湖南桂东农村商业银行股份有限公司、郴州郴能电力有限公司等借款合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)湘10民终2720号 上诉人（再审被申请人、原审原告）：湖南桂东农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省桂东县沤江镇湘赣路18号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，湖南悦凌（郴州）律师事务所律师。 被上诉人（再审申请人、案外人）：郴州郴能电力有限公司，住所地湖南省郴州市**区**岭街道**北路9号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任炼，湖南天地人律师事务所律师。 被上诉人（再审申请人、案外人）：郴州市机关事务管理局（原郴州市土地评估所），住所地湖南省郴州市北湖区青年路2号。 负责人：**，该局局长。 委托诉讼代理人：**，湖南***师事务所律师。 一审再审被申请人（原审被告）：**，男，1983年8月27日出生，汉族，住湖南省郴州市**区。 一审再审被申请人（原审被告）：***，女，1981年10月31日出生，汉族，住湖南省郴州市**区。 一审再审被申请人（原审被告）：***，男，1965年1月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 一审再审被申请人（原审被告）：***，女，1968年1月9日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 一审再审被申请人（原审被告）：郴州市金利发房地产综合开发有限公司，住湖南省郴州市**区桔井路16号。 法定代表人：***，该公司董事长。 上诉人湖南桂东农村商业银行股份有限公司（以下简称桂东农商行）因与被上诉人郴州郴能电力有限公司（以下简称郴能电力）、郴州市机关事务管理局及一审再审被申请人**、***、***、***、郴州市金利发房地产综合开发有限公司（以下简称金利发公司）借款合同纠纷一案，湖南省桂东县人民法院于2020年6月3日作出（2020）湘1027民初189号民事调解书，已经发生法律效力并强制执行。郴能电力提出执行异议，湖南省桂东县人民法院于2021年2月4日作出裁定，驳回其异议。郴能电力提起执行异议之诉，湖南省桂东县人民法院于2021年9月18日作出（2021）湘1027民初198号民事判决，判决驳回郴能电力的诉讼请求。郴能电力提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2022年1月21日作出（2021）湘10民终3203号民事裁定，撤销湖南省桂东县人民法院（2021）湘1027民初198号民事判决；驳回郴能电力的起诉。湖南省郴州市中级人民法院在裁定中指出郴能电力可自本裁定送达之日起六个月内就湖南省桂东县人民法院（2020）湘1027民初188号、189号民事调解书申请再审。2022年3月9日，郴能电力认为原调解书错误，向湖南省桂东县人民法院申请再审。郴州市土地评估所也提出执行异议，湖南省桂东县人民法院于2020年12月18日作出裁定，驳回其异议，郴州市土地评估所对裁定不服，认为原调解书错误，向湖南省桂东县人民法院申请再审。本案审理过程中郴州市土地评估所因政府机构改革和职责调整，郴州市土地评估所被划入郴州市机关事务管理局名下，在本案中其诉讼权利义务由郴州市机关事务管理局继承，郴州市机关事务管理局申请变更诉讼主体资格，湖南省桂东县人民法院经审查郴州市机关事务管理局提交的证据，申请变更诉讼主体资格符合法律规定，同意将郴州市土地评估所变更为郴州市机关事务管理局。湖南省桂东县人民法院于2022年6月13日作出（2022）湘1027民申2号民事裁定再审本案，并于2022年8月31日作出（2022）湘1027民再2号民事判决，桂东农商行不服，向本院提起上诉。本院于2022年11月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人接受本院组织的调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人桂东农商行的委托诉讼代理人**，被上诉人郴能电力的委托诉讼代理人***，被上诉人郴州市机关事务管理局的委托诉讼代理人**，一审再审被申请人**接受了本院组织的调查询问。