邹城市市政工程公司、邹城杏花村医院房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省邹城市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0883民初4723号

原告：邹城市市政工程公司，住所地：邹城市东滩路1469号，统一社会信用代码：913708831661226142。

法定代表人：张磊，总经理。

委托诉讼代理人：周广胜，山东法至上律师事务所律师。

被告：邹城杏花村医院，住所地：邹城市东滩路1469号，统一社会信用代码：52370883MJE560408B。

法定代表人：吕发洋，院长。

委托诉讼代理人：段修俭，该医院副院长。

委托诉讼代理人：冯开颜，山东中评和律师事务所律师。

原告邹城市市政工程公司（以下简称市政公司）诉被告邹城杏花村医院（以下简称杏花村医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政公司的委托诉讼代理人周广胜，被告杏花村医院的委托诉讼代理人段修俭、冯开颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告市政公司向本院提出诉讼请求：2005年被告租赁原告邹城市东滩路1469号西楼1-4楼及公司礼堂作为开设邹城杏花村医院使用。2008年1月1日被告委派其代表孔令刚与原告达成延续租赁期20年的《房屋租赁协议》。协议约定：租赁期限20年，自2008年1月1日至2028年1月1日。年租金65000元，按年缴纳，于每年1月1日前支付。租金根据市场行情，每五年适当协商调整。基于《房屋租赁协议》约定租金每五年适当协商调整，且双方协商无果的情况下，原告按邹城市国资部门要求，于2015年委托邹城市中立资产评估事务所，对被告承租的原告邹城市东滩路1469号西楼1-4楼及公司礼堂进行市场租赁价格评估，以该事务所出具的邹中评报字（2015）25号评估报告，其该租赁房产市场租赁价格为年租金为：442800.00元。后原告将该房屋市场租赁评估价格告知被告，并要求被告按该租金价格签订协议并自2016年1月1日起按年租金：442800.00元支付租金。后虽经原告催要，被告对原告上述租金价格不予认可，自此，被告自2016年1月1日至2021年12月31日期间应缴租金未予缴纳。诉讼期间经邹城市人民法院委托济宁圣诚价格评估机构评估，自2016年1月1日至2021年12月31日期间的年租金市场价格为327491元，故原告现变更诉讼请求，请求判令被告给付租金1637455元。综上所述，被告拖欠原告租金给原告造成损失，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2021年12月31日期间租金2214000.00元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求第一项：判令被告向原告支付2016年1月1日至2021年12月31日期间租金1637455元;增加一项诉讼请求：判令被告支付本案评估费用3万元。

被告杏花村医院辩称，一、2008年1月1日，原告作为甲方、孔令刚作为乙方订立了《房屋租赁协议书》，其中第二条规定：房屋租赁费为65000元，根据市场行情，每五年协商一次租赁价格（适当给予协商调整）。该协议的出租方系原告，承租方系孔令刚，虽然答辩人按照65000元向原告缴纳房租至2015年年底。但《房屋租赁协议》的相对方并非答辩人，原告引用协议第二条的规定不能当然地约束答辩人。《中华人民共和国民法典》第704条规定：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第720条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第510条的规定，仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第510条规定：合同生效后，当事人就数量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。答辩人实际租赁原告房屋，但对于租金数额及租金缴纳期限并没有明确约定。原告陈述的2015年原告单方面的房屋租金评估，答辩人不予认可。原告诉求系依据其2015年的单方价格评估计算，在起诉后原告又行申请对现在的房屋租金进行价格评估，与其诉求中的2015年的单方价格评估存在严重矛盾，即原告申请法庭对现在的房屋租金评估来否认其诉状中提及的2015年的价格评估。也能证明原告作为出租人对于租金数额系不确定，属于原告诉求不明，依法应驳回原告的诉求。二、原告的部分诉求已经超过了诉讼时效期间。原告陈述要求自2016年1月1日至2021年12月31日的租金。《民法典》第188条规定的3年诉讼时效期间，原告部分诉求已经超过了3年诉讼时效期间。针对原告诉求第二项，要求被告承担评估费用3万元，原告在立案后进行法庭审理前单方申请评估，该评估费用并非由败诉方承担，原告的评估申请是其为了举证而申请，因此该费用应由原告自行承担。综上，请求法庭查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日，被告杏花村医院委派医院负责人孔令刚（乙方）与原告市政公司签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将坐落在市政公司大门西楼房一楼一至四楼全部楼房及部分院落及公司礼堂租赁给乙方使用。甲方租给乙方开设邹城市杏花村医院，房屋租赁费每年65000元，根据市场行情，每五年协商一次租赁价格（适当给予协商调整），乙方从签订之日起，每年的1月1日前交纳当年租金，交款后使用。租期20年，自2008年1月1日起至2028年1月1日止。被告按照每年6.5万元的租金价格已经交纳了2008年1月1日至2015年12月31日的租金。2018年原告向被告函告了《催收租金及续签租赁合同函》，该函载明，合同约定，根据市场行情，每五年协商一次租赁价格（适当调整），但实际双方已按《房屋租赁协议》约定的租金价格履行了7年。现公司按邹城市国有资产公司部署并配合国资办已就国有性质对外租赁的房产就资产租金标准作出评估，承租人按评估价格年租金399600元7日内足额交纳2016年租金，2015年度租金按65000元交纳。诉讼前，原被告各自委托评估机构对涉案租赁物的年租金价格进行了评估，但原被告对于对方的评估报告均不认可，庭审中，原告申请法院委托价格评估机构对涉案租赁物2016年1月1日至2021年12月31日的年租金市场价格进行评估，经山东广发永正价格评估咨询服务有限公司作出的《价格鉴定意见书》中确定涉案租赁物年租金价格为273561元，花费评估费3万元。

