广东省三茂铁路基建工程公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2019)粤7101民初673号 原告：广东省三茂铁路基建工程公司，住所地：广东省广州市越秀区环市东路374号迎商三茂大酒店第20层。 法定代表人：杨业金。 委托代理人：***，广东天穗律师事务所律师。 被告：**，男，汉族，1963年8月22日出生，住江西省萍乡市上粟县。 原告广东省三茂铁路基建工程公司（以下简称三茂公司）与被告**租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三茂公司委托代理人***，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三茂公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告于2019年5月30日解除不定期的租赁关系；2、被告退还房屋并支付2017年7月1日至2019年5月30日期间拖欠的租金40311.85元及违约金9873.6元（自2017年7月1日起暂计至起诉之日止，按年利率24%计算），支付占用期间的占用费暂计为4407.85元及利息440.78元（自2019年6月1日起计至实际退还之日止，按年利率24%计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告当庭变更诉请第二项为被告退还4间房屋并支付2017年7月1日至2019年5月30日期间拖欠的租金40311.85元及违约金9873.6元（自2017年7月1日起暂计至起诉之日止，按年利率24%计算），支付占用期间的占用费暂计为4407.85元及利息440.78元（自2019年6月1日起计至实际退还之日止，按年利率24%计算）。 事实和理由：原、被告于2017年1月1日签订《物业租赁合同》，约定由被告承租原告位于肇庆市，每月租金1870元，承租期限2017年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，被告继续承租上述房屋，但仅向原告支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金。经原告多次催促被告支付租金并办理退租手续，被告于2019年1月15日对其承租的3间房办理退租手续，尚有4间房屋未退租，亦未付清租金。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告**辩称：一、对原告主张其于2017年7月1日之后没有就涉案房屋交付租金的事实予以认可，但并非被告不愿交纳，是原告拒收；二、涉案3间房屋其于2018年6月份已返还原告。 本院经审理查明，2017年1月1日，原告三茂公司作为甲方与被告**作为乙方签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落于肇庆市的7间房屋出租给乙方使用，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日；二、房屋的租金为每月1870元，乙方应于每月1日向甲方支付租金及管理费，逾期支付的，每逾期一日，按所欠缴金额2%向甲方支付违约金，延期十五天视作乙方违约；三、乙方违约，经甲方指出乙方并没有在相关期限内改正的，甲方有权提前解除合同，如有拖欠租金的情况，甲方可先从租赁保证金中扣除支付；四、租赁期届满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，双方重新订合同约定租金和其他租赁条件。等等。 合同签订后，三茂公司将房屋交付**使用，**交纳租赁保证金3520元并支付租金至2017年6月30日。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，但**一直占有使用案涉房屋。2019年1月15日，*****公司返还3间房屋，尚有4间至今仍在占有使用。 另查明，涉案房屋未取得合法的房地产权证书或建设规划许可证。 在本案审理过程中经本院组织调解，双方未能协商达成一致。 上述事实，有原告三茂公司提供的《物业租赁合同》、收据、清退通知，被告**提供的押金收据及双方当事人的**等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告三茂公司与被告**签订《物业租赁合同》，将涉案房屋出租被告**使用，三茂公司未能提供房屋的建设工程规划许可证、产权证书等证件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”据此，三茂公司主张**返还4间房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庭审中，三茂公司、**均确认**交纳租金至2017年6月30日。据此,自2017年7月1日起至实际返还之日止，**就涉案房屋的使用应按照合同约定的租金标准1870元/月***公司支付占有使用费，因双方未就每间房屋的租金标准分别作出约定，本院以平均价格认定每间房的租金标准，即1870÷7=267元。关于部分房屋的返还时间，三茂公司自认**于2019年1月15日将涉案房屋其中3间向其返还，本院予以确认。**关于2018年6月已退还上述房屋的抗辩，因其未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故**应支付的占有使用费（暂计至2019年1月15日）为1870×（18＋0.5）=34595元，**就涉案房屋交付租赁保证金3520元，为减少当事人诉累，节约司法资源，本案一并处理，**应付的占有使用费（暂计至2019年1月15日）以租赁保证金进行抵扣后，还应支付31075元。 关于三茂公司主张**自2017年7月1日起至起诉之日，按年利率24%计算违约金及占有使用费利息的诉请，本院认为，合同无效自始无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效。并且，三茂公司就涉案房屋未办理产权证书即进行出租，对于合同无效存在一定过错，为体现公平原则，在**比照租金标准缴纳房屋占有使用费的情况下，对于三茂公司的上述诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十日内，将位于肇庆市的涉案4间房屋返还原告广东省三茂铁路基建工程公司； 二、被告**于本判决生效之日起十日内，支付原告广东省三茂铁路基建工程公司自2017年7月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（暂计至2019年1月15日为31075元；此后4间房屋按每间房屋267元/月的标准计算）； 三、驳回原告广东省三茂铁路基建工程公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1175.85元，由被告**负担918元，由原告广东省三茂铁路基建工程公司负担257.85元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审　判　长　　江　洁 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年六月十五日 法官　助理　　李　喆 书　记　员　　***