佛山创意产业园投资管理有限公司、佛山市品一企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0604民初21461号 原告：佛山创意产业园投资管理有限公司，住所广东省佛山市弼塘东二街22号自编12号首层，统一社会信用代码：914406047993656327。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：佛山市品一企业管理咨询有限公司，住所广东省佛山市禅城区轻工三路18号四座五层内自编区域503A44，统一社会信用代码：91440604MA53N36E5H。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系广东商达（佛山）律师事务所律师。 原告佛山创意产业园投资管理有限公司与被告佛山市品一企业管理咨询有限公司（下简称品一公司）、佛山市聚百洲企业管理有限公司（下简称聚百洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员蔡珊独任审理。诉讼中，原告申请撤回对佛山市聚百洲企业管理有限公司的起诉，本院予以准许，并已另行制作民事裁定书。原告委托诉讼代理人***、被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告签订的创租18-01-208号的《房屋租赁合同》和创物18-01-208号的《园区服务合同》于2020年5月19日解除；2.被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、逾期支付违约金5680.38元（暂计至2022年8月5日，此后以15768元为本金按年利率14.8%的标准计算违约金至被告实际清偿之日止）；3.被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元、逾期支付违约金4733.65元（暂计至2022年8月5日，此后以13140元为本金按年利率14.8%的标准计算违约金至被告实际清偿之日止）；4.被告聚百洲公司对以上诉讼请求履行承担连带责任；5.本案诉讼费全部由被告承担。 事实和理由：2018年10月22日，原告与聚百洲公司签订合同编号为创租18-01-208号的《房屋租赁合同》和合同编号为创物18-01-208号的《园区服务合同》，约定聚百洲公司租用原告位于佛山市禅城区××街××号内自编12号四层（432室）的房屋作为日常办公使用，租赁期限自2018年10月1日起至2020年5月31日，并委托原告对上述租赁房屋提供园区运营服务和物业管理服务。2019年9月27日，原告与被告品一公司、聚百洲公司签订《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》，约定聚百洲公司将其在创租18-01-208号的《房屋租赁合同》及创物18-01-208号的《园区服务合同》中的权利义务全部转让给被告品一公司，且聚百洲公司同意对被告品一公司履行房屋租赁合同及园区服务合同项下约定义务承担连带责任。由于被告品一公司拖欠原告2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元，以上欠费合计28908元，原告根据《房屋租赁合同》第10.4条及《园区服务合同》第9.5条的约定，于2020年05月18日向被告品一公司发出了《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，通知被告品一公司解除房屋租赁合同与园区服务合同，并要求被告品一公司缴清上述拖欠费用。后原告于2021年9月17日通过邮寄方式向被告品一公司发出《律师函》，通知被告品一公司在收到律师函之日起3日内一次性向原告缴清未归还的全部款项28908元，因被告品一公司拒收导致律师函被退回。截至2022年8月5日，被告品一公司尚拖欠原告租金15768元、逾期支付租金违约金5680.38元，园区服务费13140元、逾期支付园区服务费违约金4733.65元。以上款项共计38322.03元。根据上述事实，为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，望判如所请。 诉讼中，原告申请撤回对聚百洲公司的起诉，并相应撤回诉讼请求第四项。 被告品一公司辩称：被告在2020年4月9日已经搬离涉案租赁场所，并结清租金等相关费用，被告也未再收到原告任何催收租金文件，直至收到本案应诉材料；原告尚未向被告退还租赁押金8800元，故不确认拖欠租金。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》、快递底单，被告不予认可。经审查，原告能提供证据原件供核对，且邮寄地址与合同约定地址相符，故本院对证据真实性予以确认，对其证明内容将在本院认为部分作分析； 2.原告提供的律师函、退件信封及快递信息，被告不予认可。经审查，原告虽邮寄该函件，但未成功妥投，且邮寄地址并非双方约定的送达地址，故本院不予采信； 3.被告提供的视频光盘，原告质证未对真实性予以确认。经审查，原告查看视频后确认被告在2020年4月9日搬离案涉房屋内物资，本院对此予以采信。 综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认： 坐落于佛山市禅城区××街××号内自编12号四、五、六层的权属人为广东奇正电气有限公司。 2011年12月9日，广东奇正电气有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《佛山创意产业园整体租赁经营协议》，约定：甲方将所拥有的佛山市禅城区××街××号、佛山市禅城区弼塘东二街25号、佛山市禅城区佛山大桥西侧物业按协议约定整体租赁给乙方运营和管理；房产总建筑面积为81322.51平方米；租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止。 