亿海物业发展（北京）有限公司;北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会;物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终10687号 上诉人（原审被告、反诉原告）：亿海物业发展（北京）有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇***大礼路北侧村西侧门牌（5）号院一层101室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：**，北京市大都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市大都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会，住所地北京市丰台区***路1号。 负责人：马奕良，主任。 委托诉讼代理人：**，北京市长安律师事务所律师。 上诉人亿海物业发展（北京）有限公司（以下简称亿海物业公司）因与被上诉人北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会（以下简称鑫源业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿海物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判亿海物业公司返还鑫源业委会公共净收益253465.55元；诉讼***源业委会承担。事实和理由：一审法院认定案件基本事实及适用法律错误，应发回重审。一、涉案（本诉）重要事实（小区停车场收益）认定错误。1.小区停车场数量认定不清。鑫源业委会要求亿海物业公司返还公共区域收益，其中主要的收益是涉案小区的公共停车场，此停车场包括两部分，一部分在小区公共用地范围内，一部分在小区公共用地范围外，属于城市代征道路用地（一审法庭专门调取了涉案小区规划图纸），需要强调的是，红线外的部分属于开发商在建设小区时就已经占有使用了。所获得收益不属于小区公共用地的收益，亦不属***国际大厦的全体业主，此问题一审判决书中完全没有提及，属于事实认定不清。依据涉案小区规划图纸及一审法院现场测绘，确定停车场的停车位是51个，此停车位数量是指小区建设用地红线内的停车位数量，不包括小区用地规划红线外（建设用地红线外的城市待征道路用地）的停车位85个，一审法官也没有确定红线外停车位的数量，属于事实认定不清。本案中小区的公共收益不应包括规划红线外的部分。鑫源业委会无权要求亿海物业公司返还此部分收益。2.一审判决认定涉案小区停车场收益的证据属三无证据，不具有证明效力，即使强行以此为收益依据，也没有划分收益范围，属于认定基本事实错误。一审过程中法庭依据鑫源业委会的申请对涉案小区的公共收益进行了测绘鉴定，鉴定报告认定小区停车场收益的唯一依据为鑫源业委会单方提交、没有原件、没有证据来源且未经亿海物业公司认可的《交接班统计表》，此证据属于三无证据，不具有证明事实的法律效力。即使此《交接班统计表》数据真实可信，依据此表的内容显示，统计表统计的收益也是小区全部136个停车位（包括规划红线范围内51个车位及规划红线范围外的85个车位）的收益。综上，一审法院依据小区规划图纸及现场测绘认定的小区停车位是51个，但对这51个停车位的收益进行认定时，即使以《交接班统计表》作为认定收益的依据，却又将统计表中136个停车位的收益全部认定为51个车位的收益，因此，一审判决对于停车场的收益认定是自相矛盾且完全错误的，应予以纠正。二、亿海物业公司在提起反诉的过程中，向一审法院提交了专用发票（金额为435218.5元），水合同及防水收据（金额203000元），工程合同及工程收据（17270元），上述款项共计655488.5元，均用***国际大厦小区公共支出，鑫源业委会应当予以返还或抵扣公共收益的款项。但一审法院仅以支出部分是否有专用发票为唯一的认定标准，对有合同及收据仅欠缺发票的支出证据，均不予认可，此部分支出的认定简单粗暴且明显有违常理，亦属认定事实错误。三、鑫源业委会未获得业主大会的授权，其不具备本案的诉讼主体资格，一审判决以鑫源业委会已经获得街道办事处备案为由不支持亿海物业公司关***业委会主体资格的意见，判决引用的物权法及民法典的相关条文都无关***业委会诉讼主体资格，属明显适用法律错误。依据《物业管理条例》第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会本身不是诉争权利的承受者，不享有裁判结果所确定的实体权利，裁判结果应由全体业主承担。因此，业主委员会的诉权来源于全体业主赋予其的代表权，未经业主大会授权，业主委员会无权以自己的名义提起诉讼。