温岭市鼎翔房地产开发有限公司、温岭市九龙汇开发建设有限公司合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省台州市中级人民法院 民事判决书 （2022）浙10民终139号 上诉人（原审原告）：温岭市鼎翔房地产开发有限公司，住所地温岭市城东街道横湖中路188号901室，统一社会信用代码91331081066936469Y。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：温岭市九龙汇开发建设有限公司，住所地温岭市城东街道九龙大道166号3楼302室，统一社会信用代码9133108179858071XU。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**晞，浙江台温律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江台温律师事务所律师。 上诉人温岭市鼎翔房地产开发有限公司（以下简称鼎翔公司）因与被上诉人温岭市九龙汇开发建设有限公司（以下简称九龙汇公司）合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2021）浙1081民初12127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2022年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人鼎翔公司的委托诉讼代理人***、被上诉人九龙汇公司的委托诉讼代理人**晞、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎翔公司上诉请求：1．撤销温岭市人民法院（2021）浙1081民初12127号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误，认定涉案定向回购的地下机动车标准停车位应以可销售为前提既没有法律依据，也没有合同依据。对回购范围的解释不符合合同的解释规则，对回购范围约定的意思表示的解释脱离了回购行为的性质和目的，不符合回购协议的相关条款和合同目的。《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当依照本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案争议的条款为项目建设回购协议书约定“……五、项目结算及付款方式（一）乙方将受让地块内所有可销售的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位以约定的回购价格销售给甲方。相关要求如下：1．定向限价回购全部住宅建筑和商业建筑（不含物业管理经营用房），回购价格为5500元／㎡。2．定向限价回购全部地下机动车标准停车位，回购价格为12万元／个。3．其余不可销售的所有建筑物（包括物业管理办公用房、物业管理经营用房、居家养老服务设施、环卫设施、E邮站、群众建设设施等）、构筑物、地面停车位等均无偿移交给甲方或甲方确定的对象。4．所有建筑的结算面积以房产发证机关核定的实测面积为准。（二）付款方式：项目建设期内，乙方取得预售证后，向甲方提出书面申请，甲方在收到申请之日起30日内支付暂定回购价款（暂以房产预测面积计算）的30％；全部房屋主体结顶后30天内支付暂定回购价款的30％；项目竣工验收合格相关费用（含调差金额、违约金等）结算完成后30天内，支付至应付价款的97％；剩余3％作为质量保证金。保修期内，乙方应认真履行保修责任，满二年甲方返还质量保证金的80％，满五年甲方返还全部预留的质量保证金。质量保证金不计息”中“乙方将受让地块内所有可销售的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位以约定的回购价格销售给甲方”的理解，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，来确定回购范围约定的意思表示的含义。1．从涉案争议条款的文义解释来看，全部地下机动车标准停车位属于回购范围。项目建设回购协议书第五条第一款前段文字中“可销售”的含义应服从于第1、2、3、4项内容的解释，第2项内容约定了全部地下机动车标准停车位，第3项将不可销售的范围进行了明确**，第2项和第3项属于内容相互独立的项，如果地下机动车标准停车位中的公共泊车位属于无偿移交的范围，那么应当在第3项中进行明确约定，地下机动车标准停车位中的公共泊车位未在第3项中列明，佐证了第2项的全部地下机动车标准停车位包含了公共泊车位。2．从涉案争议条款的体系解释来看，回购实质为工程款的结算。项目建设回购协议书第五条第二款明确约定回购款支付的进度，同时约定了质量保证金的占比和返还期限，因此，如果以商品房销售行为中的销售价格来理解回购价款，本身不符合第五条第二款的约定内容和目的。3．