沈阳恒通园林绿化工程有限公司、***二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽01民终15669号

上诉人（原审被告）：沈阳恒通园林绿化工程有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号9门。

法定代表人：刘俊清，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘宏晔，辽宁途禹律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1946年2月18日出生，汉族，住辽宁省康平县。

委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王莹，辽宁同方律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）2层。

法定代表人：董长安，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：阴秀文，辽宁秀文律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程俊豪，辽宁秀文律师事务所实习律师。

上诉人沈阳恒通园林绿化工程有限公司（简称恒通公司）因与被上诉人***、原审第三人辽宁联合房地产开发有限公司（简称联合公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2404号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

恒通公司陈述上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院做出的（2019）辽0111民初2404号民事判决，依法改判驳回被上诉人***的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:由于被上诉人辽宁联合房地产开发公司（以下简称“开发公司”）拖欠上诉人工程款共计2300余万元，一审法院在执行阶段于2014年6月18日依法查封了案涉房屋，当时案涉房屋早在2012年就已备案到案外人高仁海的名下，预售许可证号10520。在上诉人与案外人高仁海提起的案外人执行异议之诉案件审理过程中，联合公司曾向法院出证明“所有备案在高仁海名下的房产均由案外人高仁海实际占有使用”，在长达3年的诉讼，最终人民法院驳回了高仁海的诉讼请求，已经排除了案外人高仁海对执行标的享有的民事权益。但一审法院执行局仍对已查封案涉房屋不继续执行。2019年2月中旬，被上诉人***突然出现了，向一审法院提出执行异议，异议被驳回后，被上诉人***提起本案诉讼。一审法院认定事实错误，没有将被上诉人***提供均存在瑕疵证据的真实性、合法性、关联性进行论述，置上诉人的质证意见于不顾，却纵容二被上诉人之间恶意串通形成的无效证据，无事实及法律依据，显失法律公平正义。一、关于案涉房屋在查封之前是否已签订合法有效的书面合同问题。被上诉人***向法庭提供了2013年9月15日同一天形成的《唯美尚品商铺认购协议书》与《商品房买卖合同》。而早在9月15日之前开发商就已经具备商品房销售许可的资格，且房屋均为现房。按照开发商通常的惯例，签订认购书是在房屋未开工建设时进行认购，即然开发商具备销售资格且案涉房屋系现房的前提条件下，直接签订《商品房买卖合同》即可，无须《认购》，更不存在认购时就一次性交付全款的交易习惯。