贵州振华置业投资有限公司、***合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔26民终3005号 上诉人（一审原告，反诉被告）：贵州振华置业投资有限公司。住所地：贵阳市乌当区新天大道150号。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，贵州远迈律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：***，男，1973年10月29日出生，侗族，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：**，贵州洲联合律师事务所律师。 上诉人贵州振华置业投资有限公司（以下简称“振华置业公司”）因与被上诉人***合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1411号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 振华置业公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定《振华御景国际车位购买协议》转让标的物为车位所有权，属于事实认定错误。首先，必须明确物权中的使用权和所有权均可以买卖或转让，不是只有所有权才能买卖转让。案涉车位现因政策原因无法办理产权登记，故今后的新政策规定案涉车位可以办理所有权证，还是仅能办理使用权证，无法确定。现一审法院认定案涉协议转让标的为车位所有权，有失偏颇。其次，协议增加第三条是因为在签订协议时凯里市不动产登记部门已暂缓办理车位产权登记，对于办理登记时间尚不知晓，故双方才协议约定将车位使用权出卖给被上诉人，待恢复办理登记后再签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人及办理产权登记，即在凯里市暂缓办理车位产权登记情形下，通过两阶段将车位使用权转让给被上诉人，第一阶段签订协议将车位使用权转让给被上诉人。第二阶段是在凯里市恢复办理车位产权登记后签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人。在车位不能办理产权登记情况下，房开公司将车位使用权转让给业主是普遍做法，属于交易习惯。二、一审法院认定被上诉人享有不安抗辩权属于认定事实及法律适用错误。首先，依据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，涉案购买协议内容及该协议履行过程，可认定上诉人的义务是协议签订后将车位交付给被上诉人占有管理使用，且在凯里市恢复办理车位产权登记后与被上诉人签订商品房买卖合同及办理车位产权登记。协议签订后上诉人已履行第一项义务即将车位交付给被上诉人使用，至于第二项义务，因该义务履行的前提是凯里市恢复办理车位产权证登记，故上诉人履行该义务条件尚未成就。其次，根据不安抗辩权成立的条件，结合到本案上诉人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，该情形需发生在合同成立之后。而涉案购买协议成立之时凯里市已暂缓办理车位产权登记，不是协议成立后才不能办理，故被上诉人不享有不安抗辩权。再次，“不能办理车位产权登记”不属于《中华人民共和国民法典》第五百二十七条第一款第（四）项规定的情形，即“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。“不能办理车位产权登记”不属于上诉人的自身原因，而是凯里市政策的调整，属于“外因”。被上诉人以“不能办理车位产权登记”为由主张其享有不安抗辩权，依法不能成立。凯里市暂停办理车位产权登记只是暂时的，恢复办理只是时间问题。三、上诉人已全面履行协议的义务，被上诉人未按照协议约定的期限支付车位款，已构成违约。一审法院判决驳回上诉人全部诉讼请求，与事实不符，与法律相悖。因至今凯里市未恢复办理车位产权登记业务，上诉人履行签订商品房买卖合同的条件尚未成就，时间尚未到期。上诉人不存在违约或者可能违约情形。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条第二款、第五百七十七条的规定，上诉人主张被上诉人支付车位余款及逾期付款利息，有合同约定及法律依据。 被上诉人***辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分，《振华御景国际车位购买协议》是转让标的为车位所有权。首先，就该协议而言，根据一般生活经验，从名称上看购买的是车位的所有权而非使用权，被答辩人作为国有企业应该注意到了这个问题。其次，无论是根据一般交易习惯还是按照普遍做法，购买使用权会特别标注“使用权”字样，在内容部分最起码也会对所购买的“使用权”的使用权限做个约定。