某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终13736号

上诉人（原审原告）：***，女，1997年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。

委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，男，1972年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。

委托诉讼代理人：蔡磊，广东蕴德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。

原审第三人：广州市李工装饰工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路前桂街****自编A01。

法定代表人：陈廷俊。

上诉人***因与被上诉人**、原审第三人广州市李工装饰工程有限公司（以下简称李工装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初37366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审普通程序，由审判员独任审理，于2021年8月9日公开开庭审理了本案。***的委托诉讼代理人王琦、**的委托诉讼代理人蔡磊到庭参加诉讼。李工装饰公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.改判确认《广州市房屋买卖合同》2020年7月21日解除；2.改判**返还购房款810000元；3.**支付违约金162000元；4.改判**支付***已负担律师费2000元；5.**承担本案所有诉讼费用。以上合计：974000元。事实和理由：一、一审判决未查明基本事实，错误认定交付的是毛坯房屋并非装修房屋。（一）《广州市房屋买卖合同》第四条约定“交楼时间和交接手续。乙方不可撤销地委托李工装饰公司代为办理收楼、验收手续、按乙方提供的装修设计方案进行装修升级改造，乙方无条件承认受托方的收楼及装修升级改造成果”，第五条约定“交付验收与风险转移。乙方同意：甲方直接发收楼通知书给受托方安排其验收房屋受托方在收到通知书之日起5日内对房屋进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。受托方收楼验收后即视为甲方完成交付义务。”《房屋装修及授权协议》第三条约定“乙方应完成该单元的装修并交付甲方”，第六条规定“待工程全部完工后，乙方通知甲方进行验收”“甲方应在接到乙方通知之日起7日内前来验收，如有异议，应当在验收之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出或逾期验收的，视为验收合格”，第八条规定“收楼授权。甲方授权乙方办理甲方购买的该单元的毛坯收楼手续，包括但不限于查验房屋、签收收楼文件、签收房屋钥匙等，授权期限自本合同签署后至办妥授权事项之日止。在乙方办妥毛坯收楼手续后由乙方按照装修标准进行装修，并向甲方交付已装修房屋。”对比以上两份合同，矛盾之处显见。于《房屋装修及授权协议》中***仅授权李工装饰公司进行毛坯收楼。对于装修后的房屋，***与李工装饰公司仍需交接验收。因《房屋装修及授权协议》系***与李工装饰公司之间签订，对双方均具约束力。而于《广州市房屋买卖合同》中则出现如此情形：***已委托李工装饰公司代为验收毛坯房屋、进行装修且最终验收装修成果（即毛坯房屋与装修房屋的验收方均为李工装饰公司），导致李工装饰公司自己与自己验收交接，产生逻辑矛盾。且《广州市房屋买卖合同》的双方当事人为**与***，与李工装饰公司无关。《广州市房屋买卖合同》的委托收楼约定对李工装饰公司无约束力，该合同约定的委托应认定无效。根据法理通说，受托人对委托人负有忠诚义务，应为委托人利益实施代理行为，不得损害委托人利益。但《广州市房屋买卖合同》第四条却约定对于李工装饰公司的装修改造成果，***须无条件接受。换言之，无论李工装饰公司装修成果如何，***不得有异议。如此验收程序形同虚设。因此，综合分析《广州市房屋买卖合同》《房屋装修及授权协议》，应认定**与***约定交付的是装修房屋。（二）2020年11月16日，***代理律师经多方努力找到中介方广州鼎太丰房地产顾问有限公司（以下简称鼎太丰公司）的股东及负责人魏征，获得《房屋包销合同》《公证书》及微信记录等证据。此前***无法获得该组证据，且该组证据对本案事实查明至为重要，应认定为新证据。《房屋包销合同》甲方为**、乙方为鼎太丰公司，合同第四条第3项约定“因该项目为精装修交付给客户，甲方同意乙方向客户代收装修费作为渠道服务费，费用为每套6万元”，第七条第1项第2款约定“甲方应提供政府有关部门对开发建设东山T誉项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证、商品房验收备案登记表、认购书、销售合同、每套房屋房产证、装修合同及装修标准、物业服务协议及收费标准）”。上述约定均可证明**销售的是装修房屋，并非其于庭审中一再坚称的毛坯房屋。（2020）粤0104民初37321号案审理中，鼎太丰公司负责人魏征到庭作证。魏征称《房屋装修及授权协议》约定的6万元装修费并非实际装修费用，而是应支付给鼎太丰公司的渠道费（即包销费用）。《房屋包销合同》中设计渠道费是为了预防**一旦违约，不支付包销费用，鼎太丰公司则可以装修费形式追过。但该《房屋包销合同》履行过程中，**并未违约，因此鼎太丰公司也未收取过该装修费。且魏征作为案涉房屋的包销负责人，作证称其包销的确是装修房屋。二、一审判决未支持***主张的律师费存在错误。《广州市房屋买卖合同》第十二条约定“本协议当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据合同及有关法律法规承担相应责的违约责任。因乙方违约导致合同解除或无法履行，违约方应和守约方支付违约金，违约金为该房地场成交总价的20%，本合同涉及违约金标准不得超过实际总房价的20%。守约方主张权利产生的诉讼费、律师费、保全费、担保费、执行费等均由违约方承担”，***已向一审法院提交了民事委托代理合同及律师费发票，因此该项诉请应获支持。综上，请求二审查明事实，将本案发回重审或依法改判。