一审再审被申请人***、***、***、金利发公司经本院传票传唤，未到庭接受本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 桂东农商行上诉请求：撤销（2022）湘1027民再2号民事判决；驳回郴能电力、郴州市机关事务管理局的再审申请，维持（2020）湘1027民初188、189号民事调解书；本案一、二审诉讼费由郴能电力、郴州市机关事务管理局负担。事实和理由：1.一审认为桂东农商行未尽到专业金融机构审慎、合理注意义务，对于接受已出售房屋作为抵押物，存在较大过错及案涉未办理过户的原因不可归责于郴能电力、郴州市机关事务管理局系事实认定错误、适用法律错误。（1）桂东农商行在本案中不存在过错。桂东农商行在设立抵押前不仅审查了权属登记证书，还对债务人的收入情况、还款来源、还款能力及担保人金利发公司提供的股东会决议、《房屋租赁合同》等进行了审查，并委托了第三方评估机构实地入户评估案涉房屋价值（实际委托评估的委托人是桂东农商行，选择评估机构的也是桂东农商行，只是因为根据借款合同第七条第8款的约定，评估费由金利发公司承担，所以评估报告的委托人才是金利发公司）。（2）郴能电力、郴州市机关事务管理局在购买案涉房屋过程中存在重大过错，其对金利发公司不合理的信任而导致的种种不作为才是导致本案发生的根本原因，桂东农商行有理由怀疑郴能电力、郴州市机关事务管理局与金利发公司恶意串通，故意隐瞒案涉房屋已出售的真实情况，配合金利发公司骗取桂东农商行巨额贷款。首先，郴能电力、郴州市机关事务管理局未及时履行其合同及法定义务与权利，在金利发公司持续违约十几年的情况下未采取积极有效的手段维护其自身合法权益。其次，2014年本案案涉房屋办理抵押登记前，桂东农商行委托了评估机构进入案涉房产内部实地考察，拍摄了大量房屋内外的照片，而当时郴能电力、郴州市机关事务管理局却没有提出任何异议。2.一审认定郴能电力、郴州市机关事务管理局对案涉房屋享有物权期待权错误，郴能电力、郴州市机关事务管理局对案涉房产仅享有合同债权，不能对抗桂东农商行对案涉房屋享有的抵押权。（1）郴能电力、郴州市机关事务管理局不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定中的消费者，不享有《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者的物权期待权。（2）郴能电力、郴州市机关事务管理局亦不享有一般买受人的物权期待权。 郴能电力辩称：1.一审法院认定桂东农商行未尽到专业金融机构审慎、合理注意义务，对于接受已出售房屋作为抵押物，存在较大过错以及案涉房屋未办理过户的原因不可归责于郴能电力事实清楚，适用法律正确。（1）桂东农商行在本案中存在重大过错。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十六条规定：“房地产抵押合同应载明下列主要内容：……（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任”。依照上述规定，抵押人在签订抵押合同、办理抵押登记的过程中，应当审查抵押物的占用管理人、管理方式等情况。同时依据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。此外，依据最高人民法院（2019）最高法民申2834号民事裁定书，金融机构未尽到审慎调查义务的，应当承担相应的交易风险。本案中，桂东农商行作为专业金融机构，未对案涉不动产的真实权利人进行严格审查，未到现场进行尽职调查和核实伪造的租赁合同及租金支付流水，直接给金利发公司办理了贷款手续，存在重大过错。并涉嫌串通放贷和贷款诈骗，损害国家利益和公共利益。（2）郴能电力在本案中没有法律意义上的重大过错。在签订商品房买卖合同和支付了500万元房款以及交付案涉房屋后，郴能电力一直在催促金利发公司办理房屋不动产登记，是金利发公司及***采取欺骗手段一再拖延，并非郴能电力的责任，郴能电力没有法律意义上的重大过错。现在桂东农商行将自身的过错推到郴能电力身上，向郴能电力泼脏水是站不住脚的。（3）关于桂东农商行称到现场进行评估拍照一事没有告知郴能电力，郴能电力对此无从知晓。作为电力营业大厅，即使出现有人拍照等事项也是正常的，同样不能算是郴能电力的过错和责任。2.一审法院认定郴能电力对案涉房屋享有物权期待权正确。就民事意义而言，金利发公司早已丧失了对案涉不动产的占有、处分、收益权利，其仅仅具有配合郴能不动产（郴能电力）办理过户登记的义务。本案不属于执行中的措施或标的异议，而是对执行依据的撤销之诉。桂东农商行援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条来进行反驳系对事实与法律认识的错误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，依法应当予以维持。 