佛山创意产业园投资管理有限公司、佛山市某某文化传播有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0604民初11856号 原告：佛山创意产业园投资管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区弼塘东二街22号自编12号首层，统一社会信用代码914406047993656327。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，1996年1月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告公司员工。 被告：佛山市**文化传播有限公司，住所广东省佛山市禅城区金源街33号5座1402房之一，统一社会信用代码91440604MA4WMWQ73H。 法定代表人：吴彬。 被告：***，女，1974年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 两被告共同委托诉讼代理人：***，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 原告佛山创意产业园投资管理有限公司诉被告佛山市**文化传播有限公司（以下简称**公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院2022年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告**公司法定代表人吴彬及两被告共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。因被告庭后补充证据，故本案审理期限相应顺延。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、**公司立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金42740元、逾期支付违约金33390.63元（暂计至2022年5月7日，此后以42740元为本金按日千分之一的标准计算违约金至实际清偿之日止）；2、**公司立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的园区服务费53424元、逾期支付违约金41737.5元（暂计至2022年5月7日，此后以53424元为本金按日千分之一的标准计算违约金至实际清偿之日止）；3、**公司立即向原告支付2019年12月15日至2020年5月15日期间的电费2657.71元、逾期支付违约金2044.01元（暂计至2022年5月7日，此后以2657.71元为本金按日千分之一的标准计算违约金至实际清偿之日止）；4、**公司立即向原告支付2019年12月15日至2020年5月15日期间的水费75.27元、逾期支付违约金59.51元（暂计至2022年5月7日，此后以75.27元为本金按日千分之一的标准计算违约金至实际清偿之日止）；5、**公司立即向原告支付2017年5月26日至2017年7月31日期间的优惠期租金差额20160元、2017年5月26日至2017年7月25日期间的优惠期园区服务费差额15120元；6、***对**公司以上诉讼请求的履行承担连带责任；7、本案诉讼费全部由两被告承担。 事实与理由：2017年5月25日，原告与***签订合同编号为创租17-05-102号的《房屋租赁合同》和合同编号为创物17-05-102号的《园区服务合同》，约定***租用原告位于佛山市禅城区××街××号厂内五幢（首层103室、第二层201室）的房屋作为机器人、3Ｄ打印、创客手作使用，租赁期限自2017年5月26日起至2020年5月31日，并委托原告对上述租赁房屋提供园区运营服务和物业管理服务。2017年6月30日，原告与**公司、***签订《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》，约定***将其在创租17-05-102号的《房屋租赁合同》及创物17-05-102号的《园区服务合同》中的权利义务全部转让给**公司，且***同意对**公司履行房屋租赁合同及园区服务合同项下约定义务承担连带责任。