佛山创意产业园投资管理有限公司、佛山市品一企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0604民初21453号 原告：佛山创意产业园投资管理有限公司，住所广东省佛山市弼塘东二街22号自编12号首层，统一社会信用代码：914406047993656327。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：佛山市品一企业管理咨询有限公司，住所广东省佛山市禅城区轻工三路18号四座五层内自编区域503A44，统一社会信用代码：91440604MA53N36E5H。 法定代表人：***。 原告佛山创意产业园投资管理有限公司与被告佛山市品一企业管理咨询有限公司（下简称品一公司）、佛山市得豆企业管理咨询有限公司（下简称得豆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员蔡珊独任审理。诉讼中，原告申请撤回对得豆公司的起诉，本院予以准许，并已另行制作民事裁定书。原告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告品一公司签订的创租18-01-207号的《房屋租赁合同》和创物18-01-207号的《园区服务合同》于2020年5月19日解除；2.被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、逾期支付违约金5680.38元（暂计至2022年8月5日，此后以15768元为本金按年利率14.8%的标准计算违约金至被告实际清偿之日止）；3.被告立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元、逾期支付违约金4733.65元（暂计至2022年8月5日，此后以13140元为本金按年利率14.8%的标准计算违约金至被告实际清偿之日止）；4.被告品一公司向原告支付2019年12月15日至2020年5月15日期间的电费782.46元，逾期支付违约金286.8元（暂计至2022年8月5日，此后以782.46元为本金按年利率14.8%的标准计算违约金至被告品一公司实际清偿之日止）；5.被告得豆公司对以上诉讼请求履行承担连带责任；6.本案诉讼费全部由被告承担。 事实和理由：2018年10月22日，原告与得豆公司签订合同编号为创租18-01-207号的《房屋租赁合同》和合同编号为创物18-01-207号的《园区服务合同》，约定得豆公司租用原告位于佛山市禅城区××街××号内自编12号四层（431室）的房屋作为日常办公使用，租赁期限自2018年10月1日起至2020年5月31日，并委托原告对上述租赁房屋提供园区运营服务和物业管理服务。2019年9月27日，原告与被告品一公司、得豆公司签订《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》，约定得豆公司将其在创租18-01-207号的《房屋租赁合同》及创物18-01-207号的《园区服务合同》中的权利义务全部转让给被告品一公司，且得豆公司同意对被告品一公司履行房屋租赁合同及园区服务合同项下约定义务承担连带责任。由于被告品一公司拖欠原告2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元，2019年12月15日至2020年5月15日期间的水电费782.46元，以上欠费合计29690.46元，原告根据《房屋租赁合同》第10.4条及《园区服务合同》第9.5条的约定，于2020年5月18日向被告品一公司发出了《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，通知被告品一公司解除房屋租赁合同与园区服务合同，并要求被告品一公司缴清上述拖欠费用。后原告于2021年9月17日通过邮寄方式向被告品一公司发出《律师函》，通知被告品一公司在收到律师函之日起3日内一次性向原告缴清未归还的全部款项29690.46元，因被告品一公司拒收导致律师函被退回。截至2022年8月5日，被告品一公司尚拖欠原告租金15768元、逾期支付租金违约金5680.38元，园区服务费13140元、逾期支付园区服务费违约金4733.65元，水电782.46元、逾期支付电费违约金286.8元。以上款项共计40391.29元。根据上述事实，为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，望判如所请。 诉讼中，原告申请撤回对得豆公司的起诉，并相应撤回诉讼请求第五项。 被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 为证明诉讼主张，原告提交证据如下： 1.原告营业执照、被告企业信用信息公示报告，证明原告及被告的诉讼主体资格； 2.佛山创意产业园整体租赁经营协议、房屋产权证明，证明租赁房屋房产权属情况； 3《房屋租赁合同》，证明原告向得豆公司提供位于佛山市禅城区××街××号内自编12号四层（431室）的房屋作为日常办公使用，双方对租赁面积、租期、租金、违约金等事宜进行了约定。 4.园区服务合同（编号：创物18-01-207号），证明原告为得豆公司提供园区运营服务，双方就服务期限、园区服务费、违约金等事宜进行了约定。 5.《房屋租赁合同、园区服务合同、权利义务转让协议书》，证明得豆公司将其在创租18-01-207号的《房屋租赁合同》及创物18-01-207号的《园区服务合同》中的权利义务全部转让给被告； 6.供电局发票6张、电表抄表记录6张，证明原告已代为向供电部门交纳电费，但是被告一直未支付应付电费； 7.《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》、快递底单，证明因被告尚拖欠原告2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元，以上欠费合计28908元。2020年5月18日，原告通过邮寄方式向被告发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，通知被告解除房屋租赁合同与园区服务合同，并要求被告缴清上述拖欠费用。 8.律师函、退件信封，证明2021年09月17日，原告再次通过邮寄方式向被告发出《律师函》，通知被告在收到律师函之日起3日内一次性向原告缴清未归还的全部款项28908元。 被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告能提供证据原件供核对，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 综合本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认： 坐落于佛山市禅城区××街××号内自编12号四、五、六层的权属人为广东奇正电气有限公司。 