深圳市建筑设计研究总院有限公司、喀什发展房地产开发有限公司合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省深圳市福田区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）粤0304执异79号

案外人喀什城建投资集团有限公司，住所地新疆喀什地区喀什市人民东路336号，统一社会信用代码91653100748673483P。

法定代表人李小伟。

委托代理人林玉华，该公司员工。

申请执行人深圳市建筑设计研究总院有限公司，住所地深圳市福田振华路八号，统一社会信用代码91440300192244260B。

法定代表人王江涛。

委托代理人潘永良，该公司员工。

被执行人喀什发展房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道北侧喀什发展大厦，统一社会信用代码91653100062066750A。

法定代表人栾天全。

上列申请执行人与被执行人合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0304执35265号。执行过程中，本院查封了被执行人喀什发展房地产开发有限公司名下位于深喀大道北侧、城东大道西侧的土地使用权（国有土地使用权证：喀国用（2015）第0237号，以下简称涉案土地）。案外人对此提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人称，涉案土地原地块总面积为116282平方米（该地块分割为两部分，分别为33895.71平方米和82386.29平方米），地上在建项目为喀什国际免税广场项目，原建设单位为喀什发展集团有限公司和喀什发展房地产开发有限公司。2015年8月28日，案外人与上述两个公司签订了《喀什国际免税广场项目转让协议》，将喀什发展大厦裙楼在建过程以及裙楼所占33895.71平方米的土地使用权以27236.916万元转让给案外人，并约定了办理登记手续。上述协议签订后，双方于2016年9月8日签订补充条款，主要将转让标的调整为喀什发展大厦项目总标的及全部土地，约定该项目的转让价格最终以政府审计为准。因此，根据上述协议及补充条款，两转让人应将原地块总面积116282平方米土地使用权办至案外人名下。在审计报告出具前，案外人已支付39332.2625万元（其中应由喀什发展支付返工损失1156万元，因对方票据未开待支付）。但截止目前，仅为案外人办理了33895.71平方米的土地使用权转让登记，剩下的82386.29平方米土地使用权两转让人怠于办理转让登记。根据执行异议规定第二十八条的规定，本案完全符合上述条件，请求停止执行涉案土地。

申请执行人辩称，被执行人在喀什市××××大道附近有两宗土地，面积分别为33895.71平方米（地块一）和82386.29平方米（地块二，即法院查封的涉案土地），案外人签订的土地转让协议只涉及地块一，并不涉及涉案土地，补充条款扩大了转让标的范围，但并未明确写明包含涉案土地。案外人提交的材料基本只涉及地块一，不能证明已支付涉案土地的款项，且协议也没明确是否包含涉案土地，也未证实在法院查封前合法占有涉案土地。此外，案外人对涉案土地进行了抵押登记，与其权利主张也相矛盾。综上所述，请求驳回案外人的请求。

经审查查明，上列申请执行人与被执行人合同纠纷一案中，本院(2017)粤0304民初30253号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2018）粤0304执35265号。

在执行过程中，喀什市不动产登记中心于2018年9月6日向本院出具《复函》，称被执行人登记办理了深咯大道北侧、城东大道西侧，面积为82386.29平方米，土地用途为商业用地，国有土地使用权证为喀国用（2015）第0237号；2018年8月2日抵押给案外人。2018年9月19日，本院查封了涉案土地。2018年11月28日，本院向案外人发出通知，告知拟处分涉案土地，其系涉案土地的抵押权人，通知其书面确认抵押债权金额。案外人提出异议，主张其购买了涉案土地，请求停止执行，并提交了《喀什国际免税广场项目转让协议》、补充条款、收据等材料。其中，《喀什国际免税广场项目转让协议》载明喀什发展集团有限公司及被执行人将位于喀什市××大道北侧占地面积为33895.71平方米的土地使用权及在建物业（喀什国际免税广场）建筑面积约10万平方米的所有权及与之相关项目开发权转让给案外人；补充条款约定将转让标的调整为位于开发区深喀大道北侧喀什发展大厦项目（国际免税广场一期、二期、双子塔主体）总标的及全部土地。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行的，方可予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

根据上述规定，案外人必须同时符合上述四项条件才能排除执行。本案中，案外人提交的转让协议及补充条款并没有明确显示其购买的系涉案土地，其提交的证据也没有证实其已在本院查封前合法占有该涉案土地及已支付全部价款。综上，案外人的主张不符合上述法律规定的排除执行的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人喀什城建投资集团有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　霍云波

审判员　　王　飞

审判员　　徐海玉

二〇一九年三月二十七日

书记员　　周煜坚