在本案中，业主委员会没有提交业主大会授权其提起本案诉讼的决议，其诉讼不能代表全体业主，故业主委员会不具有原告主体资格。 鑫源业委会辩称，同意一审判决，不同意亿海物业公司的上诉请求和理由。 鑫源业委会向一审法院起诉请求：1.要求亿海物业公司交还如下材料：鑫源国际物业交接项目（中控室）、停车场交接单、固定资产交接单、物业费收费交接单（2016.1.8）、财物交接清单、物业办公室交接清单、1.3.5号楼消防设备公共设施电梯交接单（2015.12.29）、自来水交接单、自动消防维保协议2份（2016.3.1-2017.2.28，2017.6.1-2018.5.31）、电梯日常维护保养合同3份、外墙清洗合同1份、消毒除虫合同1份、1.3.5号楼商户电表移交清单、小区建设图纸（复印件）；2.要求亿海物业公司返还鑫源业委会公共收益1526862.99元，并支付利息（以1526862.99元为基数，自2018年11月9日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由亿海物业公司承担。 亿海物业公司向一审法院反诉请求：1.依法判令鑫源业委会支付亿海物业公司为鑫源国际大厦小区垫付的费用664788.5元（含电梯维护保养费、防水施工费等）；2.反诉***源业委会承担。 一审法院认定事实：自2015年12月28日至2018年11月8日期间，溢海（北京）物业管理有限公司（以下简称溢海物业公司）为鑫源国际大厦提供物业服务。2017年10月，鑫源国际大厦业主召开首次业主大会，业主大会会议选举产生鑫源业委会，鑫源业委会于2017年12月5日向北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处办理备案手续。2018年8月14日，鑫源国际大厦业主大会临时会议决议通过终止溢海物业公司的前期物业事实服务，授权业主委员会采用公开招投标的方工选聘新的服务企业。后溢海物业公司于2018年11月9日撤出鑫源国际大厦，但未与鑫源业委会办理物业交接手续。 溢海（北京）物业管理有限公司于2021年5月17日经北京市大兴区市场监督管理局核准，名称变更为亿海物业发展（北京）有限公司。 本案在审理过程中，***业委会申请，法院依法委托北京市测绘设计研究院，根据规划图纸对鑫源国际大厦小区（***G1）地面停车场的范围进行测绘鉴定，2021年8月3日经现场测绘后，确定上述地面停车场停车位为51个。 后***业委会申请，法院依法委托北京中益信华会计师事务所有限公司对亿海物业公司在2015年12月28日至2018年11月8日提供物业服务期间的公共收益进行审计。在审计过程中，鉴定机构于2021年9月10日向法院发送《鉴定审计中止通知函》，鉴于贵院提供的资料无法满足审计需要，2021年8月31日与贵院及双方当事人进行沟通，向双方当事人提供审计资料清单，并要求于2021年9月15日前提供，故中止此次鉴定审计工作，待双方当事人提供相关审计资料后再次开展审计工作。鉴定机构出具司法鉴定资料清单准备的相关说明，载明：我司根据所委托事项，编制此次司法鉴定资料清单，随着司法审计的进入，我们可能会进一步要求双方当事人补充提供各类文件资料，**法院及双方当事人能通力合作，本清单未列明或未明确列出，但可能对本次审计造成重大影响的事件或文件，请自行说明并提供相关文件。后亿海物业公司提交了补充鉴定材料。鉴定机构于2022年3月15日出具司法鉴定意见书，鉴定意见：经过执行各项鉴定程序，基于现有资料真实的基础上，具体情况如下：审计期间，亿海物业公司鑫源国际项目公共收入2912700元，公共支出1385837.01元，公共净收益1526862.99元。 亿海物业公司对鉴定意见提出异议：一、公共收入2912700元，此收入中停车场收入2662432.62元未见计算方式及依据，对***业委会在庭审过程中提交的“交接班统计”的真实性及关联性不认可，此交接班统计表没有出处，也没有我方公司及相关人员确认，仅是鑫源业委会单方制作的表格，不能作为认定事实的依据。二、支出部分，公共支出为1385837.01元，此公共支出中未包括我公司在庭审过程中已经提交详细证据的关于小区防水施工、电梯维护保养、消防工程及其他小区维护支出的部分，此部分金额为1063781.5元，此部分的公共支出证据有与第三方单位的合同及支出凭证等，应作为我公司的公共支出。另审定支出部分管理费用，工资452493.67元有异议，实际的人员工资支出与此审定金额有差距较大，不能作为定案依据。三、鉴于鉴定意见存在问题较多，特申请鉴定人出庭说明。后亿海物业公司未交纳鉴定人出庭费用，未再申请鉴定人出庭。 鉴定机构北京中益信华会计师事务所有限公司出具《异议答复情况说明》，（一）对“停车场收费”异议进行解释：1.停车场收费金额主要是依据法院转送的“交接班统计表”进行归纳计算得出的。2.报告是“基于现有资料真实的基础上”出具的，报告中已说明；若“交接班统计表”数据不真实，需有法院的判决或说明。