威海东方房地产开发有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁1091民初2460号

原告：威海东方房地产开发有限公司，住所地威海市沈阳路**，统一社会信用代码91371000863071090H。

法定代表人：郑洪波，董事长兼总经理。

诉讼代表人：威海东方房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：孙小焱、丛玫，山东中立达律师事务所律师。

被告：***，男，1964年1月4日出生，汉族，住威海市高区。

委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。

第三人：邱均华，男，1979年4月27日出生，汉族，住威海市高区。

第三人：威海市荣华装饰有限公司，住，住所地荣成市成山大道东段**一社会信用代码91371082267155861C。

法定代表人：夏福宁，董事长。

委托诉讼代理人：刘洪波，男，汉族，1969年2月22日，住荣成市。

第三人：刘刚，男，1973年3月20日出生，汉族，住威海市。

第三人：倪新昭，男，1951年11月16日出生，汉族，住威海市。

原告威海东方房地产开发有限公司与被告***、第三人邱均华、威海市荣华装饰有限公司、刘刚、倪新昭商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年11月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人孙小焱、丛玫、被告***及其委托诉讼代理人邵亮、第三人刘刚、倪新昭、威海市荣华装饰有限公司委托诉讼代理人刘洪波到庭参加诉讼。第三人邱均华无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。

威海东方房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的威海市高区沈阳路102号-1015、1707、1713、1809号《商品房买卖合同》（现售）无效；判令被告协助原告解除上述房屋的网签备案登记；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月16日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的包括案涉房屋在内的9套房产并实际支付了价款，也为被告办理了网签手续。2018年4月8日，威海火炬高技术产业开发区人民法院作出移送破产审查决定书，以在执行过程中发现原告不能清偿全部债务为由，向威海市中级人民法院移送进行破产清算审查。经询问并经原告法人郑洪波同意后，2018年5月7日威海市中级人民法院做出(2018)鲁10破申8号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算一案。2018年6月15日，指定山东中立达律师事务所担任管理人。经管理人审查，案涉四套房屋在原告卖给被告之前已经以销售或抵顶的方式卖给了第三人邱均华、威海市荣华装饰有限公司、刘刚及倪新昭。在破产清算程序中，管理人已将该情况告知被告，被告也了解其无法取得案涉房屋的所有权并就购房款及利息向管理人申报了债权，却一直拒绝配合解除网签备案。无奈原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求，以维护原告及第三人的合法权益。

***辩称，一、不认可原告的诉讼请求，原被告在2016年12月16日已经签订了商品房买卖合同，被告实际支付了全部房款，双方也办理了网签备案手续。根据合同的约定，被告可以取得涉案房屋的所有权，原告应当协助办理涉案房屋的产权登记。关于原告主张的其与第三人之间的房屋销售或抵顶情况，被告并不清楚。即使存在销售或抵顶情况，但他们双方并未办理商品房买卖的网签备案等相关手续。二、原被告双方之间不属于民间借贷，原告从未向被告支付过利息。三、被告在原告上一次起诉前已经向管理人员提交了关于债权申报的情况说明材料，撤回了对本案所涉的四套房房屋房款债权、本金利息的申报，并要求原告配合办理涉案四套房产的过户手续。四、原告在本案中诉请超过了法律规定的诉讼时效。原告是在2018年4月8日收到破产申请，于2018年5月7日受理破产案件，至本次诉讼已经超过三年诉讼时效。综上，原告的诉请不应被支持。

威海市荣华装饰有限公司述称，我们是2008年购买的房子，也一直在使用，我们有法院的判决书及执行书。

刘刚述称，我的房子是在2016年之前买的，不是我们不办房证，是东方房地产公司说一直没有大印。这个房子一直是我们在管理。

倪新昭述称，我们也是一直在里面居住，我们要房子。

邱均华未作答辩。

经审理查明，2006年7月26日、2013年6月3日、2013年6月24日，原告与第三人邱均华、倪新昭、刘刚分别签订《房地产转让合同》、《房地产买卖合同》、《威海市房屋买卖合同》，约定第三人购买原告开发的威海高技区沈阳路102号-1015、-1713、-1809室房屋各一套，建筑面积分别为50.53平方米、51.38平方米、42.34平方米，房产总价人民币分别为275346元、239000元、270385元。协议签订后，第三人支付了全部购房款。第三人威海市荣华装饰有限公司于2017年6月16日向本院起诉，本院于2017年9月1日作出（2017）鲁1091民初1268号民事判决书，判决原告与第三人威海市荣华装饰有限公司签订的《威海市房地产买卖合同》合法有效，原告在该房屋具备办理产权登记条件之日起三十日内协助将威海火炬高技术产业开发区沈阳路102号1707室的不动产权属登记至第三人威海市荣华装饰有限公司名下，判决书现已生效。