再看商品房买卖合同的内容，合同主体不明确，合同上所加盖的公章与当时开发公司签订一系列合同加盖的公章均不一致，没有具体的合同编号，未约定交付房屋的时间，也没有写明套内和公摊面积，更没有注明预售许可号等等。二、关于被上诉人***是否支付案涉房屋全部价款问题。首先，被上诉人***向一审法院提供了与本案完全不相干的2张转款凭证，其中一张是2013年9月15日陈玉梅（***的儿媳，石振凯的妻子，石万旭的母亲）向曾某和（开发公司司机）的个人帐户转款人民币3,312,530.00元，此时陈玉梅的帐户余额524,462.56元；另一张是2013年9月25石丽宁（石振凯的妹妹、石万旭的姑姑）在农行康平支行向曾某和个人帐户转款人民币4,000,000.00元整。其次，曾某和作为被上诉人***的证人出庭作证，其陈述“该2笔款项分别2次均是开车拉着同一位女士即陈玉梅，2次都是到农行进行的转帐（庭审笔录第7页）”、“不清楚具体支付的哪套房屋的房款”、还称“有很多购房款也都是支付到曾某和的个人帐户中（但未提供相应的证据）”……。该证人的证言存在很多漏洞和错误。因此，证人曾某和的证言不具有证明力。一审法院仅依据证人的虚假陈述认定支付全部房款没有事实及法律依据。再次，按照被上诉人***所述，该2笔房款系支付5套案涉房屋的全部款项（含石万旭3套案涉房屋），但是按照被上诉人***和石万旭提供的5份三联据所体现的价款明显不符。三、关于是否实际占有使用案涉房屋问题。1、上诉人在一审提供的录音，结合联合公司曾向法院出具的《证明》，可说明当初备案在案外人高仁海名下的房屋，幕后仍由高仁海实际控制并对外出租。至于，案外人高仁海怎么与被上诉人***及联合公司之间相互串通的，上诉人并不清楚。2、一审法院调取的个体工商户登记档案所记载的商户登记时间均是在上诉人与被上诉人联合公司建设工程施工合同纠纷案件及本案一审法院2014年6月18日查封之后形成的。即便案涉房屋6门的登记时间是在2013年5月23日，但其档案中所载明的出租方是被上诉人联合公司，与被上诉人***无关。还有，部分个体工商户登记档案所载明的街道与社区证明，可以说明在上诉人查封后，被上诉人***存有明显蓄意、刻意的制作，用以达到其非法目的，街道和社区的证明也仅仅是为了增加和完成当地第三产业和就业率，颁发个体工商户执照而出具的，街道和社区并没有到房产部门核实具体情况，更不具备及代表权威部门进行认定。3、因被上诉人***提供的《唯美尚品商铺认购协议书》与《商品房买卖合同》以及转帐记录均是虚假或后补充的，不能体现真实客观的交易。4、结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》，按被上诉人所称虚假的购房目的，其并非是自身日常生活居住所使用。明显与《规定》的内容不相符。四、关于未办理登记过户是否存在过错问题。第一，被上诉人***主张系2013年9月15日就签订了《唯美尚品商铺认购协议书》与《商品房买卖合同》，以及一次性全部付清了房屋全部的价款，因案涉房屋均为现房，案涉房屋早在2012年均备案到案外人高仁海的名下，被上诉人***投入如此之大，其自身及家人作为具备完全行为能力人不可能对房屋的实际状况未加深入了解就一次性完成了支付全部的购房款。第二，再结合被上诉人***提供的《商品房买卖合同》第十五条约定，联合公司应在365日内办理房屋备案登记手续，以及庭审笔录第11页被上诉人***陈述的“在签订合同时售楼员告知被上诉人***，过一段时间就给办理备案手续”等内容，被上诉人***在事隔6年后才主张权利，明显有悖常理，不符合正常的交易习惯。故无法排除被上诉人***未办理更名过户无过错。

