贵州振华置业投资有限公司与***合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔26民终2670号 上诉人（一审原告，反诉被告）：贵州振华置业投资有限公司。住所地：贵阳市乌当区新天大道150号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，贵州远迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，贵州远迈律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：***，女，1986年6月1日出生，汉族，住贵州省凯里市。 委托诉讼代代理人：***，贵州***律师事务所执业律师。 委托诉讼代代理人：***，贵州***律师事务所实习律师。 上诉人贵州振华置业投资有限公司（以下简称:振华置业公司）因与被上诉人***合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1409号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 振华置业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、第二项、第三项，并改判支持上诉人的一审全部诉请，驳回被上诉人一审反诉全部诉求；二、一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案车位购买协议转让的是车位所有权属于事实认定错误。首先，协议增加第3条是因为在签订协议时凯里市不动产登记部门已暂缓办理车位产权登记，对于办理登记时间尚不知晓，故双方才协议约定将车位使用权出卖给被上诉人，待恢复办理登记后再签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人及办理产权登记，即在凯里市暂缓办理车位产权登记情形下，通过两阶段将车位使用权转让给被上诉人，第一阶段签订协议将车位使用权转让给被上诉人。第二阶段是在凯里市恢复办理车位产权登记后签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人。且在车位不能办理产权登记情况下，房开公司将车位使用权转让给业主是普遍做法，属于交易习惯。对于协议性质及标的不能单从协议名称去认定，应以协议内容进行认定。虽协议名称中有“购买”字样，但从协议第7、9、10、11条内容看，足以认定转让的标的物为车位使用权，而非所有权。其次，调查表提到的“原协议承诺可以办理产权证”指协议上第三条内容，即凯里市恢复办理车位产权登记后双方签订商品房买卖合同将车位所有权转让给被上诉人并办理产权登记，该调查表不能证明协议标的是车位所有权。二、一审法院认定被上诉人享有不安抗辩权属于认定事实及法律适用错误。首先，依据《中华人民共和国民法典》第527条规定、涉案购买协议内容及该协议履行过程，可认定上诉人的义务是协议签订后将车位交付给被上诉人占有管理使用，且在凯里市恢复办理车位产权登记后与被上诉人签订商品房买卖合同及办理车位产权登记。协议签订后上诉人已履行第一项义务即将车位交付给被上诉人使用，至于第二项义务，因该义务履行前提是凯里市恢复办理车位产权证登记，故上诉人履行该义务条件尚未成就。其次，根据不安抗辩权成立的条件，结合到本案上诉人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，该情形需发生在合同成立之后。而涉案购买协议成立之时凯里市已暂缓办理车位产权登记，不是协议成立后才不能办理，故被上诉人不享有不安抗辩权。再次，凯里市暂停办理车位产权登记只是暂时的，恢复办理只是时间问题，故“不能办理车位产权登记”不属于《中华人人民共和国民法典》第527条第一款第四项规定情形。三、上诉人已全面履行协议义务，被上诉人未按照协议约定的期限支付车位款，已构成违约。因至今凯里市未恢复办理车位产权登记业务，上诉人履行签订商品房买卖合同的条件尚未成就，时间尚未到期。上诉人不存在违约或者可能违约情形。依据相关规定，被上诉人以不安抗辩权为由，拒绝履行义务与法律相悖。四、一审法院以被上诉人合同目的无法实现为由，判决借出去协议并由上诉人支付被上诉人损失费，属于认定事实和适用法律错误。首先，双方未签订商品房买卖合同，本案应审查的是购车协议的合同目的。从协议内容看转让的标的物是车位使用权，上诉人已将车位交给被上诉人管理使用，被上诉人的合同目的已实现；其次，根据相关规定，案涉车位是上诉人的合法财产，上诉人有权处分，一审法院以民法典第五百九十七条来认定案涉车位上诉人无处分权，系适用法律错误；最后，上诉人没有任何违约行为，不应承担赔偿被上诉人损失的责任。因此，上诉人主张被上诉人支付车位余款及逾期利息有法律依据，应予支持。 被上诉人***辩称：一、一审判决认定《振华御景国际车位购买协议》是转让涉案车位的所有权，事实清楚、证据充分，并无不当，振华公司至今未履行涉案车位产权登记的义务，被上诉人行使不安抗辩权于法有据，一审判决适用法律正确；二、一审判决解除《车位购买协议》并由振华公司向答辩人支付损失费于法有据，并无不当。《民法典》第五百六十三条第（四）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十六条第一款规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。根据以上法律规定，被上诉人有权解除《车位购买协议》，要求上诉人退还所支付的车位款，并有权要求上诉人赔偿损失。综上，为维护被上诉人的合法权益，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。 