郴州市机关事务管理局辩称：1.桂东农商行作为专业金融机构，在为金利发公司办理抵押贷款的过程中未尽到审慎、合理注意义务，存在明显过错。2.金利发公司未按照约定履行合同，后又在案涉房屋在先权利人不知情的情况下设立抵押，抵押行为存在主观恶意，破坏了市场交易秩序，侵犯了郴州市机关事务管理局财产权利，其违法获得的非法担保利益不应被法律保护。3.郴州市机关事务管理局在完成购房缔约及履约时没有过错，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，其对案涉房屋享有的实体权利应当依法予以保护，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。4.案涉房屋非因郴州市机关事务管理局原因未办理过户登记，而是因为金利发公司严重违约和桂东农商行恶意抵押的行为所致，郴州市机关事务管理局在交房后一直在催促金利发公司办理过户登记，发现案涉房屋被恶意抵押后也一直在积极维权，客观上不存在任何过错，同时没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失，不存在恶意串通行为。 **辩称，案涉借款的实际使用人是金利发公司，**只是名义上的借款人，责任应当由金利发公司和***承担。 ***、***、***、金利发公司未参加本院组织的调查询问，亦未提交书面陈述。 郴能电力向一审法院再审请求：1.依法撤销桂东县人民法院（2020）湘1027民初189号民事调解书；2.依法确认桂东农商行与**、金利发公司签订的《最高额抵押合同》及金利发公司出具的《抵押担保书》无效，并撤销对案涉腾龙苑1栋714001810房产的抵押登记，判令桂东农商行对案涉腾龙苑1栋714001810房产不享有抵押权和优先受偿权；3.诉讼费用由桂东农商行承担。 郴州市机关事务管理局向一审法院再审请求：1.依法撤销湖南省桂东县人民法院（2020）湘1027民初189号民事调解书；2.依法确认最高额抵字（2017）第00000143号《最高额抵押合同》和湘（2018）**不动产证明第0××7号抵押登记无效；3.依法确认金利发公司与郴州市国土资源交易中心（加挂郴州市土地评估所牌子）于2005年3月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，位于郴州市××路××路××栋××号（产权证号为7×**）和201号（产权证号为7×**）房屋归郴州市机关事务管理局所有。 一审法院再审认定事实：一、2010年4月22日，出卖人郴州市郴能房地产开发有限责任公司与买受人金利发公司签订商品房买卖合同。合同约定:出卖人将腾龙苑第3幢2**103、201号房出卖给买受人;该商品房的用途为商铺，其中103号房建筑面积为367.05㎡，201号房的建筑面积为890.52㎡，建筑面积共1257.57㎡；103号商品房单价为9247元／㎡，201号商品房单价为3600元／㎡，总金额为6600000元。付款方式为一次性付款，商品房交付的期限为2010年5月10日前；合同补充协议：1.合同经双方签字生效后即由买受人给付给出卖人2000000元整；2.合同签订后15日内由出卖人向房地产主管部门将合同备案手续办齐交买受人后，向出卖人付3000000元整；3.合同签订一年内出卖人办齐所有房产权证交付买受人即付剩余款。买卖双方在合同上签名。2010年4月25日，出租方郴州市郴能房地产开发有限责任公司与承租方湖南省电力公司郴州电业局签订房屋租赁合同。约定郴州市郴能房地产开发有限责任公司将***3栋103、201商铺出租给湖南省电力公司郴州电业局，租期120个月，自2010年4月25日起至2020年4月24日止。双方在租赁合同上签字。出租后至今该商铺挂牌国家电网，由承租方在使用。2014年1月16日，金利发公司将坐落郴州市××路××路交汇处腾龙苑3栋103申请不动产登记，登记产权证号为：714001810，登记权利人为：金利发公司。2019年4月27日，甲方金利发公司、乙方郴州市郴能房地产开发有限责任公司、丙方郴能电力签订房屋买卖补充协议，协议约定:1.甲方与乙方于2010年4月22日签订《商品房买卖合同》，将位于苏园路8号3幢2层103、201号房售与乙方。由于该处房产存在土地权属纠纷等问题，甲方未在规定的时间内办理房地产权属证交付乙方，乙方亦未讫购房款6600000元。截止日前乙方已付购房款5000000元，未付款1600000元。2.2019年始，根据国家电网公司关于《关于突出核心业务大力实施瘦身健体集体企业改革发展的工作方案》和湖南省电力有限公司有关部署安排，确定2019年6月30日之前由丙方对乙方进行吸收合并。其债权债务由丙方继承，吸收合并后乙方关闭。