租赁期限届满，**公司自行退场，**公司尚拖欠原告2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金42740元，2020年2月1日至2020年5月31日期间的园区服务费53424元，2019年12月15日至2020年5月15日期间的水电费2732.98元，以上合计98896.98元。后原告于2020年7月23日通过邮寄方式向**公司发出《催费通知函》，通知**公司在2020年8月1日向原告缴纳上述拖欠款项98896.98元及逾期支付违约金。原告再次于2021年9月29日通过邮寄方式向**公司发出《律师函》，通知**公司在收到律师函之日起3日内一次性向原告缴清未归还的全部款项134176.98元（含优惠期费用35280元）。2021年10月13日，《律师函》因无法联系而被退回。截至2022年5月7日，**公司尚拖欠原告租金42740元、逾期支付租金违约金33390.63元，园区服务费53424元、逾期支付园区服务费违约金41737.50元，电费2657.71元、逾期支付电费违约金2044.01元，水费75.27元、逾期支付水费违约金59.51元，优惠期租金差额20160元、优惠期园区服务费差额15120元。以上款项共计211408.63元。根据上述事实，为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，望判如所请。 原告在诉讼中提交了以下证据： 1.原告营业执照、**公司企业信用信息公示报告、***身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。 2.佛山创意产业园整体租赁经营协议、房屋产权证明，证明租赁房屋房产权属情况。 3.《房屋租赁合同》（编号：创租17-05-102号），证明原告向***提供位于佛山市禅城区××街××号厂内五幢（首层103室、第二层201室）的房屋作为机器人、3Ｄ打印、创客手作使用，双方对租赁面积、租期、租金、违约金等事宜进行了约定。 4.园区服务合同（编号：创物17-05-102号），证明原告为***提供园区运营服务，双方就服务期限、园区服务费、违约金等事宜进行了约定。 5.房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书，证明***将其在创租17-05-102号的《房屋租赁合同》及创物17-05-102号的《园区服务合同》中的权利义务全部转让给**公司，且***同意对**公司履行房屋租赁合同及园区服务合同项下约定义务承担连带责任。 6.供电局发票、水业部门发票、水电表抄表记录，证明原告已代为向供电部门及水业部门缴纳水电费，但**公司一直未支付应付水电费。 7.催费通知函、快递底单，证明因**公司尚拖欠原告2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金42740元，2020年2月1日至2020年5月31日期间的园区服务费53424元，2019年12月15日至2020年5月15日期间的水电费2732.98元，以上合计98896.98元。2020年7月23日，原告通过邮寄方式向**公司发出《催费通知函》，通知**公司在2020年8月1日向原告缴纳上述拖欠款项98896.98元及逾期支付违约金，并要求**公司缴清上述拖欠费用。 8.律师函、快递底单、快递送达情况，证明2021年9月29日，原告再次通过邮寄方式向**公司发出《律师函》，通知**公司在收到律师函之日起3日内一次性向原告缴清未归还的全部款项134176.98元（含优惠期费用35280元）。2021年10月13日，《律师函》因无法联系而被退回。 9.《致佛山创意产业园创业者的公开信》公众号文章，证明在新冠疫情爆发后，原告作为出租方及园区服务***着与租户携手共进、共克时艰的原则，于2020年1月31日在佛山创意产业园公众号发表《致佛山创意产业园创业者的公开信》，原告采取了一系列措施，包括但不限于：（1）佛山创意产业园及旗下九鼎运动食尚城商铺2020年1月24日至2月9日期间租金减半；（2）建立疫情防疫措施，构建安全放心空间；（3）推行一系列不同形式帮扶措施；（4）督促园区企业响应复工时间。**公司同样享有该租金优惠政策。 10.佛山市**文化传播有限公司企业信息、《端午放假通知|啊！挑战营、玩创营来袭！！》