振华置业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告购买车位使用权款项23360元及逾期付款利息（以23360元为基数，其中一部分从2017年11月26日起计算至2019年8月19日止的利息为1916.22元；剩余部分从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清车位款之日止）；2.本案案件受理费由被告承担。 ***向一审法院反诉请求：1.判决解除原、被告于2016年11月26日签订的《振华御景国际车位购买协议》；2.判决原告退还给被告车位款93440元，并赔偿资金占用利息（其中部分为15849.95元，剩余部分以93440为基数，从2021年3月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至原告退还完全部款**日止）；3.本案诉讼费由原告承担。 一审法院认定事实：2016年11月13日，原、被告签订《“振华御景国际”车位认筹协议书》，约定被告自愿购买原告开发的“振华御景国际”项目车位，并支付5000元认筹排号诚意金，该金额在签订《车位购买协议》是抵扣车位款10000元。认筹协议签订后，被告向原告支付5000**意金。2016年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《振华御景国际车位购买协议》，约定：“甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经双方共同协商一致后，签订本购买协议，具体内容约定如下：一、购买物业：乙方自愿申请购买［振华御景国际］项目-2层Ｂ-135号车位壹个，总价以个计算，车位总价款￥121800元（大写人民币：壹拾贰万壹仟捌佰零拾零元整）。总车位款中不含国家及凯里市规定的乙方应承担的相关税费。二、付款方式：乙方选择以下第2种付款方式购买：2.1一次性付款：乙方应在签订本协议时付清全部车位款的80%，余款在签订《商品房买卖合同》时付清。2.2全款分期支付款项。其中：第一期28360.00元，于本协议签订之日支付；第二期35040.00元，于2017年5月26日前支付；第三期58400.00元，于2017年11月26日前支付。……三、乙方应在签订本协议后，在接到甲方通知3日内（含当日）携带本协议、收据及产权名人身份证原件到振华御景国际销售中心（地址：凯里市）与甲方签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议且产权名人必须是乙方本人或乙方配偶、父母及子女。逾期，我公司通过强制手段限制本车位的正常使用。……”协议签订当日，被告向原告支付车位款23360元。被告又分别于2017年5月26日、2017年11月22日向原告支付车位款35040元，以上共计93440元，余款至今尚未支付。原告已将涉案车位交付给被告使用，该车位既非人防车位，也非公摊车位，且面积不计入容积率，根据凯里市住房和城乡建设局与凯里市自然资源局的通告，不计入容积率的车位至今不能办理不动产登记，原告至今未取得车位产权。2018年7月30日，原告向被告发放《解决车位产权问题意见征求调查表》，告知被告在出售车位时承诺可以办理产权证，因暂停原有办证规定，新规定尚未出台，导致无法办理车位产权证，便向被告提出三种不同解决方案。本院于2021年3月18日开庭时将被告提出的反诉状送达给原告，原告当庭表示无异议，无需举证期限与答辩期限。 一审法院认为，本案原、被告所签订的《振华御景国际车位购买协议》（以下简称《协议》）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议》合法有效。结合《“振华御景国际”车位认筹协议书》、《协议》第三条与《解决车位产权问题意见征求调查表》的内容，原告真实的意思表示是转让涉案车位的所有权，被告支付车位款的真实目的是取得车位所有权，故《协议》在性质上应认定为买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方虽然在《协议》中未约定转移车位所有权，但转移车位所有权系原告的法定义务，作为买受人的被告可随时要求被告履行该项义务，因被告尚未取得车位所有权，且事实上凯里市目前又不能办理车位不动产登记，原告可能丧失履行转移车位所有权的能力，被告享有不安抗辩权，有权中止履行支付车位款的义务。故原告的诉讼请求于法无据，应予以驳回。关于被告反诉中所提出的诉讼请求应否得到支持问题。因被告尚未取得车位所有权，且事实上凯里市目前又不能办理车位不动产登记，同时，原告也未提交证据证明具体办理车位不动产登记的期限。从而导致被告取得涉案车位所有权的目的无法实现，被告有权解除双方签订的《协议》，要求原告退还所支付的车位款，并有权要求原告赔偿损失。故被告反诉中提出的诉讼请求于法有据，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百二十七条、第五百九十五条、第五百九十七条规定，判决：一、原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司与被告（反诉原告）***于2016年11月26日签订的《振华御景国际车位购买协议》从2021年3月18日起予以解除。二、原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）***退还车位款93440元及支付损失费（其中计算至2021年3月31日止的费用15849.95元，剩余部分以93440元为基数，从2021年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至原告退清车位款之日止）。三、驳回原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费216元及反诉案件受理费1527元，由原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司负担。 