综上所述，一审认定事实错误，被上诉人***作为案外人未能提供有效的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故请求二审沈阳市中级人民法院，查清事实，撤销一审判决，驳回被上诉人***的诉讼请求。

被上诉人***陈述答辩意见：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人恒通公司在上诉状中有关“案件形成过程”的表述与本案没有关联性。而31号《执行裁定书》据以驳回答辩人执行异议请求的理由，已经被最高人民法院作出的多个案例所否定，一审法院未采信该理由是正确适用法律的表现。二、关于查封之前签订合法有效书面合同。答辩人***确实在人民法院查封之前与联合公司签署了《认购协议》及《商品房买卖合同》，答辩人主张这一点是有客观证据可以证明的。人民法院查封案涉房屋是2014年6月18日，而答辩人***与自己的儿媳陈玉梅、孙子石万旭一起购买了六套房屋，其中陈玉梅购买了1门，石万旭购买了4门、5门、6门，答辩人***购买了2门、3门（本案所涉），1门至3门是于2013年9月15日购买，4门至6门是于2013年9月25日购买，几乎可以说是同时购买的。一审法院为了查明案件事实，从工商部门调取了《个体工商户登记档案》，其中1门的档案中就附有《商品房准住通知》和《商品房买卖合同》，这些材料向工商部门提交的时间是2014年3月6日，由此可以证明，答辩人***向法庭提供的与联合公司签署的《商品房买卖合同》及《商品房准住通知》客观上形成于人民法院查封之前，不存在伪造串通的可能。上诉人恒通园林公司以惯例、习惯、常理为由提出的种种质疑，答辩人认为这些质疑没有证据支持，相反答辩人对自己的主张提供了充足的证据予以说明。三、关于支付全部价款。如上所述，答辩人***从联合公司购买房屋是连同儿媳、孙子一起进行的，因此购房资金来自近亲属且相关房款一起支付是非常正常的。案涉购房款之所以转到曾某和的账户，当时则是按照联合公司的要求履行的。证人曾某和在一审时出庭作证，接受了各方的询问，曾某和的证言能够证明答辩人所举的转账资金证据确实是用于购买房产，且转账时间也与购房合同时间相吻合。答辩人认为，恒通公司提出的有关质疑仍然是推测和臆断，没有证据支持，不能成立。四、关于实际占有案涉房屋。答辩人认为，关于实际占有房屋的事实，一审法院已经作出了足够细致的调查工作。答辩人购买房屋后一直用于对外出租，为了本次诉讼，答辩人尽可能找到了首次租房的租户，向法院提供了书面的证明，证明答辩人确实是房屋的实际控制人。除了上述证据，一审法院还依职权调取了案涉房屋的工商登记资料，目的是验证答辩人所述真伪，还对承租房屋的个体工商户做了询问，进行交叉验证，所有的证据都证明了答辩人所述属实，答辩人确实在查封之前就购买并接收了案涉房屋，并对外出租收取租金。五、关于未办理过户的过错问题。答辩人购买房屋时，确实不知道案涉房屋已经有备案的情况。答辩人作为一个普通的自然人，认为自己与开发商签署了购房合同，支付了房款，拿到了房屋，就已经完成了购房的基本流程，并不了解购房还需要去房产局查询备案登记情况。而且也没有法律依据对普通购房者提出此类要求。答辩人并非怠于行使权利，答辩人的亲属亦实际居住在案涉房屋所在小区，对于整个小区的办证情况都比较了解。这个小区广泛的存在无法办证问题，好多家都无法办证，甚至有一些住户去上访，所以才有了2018年政府通过解遗程序给本小区住户办证的情况。因此，这些年答辩人虽然几次催问办证未果，但因整个小区都存在类似问题，所以没有急于通过诉讼方式解决问题。所以，案涉房屋没有办证，非因答辩人本人原因，实属是客观不能。综合以上，一审判决查明事实细致清晰，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审第三人联合公司进行答辩：同意一审判决。

***向一审法院起诉请求：请求法院判令立即停止对沈阳市苏家屯区门、3门两处房产的强制执行，并解除查封；本案的诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：一审法院依据已发生法律效力的（2013）苏民二初字第00667号民事调解书，依法执行申请执行人恒通公司与被执行人联合公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年6月18日预查封了被执行人联合公司开发的位于沈阳市苏家屯区、8门市房屋，该查封门市房屋备案在案外人高仁海名下。原告***于2019年2月15日向一审法院提出执行异议，认为沈阳市苏家屯区、3门市房屋系其从联合公司购买并且实际占有至今，要求停止对该两套房屋的执行，一审法院经审查后作出（2019）辽0111执异31号执行裁定书，驳回了***的异议请求，原告***以相同理由提起案外人执行异议之诉。

另查明，原告***与被告联合公司于2013年9月15日签订《唯美尚品商铺认购协议书》，约定原告***认购被告联合公司开发的唯美尚品23栋（银杏路28-23号）2门、3门门市房，单价13000元/平米，每套房屋价款均为1530230元，并签订了该两套房屋的商品房买卖合同，2013年9月15日原告***儿媳陈玉梅通过银行转账转到被告联合公司员工曾某和银行账户3312530元，2013年9月25日原告***女儿石丽宁通过银行转账转到被告联合公司员工曾某和银行账户4000000元，2013年9月15日被告联合公司给原告***开具了上述两套房屋房款收据，原告***购买上述门市房屋之后由其孙子石万旭进行陆续出租至今。