**辩称，同意一审判决，请求二审驳回***的上诉请求，维持原判。理由如下：一、《广州市房屋买卖合同》《房屋装修及授权协议》均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。二、**已依约履行了相应的合同义务，且为***办理了案涉房屋的不动产权证，不存在违约行为。三、根据《房屋装修及授权协议》约定，如案涉房屋出现装修问题，***应向李工装饰公司追责，而非向**追究逾期交楼的违约责任。

李工装饰公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交任何书面意见和证据。

***于2020年8月17日向一审法院起诉请求：1.确认***与**签订的《广州市房屋买卖合同》于2020年7月21日解除；2.**向***返还购房款810000元、支付违约金162000元及律师费2000元。

一审法院认定事实：***（乙方）与**（甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：甲方以总金额750000元的价格将广州市越秀区XX路XX号XX房出售给乙方，建筑面积26.73平方米，使用性质为商业；该房地产以毛坯现状售予并交付乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；甲方在2019年12月31日将房产交付乙方使用，乙方不可撤销的委托第三人（装修公司）代为办理收楼、验收手续，按乙方提供的装修设计方案进行装修升级改造，乙方无条件承认受托方的收楼及装修升级改造成果，详见附件《房屋装修及授权协议》；乙方同意：甲方直接发收楼通知书给受托方安排其验收房屋受托方在收到收楼通知书之日起5日内对房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，受托方收楼后即视为甲方完成交付义务，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；如若乙方付清全款的前提下，甲方应配合乙方向房地产登记机构申请办理不动产证，乙方应当在收到甲方书面办证通知后三日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用，届时，乙方有权解除本合同；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同；本协议当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据合同及有关法律法规承担相应的违约责任，因一方违约导致合同解除或无法履行的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为该房地产成交总价的20%，本合同涉及违约金标准不得超过实际总房价的20%，守约方主张权利产生的诉讼费、律师费、保全费、担保费、执行费等均由违约方承担等。

2019年6月28日，***（甲方）与李工装饰公司（乙方）签订《房屋装修及授权协议》，约定：甲方决定委托乙方对XX路XX号XX房进行装修，乙方承接该单元装修工程，承包方式为乙方以包工包料、包工期、包质量、包保修、包税金的形式；该单元于2019年12月31日前完成装修，乙方应完成该单元的装修并交付甲方，本合同装修包干总价60000元；甲方授权乙方办理甲方购买的该单元的毛坯收楼手续，包括但不限于查验房屋、签收收楼文件、签收房屋钥匙等，授权期限自本合同签署后至办妥授权事项之日止，在乙方办妥毛坯收楼手续后由乙方按照装修标准进行装修，并向甲方交付已装修房屋等。