但被答辩人与答辩人签订的协议中对使用期限却未作规定，不符合购买使用权的交易习惯和常理。最后，协议白纸黑字写的清楚明白“车位壹个，总价以个计算”，而不是购买车位使用权壹个，总价款多少，按常理购买车位使用权，总借款应该是以一个或者几个车位的使用期限、使用方式来计算，在签订协议时双方明确约定了日后要签订《商品房买卖合同》，可见双方的真实意思表示是买卖车位的所有权而非使用权。二、一审判决认定答辩人享有不安抗辩权事实认定正确、适用法律正确。被答辩人自认其目前无法转移车位所有权。被答辩人是后履行义务人，答辩人作为先履行义务人，在被答辩人无法转移车位所有权且可能丧失履行转移车位所有权的能力的情况下，答辩人依法享有不安抗辩权，有权中止履行支付车位款的义务。振华公司至今未履行涉案车位产权登记的义务，被上诉人行使不安抗辩权于法有据，一审判决适用法律正确；二、一审判决解除《车位购买协议》并由振华公司向答辩人支付损失费于法有据，并无不当。《民法典》第五百六十三条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十六条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。根据以上法律规定，被上诉人有权解除《车位购买协议》，要求上诉人退还所支付的车位款，并有权要求上诉人赔偿损失。综上，为维护被上诉人的合法权益，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 振华置业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告购买车位使用权款项92640元及逾期付款利息（以92640元为基数，其中一部分从2017年11月26日起计算至2019年8月19日止的利息为7599.26元；剩余部分从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清车位款之日止）；2.本案案件受理费由被告承担。 ***向一审法院反诉请求：1.判决确认原、被告签订的《振华御景国际车位购买协议》合法有效，原告将位于凯里市振华御景国际项目-1层Ａ-19号车位产权证办理给被告；2.判决原告参照《振华御景国际车位购买协议》第十一条的规定按照总价款10%支付违约金12180元及办证费10000元；3.本诉、反诉案件受理费由原告承担。 一审法院认定事实：2016年11月11日，原、被告签订《“振华御景国际”车位认筹协议书》，约定被告自愿购买原告开发的“振华御景国际”项目车位，并支付5000元认筹排号诚意金，该金额在签订《车位购买协议》是抵扣车位款10000元。认筹协议签订后，被告向原告支付5000**意金。2017年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《振华御景国际车位购买协议》，约定：“甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经双方共同协商一致后，签订本购买协议，具体内容约定如下：一、购买物业：乙方自愿申请购买［振华御景国际］项目-1层Ａ-19号车位壹个，总价以个计算，车位总价款￥120800元（大写人民币：壹拾贰万零仟捌佰零拾零元整）。总车位款中不含国家及凯里市规定的乙方应承担的相关税费。二、付款方式：乙方选择以下第2种付款方式购买：2.1一次性付款：乙方应在签订本协议时付清全部车位款的80%，余款在签订《商品房买卖合同》时付清。2.2全款分期支付款项。其中：第一期28160.00元，于本协议签订之日支付；第二期34740.00元，于2017年5月26日前支付；第三期57900.00元，于2017年11月26日前支付。……三、乙方应在签订本协议后，在接到甲方通知3日内（含当日）携带本协议、收据及产权名人身份证原件到振华御景国际销售中心（地址：凯里市）与甲方签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议且产权名人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。逾期，我公司通过强制手段限制本车位的正常使用。……”协议签订后，被告向原告支付第一期车位款28160元，后两期车位款92640元至今尚未支付，原告已将涉案车位交付给被告使用，该车位既非人防车位，也非公摊车位，且面积不计入容积率，根据凯里市住房和城乡建设局与凯里市自然资源局的通告，不计入容积率的车位至今不能办理不动产登记，原告至今未取得车位产权。2018年7月30日，原告向被告发放《解决车位产权问题意见征求调查表》，告知被告在出售车位时承诺可以办理产权证，因暂停原有办证规定，新规定尚未出台，导致无法办理车位产权证，便向被告提出三种不同解决方案。 