某某、广东省三茂铁路基建工程公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广州铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）粤71民终72号 上诉人（原审被告）：**，男，汉族，1963年8月22日出生，住江西省萍乡市上栗县。 被上诉人（原审原告）：广东省三茂铁路基建工程公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路374号迎商三茂大酒店第20层。 法定代表人：杨业金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东天穗律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人广东省三茂铁路基建工程公司（以下简称三茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人**、被上诉人三茂公司的委托诉讼代理人***到庭参加法庭调查询问。本案现已审理终结。 上诉人**上诉请求：1.撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101民初673号民事判决；2.三茂公司为其置换其他房子。事实和理由如下：一、**在本案中不存在过错。二、一审判决不符合国家政策。三、一审认定**2019年1月15日退房并补交租金31075元，缺乏事实依据，**已经退出的三间房应当按照实际退房时间（2018年6月31日）重新计算占用使用费。四、**有权要求房屋置换。五、三茂公司承担本案的诉讼费用。 被上诉人三茂公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：2017年1月1日，三茂公司作为甲方与**作为乙方签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于肇庆市的7间房屋出租给乙方使用，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日；二、房屋的租金为每月1870元，乙方应于每月1日向甲方支付租金及管理费，逾期支付的，每逾期一日，按所欠缴金额2%向甲方支付违约金，延期十五天视作乙方违约；三、乙方违约，经甲方指出乙方并没有在相关期限内改正的，甲方有权提前解除合同，如有拖欠租金的情况，甲方可先从租赁保证金中扣除支付；四、租赁期届满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，双方重新订合同约定租金和其他租赁条件。等等。合同签订后，三茂公司将房屋交付**使用，**交纳租赁保证金3520元并支付租金至2017年6月30日。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，但**一直占有使用案涉房屋。2019年1月15日，*****公司返还3间房屋，尚有4间至今仍在占有使用。另查明，案涉房屋未取得合法的房地产权证书或建设规划许可证。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，三茂公司与**签订《物业租赁合同》，将案涉房屋出租给**使用，三茂公司未能提供房屋的建设工程规划许可证、产权证书等证件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”据此，三茂公司主张**返还4间房屋的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审庭审中，三茂公司、**均确认**交纳租金至2017年6月30日。据此,自2017年7月1日起至实际返还之日止，**就案涉房屋的使用应按照合同约定的租金标准1870元/月***公司支付占有使用费，因双方未就每间房屋的租金标准分别作出约定，该院以平均价格认定每间房的租金标准，即1870÷7=267元。关于部分房屋的返还时间，三茂公司自认**于2019年1月15日将案涉房屋其中3间向其返还，该院予以确认。**关于2018年6月已退还上述房屋的抗辩，因其未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故**应支付的占有使用费（暂计至2019年1月15日）为1870×（18＋0.5）=34595元，**就案涉房屋交付租赁保证金3520元，为减少当事人诉累，节约司法资源，本案一并处理，**应付的占有使用费（暂计至2019年1月15日）以租赁保证金进行抵扣后，还应支付31075元。关于三茂公司主张**自2017年7月1日起至起诉之日，按年利率24%计算违约金及占有使用费利息的诉请，该院认为，合同无效自始无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效。并且，三茂公司就案涉房屋未办理产权证书即进行出租，对于合同无效存在一定过错，为体现公平原则，在**比照租金标准缴纳房屋占有使用费的情况下，对于三茂公司的上述诉请，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、**于判决生效之日起十日内，将位于肇庆市的案涉4间房屋返还三茂公司；二、**于判决生效之日起十日内，支付三茂公司自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（暂计至2019年1月15日为31075元；此后4间房屋按每间房屋267元/月的标准计算）；三、驳回三茂公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1175.85元，由**负担918元，***公司负担257.85元。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，**二审期间陈述,其将案涉房屋其中3间***公司返还时未办理退房手续，无证据证明退房时间。 本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，二审仅对上诉人的上诉请求进行审查。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉部分房屋的返还时间是何时，是2019年1月15日，还是2018年6月31日；二、**能否要求重新置换房子。本院综合分析如下： 关于争议焦点一。**应对***公司退还部分房屋的时间承担举证责任。本案中，**未能举证证明其实际退房时间，故一审法院以三茂公司认可的时间即2019年1月15日为退还案涉其中3间租赁房屋的日期，并无不当，本院予以确认。**关于退还部分房屋的时间应为2018年6月31日的请求，理据不足，本院不予采纳。据此，一审认定**应支付的占用使用费（暂计至2019年1月15日为31075元；此后4间房屋按每间房屋267元／月的标准计算），并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二。**上诉主张为其重新置换房子，因缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人**的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费103.87元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　张　珣 审 判 员　王　硕 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　朱　婷