合同签订后，***向**支付了全部房款750000元及60000元装修费。

据不动产权证记载，***是越秀区XX路****的产权人，建筑面积26.73平方米。

2019年9月30日，**（卖方）与业主方李工装饰公司（代）签订《东山T誉三楼毛坯房交收登记表》，写明：地址XX路****，房屋无装修、设备方面的问题。***确认案涉房屋已经实际装修，但未验收交接。

2020年7月13日，***委托国信信扬律师事务所向**邮寄《关于解除〈广州市房屋买卖合同〉通知》，并对邮寄过程进行了公证。

2020年9月26日，广州市越秀区建设和水务局向王琦出具政府信息公开申请告知书，写明：2020年本局受理您提出的政府信息公开申请，公开内容为“消防申报、验收：越秀区东风东路753号三楼301、302单元，申报人**或广州市峻兴东物业管理有限公司”，经查我局2019年6月至目前的档案信息，未查到该信息等。

一审法院认为：***与**签订的《广州市房屋买卖合同》以及与李工装饰公司签订的《房屋装修及授权协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据上述协议，***授权李工装饰公司代为办理案涉房屋毛坯收楼手续并向***交付已装修房屋，由**直接通知李工装饰公司验收房屋，李工装饰公司收楼后即视为**完成向***交付房屋的义务等。合同签订后，***依约向**支付了全部购房款，**与李工装饰公司于2019年9月30日签订《东山T誉三楼毛坯房交收登记表》办理了案涉房屋的交接手续，***亦确认案涉房屋已进行实际装修，故**在约定期限内向***授权的李工装饰公司交付了案涉房屋，且为***办理了房屋的不动产权证，履行了出卖人的合同义务，不存在违约行为，***要求解除买卖合同，由**退还房款、支付违约金及律师费依据不足，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第五百零九条的规定，于2021年1月14日作出如下判决：驳回***的全部诉讼请求。一审案件受理费6770元，由***负担。

经二审审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。

二审期间，**向本院提交如下证据：1.建设工程消防验收意见书；2.房屋建筑面积测绘成果报告书；3.复制档案资料申请表及相应材料，以上证据共同拟证明案涉房屋所在的天誉商务大厦第三层301、302铺，间隔后已通过二次消防验收。

***质证称：1.对于建设工程消防验收意见书的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。该意见书中显示出具日期为2018年7月8日，申报人为广州市峻兴东物业管理有限公司，该公司为**实际控制，申报内容为：书画展厅使用。因此，该意见书与本案无关。本案是将案涉301、302房分割为50多个小单元使用，并非是作书画展厅使用，且日期也无法对应。2.对于房屋建筑面积测绘成果报告书的真实性、合法性、关联性予以确认。该报告书的出具日期为2018年8月6日，也就是说当时**已经将301、302房分割为50多个小单元。3.对于复制档案材料申请表及相应材料的真实性、合法性、关联性予以确认。该组证据显示，2018年8月6日301、302房已经分割为多个小单元。

为查明本案事实，本院于2021年9月29日召集双方当事人到广州市东风东路753号天誉大厦三楼进行现场勘查，制作了现场勘查笔录、拍摄了现场照片；并向广州市天誉物业管理公司天誉大厦分公司（以下简称天誉公司）经理甄家豪进行调查，制作了询问笔录；向天誉公司调取了案涉301、302房的装修申请项目审批表、室内装修申请表、装修/施工防火责任书、装修承诺书、装饰装修管理服务协议、广州恒汰机电工程有限公司（以下简称恒汰公司）营业执照副本、关于3楼全层公共洗手间装修和室外空调机安装承诺、照明图以及空调室外机布置图等材料。