公众号文章，证明**公司与原告的租赁期限届满后短短不到1个月的时间内，已经重新装修新店铺并进行营业。一方面，**公司辩称没有任何收入，一直亏损，要求原告减免租金及园区服务费，另一方面，其却有能力短时间内投入押金、租金及高额装修成本承租新铺位。**公司拒绝缴纳拖欠原告的租金、园区服务费、水电费，这明显是主观故意的违约行为。 11.《M+|线上编程正确打开方式》公众号文章，证明**公司于2020年春节后是有正常使用租赁房屋用于经营的，原告完全有权利向**公司收取租金、园区服务费、水电费。 被告**公司答辩称：一、疫情属于不可抗力，由此导致的损失应由双方共同承担。2020年初，全国各地爆发新冠疫情，根据佛山市政府部门的通知，校外培训机构从2020年1月23日开始暂停开展服务，直至2020年6月2日，经检验合格后方可对外营业，而原告诉请的租金、园区服务费、水电费正是发生在此期间。**公司作为校外培训机构，主营业务是对中小学生进行少儿编程、机器人设计、创造等培训，主要的营业来源也是培训学费。在停止营业期间，**公司无法获得任何营业收入，一直处于亏损状态，不得不延缓涉案费用的缴纳。根据当时的法律，即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”、第6款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定。新冠疫情属于不可抗力事件，至2020年6月份政府通知可以恢复对外营业时，双方的租赁合同也已经到期了。因此暂停营业期间所发生的租赁损失应由出租人和承租人双方共同承担，租金、园区服务费应该减半收取，即**公司实质只应付原告两个月的租金、园区服务费共48082元（42740÷2+53424÷2）。二、本案不是因**公司违约而导致合同解除或终止的，押金应抵扣剩余应付费用48082元。如前所述，**公司不是故意违约的，而是受疫情影响导致无法及时交租，而且原告当时是允许**公司延期交租的。此外，根据《房屋租赁合同》第2.4条可知，双方约定了“押金是用于抵扣承租人应付的租金、水电费、违约金”。因此，**公司已付的48100元押金应该用于抵扣剩余的租金、园区服务费48082元，而非直接没收。至此，**公司已经完全清偿租金和园区服务费。三、原告已经扣留了**公司中央空调、办公桌椅、实木书架、灯饰等办公设备（价值10万余元），加上已付的押金，足以抵扣全部租金、园区服务费、水电费。按照园区管理规定，任何家具、电器搬离时都必须有原告的放行条，否则原告会制止搬离，不给通行园区的大门。在原告交付租赁物时是毛坯状态，为此，被告进行了巨额的装修，并购入大量的电器、办公家具等设备，包括7台格力天花机空调、2**闲椅、多个宜家品牌的桌椅、灯饰灯具、***台，合计101441.2元。但在合同租赁期满退场时，原告却不允许搬离，并将前述设备扣留、变卖。因此，即使抵扣押金后仍未能清偿全部租金、园区服务费、水电费的，但在原告扣留、变卖**公司的设备后，肯定足够弥补全部费用。此外，对于原告扣留、变卖**公司设备后超出所欠租金、园区服务费、水电费的金额，**公司保留继续追诉的权利。四、不应继续支持违约金。退一万步来说，即使是**公司违约，押金也足以弥补原告的损失。而且原告在这两年以来从未通知过**公司，期间亦一直使用**公司的电器家具，如今按照每日千分之一的标准来算到起诉之日，明显过高、时间也过长。五、对于优惠期的租金和园区服务费差额。如前述，不是**公司故意违约，实在是疫情影响严重导致生存艰难，而且该优惠期的租金和园区服务费差额早已超出诉讼时效，因此不应支持返还该差额。综上所述，疫情期间的损失应共同承担，而且原告已经扣除押金并扣留设备，金额足以覆盖其诉请的租金、服务费、水电费，恳请法院查清事实后，依法驳回原告的全部请求。 被告***答辩称：一、**公司对原告的租赁债务早已完结。二、***的身份是保证人，且已过保证期间。首先，本案中《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让书》约定了**公司取代***，成为涉案合同的承租人，在此基础上，***已无需向原告承担义务。因此协议中第一条约定的“连带责任”，其实质是担保方式中的保证。其次，协议没有对保证方式进行约定，属于一般保证。最后，协议也没有明确约定保证期间，按照法律规定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。