某某、广东省三茂铁路基建工程公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广州铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）粤71民终71号 上诉人（原审被告）：**，男，汉族，1963年8月22日出生，住江西省萍乡市上栗县。 被上诉人（原审原告）：广东省三茂铁路基建工程公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路374号迎商三茂大酒店第20层。 法定代表人：杨业金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东天穗律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人广东省三茂铁路基建工程公司（以下简称三茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人**、被上诉人三茂公司的委托诉讼代理人***到庭参加法庭调查询问。本案现已审理终结。 上诉人**上诉请求：1.撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101民初674号民事判决；2.三茂公司为其置换其他房子。事实和理由如下：一、**在本案中不存在过错。二、一审判决不符合国家政策。三、一审认定**2019年1月15日退房并补交租金4070元，缺乏事实依据，应当按照实际退房时间（2018年6月31日）重新计算占用使用费。四、**有权要求房屋置换。五、三茂公司承担本案的诉讼费用。 被上诉人三茂公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 三茂公司向一审法院起诉请求：1.**支付2017年7月1日至2019年1月15日期间拖欠的租金4136元及违约金(自2017年7月1日起暂计至起诉之日止，按年利率24%计算)；3.**承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月1日，三茂公司作为甲方与**作为乙方签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于肇庆市1间房屋出租给乙方使用，租赁期限从2017年5月1日至2017年12月31日；二、房屋的租金为每月220元，乙方应于每月1日向甲方支付租金及管理费，逾期支付的，每逾期一日，按所欠缴金额2%向甲方支付违约金，延期十五天视作乙方违约；三、乙方违约，经甲方指出乙方并没有在相关期限内改正的，甲方有权提前解除合同，如有拖欠租金的情况，甲方可先从租赁保证金中扣除支付；四、租赁期届满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，双方重新订合同约定租金和其他租赁条件等。合同签订后，三茂公司将房屋交付**使用，**交纳租赁保证金440元并支付租金至2017年6月30日。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，但**一直占有使用案涉房屋至2019年1月15日。因**至今未交纳所欠租金，遂酿成本案纠纷。另查明，案涉房屋未取得合法的房地产权证书或建设规划许可证。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，三茂公司与**签订《物业租赁合同》，将案涉房屋出租**使用，三茂公司未能提供房屋的建设工程规划许可证、产权证书等证件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审庭审中，三茂公司、**均确认**交纳租金至2017年6月30日。据此,自2017年7月1日起至实际返还之日止，**应按照合同约定的租金标准220元/月***公司支付占有使用费。关于房屋返还时间，三茂公司自认**于2019年1月15日将案涉房屋向其返还，该院予以确认。**关于2018年6月已退还案涉房屋的抗辩，因其未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故**应支付占有使用费的期间为2017年7月1日至2019年1月15日，金额为220×（18＋0.5）=4070元，**就案涉房屋交付租赁保证金440元，为减少当事人诉累，节约司法资源，本案一并处理，**应付的占有使用费以租赁保证金进行抵扣后，还应支付3630元。三茂公司诉请金额的超出部分，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于三茂公司主张**支付违约金的诉请，该院认为，合同无效自始无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效，故三茂公司的上述诉请，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、**于判决生效之日起十日内，支付三茂公司占有使用费3630元；二、驳回三茂公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由**负担。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明,**二审期间陈述,其退房时,未与三茂公司办理 退房手续，无证据证明退房时间。 本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，二审仅对上诉人的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、**何时退房，是2019年1月15日，还是2018年6月31日；二、**能否要求重新置换房子。本院综合分析如下： 关于争议焦点一。**应对***公司退还房屋的时间承担举证责任。本案中，**未能举证证明其实际退房时间，故一审法院以三茂公司认可的时间即2019年1月15日为退还租赁房屋的日期，并无不当，本院予以确认。**关于退房应为2018年6月31日的请求，理据不足，本院不予采纳。据此，一审认定**应支付的占用使用费为3630元，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二。**上诉主张为其重新置换房子，因缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。 综上，上诉人**的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　张　珣 审 判 员　王　硕 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理　*** 书 记 员　朱　婷