针对上述现场照片、现场勘查笔录、询问笔录以及调取的材料。***质证称：对于现场勘查笔录、现场照片的真实性、合法性、关联性无异议。对于询问笔录及天誉公司提供的案涉301、302房装修申请书等相关材料的真实性、合法性、关联性均无异议。其中，在2019年6月5日的承诺书中落款签字为**，其他材料的签署人均为李冬，实际上**与李冬为合作伙伴，是**私人与李冬合作，并一同负责对301、302房间隔为50多个小单元的买卖及装修，**与李冬并非雇佣关系，其二人为合作伙伴。此外，在我方此前提交的包销合同中，落款为李冬签字，因此该相关证据均能印证李冬与**的合作关系。根据案涉场地的装修施工方恒汰公司提交的图纸显示，**是对整个三楼进行装修，其安装的室外空调机及风管等设施均为案涉27套房屋的空调及新风系统使用。**质证称：对于现场勘查笔录、现场照片的真实性、合法性、关联性无异议。对于询问笔录及天誉公司提供的案涉301、302房装修申请书等相关材料的真实性、合法性、关联性均无异议。对于**签署的承诺书，我方认为**仅是为了配合李工装饰公司而签署的。关于***所述的有关**与李冬之间的关系不予确认，据我方了解，李冬实际上是李工装饰公司的工作人员。

本院向广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发出调查函，核实以下事实：**申请将原东风路753号301、302房分割为50多套房屋办证的过程中，对于每套房屋卫生间的设置、排污管道改造有无经过规划等相关行政部门的审批？**有无取得相应的施工许可证？分割后的房屋是否已具备二次消防验收合格的条件？请提供**申请分割办证的相关材料。

广州市住房和城乡建设局于2021年11月8日复函：关于问题“**申请将原东风路753号301、302房分割为50多套房屋办证的过程中，对于每套房屋卫生间的设置、排污管道改造有无经过规划等相关行政部门的审批？**有无取得相应的施工许可证？”等问题，非我局职能范围，建议分别向广州市规划和自然资源局、广州市越秀区建设和水务局等有职权的单位咨询。关于问题“分割后的房屋是否已具备二次消防验收合格的条件？”。《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住建部令51号）第十五条、第二十六条规定：特殊建设工程实行消防设计审查、消防验收制度；第三十二条规定：其他建设工程实行备案抽查制度。现行建设工程消防审批事项中，无“二次消防验收”事项。关于“提供**申请分割办证的相关材料”，由于该事项非我局职能范围，建议向广州市规划和自然资源局咨询。

广州市规划和自然资源局于2021年11月19日复函：一、2018年8月7日，申请人**持抵押权人证明、测绘成果报告书及消防设计验收等资料申请将越秀区东风东路753号301、302合并后再分割为越秀区东风东路753号301-302、305-360共58个单元，同时办理抵押权变更登记。根据申请人提供的《建设工程消防设计的审核意见》（穗公越消审字[2017]第0384号）、《建设工程消防验收合格的意见》（穗公越消审字[2018]第0213号）及消防平面图显示该工程已经消防验收合格；经现场实勘，房屋现场、消防平面示意图及测绘成果相符。本次房屋申请分割登记无改变原规划用途，无改变原公建配套功能，房屋分割前后总面积不变，根据《广州市不动产登记规程》（穗国土规划规字[2018]4号，2018年4月11日印发）第76、88条规定，核准登记。办理分割登记时提交的相关资料，你院可根据2018登记1040010号到我局档案馆司法协助查询窗口调取。二、根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条“不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数、不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，免于申领建设工程规划许可证”的规定，内部装修无需规划许可。根据职能分工，**是否取得相应的施工许可，请向住建部门征询。

针对上述两份复函，***质证称：对于上述两份复函的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于广州市规划和自然资源局所作出的复函，其称**将301、302房两个大单位分割成50多个小单元的消防问题与物业管理处的意见不一致，物业管理处称因**于施工过程中变更了消防而无法通过验收，因此我方认为消防问题应以物业管理处的意见为准。**质证称：对于广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局分别作出的复函的真实性、合法性、关联性均予以确认。