3.有鉴于此，甲乙双方于2019年4月份达成一致意见，甲方保证尽快办理完房屋产权属证书，如甲方未在2019年6月30日前完成房屋产权证书办理，将房屋权属登记人变更为丙方，丙方收到权属证书后7天将购房余款付给甲方。4.目前乙方正在办理税务注销手续，由于甲方未能及时开具房屋销售发票6600000元，将延误乙方注销工作的实施，经过协商，由乙方向**国税局申请代开房屋销售发票6600000元，由此缴纳的税款从购房余款中扣除。甲方、乙方、丙方在协议上签字。2019年5月30日乙方代甲方向**国税局缴纳税款865140.57元。二、2003年12月20日，出卖人金利发公司与买受人郴州市国土资源交易中心签订《房屋买卖意向协议》。约定出卖人将位于郴州市××路××＃楼××层××房××房××＃××层，面积分别为102、103房100㎡，第2层700㎡。该房屋面积为买受人意向购买面积，实际成交面积出卖人允许买受人根据实际情况进行变更调整，但必须在2004年12月31日前明确购房面积，并与签订商品房预售合同书。购房款按实际面积多退少补；房屋销售价格为：第2层商铺按每平方米3000元，购房款合计210万元；1层商铺按每平方米10000元，购房款合计100万元；购房总价为310万元，实际成交单价待出卖人办理完商品房预售许可证并正式确定商铺销售价格后再进行协商；付款方式：买受人采用一次性付款方式，即签订合同第2天内交定金110万元，余额部分于2004年1月20日前交清。2005年3月31日，出卖人金利发公司与买受人郴州市国土资源交易中心签订商品房买卖合同。合同约定：买受人购买腾龙苑第1幢102、201号房，该商铺房用途为商铺。建筑面积共931.27平方米，1楼单价为8000元每平方米，2楼单价为2347.13元每平方米，总金额250万元，付款方式为一次性付款。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋买卖合同签订后，郴州市国土资源交易中心向金利发公司支付了房款250万元，金利发公司向郴州市国土资源交易中心出具了250万元销售不动产统一发票。金利发公司向郴州市国土资源交易中心交付了房屋。2010年12月10日，出租方郴州市国土资源交易中心与承租方郴州市智高点网吧签订租赁合同，合同约定出租方将郴州市苏园路的商业门面出租给承租方使用，建筑面积710.16平方米，出租房屋的期限为5年，即2010年12月10日至2015年12月10日止。2014年，出租方郴州市国土资源交易中心与承租方***签订租赁合同，合同约定出租方将郴州市苏园路二楼房屋出租给承租方使用，建筑面积约200平方米，出租房屋的期限为2年，即2014年8月20日至2016年8月19日止。2015年，出租方郴州市国土资源交易中心与承租方郴州市智高点网吧签订租赁合同，合同约定出租方将郴州市苏园路的商业门面出租给承租方使用，建筑面积710.16平方米，出租房屋的期限为5年，即2015年12月11日至2020年12月10日止。2015年5月23日根据郴编（2015）24号文件关于郴州市国土资源局有关职责和机构编制调整的通知：撤销市国土资源交易中心，保留市土地评估所，原市国土资源交易中心承担的职责划入市土地评估所。2017年10月30日，出租方郴州市土地评估所与承租方***签订租赁合同，合同约定出租方将郴州市苏园路的商业门面出租给承租方使用，建筑面积710.16平方米，出租房屋的期限为5年，即2017年12月11日至2022年12月10日止。2018年9月15日，出租方郴州市土地评估所与承租方龙秀功签订租赁合同，合同约定出租方将郴州市苏园路二楼房屋出租给承租方使用，建筑面积约200平方米，出租房屋的期限为5年，即2018年9月20日至2023年9月19日止。三、2014年6月29日，贷款人桂东农商行与借款人**签订-1890110100-2014-00000272号个人借款合同，合同约定：借款金额为1200万元，月利率为9.65‰，按年结息，借款期限为36个月，自实际提款日起算。2017年10月26日，**妻子***为该笔借款向桂东农商行出具共同债务承诺书，同意**在桂东农商行借款1200万元，借款期限3年。2014年6月29日，金利发公司经股东会决议通过，与桂东农商行签订（1890110100）最高额抵字（2014）第00000020号最高额抵押合同，抵押权人桂东农商行，债务人**，抵押人金利发公司。合同约定：金利发公司愿意为**与桂东农商行签订的（1890110100）借字第（2014）第00000272号合同的履行所形成的债务提供抵押担保，担保主债权的期限为2014年6月29日起至2017年6月28日止，担保的最高额为1200万元。