（二）对“公共支出”异议进行解释：1.本次是对公共收益进行审计，并非所有“鑫源国际大厦”项目收益。2.小区防水、电梯维护、消防等支出与“公共收益中的支出”无关，是维护小区正常生活产生的成本，并非公共收益产生的成本；小区防水、电梯维护、消防等支出若算作“公共支出”，那岂不是小区的物业收入也应算作“公共收入”？（三）对“工资支出”异议进行解释：工资支出是根据亿海物业公司提供的“2016年1月至2018年12月鑫源国际项目工资表”整理归纳的，该资料已由该公司**确认。 庭审中，亿海物业公司主张在质证过程中，曾对鑫源业委会提交的停车场《交接班统计》提出异议，认为该证据没有原件，真实性与证明内容均不予认可，现鉴定机构依此证据确定停车场收入欠妥。鑫源业委会主张其提交的停车场ETC三年的清单是停车场做收费系统的公司出具的，但是他们不给**，如亿海物业公司认为该证据与事实不符，应当提交反证证明停车场的实际收入状况。 本案在审理过程中，亿海物业公司提起反诉，主张其在提供物业服务期间，对鑫源国际大厦小区公共设施进行了多次维护、维修及保养，要求返还垫付款664788.5元，包括：1.防水项目203000元；2.电梯维护444518.5元；3.消防报警系统17270元，提交：1.《防水施工合同》复印件；2.《电梯日常维护保养合同》3份；3.行政许可决定书、行政许可变更申请表、北京市特种设备登记卡（均为复印件）；4.鑫源国际消防报警系统设备《工程合同》；5.专用发票（金额为402518.5元）、费用报销单及收据。鑫源业委会均不予认可。 一审法院认为，亿海物业公司自2015年12月28日始为鑫源国际大厦小区提供物业服务。2017年10月鑫源国际大厦业主召开首次业主大会，***源业委会，鑫源业委会于2017年12月5日经北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处备案。亿海物业公司主***业委会主体资格有误，依据不足，法院不予支持。2018年8月14日，鑫源国际大厦业主大会临时会议决议通过终止亿海物业公司的物业服务，2018年11月9日，亿海物业公司撤离鑫源国际大厦。业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。亿海物业公司撤离鑫源国际大厦，应当及时向鑫源业委会交还物业相关资料及公共收益。***业委会申请，法院依法委托北京中益信华会计师事务所有限公司对亿海物业公司在2015年12月28日至2018年11月8日提供物业服务期间的公共收益进行审计，鉴定机构依程序做出鉴定结论，法院予以认定。经鉴定确定公共净收益1526862.99元，鑫源业委会要求亿海物业公司予以返还并自撤离之日起支付利息，符合相关法律规定，法院予以支持。现亿海物业公司主张其对鑫源业委会提交的停车场《交接班统计》的真实性及关联性均不予认可，认为该证据形式欠缺，法院将该证据移交鉴定机构，鉴定机构依该证据确定停车场收入2662432.62元欠妥，法院考虑公共停车场由亿海物业公司经营管理，亿海物业公司虽对鑫源业委会提交的停车场“交接班统计”不予认可，但其作为停车场经营方，拒不提交停车场实际经营收益状况资料，故鉴定机构依据现有资料确定公共停车场收益并无不妥。亿海物业公司申请重新鉴定，法院不予准许。 关于反诉，鑫源业委会主张亿海物业公司反诉超过诉讼时效问题，2018年11月9日亿海公司撤离鑫源国际大厦，鑫源业委会于2019年1月提起本案诉讼，在审理期间，亿海物业公司于2021年8月提起反诉，未超过诉讼时效。亿海物业公司向法院提交了《电梯日常维护保养合同》《工程合同》及相关专用发票原件，法院予以认定。亿海物业公司提交的其他证据，形式欠缺，法院不予认定。共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，但是没有专项维修资金的，维修、更新和改造费用由业主共同分摊。鑫源业委会主张亿海公司收取物业费，维修款项应当从收取的物业费用中支付，缺乏依据，法院不予支持。经核对亿海物业公司提交的合同及发票原件，鑫源业委会应当给付亿海物业公司维修等款项402518.5元。法院对亿海物业公司的部分反诉请求予以支持。 据此，一审法院判决：一、亿海物业发展（北京）有限公司于判决生效后七日内交还北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会如下材料：鑫源国际物业交接项目（中控室）、停车场交接单、固定资产交接单、物业费收费交接单（2016.1.8）、财物交接清单、物业办公室交接清单、1.3.5号楼消防设备公共设施电梯交接单（2015.12.29）、自来水交接单、自动消防维保协议2份（2016.3.1-2017.2.28，2017.6.1-2018.5.31）、电梯日常维护保养合同3份、外墙清洗合同1份、消毒除虫合同1份、1.3.5号楼商户电表移交清单、小区建设图纸（复印件）；二、亿海物业发展（北京）有限公司于判决生效后七日内返还北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会公共净收益1526862.99元及利息（以1526862.99元为基数，自2018年11月9日始按照中国人民银行同期贷款利率计算，至2019年8月19日止，自2019年8月20日始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会于判决生效后七日内给付亿海物业发展（北京）有限公司垫付费用402518.5元。