***诉****房地产开发有限责任公司、原审被告***、原审第三人**市光明电力工程有限公司确认合同无效纠纷案二审民事判决书

云南省**彝族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云23民终566号

上诉人（原审第三人）：***，男，1985年12月生，汉族，云南省禄丰县人，中专文化，现住**市。

委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审原告）：****房地产开发有限责任公司。

住所地：云南省**市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城。

统一社会信用代码：91532301693077202U。

诉讼代表人：****房地产开发有限责任公司管理人。

负责人：马明辉

委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：宋成琼，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。

原审被告：钟某某，女，1976年8月生，彝族，云南省双柏县人，中专文化，无业，住云南省**市。

原审第三人：**市光明电力工程有限责任公司。

住所地：云南省**州**市开发区。

统一社会信用代码：91532300683673772H。

法定代表人：钟志斌，执行董事。

共同委托诉讼代理人：井利丽，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人***与被上诉人****房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）、原审被告钟某某、原审第三人**市光明电力工程有限公司（以下简称光明公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省**市人民法院（2019）云2301民初4366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及特别授权的委托诉讼代理人张开云，被上诉人****房地产开发有限责任公司特别授权的委托诉讼代理人艾世羽、一般授权的委托诉讼代理人宋成琼，原审被告钟某某、原审第三人**市光明电力工程有限公司及共同特别授权的委托诉讼代理人井利丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销**市人民法院（2019）云2301民初4366号民事判决书第二项；2、判令****第一城C-X号房屋的所有权归***；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：原审法院适用法律错误，裁处不当。原审认为上诉人知悉原审钟某某对****第一城C区X号房屋系抵押不享有处分权，故对上诉人与钟某某，就****第一城C区X号房屋进行买卖向光明公司的法定代表人钟志斌支付320000元购房款的事实不属善意取得。本案中，被上诉人兆顺公司与原审第三人光明公司签订了电力施工工程《施工承包合同》，双方存在工程款欠款事实。《施工合同》补充协议（二）中兆顺公司将其开发的兆顺第一城B商业B-X号房及住宅C-X号房屋抵押给原审第三人光明公司，并且在协议中双方约定：被上诉人兆顺公司在2014年5月19日前不能向光明公司支付拖欠的工程款、违约金时，兆顺公司必须无条件按照光明公司的处置方式，为光明公司办理相关抵押、房屋买卖等事项。光明公司依约有权对房屋进行抵押或买卖，兆顺公司配合办理相应的产权登记或转移手续。其次，光明公司委托钟某某作为其代表办理了涉案房屋登记备案和接房手续，接收并实际占有了房屋。上诉人与钟某某进行的房屋交易，是按照兆顺公司与钟某某备案的金额进行交易，购房后，上诉人便占有了涉案房屋，2018年上诉人对房屋装修入住。上述事实证明上诉人对购买的房屋系善意，并无恶意。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第15条：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无权处分且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”兆顺公司破产后，上诉人无法向公司申报债权，系以光明公司身份申报。兆顺公司管理人的诉请要求解除钟某某的商品房买卖合同并撤销备案登记，要求上诉人向兆顺公司归还房屋，损害了上诉人的房屋权利。应按《中华人民共和国物权法》第106条关于善意取得的规定。认定上诉人是善意取得****第一城C区X号房屋所有权，不承担返还义务。

被上诉人兆顺公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是兆顺公司与光明公司因工程款签订的具有担保性质的让与担保物，但该担保未涉及所有权未变动。钟某某是光明公司法定代表人的妹妹，上诉人是光明公司的员工，对此是知晓的，上诉人与光明公司具有利害关系。在（2016）云23民初98号判决中已经明确认定担保的房屋不属以物抵债，光明公司在诉讼中认可房屋不属于以物抵债，光明公司和钟某某不具备处分权。上诉人作为代理人光明公司债权申报债权，申报债权后一个月才对房屋进行装修。上诉人的行为不是善意的行为而恶意行为，请求二审维持原判。