另查，2016年12月16日，原告与被告签订了上述四套涉案房屋的《商品房买卖合同》（现售），约定每套房产价格为330000元和340000元，并与被告办理了网签备案登记手续。当日双方另行签订《借款担保协议》一份，约定原告向被告借款3000000元用于自由东方资金周转，期限6个月，借款利率3%，月利息按月支付，到期后一次性还本付息，郑洪波、钱均祥作为担保人签名。2018年4月8日本院作出移送破产审查决定书，以在执行过程中发现原告不能清偿全部债务为由，向威海市中级人民法院移送进行破产清算审查。经询问并经原告法定代表人同意后，2018年5月7日威海市中级人民法院作出（2018）鲁10破申8号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算一案，2018年6月15日，指定山东中立达律师事务所担任原告破产管理人。同年9月28日，被告向原告申报债权本金3140000元、赔偿损失（违约金）3000000元、利息191537元，合计6331537元。债权形成的基本事实表述为：2016年12月16日，债权人***与债务人威海东方房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并实际支付了所有的购房款，以及2016年9月21日债务人向债权人借款14万元现金，以上均有债务人为其开具的收款收据为证。债务人将沈阳路102号1015室、1314室、1412室、1706室、1707室、1713室、1809室、2007室、2408室共九套房屋出卖给债权人，并在房管部门办理了网签登记。在威海市高区法院开庭审理债务人与他人的房屋买卖合同纠纷过程中，债权人作为第三人参加庭审，得知债务人的多重买卖行为，在出卖给债权人之前便将房屋卖给了他人。已生效的法律文书确认上述部分房屋归其他案外人所有，现债权人既未取得房屋的所有权亦未收到债务人退还的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责”。根据上述事实，债务人应当赔偿债务人已付购房款一倍的损失，利息。2020年8月26日，被告再次向原告提交债权审查异议书一份，异议事项为：异议人原申报债权要求返还购房款、支付利息，并且赔偿损失共6331537元，但管理人未予认定。管理人认为异议人与威海东方房地产开发有限公司之间存在的是民间借贷法律关系，仅确认债权本金300万元，但实际上威海东方房地产开发有限公司欠付异议人借款本金314万，利息1054698元，合计4194698元。异议人并补充提交《借款担保协议》及收据各一份，上述债权请予以重新认定。经原告申请，本院于2021年6月10日作出（2018）鲁1091破2号之四民事裁定书，确认了包括被告申报的上述债权在内的523笔债权。

以上事实，有当事人陈述、民事裁判文书、债权申报文件清单、债权申报表、债权审查异议书、借款担保合同、商品房买卖合同（现售）、不动产登记查询结果证明等在案佐证。

本院认为，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律效力。本案原告与被告签订的涉案房屋《商品房买卖合同》（现售），晚于原告与第三人签订的涉案房屋买卖合同，且当日双方另行签订《借款担保协议》一份，约定原告向被告借款3000000元用于自由东方资金周转。故原、被告签订的合同并非真正意义的购房合同，应属于无效合同。而且被告在原告进入破产审理程序后，主动向破产管理人申报涉案房屋为普通债权，并提出异议，明确威海东方房地产开发有限公司借款本金及利息的具体数额。现生效的民事判决书已判决原告在涉案1707室具备房屋登记条件时，协助将不动产权属登记至第三人威海市荣华装饰有限公司名下。故原告依据虚假的《商品房买卖合同》（现售），与被告办理了涉案房屋网签手续，没有法律依据，依法应予解除。现涉案房屋均网签登记在被告名下，被告有义务协助原告办理解除手续。被告关于原告诉请已过诉讼时效之辩称，于法相悖，本院不予采纳。第三人邱均华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，原告诉讼请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、原告威海东方房地产开发有限公司与被告***签订的威海市沈阳路102号-1015、-1707、-1713、-1809室《商品房买卖合同》（现售）无效。

二、被告***于判决生效后十日内协助原告威海东方房地产开发有限公司解除威海火炬高技术产业开发区沈阳路102号-1015、-1707、-1713、-1809室房屋的网签备案登记。

案件受理费50元，由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员　　王军

二〇二一年十二月十七日

书记员　　王青