一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是原告***就执行标的即位于沈阳市苏家屯区、3门两处房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2014年6月18日预查封了案涉房屋，原告***与被告联合公司在2013年9月15日签订了案涉房屋《商铺认购协议书》及《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款；一审法院经原告***申请调取了案涉门市房经营商户的工商登记档案并对案涉门市房屋的经营业主调查询问，可以认定原告***在购买案涉房屋后一直用于出租至今；案涉房屋未能办理产权登记是因为该楼盘开发商的原因导致整个楼盘都未能办理产权登记，并非原告***怠于行使权利，故并非原告***的过错。综上，原告***是案涉房屋的购买人，其享有足以排除对案涉查封房屋强制执行的民事权益，故对位于沈阳市苏家屯区、3门两处房屋不得执行。

一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条一款（一）项之规定，判决：对位于沈阳市苏家屯区门、3门两处房屋不得执行。案件受理费31284元，由第三人辽宁联合房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、案涉房屋的2门、3门、4门、5门、6门《商品房买卖合同》6份，来源于（2016）辽0111民初1800号案卷。2、开发商给高仁海出具的案涉房屋的2门、3门、4门、5门、6门《收款收据》和庭审笔录，来源于（2016）辽0111民初字5909号案卷。3、开发商给高仁海出具案涉房屋的2门、3门、4门、5门、6门《商品房准住通知书》和2014年6月16日向法院出具的《证明》，来源于（2015）苏执异字第33号案卷。4、（2013）沈中民二终字第1928号案卷中的上诉状、庭审笔录、代理词。5、（2016）辽01终4307号案卷中的上诉状、询问笔录。证明问题：1、在2012年5月联合公司与案外人高仁海签订案涉房屋的《商品房买卖合同》时，联合公司给案外人高仁海开具了案涉房屋的《购房收据》及《准住通知单》，证明案涉房屋在本次诉讼中的案外人***、石万旭主张所谓的购买案涉房屋之前，联合公司就已经出卖给商仁海了，并为高仁海出具购房收据及办理了入住手续。2、在上述多个案件中，联合公司在2016年和17年法院2014年查封之后仍主张房屋已经出售给高仁海，案涉5套房屋的房款是高仁海所交纳，并为其办理了入住手续，高仁海已实际占有案涉房屋，由高仁海对外出租，同时联合公司以书面形式向法院出具《证明》证明由高仁海实际占有使用。且高仁海也主张已实际占有使用并获得租金收益。3、联合公司和高仁海同时提供证据，均确认案涉房屋在当时的出售价格为每平方米4000元。4、由此可见，联合公司确实是将案涉房屋全部交付给高仁海占有使用。那么，既然案件房屋均由高仁海占有使用，可以说明本次诉讼的案外人***、石万旭并不是从联合公司处购买的案涉房屋，因为已经一直由高仁海占有使用，案外人***、石万旭和联合公司对此是明知的，案涉房屋在有人占有使用的情况下，案外人***、石万旭仍继续从联合公司购买房屋完全不符合交易常理。案外人***、石万旭没有向法院提供在2017年5月份以后是怎么从高仁海处转接过来的相关手续予以佐证。5、从案外人***、石万旭提交的所谓购房合同来看，联合公司在2017年以前所使用的公章完全不一致。从合同内容上看也存有诸多瑕疵，缺少重要内容，且“现房”根本不存在认购的问题，合同上约定360日内办理备案，买房投入千万元，6年多的时间不主张权利，根本不符合交易常理。再从案外人***、石万旭所主张的支付购房款情况来看，房款数额不符，支付房款的对象混乱，都不是向联合公司所支付，同时联合公司更未向人民法院提供当时的财务凭证及公司向工作人员支付工资的银行转帐凭证予以佐证。综上，本次诉讼的案外人***、石万旭所提供的证据均不能对抗2011年至2017年以前的多起诉讼中所认定的客观事实，其所陈述的内容更不符合交易常理。可以说明在2017年以后案外人***、石万旭提起的本案诉讼是其与联合公司之间恶意串通而形成的虚假诉讼，人民法院对此应严肃予以追究。同时改判驳回案外人（被上诉人）***、石万旭的诉讼请求，维护法律的公平正义。联合公司质证：真实性、关联性、合法性均有异议。联合公司和高仁海之间有纠纷，联合公司与高仁海之间名为买卖实为借贷。经过贵院调解最终在执行期间发现调解书存在错误，后经辽宁高院裁定中止沈阳中院就联合公司与高仁海案件执行程序，认为一审调解程序错误。***质证：真实性、关联性、合法性均有异议，我方不是证据材料的当事人，不了解具体情况，从我方提供证据可证明案涉五套房产从2013年至今一直由我方实际占有，无论高仁海与联合公司在另案笔录中如何陈述，都无法对抗一审法院对房屋承租人的实际调查，以及区市场监督管理局对房屋使用情况的记载，我方认为高仁海持有的购房手续是不真实的，我方购买房屋无论是签署合同支付房款和实际占有，以及非因本人原因没有办证，均有充足证据证明。