从涉案回购行为的性质和目的来看，上诉人与被上诉人签订的项目建设回购协议书和上诉人与原温岭市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》互为基础，互相关联，均约定了12万元／个回购全部地下机动车标准停车位，上诉人受让土地使用权的条件之一为被上诉人按照回购协议书向上诉人回购安置房，而且回购协议书的内容包括工程建设和定向限价回购两部分，系拆迁项目整体回购，不同于商品房销售合同，目的在于收回建筑成本，而不是为了销售商品房。二、被上诉人向上诉人支付第一期回购款时，已认可涉案37个公共泊车位属于回购范围，涉案37个公共泊车位的回购款纳入结算进度款的基数中。上诉人补充提交新的证据，证明2019年11月份上诉人向被上诉人申请支付第一期回购款，将涉案37个公共泊车位的回购款纳入结算进度款的基数中，被上诉人予以认可，并按此结算的进度款进行支付，该事实能够证明涉案37个公共泊车位属于合同约定的回购范围。三、本案判决结果明显不公，也造成了同案不同判，违背了实现法律统一适用的司法宗旨。与本案涉及拆迁安置房回购的合同情形一致，温岭市人民法院审理的（2020）浙1081民初547号原告浙江京岭房地产开发有限公司与被告温岭市全域改造建设有限公司合同纠纷一案和台州市中级人民法院（2020）浙10民终1985号上诉人温岭市全域改造建设有限公司与被上诉人浙江京岭房地产开发有限公司合同纠纷一案，温岭市人民法院和台州市中级人民法院均认定拆迁安置房回购区别于商品房销售，商品房销售中区分地下停车位中公共泊车位不可销售并不作为回购范围的判断依据，超出了合同双方当事人的意思表示和合同目的。本案将商品房销售中的不可销售公共泊车位适用在拆迁安置房回购中，造成同案不同判，同时造成了上诉人无法收回涉案37个公共泊车位的建设成本，明显不公。综上所述，上诉人认为，原审判决适用法律错误，应依法予以撤销，并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。 九龙汇公司辩称，一、原审判决适用法律正确。（一）从双方签订的项目建设回购协议书“第五条项目结算及付款方式”的条款构成方式可以看出，是严格按照“条款项”的逻辑顺序组成的。本案中，第1、2、3、4项的合同约定是在第（一）款合同约定范围内进行细化，是指在第（一）款规定的前提下，双方对具体的回购范围做具体约定，并不是上诉人所说的第2项的内容能够突破第（一）款的约定，作出超越合同约定范围的意思表示。从“第五条项目结算及付款方式”的内容可以看出，“全部”就是指在“可销售”范围内的全部。第（一）款约定“乙方将受让地块内所有可销售的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位……”，第1项约定“定向限价回购全部住宅建筑和商业建筑……”，第2项约定“定向限价回购全部地下机动车标准停车位……”，即第1、2项中的全部均是指可销售范围内的全部。如果根据上诉人的逻辑，第2项中的“全部”范围包括了不可销售的停车位，第1项中的“全部”范围仅指可销售范围内的住宅建筑，那上诉人是对同一词意进行肆意的解释。上诉人也说到双方对不可销售的范围进行了细化的约定，这是对可销售范围做反向说明，是进一步明确双方对回购范围的约定，况且在第3项的表述中用了“等式举例说明”，表明地面停车位等不可销售的停车位均无偿移交给被上诉人。（二）无论是工程款的结算还是回购款的支付，均无法突破合同签订时双方约定的结算方式及支付方式。（三）项目建设回购协议书与《国有建设用地使用权出让合同》是两个相互独立的合同，合同条款也是相互独立的。《国有建设用地使用权出让合同》中对销售价格及销售范围仅做了一句话的说明，该约定应为意向约定，具体应当以项目建设回购协议书约定的内容为主。二、被上诉人采用分期付款的方式，只要最终付款金额与合同约定的计算方式结算的金额一致，被上诉人就履行完毕了付款义务。被上诉人在2019年11月30日按照上诉人的付款申请支付了111380000元，并不表明被上诉人认可要支付案涉37个公共泊车位的回购款。因上诉人在提出第一期付款申请时，未对车位的性质做明确说明，导致被上诉人支付了案涉37个公共泊车位的第一期回购款，但上诉人在提出第二期付款申请时明确498个车位中存在37个公共泊车位，被上诉人便在支付第二期回购款时扣回了第一期支付的案涉37个公共泊车位的价款，并且在后续两期回购款的支付中均是按照可销售车位的数量支付相应回购款。三、（2020）浙1081民初547号、（2020）浙10民终1985号民事判决书涉及的案件与本案是具有实质区别的。（2020）浙1081民初547号、（2020）浙10民终1985号民事判决书所涉合同约定回购车位范围时采用了“所有”的意思表述，而在本案中，双方对回购车位做了明确的范围限定，即为“可销售”的车位。因此前案与本案不属于法律意义上的同案。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉请，维持原判。 