原告现起诉已经超过了保证期间，***免除保证责任。 被告在诉讼中提交了以下证据： 1.收据、广东增值税普通发票，证明被告的主营收入是中小学生的培训学费。 2.被告的公众号主页截图、被告的公众号推文截图（节选2019年至2020年1月期间），证明被告的主营业务是对中小学生进行少儿编程、机器人设计、创造等培训。 3.禅城教育公众号主页及推文截图，证明被告是中小学生校外素质拓展服务机构，属于非学科类的培训机构。 4.佛山市禅城区教育局关于禅城区各培训机构停课的通知、佛山校外培训机构经核验合格后可开展线下服务，证明因受疫情影响，禅城区教育局于2020年1月23日通知各培训机构春节后暂停开课，直至2020年6月2日起，经各地检查验收审批同意后，校外培训机构才可以开展线下服务。在此期间，被告经营严重受阻，没有收入来源。 5.收款收据，证明原告在2017年5月25日收取了被告租赁押金48100元，但租赁到期后并没有退还被告。 6.物业（毛坯类办公）入住移交书，证明原告将租赁物交给被告时，是没有附带任何空调、电器以及办公家具的。 7.广东增值税发票（格力空调）、广东增值税发票（休闲椅）、广东增值税发票（家具及家居用品）、广东增值税发票（家具及家居用品）、销售订单、勇灿灯饰送货单、佛山市万家灯饰销售单、收据、蒂乐整体厨房橱柜报价单，证明被告入驻后，采购了诸多办公设备，并安装在租赁物内，合计101441.2元，现有单据包括如下：7台格力天花机空调，费用为66020元；2**闲椅，费用为2320元；家具及家居用品，费用为2086元；家具及家居用品，费用为332元；家具及家居用品，费用为3736元；家具及家居用品，费用为381.2元；家具及家居用品，费用为9678元；家具及家居用品，费用为4794元；勇灿灯饰，费用为3300元；万家灯饰，费用为2494元；***台，费用为6300元；在被告退场时，以上办公设备均被原告扣留至今未归还。 8.室内照片，证明该组照片基本囊括了前述单据中的设备、家具，可见被告在租赁物内的投入巨大，原告扣留办公设备的价格，已经远远超出剩余的租金、服务费、水电费。 被告庭审后补充的证据： 9.***与原告运营主管的聊天记录，证明：①在疫情期间，原告是清楚被告没有开门营业的；②双方曾就费用问题进行协商，原告同意迟延缴费，因此本案中两被告不存在故意违约的情况，确实是因疫情影响严重导致无法支付，即原告无权主张没收押金，押金应用于抵扣租金、园区服务费。 原、被告在诉讼中提交的上述证据，本院已组织当事人进行了辩证、质证，以及邮寄给对方进行书面质证，当事人的质证意见已在卷佐证。结合当事人庭审中的陈述，本院确认以下事实： 涉案佛山市禅城区××街××号厂内五幢首层及第二层登记权利人为广东奇正电气有限公司。2011年12月9日，广东奇正电气有限公司与原告签订《佛山创意产业园整体租赁经营协议》，约定由广东奇正电气有限公司将包括上述佛山市禅城区××街××号厂内五幢首层及第二层出租给原告运营和管理。租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止。 2017年5月25日，原告（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：甲方将佛山市禅城区××街××号厂内五幢（首层103室、第二层201室）以现状出租给乙方，租赁面积共504平方米，租赁用途为机器人、3Ｄ打印、创客手作使用，租赁期限自2017年5月26日起至2020年5月31日止。月租金标准第一年、第二年为20元／平方米，第三年为21.2元／平方米；另在2017年5月26日至2017年7月31日止（共计两个月六天），租金按2016元优惠计收。合同租金支付情况详见附表《租金支付明细表》。租赁押金48100元于2017年5月25日缴付。物业交付日期2017年5月26日。乙方装修竣工截止日2017年7月25日。开业日期2017年7月26日。2.4本合同终止或解除后，在乙方结清与本次租赁相关的所有费用（包括租金、园区服务费、水电费、公共卫生费、绿化费、垃圾清理费、乙方应支付的违约金等）并履行完本合同约定的义务之日起七日内，甲方向乙方不计利息地退还已收取的押金。如乙方拒不支付应付的租金、水电费及违约金等费用，则甲方在扣除上述费用后将剩余押金无息退还乙方。如押金不足抵扣，甲方有权向乙方另行追索。