曲阜市华圣建筑有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁08民终6637号

上诉人（原审被告）：曲阜市华圣建筑有限公司，住所地：曲阜市校场路东首，统一社会信用代码：91370881706348914X。

法定代表人：曹振华，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘李娜，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1971年7月11日出生，回族，住山东省济宁市任城区。

委托诉讼代理人：韩兵，山东曲圣地律师事务所律师

原审被告：曹振华，男，1963年8月28日出生，汉族，住曲阜市。

原审被告：曹建东，男，1969年10月1日出生，汉族，住曲阜市。

原审被告：曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会。统一社会信用代码：54370881082985260T。

法定代表人：曹建东，村主任。

上诉人曲阜市华圣建筑有限公司（以下简称华圣公司）因与被上诉人***及原审被告曹振华、曹建东、曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会（以下简称石门山庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2020）鲁0881民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华圣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。该案系因政府拆迁引起的，政府在没有明确补偿前，***没有诉权。2016年9月1日签订房屋买卖合同后，即将该涉案房屋交付给***使用，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。该案标的物系经曲阜市石门山镇石门山村村民委员会经村民代表会议决定建设的，社区对该房屋所涉土地拥有所有权，尽管没有办理相关房地产手续，但仅仅是一种行政违法行为，房屋的物权始终存在，现因政府强制拆迁标的物灭失，并非上诉人华圣公司的过错造成的，且在强制拆迁时，政府并非与我单位协商，而是由***具体协商，至今我单位没有见到任何关于拆迁的书面材料。同时对拆迁的合法性应当经过司法审查，并应当作为本案审理的前置条件，据曹建东陈述，政府也有进行补偿的意思表示，因此在政府未进行补偿前***没有诉权。同时房屋土地买卖合同约定，在***购买房屋及土地后，如有政府行为拆迁、修路、占道给予的赔偿等相关赔偿价款，归***所有，被告曹建东、石门山庄村委会无权接受此项赔偿，因此由***向政府主张权利也是合同的约定，尽管主合同无效，但该约定并不违背法律规定，因此为有效条款，***要求解除合同的诉讼请求依法不能成立。本案中我单位没有过错，不应当成为赔偿主体，即使赔偿也应当按照过错程度承担责任。我公司是一家建筑工程公司，承建房屋是我公司的主要经营范围，曲阜市石门山镇杨柳社区居民委员会建设房屋，是我公司的工作范围，因曲阜市石门山镇杨柳社区居民委员会没有能力支付工程款才导致我公司以房抵付工程款的事实，由于该建设依附的土地系农村集体土地，违背了法律强制性规定，因此该抵付工程款的款项是无效的，根据公平原则曲阜市石门山镇杨柳社区居民委员会有义务向我公司支付工程款。同时本案中曲阜市石门山镇杨柳社区居民委员会列为了被告，该房屋买卖合同曲阜市石门山镇杨柳社区居民委员会也参与签订，有一定的过错，且***在明知道涉案房屋存在瑕疵的情况下购买，也有一定的过错，也应当承担一定的责任。

***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人华圣公司主张的拆迁与本案不是同一法律关系，不存在前置关系，故不能在本案中一并处理。上诉人一审中称曹振华履行的是上诉人的职务行为，当然应由上诉人承担责任，被上诉人***基于上诉人自愿承担案涉房屋土地使用权的转让登记前的风险才与曹振华签订的房屋买卖合同，自身没有任何过错，不应承担责任。

一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会述称，上诉人华圣公司上诉的时候政府补偿款还没有到位，被上诉人***已经领取了补偿款，村委会有补偿明细，当初怕出意外我让镇经管办给每户打的补偿款并按手印。上诉人称村委会没有支付其工程款不属实，当时村委会与上诉人签订的是合作协议，一直没有说支付给华圣公司工程款。

***向一审法院起诉请求：1.判决解除原告***与被告曹振华之间的《石门山房屋土地买卖合同协议书》；2.请求由被告曹振华退还原告***购房款600000元；3.请求由被告曹振华赔偿原告***损失903,821.14元；4.请求被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会、被告曹建东、被告曲阜市华圣建筑有限公司对上述第2项、第3项债务负连带清偿责任；5.请求本案诉讼费及其他费用由被告曹振华、被告曹建东、被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会、被告曲阜市华圣建筑有限公司负担。

一审法院认定事实：2015年3月18日，被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会与被告曲阜市华圣建筑有限公司签订石门山合作建房协议，双方合作建设该村杨柳社区对过路南农家小院1-10#。协议中约定双方各得五套，其中3-4#农家小院归曲阜市华圣建筑有限公司。原告***为山东省儒源文化集团有限公司法定代表人，被告曹振华为被告曲阜市华圣建筑有限公司法定代表人。2015年12月15日，被告曲阜市华圣建筑有限公司向山东省儒源文化集团有限公司借款20万元，2016年4月19日，被告曲阜市华圣建筑有限公司向山东省儒源文化集团有限公司借款10万元，以上借款共计30万元，双方之间在借款收据中并未约定借款利息。2016年9月1日，原告***与被告曹振华、被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会签订石门山房屋土地买卖合同协议书，由被告曹振华将杨柳社区对过路南农家小院3-4#两幢卖于原告***。上述借款30万元转为其中部分购房款30万元，2016年9月14日，原告***通过山东省儒源文化集团有限公司账户支付购房款10万元，2018年9月21日，原告***向被告曹振华账户支付购房款15万元，合计共支付购房款55万元。该3-4#农家小院现已被政府拆除。