金利发公司以郴州市××路××路××栋、3栋郴房权证**字第7××5、7××6、7××2、7××3、7××4、7××5、7××2。2014年6月30日办理了抵押登记。2014年6月30日，**因城中村改造项目向桂东农商行借款1200万元，利率9.65‰，到期日期为2017年6月28日，双方在借款借据上签字、**。桂东农商行向**支付借款1200万元。2017年10月29日，贷款人桂东农商行与借款人**签订（1890110100）最高借字（2017）第00000796号最高额借款合同。合同约定：自2017年10月29日起到2020年10月28日止，由贷款人根据借款人的需要和贷款人的可能以及借款人履行本合同的情况下，向借款人发放最高限额不超过1200万元人民币的贷款，合同月利率为7.1249‰。2017年10月26日**妻子***为该笔借款向桂东农商行出具共同债务承诺书，同意**在桂东农商行借款1200万元，借款期限3年。2017年10月29日，金利发公司经股东会决议通过，与桂东农商行签订（1890110100）最高额抵字（2017）第00000143号最高额抵押合同。合同约定:抵押权人桂东农商行，抵押人金利发公司，金利发公司为**于2017年10月29日签订的（1890110100）最高借字（2017）第00000796号最高额借款合同所形成的债务提供抵押担保，担保的主债权期限为自2017年10月29日起至2020年10月28日止，担保的主债务最高本金为1200万元，金利发公司以其名下位于郴州市××路××路交汇处房产证编号分别为郴房权证**字第7××0、7××3、7××4、7××5、7××6、7××7、7××8、7××2、7××3、7××4、7××5、7××2号房产作为抵押物，办理了抵押登记。2017年10月13日，***和***妻子***向桂东农商行出具保证担保书，为**向桂东农商行借款1200万元提供担保，保证方式为连带责任保证。2017年10月29日，***与桂东农商行签订（1890110100）保字（2017）第00000147号保证合同。合同约定：债权人桂东农商行，保证人***，***自愿为**2017年10月29日与桂东农商行签订的（1890110100）最高借字（2017）第00000796号最高额借款合同的履行提供保证担保，被担保的主债权的种类、金额、和期限依主合同约定，保证方式为连带责任保证。2017年11月2日，**资金周转向桂东农商行在借款1200万元，借款利率7.1249‰，到期日期为2020年10月28日，双方在借款借据上签字、**。桂东农商行向**支付借款1200万元。借款到期后经桂东农商行多次催收，**、***未按约定偿还借款。 一审法院再审认为，***、***、***、金利发公司经合法传唤，在该案审理过程中无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了对郴能电力、郴州市机关事务管理局和桂东农商行主张的事实及诉讼请求进行抗辩的权利，因放弃该权利所导致的法律后果由其自行负担。**、***、***、***、金利发公司与桂东农商行达成调解协议可知，桂东农商行要求**、***、***、***、金利发公司偿还借款等相关诉讼请求予以认可。金利发公司明知案涉房屋已经出售给郴能电力、郴州市机关事务管理局，并已交付、占有、使用。虽未办理过户登记，但未过户的原因不可归责于郴能电力和郴州市机关事务管理局。商品房买卖合同中也约定由金利发公司办理房屋权属登记。金利发公司却私自将案涉房屋登记在自己名下，隐瞒商品房买卖的事实并虚构租赁事实，用案涉房屋为借款设立抵押。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十六条规定：“房产抵押合同应载明下列主要内容：……（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任”，依照上述规定，抵押人签订抵押合同、办理抵押登记过程中，应当审查抵押物的占用管理人、管理方式等情况。桂东农商行作为专业金融机构，根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条关于“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”的相关规定，桂东农商行应当严格审查金利发公司提供担保抵押物的权属情况，包括抵押物是否存在权属争议，是否已经出售、出租、已经实际占有使用情况等事实。本案中根据已查明的事实，金利发公司已于2010年将案涉房屋腾龙苑第3幢2**103号房出售与郴能电力。金利发公司于2005年将案涉房屋腾龙苑第1幢102、201号房出售与郴州市机关事务管理局。