5.8租赁期满或乙方单方解除合同或甲方根据本合同约定解除合同后，乙方对租赁房屋进行装修、添附而产生的添附物（包括但不限于：租赁房屋内的水、电、气、消防等设施，以及其他所有因拆除会损坏租赁房屋外观或正常使用的物品或内外装修）无偿归甲方所有。乙方的办公设备、空调仍归乙方所有。7.11合同终止或解除前，乙方应提前一个月向甲方提交书面撤场方案（该方案需要详细列明搬迁物品清单、搬迁时间等），甲方审查同意后，乙方应按时搬出全部物品。乙方达到租赁物业交还条件时，应书面通知甲方验收，甲方验收合格后双方签署《物业交还确认书》；如经甲方验收不合本合同约定，乙方须进行整改直至符合约定标准。7.12在租赁期内，如乙方违约，或到期不交回租赁房屋给甲方，甲方有权按乙方登记的地址书面通知乙方在限期内缴清拖欠甲方的费用和协商处理所清点物资，否则甲方有权将所清点的物资变卖以偿还乙方拖欠甲方的租金、园区服务费、水电费和违约金等费用，不足部分继续追讨……7.14乙方保证本合同所写联系地址真实，甲方或物业管理公司邮往此地址的书面文件，自邮寄之日（具体日期以邮戳为准）起七日后均视为到达乙方。若乙方联系地址或联系电话变更的，应自变更之日起3日内以书面形式告知甲方，否则，甲方和物业管理公司不承担信件不能送达或电话无法联系造成的一切法律后果，由此引起的一切后果和责任全部由乙方承担。7.15租赁期间，如乙方不履行本合同约定的，则甲方有权取消全部租金优惠措施。对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额。……10.4乙方如逾期交付租金、园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金。乙方如逾期交付租金、园区服务费或水电费等有关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按本合同押金相同的金额向甲方支付违约金。根据《房屋租赁合同》附表显示，每月2日前支付租金。 同日，原告（甲方）与***（乙方）签订《园区服务合同》，主要约定如下：甲方作为本合同物业所在园区物业的管理服务企业，乙方同意甲方提供物业管理服务……6.1合同期限内，园区服务费计付标准如下，第1年、第2年每月园区服务费标准为25元/㎡，第3年每月园区服务费标准为26.5元/㎡；6.2其中2017年5月26日起至2017年7月25日止（共计两个月），园区服务费按10元/月/㎡优惠计收；合同服务期间，如乙方不履行本合同或租赁合同约定的，则甲方有权取消上述全部优惠条款，对乙方已享受的租赁管理优惠期间，要求乙方按25元/月平方米的标准计付园区服务费，并向甲方补交园区服务费差额。6.3乙方应按照本合同附表《园区服务费支付明细表》规定的时间及金额将园区服务费支付至甲方指定银行账户。……9.1乙方逾期缴纳园区服务费、水电费、空调费，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金。根据《园区服务合同》附表显示，每月2日前支付服务费。 2017年6月30日，原告（甲方）与**公司（丙方）、***（乙方）签订《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》，约定***将上述《房屋租赁合同》及《园区服务合同》中的全部权利义务概括转让给**公司享有并承担，***同意对**公司履行房屋租赁合同及园区服务合同项下约定义务承担连带责任。乙方保证租赁房屋内的设施设备及物品全部归乙方所有，不存在任何权属争议，并同意将该设施设备和物品的所有权自2017年7月1日直全部转让给丙方，丙方同意接受转让。租赁期间，丙方拖欠甲方租金、园区服务费、水电费的，甲方有权扣留和变卖该设施设备和物品，所得款项用以抵扣丙方拖欠的费用。租赁合同及园区服务合同其它条款不变，由甲、丙方双方继续履行。 2017年5月25日，原告收取租赁押金48100元，租赁期满后，该押金没有进行处理。 2017年5月26日，双方签订《物业（毛坯办公类）入住移交书》，原告将涉案物业移交给被告。其中电表倍率为50，水表倍率为1。其他注明“客户退租时须保留原有装修及依附物（包括照明、排风扇等）。 被告承租涉案物业后，进行装修并主要用于对中小学生进行少儿编程、机器人设计、创造等培训。 2020年1月23日，佛山市禅城区教育局发文《关于禅城区各培训机构停课的通知》，内容为：“禅城区各培训机构：国家卫生健康委通报了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，目前疫情呈现输入性、社区化、聚集性趋势，形势严峻。