二审中，***确认：2020年6月份左右其接到**方以电话方式通知其收楼。**称：我方从未自行联系购房人前来收楼，我方是通知李工装饰公司前来收毛坯房。

另查明，***在一审中向法院提交了其与国信信扬律师事务所签订的《民事委托代理合同》及该律师事务所开具给***的广东增值税普通发票，发票显示律师费2000元。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定进行审理。

依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理。结合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：**是否构成违约，涉案房屋买卖合同是否应予解除，**应否承担违约责任，对此，本院评析如下：

《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。**和***虽然在房屋买卖合同中约定毛坯房交付，并安排***与李工装饰公司签订房屋装修及授权协议（简称装修协议），但是，**在收取的售房款中包含了装修款，房屋买卖合同中约定的交房最后期限与装修协议中约定的李工装饰公司的最后交房期限完全重合，因此，**与***约定向李工装饰公司交付毛坯房即为完成交付义务是虚假的意思表示，双方真实的交易内容是**负有向***交付装修好的房屋的合同义务，房屋买卖合同约定的购房款与装修协议约定的装修款之和为总购房款。案涉房屋具备规划许可和验收合格，并办理了产权过户，**和***之间真实的房屋买卖内容，没有违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。

***已经支付完购房款，**已将房屋产权证办至***名下，双方房屋买卖合同已履行大部分，但**没有提供证据证明其已经按照合同约定的期限通知***验收装修好的房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，**构成违约，应向***承担逾期交房的违约责任。依据涉案房屋买卖合同约定,甲方（**）如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方（***）有权解除合同。***主张涉案房屋买卖合同于2020年7月21日解除，理由是**方自应交房之日起已经超过180日未交房给***，***亦于2020年7月13日委托国信信扬律师事务所向**邮寄《关于解除〈广州市房屋买卖合同〉通知》，因此涉案房屋买卖合同因**方违约于2020年7月21日发生合同解除效力。对此本院认为，现涉案房屋已经装修好，目前并无证据证实存在不符合规划或消防的问题，***在二审中亦承认其在2020年6月接到**方电话通知收楼，结合***自认收到收楼通知的情况及其他购房人实际收楼的时间，本院酌定**方已于2020年6月15日符合履行交房义务的条件，因***未按时与**办理收楼手续，对其后的损失，应由***自己承担。故**方虽有延期交房，但延期时间自2020年1月1日起至2020年6月15日止，并未超过180日，尚未达到约定的逾期解除条件。故***主张解除涉案房屋买卖合同并无事实与法律依据，本院不予支持。***请求**支付违约金162000元，但**的违约行为不足以导致合同解除，应按其违约程度承担相应的违约责任，向***支付逾期交房违约金。双方约定的逾期交房违约金标准过高，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院酌情将双方约定的逾期交房违约金从每日万分之五调整为每日万分之二。逾期交房违约金应以总购房款810000元为基数，按照每日万分之二标准，自2020年1月1日计至2020年6月15日止共计26892元。对于***请求**支付违约金26892元的部分，本院予以支持，超出部分不予支持。

因双方在《广州市房屋买卖合同》中约定，诉讼费、律师费由违约方承担，本案诉讼费和***为本案诉讼支出的律师费2000元，应由**承担。

综上所述，***的上诉请求部分成立，本院依法予以相应支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初37366号民事判决；

二、自本判决发生法律效力之日起十日内，**向***支付逾期交楼违约金26892元；

三、自本判决发生法律效力之日起十日内，**向***支付律师费2000元；

四、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6770元，由***负担6569元，由**负担201元；二审案件受理费13540元，由***负担13138元，由**负担402元。

本判决为终审判决。

审 判 员　邓娟闰

二〇二一年十二月二十七日

法官助理　刘丹红

书 记 员　李逸丹