本案存在以下争议焦点，一、原告主张的部分租金是否超出了法律规定的诉讼时效?二、原告主张的2016年1月1日至2021年12月31日的租金每年按多少租金价格收取？

针对争议焦点一，本院认为，原告于2018年向被告函告催要欠付的租金，于2020年双方就租金问题进行协商，并初步达成共同委托评估机构进行价格评估的意向，足以充分证明原告就被告欠付租金多次催要，期间未有三年中断，故，原告主张的租金没有超出法律规定的三年诉讼时效。

针对争议焦点二，原告主张应按年租金273561元计算。为此原告向本院提交了原被告签订的《房屋租赁协议》、广发永正的《价格鉴定意见书》、《催收租金及续签租赁合同函》。被告主张2016年1月1日至2021年12月31日的租金应按年租金65000元计算，广发永正的《价格鉴定意见书》评估的年租金273561元存在不合理、不合法的部分，按照273561元交纳租金与合同约定五年一调整、适当调整相违背。本院认为，原被告于2008年1月1日签订的《房屋租赁协议书》内容具体、确定，是双方真实意思表示，原被告都应当按照约定全面履行自己的义务。协议第二条明确约定“每五年协商一次租赁价格”，被告在第二个五年，已经按照年租金65000元交纳了三个年度的租金，应视为双方对于第二个五年内的价格协商一致认可的为年租金65000元，即2016年1月1日至2017年12月31日的租金原告也应依照年租金65000元收取。第三个五年的年租金双方没有协商一致，应按照法律规定执行。《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百一十一条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定执行。本案原被告针对第三个五年的租金没有达成补充协议，也无相关交易习惯可以参考，也无需执行政府定价或指导价，只能按照订立合同履行地的市场价格履行。为此，原告对于相应时间段的市场价格申请了评估，该评估报告是经原被告共同选定的评估机构，在公平、公开、公正、客观、科学的基础上，经过现场调查、市场调查，依据相关法律、法规和规范作出的年租金273561元的评估结论，本院予以采信。被告应按年租金273561元给付原告2018年1月1日至2021年12月31日的租金，合计1094244元。即，原告应给付被告2016年1月1日至2021年12月31日期间的租金1224244元。原告主张花费的评估费3万元应由被告承担，本院认为，该评估费是因原被告未就租金价格协商一致而产生的，3万元评估费原被告应各承担一半。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十一条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下：

一、被告邹城杏花村医院于本判决生效之日起十日内给付原告邹城市市政工程公司2016年1月1日至2021年12月31日期间的租金1224244元及评估费15000元；

二、驳回原告邹城市市政工程公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12256元，由原告邹城市市政工程公司负担2465元，被告邹城杏花村医院负担7304元，退还原告邹城市市政工程公司2487元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审 判 员　周玉花

二〇二二年三月三十一日

法官助理　薛世欢

书 记 员　孙萌灿