原审被告钟某某、原审第三人光明公司共同辩称：同意上诉人的上诉意见。***的购房行为是善意取得，不存在恶意。

原审原告兆顺公司在原审提出的诉讼请求：1、确认原、被告签订的编号为XXX、XXX的商品房购销合同无效；2、判令被告配合其注销上述商品房购销合同的登记备案；3、判令被告向其返还兆顺第一城B商业B-X号房及住宅C-X两套房屋；4、本案诉讼费由被告承担。

原审法院经审理认定的本案法律事实：2013年11月21日，兆顺公司与光明公司签订《〈施工承包合同〉补充协议（二）》，约定：“甲方兆顺公司与乙方光明公司于2013年7月26日签订《施工承包合同》，由乙方光明公司承包甲方兆顺公司开发的****第一城10/0.4KV配电工程。合同履行过程中，因甲方兆顺公司资金紧张，无法支付工程款并签订了兆顺第一城10/0.4KV配电工程承包合同补充协议，为维护合同及协议的履约，甲方兆顺公司自愿将兆顺第一城B区商业B-X号房及住宅C-X号房的房屋产权抵押给乙方光明公司，经双方共同协商，达成如下协议：“第一条：甲方兆顺公司在2014年5月19日前能支付乙方光明公司承包合同补充协议（一）中全部工程款及违约金时，光明公司方必须无条件帮助兆顺公司办理相关解除备案登记手续，并及时撤除相关抵押手续。第二条：光明公司在2014年5月19日前未收到兆顺公司承包合同补充协议（一）中的全部工程款及违约金时，光明公司有权对兆顺公司抵押给光明公司的全部房屋产权自行处置（销售）等，兆顺公司必须无条件按光明公司处置方式为光明公司办理抵押、房屋买卖等相关手续”。2013年11月22日，兆顺公司与钟某某就兆顺第一城8区商业8-X号房及住宅0-X号房签订两份商品房购销合同并办理合同登记备案。2014年7月5日，钟某某与***签订房屋买卖合同，约定：“钟某某将其工程抵款的坐落于**市鹿城镇环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城01-X号，建筑面积为130.3m2的房屋出售给***，房屋价款为320000元；该房屋于2013年11月钟某某与兆顺公司签订协议，并于2014年5月19日后有权自行处理”。***分别于2014年7月18日、8月17日、8月27日、9月17日、10月21日、11月19日向光明公司的法定代表人钟志斌支付购房款320000元。2018年10月20日，***与**鹿先生装饰工程设计有限公司签订装修合同对兆顺第一城C-X号房的房屋进行装修后入住。2016年4月26日，光明公司出具委托书，委托授权钟某某办理****第一城商业B-X及住宅C-X的接房手续；2016年4月27日，钟某某办理B-X、C-X号房接房手续。2017年10月11日，**彝族自治州中级人民法院就兆顺公司与光明公司合同纠纷一案作出（2016）云23民初98号判决，判决：“一、兆顺公司支付光明公司工程款4323290元；二、兆顺公司支付光明公司资金占用费622272元；三、驳回光明公司其他诉讼请求。案件受理费141573元，由光明公司承担106499元，由兆顺公司承担35074元。”同时，（2016）云23民初98号判决认定兆顺公司与光明公司签订的《〈施工承包合同〉补充协议（二）》中约定的抵押行为属于债务担保方式，不构成以房抵债。2018年6月11日，本院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理兆顺公司的破产清算申请；债权申报期间，光明公司委托***作为代理人向管理人申报本息债权共计5196795.60元，并主张兆顺公司以本案涉案房屋为其债权提供担保。另查明，光明公司的法定代表人为钟志斌，钟某某是钟志斌的妹妹，***系光明公司员工。