上诉人提交：1、我方申请调取的陈玉梅、曾某和、石丽宁的银行往来明细一组。证明：陈玉梅、曾某和、石丽宁之间的转款，不能体现是购房款，银行的往来明细当中有网银转账和poss机转账只有账号，没有体现具体的名称。请求法院要求银行配合法院提供没有具体名称账号的户名及该户名在此期间的转款明细。目前从曾某和的银行转账凭证，可以体现本案涉及的两笔款没有进入联合公司的财务账，而是分批偿还了借款以及利息。2、（2013）沈中民二终字第1928号民事判决。证明：该判决联合公司认可其与高仁海对涉案商品房的价格为每平方米4000元，并认可高仁海就案涉房屋等26套，于2013年6月份支付完毕款项，并交付高仁海实际占有使用。该卷宗中有当时联合公司对楼盘的宣传单。办理的相关手续均是在2014年为高仁海办理的，与联合公司向法院2014年末出具的证明，高仁海为涉案房屋实际占有人相符。被上诉人在2013年9月份称购买争议房屋，与当时开发商与高仁海的陈述不符，也不符合客观交易常理，能体现当时郭百春签订认购协议时只交了部分认购款，不是全款。二审判决认为，案外人高仁海与联合公司的转账并未注明是购房款，联合公司未提交该款项在公司的财务以及财务凭证已经实际入账，因此驳回了双方购买涉案房屋的理由，与本案的事实应属一致。被上诉人质证：1、真实性没有异议。交易记录证明了我方主张支付房款的事实是客观存在的，另外从曾某和的银行流水来看，其个人账户确实是联合公司实际使用的，存在多笔资金往来以及支付建设工程工程款的往来明细，可以印证，我方交付房款的事实。2、真实性没有异议。该证据与本案没有直接关联。我方已经提供充足的证据证明自己在查封之前签署合同，交付房款占有房屋等事实。因此无论联合公司与其他案外人在其他案件中如何陈述，均应以客观事实为准。第三人质证：同被上诉人意见。

上诉人提交：证据名称1、自来水公司区营业部出具的案涉房屋交费明细；2、供电公司区营业部电脑登记案涉房屋交费情况的照片；3、天润热力供暖公司出具的案涉房屋交费明细。证明问题：1、水费明细，证明案涉5套房屋的“初始”交费时间为2015年1月7日，与***、石万旭主张的在2014年法院查封之前占有使用并对外出租的情况不符。且5门记载的交费人为水煮鱼店，6门记载的交费人为唯美建材，与***、石万旭提供的租赁合同所体现店名不符。2、供电公司电脑登记的交费照片，其中4门登记的石万旭“初始”交费时间为2016年7月21日。可以说明石万旭主张在2014年法院查封之间购买案涉争议房并占有使用是虚假的。供电公司提出，如果是法院当场调查可以配合法院，因此我方申请人民法院进行现场调查取证。3、供暖公司出具的交费明细，可以明确体现，截止到目前案涉房屋均是以高仁海的名义进行供暖交费，期间2013年-2015年均为停供状态。说明***、石万旭主张在2014年法院查封之前占用使用与事实不符；与***、石万旭称是在2018年年底才知道案涉房屋备案在高仁海名下的主张不符；6门备注的商店名称也与***、石万旭提供的租赁合同不符。供暖公司提出，如果是法院当场调查可以配合法院，因此我方申请人民法院进行现场调查取证。被上诉人质证：1、真实性没有异议，第一次缴费时间确实是2015年，之前向物业公司交纳，登记的名称按照实际承租户的店名登记，与我方调取的工商档案基本相符。证明了我方实际占有案涉房屋对外出租的事实。2、真实性没有异议，质证意见同我方证明目的。3、真实性有异议，没有印章。备注的经营主体与工商档案一致，可证实我方实际占有房屋对外出租的事实。联合公司质证：不清楚。