郴能电力亦从2010年起即实际占有、使用案涉房屋，一直将案涉房屋出租给湖南省电力公司郴州电业局使用。金利发公司交付案涉房屋给郴州市机关事务管理局后，2014年至今，郴州市机关事务管理局一直将案涉房屋出租给他人使用。若桂东农商行在办理房屋抵押登记时到案涉房屋现场进行实际查看，应可以知晓案涉房屋已出售的事实以及由他人实际占有、使用的情况。本案中，案涉房屋虽然登记在金利发公司名下，但案涉房屋一直由郴能电力、郴州市机关事务管理局在占有、使用、受益，桂东农商行必须依照商业银行法等相关规定，进行充分的实地调查核实，查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。虽然桂东农商行提供的金利发公司与***、郴州市郴能房地产开发有限责任公司的两份房屋租赁合同，却没有提供支付租金的流水票据等。郴州市郴能房地产开发有限责任公司原法人代表***作为证人在湖南省郴州市中级人民法院（2021）湘10民终3203号询问笔录中否认该合同中的签名。而且根据桂东农商行与金利发公司签订的《抵押合同》及合同所附的《抵押财产清单》中没有对相关抵押物的出租、实际占有等情况的记载，金利发公司的两份租赁合同与审理查明的郴能电力和郴州市机关事务管理局的租赁事实不符，可以认定金利发公司的租赁合同是虚假合同。因此桂东农商行提供的金利发公司与***、郴州市郴能房地产开发有限责任公司的两份房屋租赁合同不能证明桂东农商行已到现场进行实际查看，对案涉房屋是否出售、出租、实际占有、使用等情况进行了严格的审查。桂东农商行作为专业金融机构和职业贷款人，具备完备的贷款交易经验和相关的专业法律知识，故应遵守合同的商业准则和管理规范，并履行相应的审慎经营义务，桂东农商行未尽到专业金融机构审慎、合理注意义务，对于接受已出售房屋作为抵押物，存在较大过错。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告**、***尚欠桂东农商行贷款本息应予偿还，***、***对此承担连带清偿责任，金利发公司应承担相应的担保责任。金利发公司与郴能电力、郴州市机关事务管理局（郴州市国土资源交易中心）签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。签订该合同后，郴能电力已经付清大部分购房款，郴州市机关事务管理局（郴州市国土资源交易中心）已支付全部房款，并实际占有使用案涉房屋至今。该房屋一直未办理过户登记，原因在于金利发公司存在故意隐瞒，未按合同约定为郴能电力、郴州市机关事务管理局办理房产权证。2014年金利发公司将案涉房屋产权办到自己名下，并将案涉房屋为***、**向桂东农商行贷款提供抵押，办理了抵押登记。金利发公司虽然将案涉房屋办理了抵押登记，为桂东农商行设立抵押权，但其抵押权设立于2014年6月30日，时间远在于金利发公司与郴能电力、郴州市机关事务管理局签订的房屋买卖合同之后，且桂东农商行作为专业的金融机构，对于抵押物是否存在权利负担，应尽到审慎审查义务，案涉房屋多年来一直由郴能电力、郴州市机关事务管理局占有、使用，受益，其权利外观显示实际控制人为郴能电力、郴州市机关事务管理局，桂东农商行并未对此予以审查即办理案涉房屋的抵押，存在过错。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据前述批复的规定，消费者对于所购房屋享有的物权期待权优先于承包人对于建设工程价款的优先受偿权，承包人对于建设工程价款的优先受偿权又优先于抵押权。因此桂东农商行所享有的抵押权当然不能对抗郴能电力、机关管理局对案涉房屋所享有的物权期待权。由于原审调解书中桂东农商行对案涉房屋享有优先受偿权，而郴能电力在执行中所提执行异议诉讼被驳回起诉，郴州市机关事务管理局所提执行异议被驳回，导致依据原审调解书执行案涉房屋必将使郴能电力、郴州市机关事务管理局的合法权益受到侵害。因此，基于以上事实及证据，对于原审调解书关于桂东农商行享有案涉房屋郴房权证**字第7××0抵押优先权项应予撤销，郴能电力此项再审主张成立。对于郴州市机关事务管理局请求撤销原调解书中案涉房屋郴房权证**字第7××6、郴房权证**字第7××5抵押优先权项再审主张同样成立。关于郴能电力、郴州市机关事务管理局其他请求超出原审范围，不属于本案再审审理范围，郴能电力、郴州市机关事务管理局可以另行主张权利。