一审法院认为，本案的争议焦点为，一、各方当事人的在本案中的身份如何确定，相关责任如何承担？二、案涉的石门山房屋土地买卖合同是否有效？关于各方当事人在本案中的身份问题，一审法院认为，山东省儒源文化集团有限公司与曲阜市华圣建筑有限公司的借款行为，通过庭审中各方的陈述可以看出，该借款和2016年9月14日，原告***通过山东省儒源文化集团有限公司账户支付购房款10万元均已经转化为石门山房屋土地买卖合同中原告***个人的购房款，原告***为山东省儒源文化集团有限公司法定代表人，其作为个人与山东省儒源文化集团有限公司间是否存在其他纠纷，本案不予审理。对于被告曹振华与原告***石门山房屋土地买卖合同中签字及收取原告***转账15万元的行为，根据被告曲阜市华圣建筑有限公司与被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会签订的合作建房协议，案涉的3-4#小院在协议中约定为被告曲阜市华圣建筑有限公司的房子，且前述30万元购房款在转化前也为公司借款，故被告曹振华的上述行为均应视为其为曲阜市华圣建筑有限公司法定代表人的职务行为，应由曲阜市华圣建筑有限公司承担相应的法律责任。被告曹建东作为被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会法定代表人，其在石门山房屋土地买卖合同中签字行为，根据协议可以看出，曹建东在落款中签字的位置为法人代表处，协议中的丙方签字为杨柳社区，并加盖了被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会公章，故曹建东的行为应视为职务行为。关于案涉的石门山房屋土地买卖合同效力问题，一审法院认为，该3-4#农家小院的土地性质，根据双方的协议书可以看出，土地性质为集体土地，因原告***并不是被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会集体经济组织内成员，其不具备购买条件，庭审中被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会法定代表人陈述并未办理相关审批手续，故双方签订的石门山房屋土地买卖合同无效。合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据法律规定，被告曲阜市华圣建筑有限公司应向原告***返还购房款55万元。在房款予以返还的同时,涉案房屋亦应予以返还。但本案中,涉案房屋已被政府部门拆除,导致无法返还,因此造成的相关损失,应按双方当事人对合同无效及房屋被政府强制拆除所存在的过错责任,由双方当事人予以分担。因该房屋被政府拆除后，是否存在拆迁补偿尚不明确,双方可另行解决相关争议。对于原告***要求被告赔偿装修损失及被拆迁后利息损失的主张,其在本案中提交的相关证据尚不充分，无法确定相关维修造价,故根据本案实际情况综合考虑,在本案中对双方的该项争议暂不予处理,双方可在解决涉案房屋被强制拆除所致损失的相关争议中另行主张相关权益。关于原告要求被告支付两次借款利息损失的主张，一审法院认为，该借款已经转化为购房款，且原告出具的收据中，并未约定利息，原告也未提供证据证明其他约定利息的证据，故对该主张不予支持。关于原告要求被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会、被告曹建东、被告曲阜市华圣建筑有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为，被告曹建东、曹振华的行为均为职务行为，故均不应承担连带责任，被告曲阜市华圣建筑有限公司其对曹振华的行为承担还款责任，亦不再存在连带责任；被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会作为丙方盖章的行为，通过协议可以看出，协议本身并未约定丙方的担保责任，且协议落款格式中，甲方、乙方、丙方的下部各存在一担保人名称，被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会并未在担保人处盖章，故在协议中其并不是作为担保人出现，不应承担担保责任，故对原告的该诉讼请求不予支持。综上，对于原告***的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告***与被告曹振华、被告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会在2016年9月1日签订的石门山房屋土地买卖合同无效；二、被告曲阜市华圣建筑有限公司返还原告***购房款550000元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9167元，由原告***负担4517元，由被告曲阜市华圣建筑有限公司负担4650元。

二审查明，石门山庄村委会通过转账方式于2020年10月21日将案涉房屋拆迁补偿款共计6万元转账支付给了***。

本院认为，案涉3-4#农家小院所占用的土地性质系石门山庄村委会集体土地，***并不是石门山庄村委会集体经济组织成员，其不具备购买条件，一审法院认定案涉房屋土地买卖合同无效，符合法律规定。合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。华圣公司依法应向***返还购房款55万元。在房款予以返还的同时,涉案房屋亦应予以返还。但本案中,涉案房屋已被政府部门拆除,导致无法返还。对于案涉房屋，虽然华圣公司已经交付***占有、使用，政府将案涉房屋拆除亦是发生在***占有案涉房屋期间，但鉴于石门山庄村委会及华圣公司均未提交土地、建设的相关审批手续，故涉案房屋被政府部门拆除的法律后果最终应当由华圣公司承担，华圣公司实际收取了***的购房款55万元，华圣公司应当承担购房款的返还责任，华圣公司上诉请求驳回***的诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于涉案房屋被政府部门拆除的法律后果应当由华圣公司承担，故政府给付的6万元房屋补偿款亦应归华圣公司所有，***实际领取了该6万元，故可在华圣公司应返还的购房款中予以相应扣减，即华圣公司应返还***购房款49万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持山东省曲阜市人民法院（2020）鲁0881民初2389号民事判决第一项；

二、撤销山东省曲阜市人民法院（2020）鲁0881民初2389号民事判决第三项；

三、变更山东省曲阜市人民法院（2020）鲁0881民初2389号民事判决第二项为：曲阜市华圣建筑有限公司于本判决生效之日起十日内返还***购房款490000元；

四、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费9300元，由曲阜市华圣建筑有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　闫先东

审判员　　张　杰

审判员　　马　斌

二〇二一年一月二十二日

书记员　　夏　凯