。该协议载明：按照2011年8月三方签订的《北大槐树片区项目补偿安置协议书》和2015年3月签订的《补充协议书》的有关条款约定，丙方需提供23160.34平方米的安置用房，上述房屋已满足约定交付条件。经三方协商确认如下：1.安置房屋符合协议约定，乙方收到23160.34平方米安置房屋（交接房屋详见附件清单和房产实测报告）；2.乙方已收到所有房屋钥匙；3.安置房屋的保修期自交房之日起按国家相关规定执行。本交接书一式壹拾陆份，甲方执壹拾份，乙、丙方各执叁份。该交接书所附房屋交接清单记载：交接的房屋分别为一层1-101至115号，二层1-201号，三层1-301号，四层1-401号，五层1-501号，以上五层房屋共计建筑面积20039.03平方米，交接还包括六层3121.31平方米，共计交接23160.34平方米20套房屋。签订上述交接协议后，保利公司将上述20套房屋均已交付匡山公司使用。

2017年12月14日，保利公司取得了上述交接房屋的所有权初始登记，房产证号为济南201702*****，商业楼1-101至115号、201号、301号、401号、501号、601号，登记房屋用途均为商业。上述201号至601号均为相应楼层的整层建筑物区分所有权的登记号码，其中601号总建筑面积为4462.01平方米。

601号房屋的总建筑面积超出了保利公司应向匡山公司交接面积1340.70平方米。为一并取得601号整层房屋的所有权，保利公司作为甲方，匡山公司作为乙方，双方于2017年3月9日签订《北大槐树项目C地块1号楼1单元房屋购买协议》一份。该协议约定，匡山公司以单价8000元/㎡，总计为10,725,600元的价格，向保利公司购买601号房屋剩余的1340.70平方米房屋。该协议还约定了其他内容。现该协议所涉面积的房屋已作为601号房屋的整体，由保利公司交付匡山公司使用。

匡山公司称，上述20套房屋已经符合办理所有权转移登记的条件，但保利公司和城投公司均未能按照三方合同的约定为其办理所有权转移登记手续，故其诉至一审法院要求保利公司和城投公司依约履行上述合同义务。

保利公司则称，其在取得上述房屋的所有权初始登记后即积极主动与匡山公司协商办理所有权转移登记的事宜，但经其咨询济南市不动产登记部门，因上述房屋均非住宅安置房屋不能按照产权调换办理登记，没有相应政策支持，无法办理产权证。其获知该情况后曾向城投公司反映并要求城投公司协调处理，但一直未果。为证明其该主张，其向一审法院提交其与匡山公司共同盖章的，落款时间为2018年4月12日《关于协调办理匡山房地产（保利中心商业楼1-6层）产权证的函》一份，该函系发送给城投公司，内容为匡山公司和保利公司商请城投公司，就涉案房屋因非住宅安置房屋，不能按照产权调换办理登记的事宜进行协调。匡山公司对该证据予以认可。城投公司委托诉讼代理人则称其在庭前向城投公司落实过城投公司是否收到过该函件，但城投公司未向其回复。城投公司委托诉讼代理人并称，其认可系因涉案20套房屋为非住宅安置房屋，导致无相应的政策为上述房屋办理所有权转移登记手续。

为落实涉案房屋是否具备办理所有权转移登记的条件，一审法院向济南市不动产登记中心发送《调查函》一份，主要内容为告知该中心，保利公司及城投公司均称因政策原因涉案房屋的所有权无法向匡山进行登记，并向该中心落实：1.本案涉案房屋的所有权是否具备由保利公司向匡山公司转移登记的条件；2.如具备，双方之间应按拆迁安置合同关系还是房屋买卖合同关系，抑或其他法律关系办理所有权转移登记；3.如不具备，请回复具体原因。

该中心收函后向一审法院回函称：“来函所附列表中尚登记在保利公司名下的不动产，因已办理首次登记，且目前上不存在无法办理转移登记的限制条件，申请资料齐备符合法定形式的我中心将依据当事人申请办理转移登记。”该回函还记载了其他内容。

一审法院认为，匡山公司与旧投中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》，匡山公司与旧投中心以及保利公司签订的《北大槐树项目补偿安置协议书》及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，相关约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。因旧投中心的相关资产及负债均由城投公司承接，上述合同中的权利义务亦应由城投公司享有和承担。

