湖北中超重工科技有限公司与宜昌市财玲商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省宜昌市夷陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂0506民初2568号

原告：湖北中超重工科技有限公司（统一社会信用代码914205067317838R），住所地湖北夷陵经济开发区鄢家河村**。

法定代表人：程世忠，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：周永超，湖北群晖律师事务所律师。

被告：宜昌市财玲商贸有限公司（统一社会信用代码91420500MA499M6F2Q），住所地宜昌市西陵区夷陵大道**。

法定代表人：王美玲，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：熊佳，湖北百思特律师事务所律师。

第三人：湖北三峡农村商业银行股份有限公司东湖支行（统一社会信用代码91420506MA48945623），，住所地宜昌市夷陵区东湖大道**

负责人：李道军，系该支行行长。

委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。

原告湖北中超重工科技有限公司与被告宜昌市财玲商贸有限公司、第三人湖北三峡农村商业银行股份有限公司东湖支行租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理立案，因原告湖北中超重工科技有限公司申请财产保全，同年10月28日作出（2020）鄂0506民初2568号之一民事裁定书，冻结、查封被告宜昌市财玲商贸有限公司的银行存款1400000元或同等价值的财产。2020年11月16日，原告申请追加第三人湖北三峡农村商业银行股份有限公司东湖支行参加本案诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员洪辉云独任审判，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告湖北中超重工科技有限公司法定代表人程世忠及其委托诉讼代理人周永超、被告宜昌市财玲商贸有限公司的委托诉讼代理人熊佳、第三人湖北三峡农村商业银行股份有限公司东湖支行的委托诉讼代理人杨乐毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告湖北中超重工科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的租赁合同关系，要求被告返还其租赁的“厂房第八车间、及车间外办公室一间，配套料场3000平方米”给原告，并按照原告的要求恢复原状；2、判决被告向原告支付下欠租金698544元（截止2020年10月26日），并由被告支付自2020年10月27日起至被告将租赁的“厂房第八车间、及车间外办公室一间，配套料场3000平方米”返还给原告之日止期间按照每月每平方米为30元计算的租金。并且由被告承担前述租金的利息（自2020年10月27日起至被告清偿完毕前述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；3、由被告承担违约金698544元；4、由被告支付下欠物业费89699.4元（截止2020年10月26日），自2020年10月27日起至被告将租赁的“厂房第八车间、及车间外办公室一间，配套料场3000平方米”返还给原告之日止期间按照每月每平方米为1元计算的物业费。并且由被告承担前述物业费的利息（2020年10月27日起至被告清偿完毕前述物业费之日止按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；5、由被告赔偿因其拒不履行合同给原告造成的损失；6、由被告承担诉讼费用、财产保全申请费及诉讼财产保全责任保险费。事实和理由：被告租赁原告的“厂房第八车间、及车间外办公室一间，配套料场3000平方米”，双方于2019年9月20日签订《厂房租赁合同》，该合同对租赁期限、租金支付、违约责任及管辖等均进行了约定。被告未按照该合同的约定向原告支付租金，至今被告分文未付租金，被告的行为已构成严重违约。原告曾多次通知被告按照合同约定交纳租金，但被告至今拒不交纳。为维护原告合法权益，诉至本院。

被告宜昌市财玲商贸有限公司辩称：一、本案不应解除双方的租赁合同关系。1、原告不具备解除合同关系的权利；2、解除合同将会给被告造成巨大损失；3、被告未向原告交纳租金具有合法理由，被告垫付的费用应当抵扣租金，被告愿意缴纳租金，但原告阻挠被告交纳；4、原告存在违约行为。二、原告主张的部分金额与事实不符或没有计收依据。1、租金应依据实际租赁面积计算，并对新冠××期间的租金予以减免；2、被告没有违约行为，不应承担违约金。即便认定被告违约，合同约定的违约金标准过高，且原告没有任何损失。原告也存在违约行为；3、合同没有约定物业费标准，且原告没有提供物业服务；4、原告其他损失诉请不明确。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