一审法院认为，本案原、被告所签订的《振华御景国际车位购买协议》（以下简称《协议》）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议》合法有效。结合《“振华御景国际”车位认筹协议书》、《协议》第三条与《解决车位产权问题意见征求调查表》的内容，原告真实的意思表示是转让涉案车位的所有权，被告支付车位款的真实目的是取得车位所有权，故《协议》在性质上应认定为买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方虽然在《协议》中未约定转移车位所有权，但转移车位所有权系原告的法定义务，作为买受人的被告可随时要求被告履行该项义务，因被告尚未取得车位所有权，且事实上凯里市目前又不能办理车位不动产登记，原告可能丧失履行转移车位所有权的能力，被告享有不安抗辩权，有权中止履行支付车位款的义务。故原告的诉讼请求于法无据，应予以驳回。 关于被告反诉中所提出的诉讼请求应否得到支持问题。因被告尚未取得车位所有权，且事实上凯里市目前又不能办理车位不动产登记，同时，双方在《协议》上均未约定办证违约金及办证费用问题，则被告要求原告办理车位产权证、支付违约金与办证费及确认车位所有权归其享有的诉讼请求，于法无据，应予以驳回。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百三十条规定，判决：一、原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司与被告（反诉原告）***于2017年11月26日签订的《振华御景国际车位购买协议》合法有效。二、驳回原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）***的其他诉讼请求。本诉案件受理费2304元，由原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司负担；反诉案件受理费2470元，由被告（反诉原告）***负担。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点：一、被上诉人购买的是车 位使用权还是车位所有权；二、针对涉案尚欠款项，被上诉人是否享有不安抗辩权，以及是否构成违约。现围绕争议焦点及上诉人上诉理由做如下分述： 一、关于被上诉人购买的是车位使用权还是车位所有权问题。按照社会生活经验法则及综合本案证据即涉案车位认购协议书、车位购买协议、以及解决车位产权问题意见征求调查表中载明的涉及车位购买等内容形成的证据锁链分析，本案双方当事人就涉案车位的交易系以转移该车位所有权为目的。**，从车位座落方位、购买时间（2016年）及价格看，该价格与同时期本地区商品房住宅区小区地下停车场以通常方式（而非特殊的法院拍卖方式）出售车位所有权的价格相近，故可认定本案被上诉人购买的是涉案车位的所有权，而非使用权。上诉人称案涉车位所有权分两阶段转移，认为其与被上诉人签订的车位购买协议购买的是车位使用权。结合车位购买协议上下条款及协议签订之目的来分析，该协议约定转移的是车位的所有权而不是使用权，故上诉人该上诉理由不能成立。 二、关于针对涉案尚欠款项，被上诉人是否享有不安抗辩权，以及是否构成违约问题。依据涉案车位购买协议的约定及《中华人民共和国民法典》第五百二十七条“关于当事人可行使不安抗辩权的法定情形：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定。本案被上诉人虽负有向上诉人先履行支付剩余车位款之债务。但因涉案购买协议并未约定将“本地区恢复办理车位产权登记”作为双方签订相关协议的前提条件，故在上诉人未按协议约定及时通知被上诉人签订车位《商品房买卖合同》等相关协议，以及上诉人辩称本地暂缓办证政策的施行下，使得被上诉人有足够依据认为上诉人具有丧失履行办理涉案车位产权登记债务能力的可能性。因此，被上诉人暂不支付涉案剩余车位款系是依据以上法律规定行使的不安抗辩权，并未构成对上诉人的违约，一审法院不予支持上诉人相应诉请并无不当。对于上诉人上诉称，不安抗辩权的成立条件是法定事由发生在合同成立之后，而与本案实际不同，被上诉人不享有涉案不安抗辩权。依据相关法律法规及司法解释，不安抗辩权法定事由的发生确需在相应合同成立之后，且合同相对方对该法定事由尚未发生不知晓。本案中，在涉案车位购买协议签订及成立时，即使暂缓办证政策已存在，但上诉人并无证据证明被上诉人在签订该协议时就已知晓上诉人未能在短期内为其办理相关车位产权登记及签订车位商品房买卖合同的义务。因此，上诉人该上诉理由不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2304元，由上诉人贵州振华置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十一月二十四日 法官助理　章　杰 书 记 员　**月