2008年2月15日起实施的原《济南市国有土地收购储备办法》【济南市人民政府令（第230号）】第九条规定：“土地收购分为货币补偿直接收购和土地收益分成收购两种方式。规划为非经营性用地的，采取货币补偿直接收购方式进行收购。规划为经营性用地的，可以采取货币补偿直接收购或土地收益分成收购方式进行收购。”匡山公司与旧投中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》约定，旧投中心为收购匡山公司原享有的相关土地的国有建设用地使用权以及地上建（构）筑的所有权，同意向匡山公司支付收购补偿190783198元。该货币补偿方式，符合上述地方政府规章规定的国有土地使用权收购的补偿方式。但是，双方签订的该合同第七条又约定“土地补偿款甲方不再支付，用于乙方商业公建房屋安置，具体事宜双方另行协商。”同时，匡山公司与旧投中心以及保利公司签订的《北大槐树项目补偿安置协议书》的约定，按照《国有土地收（回）购合同》的约定“土地补偿款甲方不再支付，用于乙方回购商业公建房屋。”“按照甲、丙双方签订的《北大槐树片区项目联合竞买协议书》及《补充协谈书》的有关要求，丙方需向甲方提供30147平方米商公建用房作为国有土地被收购单位的安置用房，其中包括本协议涉及用于乙方回迁安置的21960.34平方米公建用房。”

上述两条有关补偿款的支付方式，存在两种意思表示，一是该款项用于匡山公司商业公建房屋安置；二是该款项用于匡山公司回购商业公建房屋。一审法院认为，上述两种意思表示，存在本质的区别。第一种意思表示，表明旧投中心不再直接履行补偿款的货币给付义务，而是以向匡山公司提供“安置房”的方式代物清偿，即以物抵债。而安置房的实际提供者为保利公司，由保利公司代为履行该代物清偿的义务。第二种意思表示，则是旧投中心负有向匡山公司支付补偿款的义务，同时因匡山公司需回购相应的商业公建用房，负有向保利公司支付回购款的义务，而保利公司又有向旧投中心提供一定的商业公建用房的义务。在此情况下，三方之间的债务关系进行了分别抵销，系以债抵债。该约定即，三方一致同意，以旧投中心应支付的补偿款，用作匡山公司应向保利公司支付的房屋回购款；因保利公司负有向旧投中心提供房屋的义务，保利公司改为直接向匡山公司提供房屋，同时不再收取应由旧投中心以补偿款代付的回购款。保利公司既履行了其提供房屋的义务，又抵销了旧投中心代付回购款的债务。该三方约定最终履行完毕后，将实现三方之间债务关系的抵销。

上述两种意思表示应以哪种意思表示作为当事人之间的真实意思表示，不仅应从当事人自行约定的文意进行解释，还应当以相关约定是否具备可履行的法律依据进行判断。关于第一种以物抵债的履行方式，即旧投中心以保利公司建设的应向其提供的“安置房屋”代替补偿款的履行。首先“安置房屋”系具有特殊法律含有的名词。即拆迁人依法拆除被拆迁人的房屋后，为安置被拆迁人提供的供产权调换的房屋。此种房屋的安置系基于房屋拆迁安置补偿合同关系而产生。在旧投中心与匡山公司以及保利公司各方签订相关合同时，《城市房屋拆迁管理条例》已被《国有土地上房屋征收与补偿条例》所替代，民事主体之间已经不再具备建立房屋拆迁安置补偿合同关系的法律依据。旧投中心与匡山公司之间并不存在房屋拆迁安置补偿合同关系。因此，旧投中心以及保利公司以所谓的“安置房屋”的交付及所有权的转移登记代替补偿款的支付，已无合法基础。双方签订的《国有土地使用权收回（购）合同》实际系建设用地使用权转让合同关系及地上房屋或构筑物的买卖合同关系。按照此种合同的法律性质，旧投中心就相关土地及地上物应支付的补偿对价就是货币，而非进行房屋的安置。《济南市国有土地收购储备办法》【济南市人民政府令（第230号）】第九条的规定，也体现了土地收储时应当以货币作为补偿对价的原则。

关于第二种“以债抵债”的履行方式。因旧投中心不具备进行房屋安置的法定条件，匡山公司要取得涉案房屋的所有权，其应以“回购”的方式进行，即支付涉案房屋的对价，只不过因三方之间债务关系的相互抵销，款项不再支付，而由保利公司直接承担向匡山公司交付并转移涉案房屋所有权的义务。《中华人民共和国合同法》第一百条规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”虽然保利公司向旧投中心提供房屋的债务与其他当事人支付货币的债务种类不同，但在三方协商一致的情况下，该种履行方式，在各方之间均具有可履行的，具有合法的基础法律关系。因此，应以该种意思表示，认定各方之间的真实法律关系。因本案并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，且当事人之间涉及三方合同关系对应的履行问题，故本案案由应当变更为合同纠纷。

现匡山公司要求保利公司向其转移涉案楼幢1至5层相应的19套房屋的所有权。保利公司已经取得了上述房屋的初始登记，且相应的回购款已经以债务抵销的方式进行了支付。不动产登记部门也表示已经登记在保利公司名下的房屋并不存在无法转移登记的限制条件。因此，匡山公司要求保利公司协助其办理上述房屋所有权转移登记的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。另，按照当事人之间的合同约定，所有权转移过程中所产生的税费应当由匡山公司和保利公司依法承担。匡山公司要求对涉案房屋601号房屋另行主张权利，系其对自己权利的自由处分，对此一审法院予以准许。