***提交：关于区银杏路28-23号1门房产的情况说明、（2019）辽111民初2402号判决书、收款收据、2014年曾某和的询问笔录、付款财务凭证、2015年陈玉梅的询问笔录。证明：区银杏路28-23号1门房产的购房款已经实际支付，与本案五套房产支付购房款不存在重叠。上诉人质证：真实性有异议。经我方提出申请，法院要求被上诉人对其支付1门具体房款的走向支付款项的具体对象、具体账号，刻意隐瞒支付途径，误导法院审查案件事实，既然被上诉人在2011年都提供了银行转账凭证，没有理由2013年的转账凭证不向法院提供，对其隐瞒案件重要事实的行为应承担不利法律后果。联合公司质证：没有异议。

被上诉人提交：区银杏路28-9号242房屋的产权资料及房产证、区银杏路28-7号321房屋的产权资料及房产证、A区35号地下车库使用权转让协议及收款收据、陈玉梅农业银行交易明细清单。共同证明：石万旭购买个人住宅是在2011年10月完成的交易，支付了全部款项，与本案案涉6处门市房（2013年9月交易）完全是两个时间段，且各自具备完整的交付房款记录，不存在混同情况，证明被上诉人在本案中的交付房款没有问题。上诉人质证：真实性请法院核实。上次庭审中石万旭称该两套房屋是2012年购买，2015年下发的房产证，从现有证据看发票体现2011年支付的房款，但石万旭没有提供如何转款、转款的数额、支付对方账号的户名等相关凭证予以证明是真实的购房交易。备案的商品房买卖合同是2014年1月9日签订，备案合同与本案案涉买卖合同版本内容法人姓名的记载、公章的样本均不一致。请求法院责令石万旭提供该两处商品房的转款凭证、转款的户名和账号。按照石万旭所称的两笔房款的价格也与转款的100万完全不相符。我方申请调取张佳吉同时期的银行往来。要求法院调取石万旭上次庭审提交的1门付款凭证的对方账户等相关账号，以书面申请为准。

被上诉人提交：（2019）辽0111民初2402号判决书及卷宗档案合计46页。证明：一审判决宣判后，申请执行人一审没有提出上诉，支持了案外人。我方家庭一共购买1-6门6套房屋，1门被案外人刘晓荣查封，卷宗材料显示2014年法院执行该房屋时曾调查第三人工作人员曾某和及当时的承租人王海蛟，二人笔录可以证明我方购买房屋交付房款以及实际占有的客观事实，另外调取了一门工商档案，证实了我方确实在法院查封之前就签署了购房合同，实际占有案涉房屋，该判决未上诉已经生效。我方提交证据中调取的工商档案以及本案一审证据中调取的工商档案，不是为了证明房屋实际使用时间，因为房屋都是用于开设小的门店，有的正规注册的早，有的注册的晚，调取档案是为了核实我方提供的承租户是否属实。上诉人质证：判决真实性没有异议。虽然没有提出上诉，但不能证明认定的事实符合客观常理。根据工商档案和查封时间比较，晚于人民法院的查封，按照被上诉人陈述，其一共购买6套门市房，且被上诉人和石万旭在该小区还有其他居住的房产，被上诉人和石万旭应有义务提供购买上述所有房产的汇款凭证及记录联合公司财务账等相关凭证予以佐证。我方查封的时间是2014年6月，被上诉人提供的工商登记档案2门是2016年11月25日办理的申请，2015年10月21日三门办理的申请，均在我方查封房产一年后形成，不能证明被上诉人证明的问题。联合公司质证：没有异议。