鼎翔公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付原告公共泊车位回购款4306800元，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按日万分之五的标准计算的利息；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月22日，温岭市住房和城乡建设规划局作出温建规许［2018］93号《关于核发温岭市CD0103街区4号12号地块规划条件的通知》，同意核发温岭市CD0103街区4号12号地块规划条件。2018年7月16日，温岭市国土资源局（出让人）与鼎翔公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：温土让合字2018-049号），载明“……第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。第四条本合同项下出让宗地编号为温岭市CD0103街区4号12号地块，宗地总面积19302平方米，其中出让宗地面积为19302平方米，其中：4号地块出让面积16020平方米，12号地块出让面积3282平方米。本合同项下的出让宗地坐落于温岭市城东街道山凰村……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为7450万元，每平方米4650元，并以5500元／平方米回购全部住宅、商业建筑面积（不含物业管理经营用房），12万元／个回购全部地下机动车标准停车位（价款构成：出让价款不包括市政基础设施配套费）。……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件……其他土地利用要求温建规许［2018］93号文件、《温岭市CD0103街区4号12号地块（山凰村拆迁安置房工程）项目建设回购协议书》……第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：详见温建规许［2018］93号……”。2018年7月16日，原告鼎翔公司（乙方）与被告九龙汇公司（甲方）签订《温岭市CD0103街区4号12号地块（山凰村拆迁安置房工程）项目建设回购协议书》，协议载明：“……五、项目结算及付款方式（一）乙方将受让地块内所有可销售的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位以约定的回购价格销售给甲方。相关要求如下：1．定向限价回购全部住宅建筑和商业建筑（不含物业管理经营用房），回购价格为5500元／㎡。2．定向限价回购全部地下机动车标准停车位，回购价格为12万元／个。3．其余不可销售的所有建筑物（包括物业管理办公用房、物业管理经营用房、居家养老服务设施、环卫设施、E邮站、群众建设设施等）、构筑物、地面停车位等均无偿移交给甲方或甲方确定的对象。4．所有建筑的结算面积以房产发证机关核定的实测面积为准。（二）付款方式：项目建设期内，乙方取得预售证后，向甲方提出书面申请，甲方在收到申请之日起30日内支付暂定回购价款（暂以房产预测面积计算）的30％；全部房屋主体结顶后30天内支付暂定回购价款的30％；项目竣工验收合格相关费用（含调差金额、违约金等）结算完成后30天内，支付至应付价款的97％；剩余3％作为质量保证金。保修期内，乙方应认真履行保修责任，满二年甲方返还质量保证金的80％，满五年甲方返还全部预留的质量保证金。质量保证金不计息。六、风险承担及违约责任……（三）……甲方未能遵守上述协议不按期支付上述分期的回购款项，就逾期部分按万分之五每天向乙方支付违约金……”2021年8月27日，温岭市CD0103街区4号12号地块（山凰村拆迁安置房工程）（湖馨佳苑）竣工验收合格。2021年9月9日，温岭市住房和城乡建设局同意温岭市CD0103街区4号12号地块（山凰村拆迁安置房工程）（湖馨佳苑）竣工验收备案。2021年10月15日，建经投资咨询有限公司出具建经（岭）结（审）［2021］487号《工程造价咨询报告书》审核本工程回购款送审造价为380410785.84元，审核定案造价370169124元，净核减造价为10241661.84元。地下机动车标准停车位中的公共泊车位未计入本次回购款项。 一审法院认为，原、被告之间签订的《温岭市CD0103街区4号12号地块（山凰村拆迁安置房工程）项目建设回购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行。本案的主要争议焦点系地下公共泊车位是否属于合同约定的回购范围。原告认为《国有建设用地使用权出让合同》约定按12万元／个回购全部地下机动车标准停车位，原、被告之间签订的回购协议书也约定被告方定向限价回购全部地下机动车标准停车位，故被告方应支付地下公共泊车位回购款。被告九龙汇公司辩称回购协议书约定定向限价回购全部地下机动车标准停车位的前提是可销售的地下机动车标准停车位，而本案所涉的37个地下机动车标准停车位属于公共泊车位，系不可销售的停车位，故不属于回购范围。该院认为，原、被告之间签订的回购协议书第五条约定，原告将受让地块内所有可销售的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位以约定的回购价格销售给被告……其余不可销售的所有建筑物（包括物业管理办公用房、物业管理经营用房、居家养老服务设施、环卫设施、E邮站、群众健身设施等）、构筑物、地面停车位等均无偿移交给被告或被告确定的对象。