原审法院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同以移转特定物所有权的法律行为，不能在当事人之间产生房屋买卖合同法律关系。第一，原被告双方及光明公司，对光明公司通过其指定的人员即钟某某与兆顺公司签订商品房购销合同并办理合同登记备案，以为光明公司对兆顺公司的建设工程债权提供担保的事实均无异议，故认定兆顺公司与钟某某签订商品房购销合同的行为系兆顺公司与光明公司基于为光明公司享有的建设工程债权设立让与担保的意思表示而从事的法律行为。第二，光明公司基于为其享有的建设工程债权设立让与担保的意思表示而指示钟某某与兆顺公司签订商品房购销合同，因双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，故认定兆顺公司与钟某某签订商品房购销合同的行为并不产生房屋买卖合同法律关系；同时，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故认定兆顺公司与钟某某签订商品房购销合同的行为系兆顺公司与光明公司基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于兆顺公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示实施的法律行为而无效的主张及钟某某、光明公司关于商品房购销合同是双方当事人基于买卖的意思表示而实施的法律行为故应当继续履行的辩解，均不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因原被告双方是基于为光明公司对兆顺公司享有的建设工程债权设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，而让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故认定钟某某及光明公司于本案商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，原被告双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因兆顺公司与光明公司订立的让与担保合同尚未生效，光明公司不得就涉案的两套房屋行使优先受偿权，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述两套房屋作为兆顺公司的一般责任财产的处置。据此，兆顺公司关于由钟某某配合其注销上述两份商品房购销合同的登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。第四，虽然钟某某与兆顺公司签订本案商品房购销合同系受光明公司的指示，但光明公司并非本案商品房购销合同的订立及登记备案主体，故光明公司不负有配合兆顺公司注销上述两份商品房购销合同登记备案的义务。

关于涉案房屋的返还。原审法院认为，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人善意取得该不动产的除外。第一，兆顺公司是基于为光明公司设立让与担保而非终局性移转涉案房屋所有权的意思表示与钟某某签订商品房购销合同，但该让与担保合同因未完成担保财产所有权变动的公示而未生效，故钟某某就涉案房屋不享有处分权，光明公司亦不得通过拍卖、变卖或以折价补偿等方式优先受偿。第二，兆顺公司与钟某某签订商品房购销合同约定兆顺第一城C-X号房的价款为311800元，鉴于双方签订商品房购销合同是为光明公司设立让与担保的事实，认定兆顺公司与光明公司约定的兆顺第一城C-01-X号房屋的担保额为311800元；同时，根据钟某某以320000元的价格将兆顺第一城C-X号转让给***及***向光明公司交付购房款的事实，认定光明公司是通过钟某某将兆顺第一城C-X号房屋变卖给***的方式，恶意行使了其并不享有的优先受偿权。第三，光明公司通过向***变卖兆顺第一城C-X号房屋并获得320000元，并在**彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初98号判决明确否定了兆顺第一城C-X号房屋属于“以房抵债”的标的物后，仍然未抵扣该320000元，而**彝族自治州中级人民法院依据（2016）云23民初98号判决向兆顺公司管理人申报债权，故认定***作为光明公司申报债权时的委托代理人，对上述情形是明确知晓的。第四，根据钟某某与***签订的房屋买卖合同，双方均知晓兆顺第一城C-X号房屋的由来并确信该房屋系光明公司因“工程抵款”而取得，但**彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初98号判决明确否定了兆顺第一城C-X号房屋属于“以房抵债”的标的物，钟某某作为光明公司法定代表人钟志斌的妹妹暨兆顺第一城C-X号的出让人，***作为光明公司的员工暨兆顺第一城C-X号的买受人并作为光明公司的代理人向兆顺公司管理人申报债权，故认定钟某某及***明知**彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初98号判决所认定的事实，并因此而丧失签订房屋买卖合同的信赖基础。第五，钟某某与***协议转让的房屋系属不动产，但双方至今未将该房屋办理转移登记至***名下。据此，根据认定的上述事实，同时结合***于原审依法受理兆顺公司的破产清算申请后代理光明公司向兆顺公司管理人申报债权后一个月内即对兆顺第一城C-X号房屋进行装修的事实，认定***与钟某某签订房屋买卖合同并向光明公司的法定代表人钟志斌支付购房款320000元，且实际占有使用该房屋的行为不构成善意取得，***不因此而取得兆顺第一城C-X号房屋所有权。第六，根据光明公司与兆顺公司设立让与担保意思表示未生效，光明公司恶意变卖兆顺公司提供担保的房屋的事实，***购买兆顺第一城C-X号不构成善意取得的事实及钟某某与光明公司法定代表人的特殊关系，认定光明公司、***继续占有、使用涉案房屋缺乏法律依据，其应当共同向兆顺公司承担返还涉案房屋的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项、第九十二条第一款规定，判决：一、钟某某于本判决生效之日起十五日内协助兆顺公司注销合同登记号为XX、Xx的两份商品房购销合同的登记备案；二、光明公司、***于本判决生效之日起十五日内共同将****第一城B-X号商业用房及C-X号住房返还给兆顺公司；三、驳回兆顺公司的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人对原审认定的事实无异议。对原审中各方无异议案件事实，本院予确定。