被上诉人申请证人王某出庭，证明：我和***是租户关系，我租的是石万旭的房租，2013年从物业租的，2014年从石万旭手里租的。证人刘某出庭作证，证明：我与本案各方都没有利害关系，房东石万旭让我来作证，证明我什么时间交房租给他，2014年4月2日开始交房租。上诉人质证：真实性有异议，两位证人陈述的内容与相关档案记载的不符。其中王某所称是2016年才开始向自来水公司交纳水费与事实不符，事实上自来水公司出具的情况2015年1月27日就开始向其公司交纳水费。从供暖公司和自来水公司给出的明细体现的店铺名称与王某陈述的不一致，供暖公司用户名一直为高仁海，一直没更换。二证人陈述的备案的租房协议内容出租主体和租赁时间不符，可说明二证人与二被上诉人恶意串通做虚假陈述。被上诉人提交：1、国家电网查询照片2张。（复印件）证明：2016年7月之前是临时电，之后用户名是石万旭。2、王某2014年11月交的垃圾装卸费、2015年4月、5月、7月、8月、9月的电费收据，证明2016年7月之前电费交给物业公司的事实。3、2014年5月1日王某与石万旭的租赁合同，证明：被上诉人查封之前实际占有房屋。4、2015年刘某的宽带业务受理单，证明案涉房屋被上诉人实际占有。上诉人质证：1、真实性没有异议，证明不了2016年7月21日之前是临时电，恰恰证明石万旭在2016年7月21日才开始交费，时间在查封之后。之前庭审中被上诉人主张2018年年底发现电费变更为高仁海才向法院主张权利，被上诉人始终未提供2018年年底高仁海的相关证据进行证明。2、收款收据不应该是被上诉人提供，应该是证人提供。从协议本身看，应该是后补充的，同样的出纳人都姓谢，但签字笔体不同，票据时间均在查封后。3、真实性有异议，是石万旭与王某恶意串通后补的。4、真实性有异议，证人当庭并没有提出过交该业务的相关费用。联合公司质证：不予质证，不清楚。

本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人***就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

关于***是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，***提供的其与联合公司签订的《商品房买卖合同》时间早于案涉房屋被查封时间（2014年6月18日），上诉人并无证据证明上述合同的形成时间晚于案涉房屋被查封时间，故确定被上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的案涉房屋书面买卖合同。

关于***是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题，***提供的其中三套案涉房屋出租合同的签订时间早于案涉房屋被查封时间，一审法院已经核实从***处承租案涉房屋的事实，二审中两位承租人就此问题到庭作证、承租人已经陈述了从***处承租案涉房屋的时间早于案涉房屋的被查封时间，且留存于沈阳市区市场监督管理局的案涉房屋租赁合同签订时间早于案涉房屋被查封时间；上诉人并未提供充分证据否定留存于沈阳市区市场监督管理局的案涉房屋租赁合同签订时间以及其他早于案涉房屋被查封时间的租赁合同形成时间，在此应由上诉人承担举证不能的不利后果。考虑***系同时购买的案涉五套房屋，故可以确定***是在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。

关于***是否已支付案涉房屋全部价款的问题，***提供的银行转账流水显示其与亲属向联合公司的工作人员转账支付了大部分案涉房屋款项，仅有少部分款项系通过现金方式以及POSS机支付，且银行转账的时间与***、联合公司签订《商品房买卖合同》的时间均发生在同一月份，又考虑联合公司向***出具了收到全部购房款的《收款收据》，故可以确定***已支付案涉房屋全部价款。

关于是否非因买受人***自身原因未办理过户登记的问题，案涉房屋在***与联合公司签订案涉《商品房买卖合同》时案涉房屋已经被联合公司备案在案外人高仁海名下导致案涉房屋未备案登记至被上诉人名下，在此属于联合公司的原因所导致，故属于非因买受人***自身原因未办理过户登记。

综上所述，沈阳恒通园林绿化工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31284元，由上诉人沈阳恒通园林绿化工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　丁广昱

审判员　　金　鑫

审判员　　朱闻天

二〇二〇年七月二十二日

书记员　　路柠檑

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。