根据上述合同约定的条款，被告方回购的范围包含可销售部分的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位，不可销售部分应无偿移交给被告或被告方确定的对象，不属于被告方回购的范围，故被告定向限价回购的地下机动车标准停车位应以可销售为前提，而公共泊位是指建筑工程配件停车泊位数中，无明确使用权、用于业主间互相调剂使用的泊位，不属于可销售的范围，故不应属于回购范围。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告现主张地下公共泊车位属于回购协议书约定的回购范围依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告温岭市鼎翔房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费41254元，减半收取20627元，由原告温岭市鼎翔房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交了以下证据：工程项目付款申请表、关于申请支付项目回购的报告、支付工程进度款明细表、申请书、增值税普通发票、台州银行入账回单，拟证明上诉人向被上诉人申请支付第一次回购款，将案涉37个公共泊车位的回购款纳入结算进度款的基数中，被上诉人予以认可并按此结算的进度款进行支付。被上诉人质证认为，对于上述证据的真实性没有异议，上诉人提交的工程项目付款申请表内容不完整。上诉人提出第一期付款申请时未对车位的性质做明确说明，被上诉人依申请支付了111380000元，但发现后即在支付第二期回购款时扣回了第一期多支付的案涉37个公共泊车位的价款，并且在后续回购款的支付中均是按照可销售车位的数量支付，上诉人亦予以认可。为证明该主张，被上诉人向本院提交了2019年、2020年、2021年的工程项目付款申请表、关于申请支付项目回购的报告。上诉人质证认为，对上述证据的真实性和关联性没有异议，对证明目的有异议，当时双方暂时搁置了案涉37个公共泊车位的争议，待（2020）浙10民终1985号案件判决之后再考虑。建经投资咨询有限公司于2021年10月出具的建经（岭）结（审）［2021］487号《工程造价咨询报告书》可以证明上诉人于2021年上报的回购款表格中车位数为498个，包含案涉37个公共泊车位，不存在上诉人主动放弃37个公共泊车位的回购款。本院认证认为，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。根据上述证据的记载内容，可以认定双方对案涉37个公共泊车位是否纳入回购范围存在争议。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案为合同纠纷，上诉人与被上诉人于2018年7月16日签订的《温岭市CD0103街区4号12号地块（山凰村拆迁安置房工程）项目建设回购协议书》合法有效，双方均应按约履行。双方当事人对项目建设回购协议书“五、项目结算及付款方式”条款的理解存在争议，本案的争议焦点是案涉37个地下机动车公共泊车位是否属于协议约定的回购范围。依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案项目建设回购协议书“五、项目结算及付款方式”部分约定：“（一）乙方将受让地块内所有可销售的商业建筑、住宅建筑、地下机动车标准停车位以约定的回购价格销售给甲方。相关要求如下：1．定向限价回购全部住宅建筑和商业建筑（不含物业管理经营用房），回购价格为5500元／㎡。2．定向限价回购全部地下机动车标准停车位，回购价格为12万元／个……”就上述条款而言，首先，从合同条款所使用的词句看，已经明确了地下机动车标准停车位的回购范围是“所有可销售的”。其次，从合同的有关条款看，第1、2项的约定是在第（一）款约定范围内进行细化，在体系上不能突破第（一）款的约定，“定向限价回购全部地下机动车标准停车位”应当是“所有可销售的”全部地下机动车标准停车位。再次，从合同的目的看，被上诉人回购范围以可销售为前提，案涉37个地下公共泊车位属于业主间互相调剂使用的停车位，不能办理产权证书，故被上诉人主张37个地下公共泊车位不属于回购范围符合合同目的。此外，（2020）浙1081民初547号、（2020）浙10民终1985号民事判决书所涉合同在约定回购范围时采用了“所有的”词句表述，与本案“所有可销售的”词句表述不同，区别明显，故本案与前案并非类案，一审判决并无不当。 综上所述，温岭市鼎翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41254元，由上诉人温岭市鼎翔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长** 审判员** 审判员** 二〇二二年四月七日 代书记员***