关于城投公司的协助义务。虽然涉案房屋登记于保利公司名下，但因匡山公司取得涉案房屋的所有权系基于匡山公司与保利公司及旧投中心三方之间的约定，保利公司与旧投中心之间合同关系的履行情况，存在影响匡山公司取得涉案房屋所有权的可能性。因此，基于三方之间合同的约定，在保利公司向匡山公司转让上述房屋所有权过程中，如需旧投中心的承继方城投公司的协助，其亦负有协助义务。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：济南保利房地产开发有限公司、济南城市投资集团有限公司于判决生效之日起10日内协助山东匡山房地产开发有限公司将登记于济南保利房地产开发有限公司名下（房产证号：济南201702*****），坐落于济南市槐荫区经一路3**号保利中心商业楼1-101号至115号、201号、301号、401号、501号房屋的所有权，转移登记至山东匡山房地产开发有限公司名下（登记过程中产生的所有税费，由济南保利房地产开发有限公司与山东匡山房地产开发有限公司依法承担）。案件受理费100元，减半收取计50元，由济南保利房地产开发有限公司、济南城市投资集团有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

保利公司提交：证据一、2010年8月18日，由济南市国土资源局、旧投中心所发布的槐荫区北大槐树片区改造项目国有建设用地使用权竞买报名须知，证据形式为政府网站下载打印件，其中第六页第八条的第二款明确约定了竞得人需规划总建筑面积约30147平方米的商业公建用房作为居民及国有单位的安置用房，旧投中心按照2700元每平方的价格回购。保利公司认为，提供上述商业公建用房，用于匡山公司相关的安置是政府在该项目竞买报名时所设置的必要条件，因此上述商业公建用房属于安置用房。在一审中未提交证据的原因是因为时间比较久远，当时没有找到，第二个原因是在2011年8月18日三方《安置协议书》中具体落实了上述政府的竞买报名条件，因此一审没有提供。二审为证明涉案房屋属于安置用房的性质，特提交该证据。

证据二、保利公司与济南市旧城改造投资运营有限公司所签订的北大槐树片区项目联合竞买协议书，该协议书为落实政府的要求，在协议书的第四条明确约定了总建筑面积约30147平方米的商业公建用房，作为居民及国有单位的安置用房，回购价格为2700元每平方，进一步证明上述房屋是为了落实政府的要求所提供的安置用房，而不是一审认定的房屋买卖合同关系，或者债权债务抵顶关系，该协议书为复印件，因时间比较久远，原件已经提交总公司备案，但是保利公司和济南市旧城改造投资运营有限公司都有该合同，是真实的。同时三方所签订的《安置协议书》中，也特别提到了该联合竞买协议书。该证据在一审中没有提交的原因，是因为三方《安置协议书》当中已经确认相关的条件和协议都是为了提供安置用房，因此当时没有提交。

匡山公司质证称，对保利公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的也没有异议。

城投公司质证称，对保利公司提交的证据的真实性没有异议，就证明目的说明以下几点：依据2011年8月5日，旧投中心（现城投公司）与匡山公司签订的《收回合同》，城投公司认为双方之间的法律关系是国有土地的收购储备，依据《收回合同》约定及济南市国有土地收购储备办法的规定，土地收储应当以货币作为补偿对价。城投公司认为保利公司二审提交的该两份证据，不能以此来认定或者是推翻一审法院对相关事实及内容的认定结果。

对保利公司二审中提交的证据，本院将在下文本院认为部分进行评判。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明相关事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系匡山公司、保利公司、城投公司之间因履行涉案《国有土地使用权收回（购）合同》《北大槐树项目补偿安置协议书》《北大槐树项目补偿安置补充协议书》等而产生的争议，属合同纠纷。综合保利公司二审提交的证据及匡山公司、城投公司的质证意见，涉案相关合同的履行涉及涉案国有建设用地使用权的竞买，保利公司与济南市旧城改造投资运营有限公司亦签订了联合竞买协议书。二审中，保利公司表示对协助匡山公司办理房产过户没有异议，但对一审判决中关于税费的承担有异议。本院认为，对于匡山公司、保利公司、城投公司之间因涉案房屋的不动产权登记所须缴纳的税费问题，应由相关行政机关依法处理，不属于民事案件审查的范围。一审判决对此表述为由匡山公司、保利公司依法承担，亦应为此意。综上所述，保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人济南保利房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　许海涛

二〇二一年六月二十一日

法官助理　刘秋月

书 记 员　王　娜