德令哈供水有限公司、***执行异议之诉民事二审民事判决书

青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民事判决书 （2021）青28民终727号 上诉人（原审被告）：德令哈供水有限公司，住所地：青海省德令哈市新源路14号，统一社会信用代码：91632802227600166B。     法定代表人：巨敬财，该公司总经理。     被上诉人（原审原告）：***，女，1970年5月19日生，汉族，住青海省德令哈市。     委托诉讼代理人：**，青海汇元律师事务所律师。     委托诉讼代理人：**，青海朔山律师事务所律师。     原审第三人：青海***房地产开发有限责任公司，住所地：青海省德令哈市祁连路5号（如意佳苑小区1栋四单元441室），统一社会信用代码：91632800595013715A。     法定代表人：**，该公司执行董事。     上诉人德令哈供水有限公司（以下简称供水公司）因与被上诉人***、原审第三人青海***房地产开发有限责任公司（以下简称***公司）执行异议之诉一案，不服青海省德令哈市人民法院（2021）青2802民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人供水公司的法定代表人巨敬财，被上诉人***及其委托诉讼代理人**、**，到庭参加诉讼。原审第三人***公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。     供水公司上诉请求：1．撤销德令哈市人民法院作出的（2021）青2802民初663号民事判决书，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：司法实践中，有很多支持以以房抵债协议（在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下）排除法院强制执行的判例，这些判决支持以房抵债协议排除执行的主要理由是参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定，符合上述司法解释规定的条件的即可排除执行。如果把抵债看作是一种付款方式，则可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人（房屋所有人），如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，（房屋所有人的）债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款，即债权人在抵债的额度内支付了债务人房屋价款，如果债权人再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件，则债权人对标的房屋享有物权期待权，债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权，其执行异议应当得到支持，即以房抵债背景下的案外人执行异议之诉（在满足协议合法有效、已交房、无过错等条件的前提下）应当得到法院的支持。     ***辩称，上诉人在上诉状中所陈述的事实与理由不符合最高院执行异议复议规定关于排除执行的法定情形，一审判决结果正确，应当予以维持。     原审第三人***公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。     ***向一审法院起诉请求：一、依法撤销德令哈市人民法院（2021）青2802执异15号《执行裁定书》，并驳回被告之执行异议请求；二、本案诉讼费由被告承担。     一审法院认定事实：***与***公司借款合同纠纷一案，***于2018年3月14日**令哈法院申请强制执行。德令哈法院于2020年11月12日对登记在***公司名下的位于德令哈市柴达木西路以北、唐古拉路以东景华湾公寓楼3号楼3-11号房予以查封。供水公司为案外人**令哈法院提出执行异议，德令哈法院于2021年4月15日作出（2021）青2802执异15号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。***不服该裁定，**令哈法院提起执行异议之诉。2015年8月5日，***公司（甲方）与供水公司（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定乙方购买甲方位于德令哈市汇城景华湾B区一层B7号，房屋价款637500元，签订协议当日支付55000元，注明剩余房款抵水费及接水工程款。55000元已支付，接水工程款数额不明，2016年2月29日至2020年12月14日水费为505286.75元。     一审法院认为，本案争议的焦点为供水公司是否对涉案房屋享有物权期待权并足以排除强制执行。首先，依据供水公司与***公司签订的《商品房买卖协议》内容可确认，涉案房屋为***公司抵顶其对供水公司的债务，而非供水公司买卖之标的物。虽然供水公司签订的《商品房买卖协议》载明了房源信息、客户信息、房屋总价款等具体情况，应认定名为房屋买卖合同实为以物抵债协议。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故供水公司依据签订的《商品房买卖协议》而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化的属性。综上，供水公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决：允许执行位于德令哈市柴达木西路以北、唐古拉路以东景华湾公寓楼3号楼3-11号房。案件受理费50元，由被告德令哈供水有限公司负担。     二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行举证质证。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。     本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，该条系基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本案中，供水公司与***公司签订《景华湾商品房买卖协议》内容约定，房屋总价款为637500元，支付的方式为首付款55000元，剩余房款抵水费及接水工程款。合同签订当日仅支付55000元，后续房款供水公司以将来可有产生的水费作为抵顶房款的费用，具有不确定性。且供水公司出具的《证明》显示折抵后续水款，多为青海***物业管理有限公司用水款项，故供水公司对案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并不符合第三项的规定。其对案涉房产不享有阻却法院强制执行的实体权利，上诉人的上诉主张，本院不予采纳。     综上，上诉人德令哈供水有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费50元，由上诉人德令哈供水有限公司负担。     本判决为终审判决。     审判长    *** 审判员    *** 审判员    *** 二〇二一年十一月二十五日 法官助理    *** 书记员    李永娟