归纳双方在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点是：兆顺公司与钟某某签订的《商品房购销合同》以及涉案房屋备案登记如何认定？上诉人***主张涉案房屋属善意取得以及是否应当返还该房屋问题应如何认定？

本院认为，一、兆顺公司与钟某某签订的《商品房购销合同》是否有效、是否应注销备案登记问题。本案中，各方对兆顺公司与钟某某签订《商品房购销合同》及进行备案登记是为《〈施工承包合同〉补充协议（二）》作担保，并非实质意义上的商品房买卖行为无异议。兆顺公司与钟某某签订的《商品房购销合同》的目的是为基于光明公司与兆顺公司的电力建设工程债权提供抵押、担保或设立让与担保的意思表示而从事的法律行为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，光明公司与兆顺公司间的法律关系为工程债权，并非不动产物权关系，双方间的合同纠纷已经为生效裁判文书确定，该判决对以房抵债的行为不予支持。钟某某所进行的备案登记不必然导致光明公司为实现债权而终局性地取得备案登记房屋的所有权，也不必然导致光明公司享有优先受偿权。房屋的备案登记，客观上妨碍了被上诉人处置登记备案房屋等事项的破产财产清算，原审判决注销备案登记并无不当。二、关于***是否为善意取得涉案房屋以及房屋返还的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，钟某某与兆顺公司签订的《商品房购销合同》是兆顺公司与第三人光明公司的合同纠纷设立的让与担保行为，办理的登记备案自始不具有其所期待的应保护实现买卖合同的利益基础，基于光明公司对兆顺公司债权的确定性，钟某某对涉案房屋不享有涉案房屋的物权权利，故其与***签订《房屋买卖合同》属无权处分行为。上诉人***是光明公司的员工，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十八条：“物权法一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”的规定，其在受让让与担保的C-X号房屋时，应当知道光明公司与兆顺公司的《〈施工承包合同〉补充协议（二）》、钟某某的《商品房买卖合同登记备案表》均非可以对让与担保的C-X号房屋进行不动产产权处分的情况下，仍与钟某某签订《房屋买卖合同》、并向光明公司的法定代表人钟志斌支付320000元购房款的行为，在签订合同以及连续付款时均系恶意受让，不能成为上诉人有理由认为钟某某以及光明公司具有完全处分权的事实依据，故原审确认上诉人取得让与担保的C-X号房屋并非善意，有事实和法律依据，并无不当。本院予以确定。上诉人***认为其系善意的上诉主张，本院不予采纳。上诉人***要求保障其居住权并判令****第一城C-X号房屋的所有权归其所有的主张，因在原审中其并未行使诉讼权利，且该项上诉请求与兆顺公司在原审中的诉请相对立，不属二审审理的范围，故依法不予处理。

综上所述，上诉人***的上诉请求不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄晓春

审判员　　张燕芳

审判员　　王中强

二〇二〇年六月四日

书记员　　张旭东