2011年12月9日，广东奇正电气有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《佛山创意产业园整体租赁经营协议》，约定：甲方将所拥有的佛山市禅城区××街××号、佛山市禅城区弼塘东二街25号、佛山市禅城区佛山大桥西侧按协议约定整体租赁给乙方运营和管理；房产总建筑面积为81322.51平方米；租赁期限自2012年1月1日起至2031年12月31日止。 2018年10月22日，原告作为甲方（出租方）与得豆公司作为乙方（承租方）签订编号：创租18-01-207号《房屋租赁合同》和编号：创物18-01-207号《园区服务合同》，约定原告将位于佛山市禅城区××街××号内自编12号四层（431室）的房屋以现状出租给乙方，计租面积为146平方米；租赁期限自2018年10月1日起至2020年5月31日止；2018年10月1日起至2020年5月31日期间的租金为4380元／月、服务费为3650元／月，支付时间为每月2日前；租赁押金8800元、园区服务费押金7300元，押金缴付日期为2018年10月1日前；乙方逾期交付租金、园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向甲方支付违约金，乙方如逾期交付租金、园区服务费或者水电费等有关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按本合同押金相应的金额向甲方支付违约金；若一方违反租赁合同或服务合同导致服务合同解除的，违约金应按园区服务费押金相同标准向守约方支付违约金；乙方保证本合同所写联系地址真实，甲方或物业管理公司邮往此地址的书面文件，自邮寄之日起七日后均视为到达乙方。 2019年9月27日，原告作为甲方、得豆公司作为乙方、品一公司作为丙方共同签订《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》，就乙方将租赁合同及园区服务合同项下的全部权利义务转让予丙方事宜，达成协议如下：乙方将租赁合同及园区服务合同项下乙方的全部权利义务（包括与此相关的从权利与从义务）概括转让予丙方享有并承担，自2019年10月1日起，丙方取代乙方成为租赁合同及园区服务合同中的承租人和园区企业，继续按照租赁合同及园区服务合同约定行使权利和履行义务。 2020年5月18日，原告向被告于上述合同中的地址邮寄发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》，其中载明“截至2020年5月18日，贵方尚拖欠我司2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15768元、2020年2月1日至2020年5月18日期间的园区服务费13140元，2019年12月15日至2020年5月15日期间的水电费782.46元，以上合计29690.46元。上述费用虽经我司多次催收，贵方仍拒绝支付。自通知发出之次日起，贵方与我司签订的编号为创租18-01-207号《房屋租赁合同》及创物18-01-207号《园区服务合同》解除。……” 庭审经询问：1.原告陈述其在2020年5月18日发出《解除房屋租赁合同、园区服务合同及催收费用通知书》后，当天收回案涉租赁物，物业当时没有锁门，原告通过上锁的方式收回物业。原告确认此时被告已实际搬离租赁物；2.原告确认收取了租赁押金8800元、园区服务费押金7300元，因被告拖欠费用超过30天，将前述押金作为违约**以没收。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于本案法律适用问题，因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且未有法律、司法解释规定的除外情形，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的相关规定。 原告与得豆公司以及原、被告与得豆公司签订的《房屋租赁合同》、《园区服务合同》及《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，被告品一公司已概括受让租赁合同及园区服务合同的权利义务，双方应依约履行。 关于原告确认《房屋租赁合同》、《园区服务合同》解除的请求。案涉合同约定被告拖欠租金和园区服务费或水电费超过30天的原告有权解除合同，关于合同解除时间，合同自通知到达对方时解除。原告虽于2020年5月18日按照《房屋租赁合同》约定的送达地址寄送解除合同的通知，但未有证据证明邮件妥投，故应按合同约定以邮寄之日起七日后即2020年5月23日视为送达时间。 关于原告诉请租金、园区服务费及电费的请求。原告确认于2020年5月18日收回租赁物，故原告诉请被告支付截至2020年5月18日的租金、园区服务费及电费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告收到本案应诉材料后，未举证证明其已付清租金、园区服务费及电费，本院对原告主张的欠费时段及金额予以采信，故被告应向原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金15683.23元（4380×3+4380÷31×18）、园区服务费13069.35元（3650×3+3650÷31×18）、电费782.46元，超出部分，不予支持。 关于原告诉请违约金的请求。案涉《房屋租赁合同》、《园区服务合同》均约定被告拖欠费用超过30天，原告有权要求被告按合同押金相同的金额支付违约金，而被告拖欠费用已超过30天，原告主张将租赁押金、园区服务费押金作为违约**以没收，符合前述合同约定，亦避免了诉累，本院予以支持。综合合同约定的租赁期限、实际履约情况、被告的违约情节，在原告并未提供有效的证据证明其因被告违约所造成的实际损失的情况下，本院认为没收租赁押金、服务费押金已足以弥补原告的损失，本院对原告诉请的逾期违约金不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，缺席判决如下： 一、确认原告佛山创意产业园投资管理有限公司与被告佛山市品一企业管理咨询有限公司所签订的创租18-01-207号《房屋租赁合同》及创物18-01-207号《园区服务合同》于2020年5月23日解除； 二、被告佛山市品一企业管理咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山创意产业园投资管理有限公司支付租金15683.23元、园区服务费13069.35元、电费782.46元； 三、驳回原告佛山创意产业园投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用小额诉讼程序减半收取404.89元，由原告佛山创意产业园投资管理有限公司负担184.01元，被告佛山市品一企业管理咨询有限公司负担220.88元。 本案已当庭宣判。本判决为终审判决。 审判员　蔡　珊 二〇二二年九月二十七日 书记员　***