2018年10月22日，原告作为甲方（出租方）与聚百洲公司作为乙方（承租方）签订编号：创租18-01-208号《房屋租赁合同》和编号：创物18-01-208号《园区服务合同》，约定原告将位于佛山市禅城区××街××号内自编12号四层（432室）的房屋以现状出租给乙方，计租面积为146平方米；租赁期限自2018年10月1日起至2020年5月31日止；2018年10月1日起至2020年5月31日期间的租金为4380元／月、服务费为3650元／月，支付时间为每月2日前；租赁押金8800元、园区服务费押金7300元，押金缴付日期为2018年10月1日前；乙方逾期交付租金、园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向甲方支付违约金，乙方如逾期交付租金、园区服务费或者水电费等有关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按本合同押金相应的金额向甲方支付违约金；若一方违反租赁合同或服务合同导致服务合同解除的，违约金应按园区服务费押金相同标准向守约方支付违约金；乙方保证本合同所写联系地址真实，甲方或物业管理公司寄往此地址的书面文件，自邮寄之日起七日后均视为到达乙方。 2019年9月27日，原告作为甲方、聚百洲公司作为乙方、品一公司作为丙方共同签订《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》，就乙方将租赁合同及园区服务合同项下的全部权利义务转让予丙方事宜，达成协议如下：乙方将租赁合同及园区服务合同项下乙方的全部权利义务（包括与此相关的从权利与从义务）概括转让予丙方享有并承担，自2019年10月1日起，丙方取代乙方成为租赁合同及园区服务合同中的承租人和园区企业，继续按照租赁合同及园区服务合同约定行使权利和履行义务。 2020年5月18日，原告向被告于上述合同中的地址邮寄发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，其中载明“截至2020年5月18日，贵方尚拖欠我司2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元，以上合计28908元。上述费用虽经我司多次催收，贵方仍拒绝支付。自通知发出之次日起，贵方与我司签订的编号为创租18-01-208号《房屋租赁合同》及创物18-01-208号《园区服务合同》解除。……”该邮件被退回。 诉讼中，被告提供3段视频，可反映被告从案涉租赁物内搬离物资。 庭审经询问：1.原告陈述其在2020年5月18日发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》后，当天收回案涉租赁物，物业当时没有锁门，原告通过上锁的方式收回物业。原告确认此时被告已实际搬离租赁物；2.原告确认收取了租赁押金8800元、园区服务费押金7300元，因被告拖欠费用超过30天，将前述押金作为违约**以没收。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于本案法律适用问题，因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且未有法律、司法解释规定的除外情形，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的相关规定。 原告与聚百洲公司、原、被告与聚百洲公司签订的《房屋租赁合同》、《园区服务合同》及《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，被告品一公司已概括受让租赁合同及园区服务合同的权利义务，双方应依约履行。 关于原告确认《房屋租赁合同》、《园区服务合同》解除的请求。案涉合同约定被告拖欠租金和园区服务费或水电费超过30天的原告有权解除合同，被告虽提出没有拖欠租金等费用的抗辩，但未提供确实、充足的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故原告有权依据合同约定行使合同解除权。被告虽主张案涉合同于2020年4月9日解除，但被告提供的视频仅能反映被告在当日从租赁物内搬离物资，未有证据证明被告在当日向原告返还租赁物，故被告的该项主张缺乏依据，本院不予采信。关于合同解除时间，合同自通知到达对方时解除。原告虽于2020年5月18日按照《房屋租赁合同》约定的送达地址寄送解除合同的通知，但邮件被退回，故应以邮寄之日起七日后即2020年5月23日视为送达时间。 关于原告诉请租金、园区服务费的请求。被告虽于2020年4月9日从案涉租赁物内搬离物资，但未有证据证明其已在当日返还租赁物，鉴于原告确认于2020年5月18日收回租赁物，故原告诉请被告支付截至2020年5月18日的租金、园区服务费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告未举证证明其已付清租金、园区服务费，本院对原告主张的欠费时段予以采信，故被告应向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15683.23元（4380×3+4380÷31×18）、园区服务费13069.35元（3650×3+3650÷31×18），超出部分，不予支持。 关于原告诉请违约金的请求。案涉《房屋租赁合同》、《园区服务合同》均约定被告拖欠费用超过30天，原告有权要求被告按合同押金相同的金额支付违约金，而被告拖欠费用已超过30天，原告主张将租赁押金、园区服务费押金作为违约**以没收，符合前述合同约定，亦避免了诉累，本院予以支持。综合合同约定的租赁期限、实际履约情况、被告的违约情节，在原告并未提供有效的证据证明其因被告违约所造成的实际损失的情况下，本院认为没收租赁押金、服务费押金已足以弥补原告的损失，本院对原告诉请的逾期违约金不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告佛山创意产业园投资管理有限公司与被告佛山市品一企业管理咨询有限公司所签订的创租18-01-208号《房屋租赁合同》及创物18-01-208号《园区服务合同》于2020年5月23日解除； 二、被告佛山市品一企业管理咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山创意产业园投资管理有限公司支付租金15683.23元、园区服务费13069.35元； 三、驳回原告佛山创意产业园投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用小额诉讼程序减半收取391.53元，由原告佛山创意产业园投资管理有限公司负担177.93元，被告佛山市品一企业管理咨询有限公司负担213.6元。 本判决为终审判决。 审判员　蔡　珊 二〇二二年九月二十一日 书记员　***