第三人湖北三峡农村商业银行股份有限公司东湖支行辩称：1、第三人无权干涉原、被告之间履行和解除合同的行为；2、被告陈述的垫付变压器款等其他费用不能与租赁合同约定的租金想冲抵，被告应当按照租赁合同约定的标准向宜昌市中级人民法院指定的账户全额支付作为对第三人的还款。综上，请求人民法院依法判决。

经审理查明：2019年9月20日，原告湖北中超重工科技有限公司（甲方）、被告宜昌市财玲商贸有限公司（乙方）、第三人湖北三峡农村商业银行股份有限公司东湖支行（丙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同第2.1条约定：租赁期限为壹年，即从2019年9月20日起至2020年9月19日止；第3.1条约定：甲方向乙方提供厂房第八车间、及车间外办公室一间，配套料场3000平方米，每月租金5.28万元；第3.2条约定：乙方在合同签订后按实际使用面积每月初支付租赁费才能进入租赁场地从事经营行为，在租赁期的第7个月一次性支付剩余期限内的租金，否则，甲方有权随时要求乙方从甲方场地撤出，因此给甲方造成的一切损失，由乙方负责赔偿；第4.1条约定：因甲方向丙方借款并自愿用其工业厂房及土地、乙方承租的应收工业厂房及土地租赁收入提供抵押、质押担保；第4.2条约定：乙方根据本协议，将应付甲方的租金直接划转到丙方指定账户，用于归还甲方的借款本息；第4.4条约定：乙方若不依约向丙方支付租金，应对丙方承担违约责任，违约金为本协议签订后应该给付的租金收入；第5.6条约定：乙方必须遵守甲方的规章制度及门卫管理制度，门卫由甲方统一安排值勤，门卫及保洁员洒水等相关工资费用由场区内租户均摊；第6.1条约定：本合同提前终止或有效期届满前，甲乙丙三方未达成续租协议的，乙方应在合同终止离开甲方车间前，必须对甲方的车间及场地进行恢复；第7.4条约定：丙方作为该协议的监督方，只是负责监督租金的收取，对于甲、乙双方因租赁关系产生的任何纠纷均不得提供任何建议或处理意见，更不对双方的权利义务产生任何承诺、担保，不因对合同的监督而需要对双方承担任何民事责任。

另查明，宜昌市中级人民法院2019年11月8日作出（2019）鄂05执331号之一《协助执行通知书》并送达被告，要求被告协助执行以下事项：扣留、提取被告因租赁原告厂房应向原告支付的租金，以55854743.53为限。非经宜昌市中级人民法院允许，禁止向任何单位、个人支付或者私自扣留，否则将依法追究公司及相关人员的法律责任。合同签订后，被告一直未向合同约定的账户和中院指定的账户支付租金。

2020年4月23日，原告委托被告法定代表人王美玲办理变压器增容相关事宜。据此，被告与宜昌电力勘测设计院有限公司夷陵区分公司签订《电力工程委托设计合同书》，与宜昌昌耀电业集团有限公司签订《电力工程施工合同书》，分别支付设计款18800元、配电工程款310000元。

2020年7月至8月，原告分五次向被告出具收据，每张收据载明金额为4000元，均系道路维修基金。2020年1月2日，被告法定代表人王美玲通过建行向蔡林转账50000元，附言为修路资金。

2020年10月29日，原告因本案申请财产保全在中国大地财产保险股份有限公司湖北分公司投保了诉讼财产保全责任保险，开支了保险费用1400元。

上述事实有原告提交的《厂房租赁合同》、《诉讼财产保全责任保险保单保函》、发票等证据，有被告提交的《电力工程施工合同书》、《电力工程委托设计合同书》、委托书、《协助执行通知书》、建行交易明细、收据等证据，以及原、被告双方当庭陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告、被告、第三人签订的《厂房租赁合同》，是系三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应遵守。因第三人未提出明确请求，本案仅就原、被告之间的权利、义务关系进行审理，原告与第三人之间的债务履行，本院不予处理。