四、驳回亿海物业发展（北京）有限公司其他反诉请求。 二审中，亿海物业公司提交其根据停车场实际费用制作的停车场收费台账和各项费用收入总计，证明亿海物业公司在服务涉案小区期间，其136个车位产生的实际收益比一审法院认定的266万元少，其实际收益仅有2061745.15元；鑫源业委会对该证据不予认可，认为该证据不属于新证据，一审法院让亿海物业公司提交其不提交。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，2017年10月鑫源国际大厦业主召开首次业主大会，***源业委会，鑫源业委会于2017年12月5日经北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处备案。亿海物业公司上诉主***业委会主体资格有误，依据不足，本院不予支持。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。亿海物业公司自2015年12月28日始为鑫源国际大厦小区提供物业服务。2018年11月9日，亿海物业公司撤离鑫源国际大厦。亿海物业公司撤离鑫源国际大厦，应当及时向鑫源业委会返还公共收益。本案应适用物权法的规定。 一审中，***业委会申请，法院依法委托北京市测绘设计研究院，根据规划图纸对鑫源国际大厦小区（***G1）地面停车场的范围进行测绘鉴定，2021年8月3日经现场测绘后，确定上述地面停车场停车位为51个。现亿海物业公司主张小区范围内停车位为51个，范围外停车位为85个，共计136个车位。根据双方陈述及本院至现场查看情况，涉案停车场所使用的车位数量确实远多于51个。多于51个以外的车位，并无合法规划，对于该部分车位的停车收费，鑫源业委会无权向亿海物业公司主张返还。***业委会申请，法院依法委托北京中益信华会计师事务所有限公司对亿海物业公司在2015年12月28日至2018年11月8日提供物业服务期间的公共收益进行审计，鉴定机构依程序做出鉴定结论，应予以认定。经鉴定确定公共净收益1526862.99元。但考虑到该收益包含51个规划车位以外的停车收费，返还时应当予以相应扣减。亿海物业公司上诉主***源业委会返还公共净收益253465.55元，该金额过低，本院酌情确定亿海物业公司向鑫源业委会返还公共净收益为58万元。亿海物业公司还应自撤离之日起支付利息。 综上所述，亿海物业公司的上诉请求部分成立，对其中的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5834号民事判决第一、三、四项； 二、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初5834号民事判决第二项为亿海物业发展（北京）有限公司于本判决生效后七日内返还北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会公共净收益58万元及利息（以58万元为基数，自2018年11月9日始按照中国人民银行同期贷款利率计算，至2019年8月19日止，自2019年8月20日始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费18542元，由亿海物业发展（北京）有限公司负担7043元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会负担11499元（已交纳）；反诉案件受理费10448元，由亿海物业发展（北京）有限公司负担4122元（已交纳），由北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会负担6326元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费16260元，由亿海物业发展（北京）有限公司负担2980元（已交纳），由北京市丰台区鑫源国际大厦业主委员会负担13280元（于本判决生效后七日内交纳）。测绘费15348.53元、鉴定费74720元，均由亿海物业发展（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年一月十三日 法官助理　*** 书 记 员　赵　越