为有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延，请各培训机构春节后暂停开课，具体开课时间另行通知。”2020年6月4日佛山市教育局网上发文，自6月2日起，经各地检查验收审批同意后，校外培训机构可以开展线下服务。 根据原告提供的发票显示，原告已交纳2019年12月至2020年5月份园区内的电费和水费。根据原告提供的用电、用水原始记录汇总显示，被告2020年2月、3月的用电、用水读数基本没变，4月、5月份的读数与此前正常期间的用电、用水量也明显大幅减少。 原告于2020年7月23日通过邮寄方式向合同所写的***联系地址及联系电话发出《催费通知函》，通知在2020年8月1日向原告缴纳拖欠款项98896.98元及逾期支付违约金。 原告于2021年9月29日再次通过邮寄方式向**公司现工商登记地址发出《律师函》，通知在收到律师函之日起3日内一次性向原告缴清未归还的全部款项134176.98元（含优惠期费用35280元）。2021年10月13日，《律师函》因无法联系而被退回。 2020年7月2日，**公司由原工商登记住所“佛山市禅城区××街××号厂内五幢（首层103室、第二层201室）”变更为“佛山市禅城区金源街33号5座1402房之一”。 原、被告在庭审中一致确认，涉案合同是期限届满而终止的。 被告**公司庭审中称“疫情发生后被告向原告工作人员提出要退租，原告工作人员称有优惠减免政策，至少会减免一半的租金，后原告不答应也没有实行减免政策，称如不续租就不享受减免”。被告庭审中对租金和服务费、水费的本金金额确认，而认为电费原告算多了487.71元。 被告提交的***与原告人员2020年1月9日至5月8日期间的微信聊天记录节录如下： 2020年2月16日，***问“现在疫情越来越严重，你们原来的减免租计划有无更优惠的方案？”“估计不到5月都没办法营业”；原告人员回复“目前未有其他通知”。 2020年3月31日，原告人员向***发送3月份的费用通知单，并说“***，这是3月的费用，这边如果资金困难，可先缴纳水电费，其它费用暂缓”；***回复“一年里面有半年没有生意，鬼影都无个，你们这租金真的要减免一下，没有生意哪来钱交租”“我们从1月到现在，没有一分钱的收入，哪里来钱交租”；原告人员接着说“是这样的***，教育业态应该会有减免帮扶的，所以现在先不需要您这边缴纳租金哈，待帮扶方案出台后再商议”；***说“当然你们可以让租户推迟，我也很感谢，但是就是迟交，这些月没有收入还是没有收入”；原告人员“但是水电费是实际使用才产生的，故这部分是确实要收取”；***“好，我们用的我们都会付”。 2020年5月7日，原告人员问“***，你好，请问一般平时您在店铺里吗？现在疫情基本过去，学生也有确定的上学日期了，想着年前刚刚接手就遇上疫情还没正式拜访您这边，所以想拜访您一下看看大家保持工作沟通”；***回复“你约***，现在主要他在管”。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案的法律事实发生于民法典施行前，且未有法律、司法解释规定的除外情形，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》《园区服务合同》以及《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于案涉合同的履行问题。虽然《房屋租赁合同》《园区服务合同》的承租方开始为***，但三方当事人后又签订合同权利义务转让协议书，将***在该两份合同的权利义务概括转让给**公司继受，故本院确认**公司为该两份合同的承租方。原告与**公司在庭审中确认该两份合同是因合同期限届满而终止，本院予以确认。 关于原告诉请的租金和服务费。被告对2020年2月1日至5月31日的租金42740元、服务费53424元不持异议，本院予以确认。但被告主张该期间的租金服务费应减半收取。