综上，一审法院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、第四十六条、第四十三条、第五十九条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零一条、第四百零三条、第四百零五条、第四百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百四十三条规定判决：“一、变更本院（2020）湘1027民初189号民事调解书调解协议第一项‘原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司分别与被告**、***、郴州金利发房地产综合开发有限公司于2017年10月29日签订的编号（1890110100）最高额借字［2017］第00000796号《最高额借款合同》、编号（1890110100）保字［2017］第00000147号《保证合同》、编号（1890110100）最高额抵字［2017］第00000143号《最高额抵押合同》以及被告**、***于2017年10月26日出具的《共同债务承诺书》，被告***、***于2017年10月13日出具的《保证担保书》，被告郴州金利发房地产综合开发有限公司于2017年10月13日出具的《抵（质）押担保书》继续履行；’为‘原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司分别与被告**、***、郴州金利发房地产综合开发有限公司于2017年10月29日签订的编号（1890110100）最高额借字［2017］第00000796号《最高额借款合同》、编号（1890110100）保字［2017］第00000147号《保证合同》、编号（1890110100）最高额抵字［2017］第00000143号《最高额抵押合同》以及被告**、***于2017年10月26日出具的《共同债务承诺书》，被告***、***于2017年10月13日出具的《保证担保书》，被告郴州金利发房地产综合开发有限公司于2017年10月13日出具的《抵（质）押担保书》，上述所有合同中剔除对坐落在郴州市××路××路××栋714001810房、71400836房、71400845房抵押后继续履行’；二、变更本院（2020）湘1027民初189号民事调解书调解协议第二项‘截至2020年4月3日，被告**、***尚欠原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司利息人民币1504050.42元，由被告**、***于2020年6月15日前偿还原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司利息人民币300000元，被告***、***对此承担连带清偿责任；被告郴州金利发房地产综合开发有限公司在抵押担保合同设定的抵押物担保范围内承担担保责任；该利息到位后，解除对被告**、***的财产保全（包括微信、支付宝、***、小轿车、房屋等的冻结）’为‘截至2020年4月3日，被告**、***尚欠原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司利息人民币1504050.42元，由被告**、***于2020年6月15日前偿还原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司利息人民币300000元，被告***、***对此承担连带清偿责任；被告郴州金利发房地产综合开发有限公司在抵押担保合同设定的抵押物担保范围内，剔除对坐落在郴州市××路××路××栋714001810房、71400836房、71400845房抵押后承担担保责任；该利息到位后，解除对被告**、***的财产保全（包括微信、支付宝、***、小轿车、房屋等的冻结）’；三、变更本院（2020）湘1027民初189号民事调解书第三项‘原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司与被告**签订的《最高额借款合同》于2020年10月28日到期时，由被告**、***偿还原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司借款本金12000000元及到期的利息（利息付至本金实际还清之日止）；被告***、***对此承担连带清偿责任；被告郴州金利发房地产综合开发有限公司在抵押担保合同设定的抵押物担保范围内承担担保责任’为‘原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司与被告**签订的《最高额借款合同》于2020年10月28日到期时，由被告**、***偿还原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司借款本金12000000元及到期的利息（利息付至本金实际还清之日止）；被告***、***对此承担连带清偿责任；