二审中，被上诉人提交了致振华国际项目业主-关于地下车位销售的公开信，拟证***公司明确表示出售产权车位，该说明是要约行为，应视为合同内容。上诉人的质证意见是该公开信内容不具体明确，应是邀约要求，应该以签订的协议内容为准，对证明目的不认可。双方对该证据的真实性无异议，本院对公开信真实性予以认可，该公开信不能单独作为认定产权车位的证据，仅为本案证据链条中的一环。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点：一、被上诉人购买的是车位使用权还是车位所有权；二、针对涉案尚欠款项，被上诉人是否享有不安抗辩权，以及是否构成违约；三、上诉人与被上诉人签订的协议应否解除，上诉人应否赔偿被上诉人损失。现围绕争议焦点及上诉人上诉理由做如下分述： 一、关于被上诉人购买的是车位使用权还是车位所有权问题。按照社会生活经验法则及综合本案证据即涉案车位认购协议书、车位购买协议、以及解决车位产权问题意见征求调查表中载明的涉及车位购买等内容形成的证据锁链分析，本案双方当事人就涉案车位的交易系以转移该车位所有权为目的。**，从车位座落方位、购买时间（2016年）及价格看，该价格与同时期本地区商品房住宅区小区地下停车场以通常方式（而非特殊的法院拍卖方式）出售车位所有权的价格相近，故可认定本案被上诉人购买的是涉案车位的所有权，而非使用权。关于上诉人以涉案车位购买协议内容中使用的个别词句及个人关于车位权属分两阶段转移的辩析等作为理由，认为被上诉人购买的是车位使用权问题。涉案购买协议中虽出现有关于车位使用费及使用权的个别表述，但从上诉人自身所陈述的车位权属分两阶段转移的辩析和结合整个购买协议上下条款及协议签订之目的来分析，该协议约定转移的是车位的所有权，上诉人该上诉理由不能成立。 二、关于针对涉案尚欠款项，被上诉人是否享有不安抗辩权，以及是否构成违约问题。依据涉案车位购买协议的约定及《中华人民共和国民法典》第五百二十七条“关于当事人可行使不安抗辩权的法定情形：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定。本案被上诉人虽负有向上诉人先履行支付剩余车位款之债务。但因涉案购买协议并未约定将“本地区恢复办理车位产权登记”作为双方签订相关协议的前提条件，故在上诉人未按协议约定及时通知被上诉人签订车位《商品房买卖合同》等相关协议，以及上诉人辩称本地暂缓办证政策的施行下，使得被上诉人有足够依据认为上诉人具有丧失履行办理涉案车位产权登记债务能力的可能性。因此，被上诉人暂不支付涉案剩余车位款系是依据以上法律规定行使的不安抗辩权，并未构成对上诉人的违约，应而一审法院不予支持上诉人相应诉请并无不当。对于上诉人上诉称，不安抗辩权的成立条件是法定事由发生在合同成立之后，而与本案实际不同，被上诉人不享有涉案不安抗辩权。依据相关法律法规及司法解释，不安抗辩权法定事由的发生确需在相应合同成立之后，且合同相对方对该法定事由尚未发生亦是知晓的。本案中，在涉案车位购买协议签订及成立时，即使暂缓办证政策已存在，但上诉人并无证据证明被上诉人在签订该协议时就已知晓上诉人未能在短期内为其办理相关车位产权登记及签订车位商品房买卖合同的义务。因此，上诉人该上诉理由不能成立。 三、关于上诉人与被上诉人签订的协议应否解除，上诉人应否赔偿被上诉人损失的问题。如前所述，上诉人与被上诉人签订的协议，约定转移的是车位的所有权，因车位所有权未转移，目前凯里市也不能办理车位不动产产权证书，上诉人也没有证据证明具体的办证时间，故被上诉人获得车位所有权的目的不能实现，其有权解除合同，合同解除后，上诉人有义务返还被上诉人支付的购车位款。但双方签订合同后，上诉人将车位交付给被上诉人使用，使用期间被上诉人应支付费用，因此，被上诉人使用车位期间的费用与上诉人应支付的利息损失相互抵扣，不在计算利息损失。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实及判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）**规定，判决如下： 一、维持贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1409号民事判决第一项，即：原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司与被告（反诉原告）***于2016年11月26日签订的《振华御景国际车位购买协议》从2021年3月18日起予以解除；第三项，即：驳回原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司的全部诉讼请求。 二、撤销贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初1409号民事判决第二项，即原告（反诉被告）贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）***退还车位款93440元及支付损失费（其中计算至2021年3月31日止的费用15849.95元，剩余部分以93440元为基数，从2021年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至原告退清车位款之日止）。 三、贵州振华置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）***退还车位款93440元。 四、驳回被上诉人***的其他诉讼请求。 二审案件受理费3486元，由上诉人贵州振华置业投资有限公司负担3000元，被上诉人***负担486元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十一月十日 法官助理　*** 书 记 员　***