宁波东方建设开发有限公司、***追偿权纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3707号 上诉人（原审原告）：宁波东方建设开发有限公司。住所地：宁波市海曙区石碶街道雅渡村（鄞县大道西段***号）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，宁波市灵通法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：***，宁波市灵通法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：***，男，1993年2月25日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：**，浙江亮明法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江亮明法律师事务所律师。 上诉人宁波东方建设开发有限公司（以下简称东方公司）及上诉人***因追偿权纠纷一案，均不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 东方公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判***支付东方公司违约金299519.60元及所支出的代理费60000元。事实与理由：根据双方《商品房买卖合同》的约定，如果买受人未按期归还银行按揭，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权通过法律途径解除买卖合同并要求买受人按合同总额的10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失，故东方公司的诉请有事实依据。 ***辩称：东方公司的上诉请求不合理，***并没有违约，是东方公司违约在先，东方公司要求违约金和代理费不符合法律规定。 ***上诉请求：撤销一审判决，继续履行涉案《商品房买卖合同》。事实与理由：一、根据《商品房买卖合同》第16条约定，东方公司应当承诺在2015年3月31日前，将土地、房屋权属证书交付给买受人，而东方公司一直没有交付，说明东方公司违约在先。二、***多次与东方公司协商将款付清，但东方公司总是拒绝***的要求，原因是由于***按揭逾期，该房屋涨价，东方公司在解除合同后可以卖高价取得差额利益，其做法是故意而又乘人之危，损害***的利益。三、一审法院确定本案为追偿权纠纷，***同意支付追偿的全部款项，不应当判决解除《商品房买卖合同》。四、由于***父母因经营困难造成按揭断供，造成银行贷款违约，过错是在***，但东方公司要求解除合同违反合同法的诚信、公平原则。 东方公司辩称：***的上诉请求及理由不能成立。《商品房买卖合同》第16条约定的土地、房屋权属证书是指开发商对整块地块总证，并非指***的房屋产权证书，而且没有做房屋产权证书是因***自身原因导致。 东方公司向一审法院起诉请求：1.解除东方公司与***于2013年4月13日签订的《商品房买卖合同》；2.***支付违约金299519.60元及东方公司支出的律师代理费60000元。 一审法院认定事实：***的父亲***以***名义向东方公司购买宜家花园12幢701室的房屋。2013年4月13日，东方公司与***签订《商品房买卖合同》一份，该合同含附件八，***在该合同第18页及附件八尾部签署***的名字。该合同约定购买的房屋总价款为2995196元，***应在2013年4月13日前付清905196元，剩余房款以按揭贷款方式支付给东方公司，***应于签订该合同当日，到东方公司指定银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续。附件八第三条第2点约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权通过法律途径解除与买受人签订的本《合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按本《合同》总金额的10%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（包括追偿所支出的各项费用），合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应支付给出卖人的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给买受人。2013年5月10日，东方公司、***及中国工商银行宁波鄞州支行（以下简称工行鄞州支行）共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：***向该行贷款209万，用于购买宜家花园12幢701室的房屋，贷款期限30年，工行鄞州支行将贷款一次性划入东方公司开设的宜家花园BCD地块项目专户，东方公司为该贷款本金、利息、罚息、复利、违约金及其他应付费用提供连带保证担保，保证期间为贷款到期之日起两年，但在正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。***在借款人、抵押人处签字确认，东方公司在保证人处**确认。 上述合同签订后，***依约支付案涉房屋首付款，在工行鄞州支行发放贷款后，又付清余款。然在2017年7月开始，***开始逾期还贷，后工行鄞州支行要求东方公司承担保证责任，东方公司于2018年3月27日向该行归还案涉借款/担保合同项下所欠全部借款本金、利息、罚息等。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》附件八的效力是否及于***；二、如果***受该附件八的约束，则东方公司是否有权要求解除案涉《商品房买卖合同》并要求***承担约定的违约责任。 关于争议焦点一，该院认为，首先，***认可案涉《个人购房借款/担保合同》的签字为其本人所签，然该借款系为购买案涉房屋、支付房价余款才向工行鄞州支行借款，故***对其父亲代其向东方公司签订购房合同应是明知的；其次，案涉购房合同一式五份，***应当持有一份，如***对其父亲签订附件八有异议，***可向东方公司主张其父亲的代理行为超过代理权限，然***从未向东方公司主张；再次，***既认可其父亲有权签订房屋买卖合同主文，在***未出具明确授权文书的情况下，东方公司也有理由相信***父亲有权代其签订附件八。综上，***抗辩其未授权其父亲签订附件八，却未提交任何证据予以证明，故对该抗辩不予采纳，***应遵守案涉《商品房买卖合同》附件八的约定。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该院认为，附件八第三条第2点虽然以案涉《商品房买卖合同》附件的形式出现，但其并非针对该买卖合同履行过程的违约条款，实为***对东方公司为其在《个人购房借款/担保合同》提供保证担保所作承诺，在东方公司为该笔借款承担保证责任后，***自愿承担的偿还方式。现东方公司因***未按时还款而承担保证责任后，附件八第三条第2点约定的追偿条件已成就，故本案案由应为追偿权纠纷为宜。对***提出其在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，并无违约行为，不应解除该合同的抗辩，不予采纳。对东方公司要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，应予支持，因合同自通知到达对方时解除，东方公司主张合同自起诉状副本到达***之日即2018年4月21日解除，并无不妥，该院予以确认；对东方公司要求***承担违约金299519.60元的诉请，因东方公司未能举证证明其实际损失，根据现有证据该违约金约定过高，该院酌情调整为违约金30000元；对东方公司要求***承担律师代理费60000元，因该附件八第三条第2点并未明确约定***应当承担东方公司追偿产生的律师代理费，故对东方公司该诉请，不予支持。 综上，案涉《商品房买卖合同》附件八系东方公司、***的真实意思表示，合法有效，东方公司依约承担保证责任后，有权要求***以解除合同、承担违约金的方式承担偿还责任，故对东方公司要求解除案涉《商品房买卖合同》、***承担违约金30000元的诉请，予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款及《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，作出如下判决：一、确认东方公司与***签订的《商品房买卖合同》于2018年4月21日解除；二、***于判决生效之日起三日内向东方公司支付违约金30000元；三、驳回东方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付**履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×**履行期间）。案件受理费6693元，减半收取3346.50元，由东方公司3071.50元，***负担275元。 本院二审期间，当事人均未提供新证据。 本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》（包括附件八）的签订系东方公司与***的真实意思表示，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据约定，如因***未按期归还银行按揭贷款导致东方公司承担保证责任的，东方公司有权解除《商品房买卖合同》，并要求***承担违约金，因此，一审法院判决确认解除《商品房买卖合同》，并由***承担违约金符合双方的约定。一审法院结合东方公司关于损失的举证情况酌情调整违约金为30000元，并以未明确约定律师代理费的承担为由，驳回东方公司有关律师代理费的诉讼请求并无不妥。而***上诉提出的有关东方公司违约在先、涉案《商品房买卖合同》应继续履行的主张缺乏事实和法律依据。 综上，东方公司与***的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6693元，由上诉人宁波东方建设开发有限公司负担3346.50元，上诉人***负担3346.50元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　方资南 二〇一九年一月二十五日 书记员　　赵　蕾