北海君海旅游文化有限公司、郑丽娟建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）桂0503执异231号 案外人：郑丽娟，女，1971年10月8日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托代理人：**，广西海盟律师事务所律师。 保全申请人：北京港源建筑装饰工程有限公司，住所地：北京市昌平区。统一社会信用代码：91110114600000717Ｆ。 法定代表人：***，董事长。 被申请人：北海君海旅游文化有限公司，住所地：广西北海市四川路62号文帮国际大夏6层0913号。统一社会信用代码：91450500585981632W。 法定代表人：***，总经理。 本院在执行保全申请人北京港源建筑装饰工程有限公司与被执行人北海君海旅游文化有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人郑丽娟向本院提出书面异议，请求停止对北海市银海区××路××号××小区××幢××号不动产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑丽娟称：本人于2018年7月8日与北海君海旅游文化有限公司双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定各方权利义务及违约责任等，约定购房总价1123649元，付款方式是一次性付款。并于2018年7月25日前已向被执行人北海君海旅游文化有限公司支付全部的购房款及装修款238800元、维修基金7522元。2020年9月23日，被执行人北海君海旅游文化有限公司向异议人交付不动产。2023年，被执行人拟协助异议人办理案涉不动产的不动产权证，发现案涉房屋已被查封。综上，请求贵院支持本人的异议请求。 保全申请人北京港源建筑装饰工程有限公司和被申请人北海君海旅游文化有限公司均未作答辩。 经审查查明，保全申请人北京港源建筑装饰工程有限公司向本院申请财产保全，依据（2021）桂0503民初3914号民事裁定书，本院于2021年8月4日向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书：一、查封被执行人北海君海旅游文化有限公司名下位于北海市银海区××路××号××小区××幢××号不动产。二、查封被执行人北海君海旅游文化有限公司名下位于北海市银海区××路××号××小区××幢××号不动产，查封期限三年。北海市不动产登记中心于2021年8月10日函复本院，已依法办理。 另查明，案外人郑丽娟提交的材料显示：案外人与北海君海旅游文化有限公司于2018年7月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定案外人购买北海君海旅游文化有限公司名下位于北海市银海区××路××号××小区××幢××号不动产，总价款为1123649元，郑丽娟在签订商品房预售合同前支付了10000元人民币的定金。北海君海旅游文化有限公司于2020年9月24日向郑丽娟开具3**值税普通发票价税总合计1362449元。郑丽娟于2020年9月23日缴纳了物业服务费；于2020年9月24日缴纳了自用水费，分别于2022年6月17日、2022年7月12日以及2022年8月17日缴纳了住宅物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人郑丽娟与北海君海旅游文化有限公司在本院查封案涉不动产前已签订合法有的书面商品房买卖合同（现售），缴纳了物业服务管理费，实际占有使用案涉不动产，已支付了全部价款，且该房屋未能过户不是买受人自身原因导致的，故案外人郑丽娟所提异议符合上述法律规定的排除执行条件。案外人申请本院解除对北海市银海区××路××号××小区××幢××号不动产的查封于法有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于北海市银海区××路××号××小区××幢××号不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年十一月三十日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附：本裁定适用的相关法律依据 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。