被告郴州金利发房地产综合开发有限公司在抵押担保合同设定的抵押物担保范围内剔除对坐落在郴州市××路××路××栋714001810房、71400836房、71400845房抵押后承担担保责任’；四、变更本院（2020）湘1027民初189号民事调解书调解协议第四项‘若被告**、***、***、***不能按期归还上述借款本息，则原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司有权以被告郴州金利发房地产综合开发有限公司设定抵押的该公司坐落在郴州市××路××路××栋××房××房××房××房××房××房××房××房××房××房××房××房（建筑面积合计2935.43㎡）的折价或者拍卖、变卖价款在抵押担保范围内优先受偿，不足部分由被告**、***继续清偿’为‘若被告**、***、***、***不能按期归还上述借款本息，则原告湖南桂东农村商业银行股份有限公司有权以被告郴州金利发房地产综合开发有限公司设定抵押的该公司坐落在郴州市××路××路××栋了7××3房、7××4房、7××5房、7××7房、7××8房、7××2房、7××3房、7××4房、7××2房（建筑面积合计710.28㎡）的折价或者拍卖、变卖价款在抵押担保范围内优先受偿，不足部分由被告**、***继续清偿’；五、撤销本院（2020）湘1027民初189号民事调解书调解协议第五项‘五、其它事项双方无争议’；六、驳回湖南桂东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102824元，由**、***、***、***、郴州金利发房地产综合开发有限公司承担。” 二审中，当事人均没有提交新的证据。 二审查明：一审查明“2010年4月22日，出卖人郴州市郴能房地产开发有限责任公司与买受人金利发公司签订商品房买卖合同”有误，应为“2010年4月22日，出卖人金利发公司与买受人郴州市郴能房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同”。二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，本案系借款合同纠纷。二审争议焦点为桂东农商行是否就案涉抵押房产享有优先受偿权。本案系再审案件，诉讼发生在民法典实施之前，适用当时的法律法规。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据当事人无争议的事实，在金利发公司将案涉房产抵押给桂东农商行之前，金利发公司已将案涉房产出售给他人，虽然没有办理过户登记，但郴能电力、郴州市机关事务管理局已经依合同约定支付相应价款并实际占有房屋。而至今未办理过户登记的原因在于金利发公司未按合同约定为郴能电力、郴州市机关事务管理局办理房产权证，同时故意隐瞒出售事实，将房产登记在金利发公司名下，郴能电力、郴州市机关事务管理局并无过错。郴能电力、郴州市机关事务管理局已经实际享有案涉房产占有、使用和收益的权利，是案涉房产真实权利人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。金利发公司在其已非案涉房产真实权利人的情况下，以案涉房产设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为，郴能电力、郴州市机关事务管理局均未对金利发公司前述抵押行为予以确认，金利发公司对案涉房产设立抵押的行为无效。桂东农商行对金利发公司开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房产的实际销售、占有、使用、经营情况，对于控制贷款风险至关重要，同时桂东农商行完全有能力到案涉房产所在地了解房屋的占用、使用情况，但桂东农商行并未对此予以审慎审查即办理案涉房屋的抵押，存在过错，因而不属善意取得情形，不能善意取得案涉房产的抵押权。综上所述，一审判决认定桂东农商行对案涉腾龙苑1栋郴房权证**字第7×**房产、1栋17××6号房产和1栋7××5号房产不享有抵押权和优先受偿权，符合法律规定，并无不当。 综上所述，桂东农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费102,824元，由上诉人湖南桂东农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十一月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　张　丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。