本院经审查认为，涉案合同签订于2017年，考虑到2019年底至2020年初全国爆发新冠肺炎疫情，各地政府采取了一系列管控措施，而**公司从事的是校外教培行业，从被告提交的佛山市及禅城区教育主管部门下发的相关文件，要求各培训机构从春节后暂停开课，后根据疫情防控办的要求才确定2020年6月2日起经验收审批同意后才可以开展线下服务，**公司在该期间的经营在客观上确实受到疫情影响，鉴于该实际情况，从公平原则考虑，本院酌定该期间的租金服务费减半支付为48082元［（42740元+53424元）÷2］。又因被告已向原告缴交押金48100元，因合同是期满而终止，原告没有没收该押金的依据，且合同约定终止后被告不支付费用的原告扣除欠付费用后将剩余押金无息退还，故该押金应作欠付租金服务费的扣减。扣减后尚余18元（48100元-48082元）。故原告现再诉请该期间的租金服务费及违约金，本院不予支持。 关于原告诉请的水电费。原告提供了抄表记录和缴费凭证证明已支付相应期间的水电费，**公司虽对电费认为多算了金额，但其并未提供确切证据予以反驳，且该电费金额在合理的范围内，故对原告诉请的2019年12月15日至2020年5月15日期间的水费75.27元及电费2657.71元共计2732.98元，本院予以支持。至于水电费违约金，虽然合同约定逾期交付租金、园区服务费、水电费，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一支付违约金。但该违约金标准明显过高，本院酌定以日万分之三计算，经核算，暂计至2022年5月7日的违约金为631.05元，2022年5月8日之后的违约金，仍以日万分之三计算至实际给付之日。原告超出该计算标准的违约金诉请，本院不予支持。 关于原告诉请的优惠期租金差额及园区服务费差额。首先，根据上述查明的事实，虽然合同约定物业交付日期为2017年5月26日，但同时亦约定乙方装修竣工截止日为2017年7月25日，于7月26日正式开门营业，且物业移交书亦为毛坯办公类。可见本案当事人约定租赁的物业为毛坯交付，被告需要装修才能入驻使用，而租金和服务费优惠期与装修期基本吻合，故应视为该优惠是给予被告装修期的优惠，这也与在装修期出租方会给予承租方减免租金的通常做法相符。其次，本案被告主要的违约行为是逾期付款，而本案合同并非因当事人违约而提前解除，而是因合同期满而终止，且对于逾期支付租金服务费等也有约定相应的违约条款。综上理由，具体到本案的实际合同履行情况而言，原告要求被告支付优惠期租金和服务费差额，有失公允，本院不予支持。 关于被告***的责任问题。《房屋租赁合同、园区服务合同权利义务转让协议书》约定***对**公司履行合同中约定义务承担连带责任，故***依约应对**公司的本案债务承担连带保证责任。而根据上述查明的事实，虽然未约定保证期间，但在合同2020年5月31日期满终止后，原告已于2020年7月23日向***寄送催费通知函，视为已在六个月保证期间内向***主张保证责任，被告***以已过保证期间为由抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告诉请***对**公司本案债务承担连带责任，本院予以支持。 关于被告答辩提及的原告是否扣留其办公设备问题，因合同中有对合同期满终止后对装修及添附物归属进行约定，而被告在诉讼中并未对此提起反诉，故其认为原告扣留其办公设备侵害其权益的，应另循法律途径解决。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、被告佛山市**文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山创意产业园投资管理有限公司支付水电费2732.98元，并支付逾期付款违约金（其中截止2022年5月7日的违约金为631.05元；自2022年5月8日起至实际给付之日止的违约金，则以2732.98元为基数，按日万分之三另行计算）（被告尚余押金18元可在实际履行时作相应扣减）； 二、被告***对被告佛山市**文化传播有限公司的上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告佛山创意产业园投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，受理费减半收取为2236元（原告已全额预交）,由原告佛山创意产业园投资管理有限公司负担2211元，被告佛山市**文化传播有限公司、***共同负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年八月二十六日 书记员　　***