关于合同解除与租赁物返还。因原、被告在《厂房租赁合同》中约定的租赁期限已届满，双方未对续租达成一致意见。被告辩称原告承诺租赁期不低于五年，但其未提供证据予以证实，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，当事人均有权随时解除合同。第三人的意愿对原、被告之间的租赁关系不产生影响。原告现通过诉讼解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定返还租赁物并恢复原状。

关于租金及逾期利息。合同中明确约定了租金金额、支付方式、支付对象，被告应按合同约定支付租金。被告辩称其未付租金是由于金额不确定、没有明确支付对象的理由，本院不予采纳。被告辩称因受新冠××疫情影响，要求减免2020年1月24日至5月2日的租金，本院依据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条之规定，结合本地相关政策，根据公平原则，酌定免除一个半月租金，即被告还应支付租金619344元。关于被告辩称其受原告委托安装变压器的费用应抵销租金，因原、被告是委托代理法律关系，而本案的基础法律关系租赁合同关系，且原告不同意抵销，该项辩称理由本院不予采纳，如就此发生纠纷，被告可另行主张。被告还辩称其已支付7万元租金，根据被告提交的证据，该7万元系道路维修基金，不能抵扣租金。原告主张从2020年10月27日起至被告返还租赁物之日止按每月每平方米30元计算租金，缺乏合同依据，本院认为，该项请求实为租赁物占用费，而非租金，可参照合同约定的租金标准即5.28万元/月，计付租赁物占用费。关于利息，原告主张被告应自2020年10月27日起至被告清偿完毕租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息，虽然合同中对逾期利息没有约定，但被告逾期支付租金确给原告造成损失，原告主张自2020年10月27日起计息不违反法律规定，本院予以支持，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，本院认定被告自2020年10月27日起至实际清偿租金之日止，以619344元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。

关于违约金。被告未支付租金的行为，构成违约。原告根据合同第4.4条的约定主张违约金，但原告并未就其损失大小进行举证。同时，该约定明确了被告违约，应向第三人承担违约责任，但未明确约定如何向原告承担违约责任，第三人也未提出要求被告承担违约责任的请求。故，关于原告要求被告支付违约金的诉求，本院不予支持。

关于物业管理费。通过庭审调查，物业管理费即保安工资、环卫等费用，根据合同约定第5.6条之约定，门卫及保洁员洒水等相关工资费用由场区内租户均摊。但原告并未提供证据证明该项费用的开支及场区租户情况，仅举证自制的其中两户租户的物业费收取表不能类推至本案适用，按1元/平方米主张物业管理费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。

关于被告赔偿是否应赔偿原告的损失。因原告该项诉请不明，本院不予支持。

关于诉讼财产保全责任保险保费。因被告未履行按时支付租金义务发生诉讼而产生的合理费用，该费用应由被告承担，原告的该项诉请，本院予以支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告湖北中超重工科技有限公司与被告宜昌市财玲商贸有限公司2019年9月20日签订的《厂房租赁合同》于2020年10月26日解除，被告宜昌市财玲商贸有限公司于本判决生效后三十日内向原告湖北中超重工科技有限公司返还租赁物并恢复原状。

二、被告宜昌市财玲商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告湖北中超重工科技有限公司支付2019年9月20日至2020年10月26日的租金619344元，并自2020年10月27日起至实际清偿租金之日止，以619344元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。

三、被告宜昌市财玲商贸有限公司自2020年10月27日起至返还租赁物之日止按照每月52800元向原告湖北中超重工科技有限公司支付租赁物占用费。

四、上述（二）、（三）项被告宜昌市财玲商贸有限公司应支付给原告湖北中超重工科技有限公司的款项，直接支付到宜昌市中级人民法院指定的帐户。

五、被告宜昌市财玲商贸有限公司于本判决生效之日起十五内向原告支付诉讼财产保全责任保险保费1400元。

六、驳回原告湖北中超重工科技有限公司的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取8687元、财产保全费5000元，合计13687元，由原告湖北中超重工科技有限公司负担5000元，被告宜昌市财玲商贸有限公司负担8687元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　洪辉云

二〇二〇年十二月二十三日

书记员　　舒邦春