山东港湾建设集团有限公司、山东易通建材有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2017）鲁11民终291号

上诉人山东港湾建设集团有限公司因与被上诉人山东易通建材有限公司租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2014）日开民一初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

山东港湾建设集团有限公司上诉请求：依法撤销原判第二项，改判被上诉人返还租赁场所，恢复原状。事实和理由：上诉人的租赁场所系国有资产，依法应当受到严格保护，一审认定相关事实错误，导致上诉人的国有资产处于不确定状态，且被上诉人继续占用租赁场所无任何法律依据，属于适用法律错误。

山东易通建材有限公司辩称，一、上诉人不拥有对涉案厂地的所有权。土地管理法实施条例第3条规定依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，土地管理法第8条规定农村和城市郊区的土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《物权法》第139条、第141条、第142条规定，建设用地使用权自登记时设立，登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书，使用权人应当支付出让金等费用。建设使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。上诉人自始就没有取得涉案厂地的所有权和使用权，没有依照法律规定支付土地出让金，反而是被上诉人对被拆迁的农户以及地上附属物进行了拆迁补偿并实际安置，被上诉人实际支付了涉案钢结构厂房的建设费用，上诉人主张涉案厂地是国有资产，被上诉人占用厂地获利，没有事实和法律依据，被上诉人在开发区管委划拨的土地上扩建以及建设厂房用于生产经营，附加值达3000多万，被上诉人是开发区招商引资项目，公司吸收××人就业就达几十人，按照中央政策民营资产也同样受法律保护。二、租赁合同本身就是以租代建，是历史沿革，上诉人也自认租赁合同无效，一审法院依据法律认定合同无效属于认定事实正确，适用法律正确。综上，请求依法查明事实，驳回上诉，维持原判。

山东港湾建设集团有限公司向一审法院起诉请求：判令解除双方之间的租赁合同，山东易通建材有限公司支付山东港湾建设集团有限公司租赁费273万元，并将租赁场所交付山东港湾建设集团有限公司、恢复原状。诉讼过程中，其变更诉讼请求为确认双方之间的租赁合同无效，山东易通建材有限公司支付占用租赁物及场所期间的占用费273万元，将租赁场所交付山东港湾建设集团有限公司、恢复原状，并承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2003年8月27日，日照港建筑安装工程有限公司（以下简称港建公司）与日照经济开发区管委会（以下简称开发区管委）签订协议书，开发区管委会将西安路以西、厦门路高压线以南的330亩土地的使用权以每亩4万元的价格转让给港建公司，土地性质为工业用地，使用期限50年，2003年9月13日，港建公司取得了《建设用地规划许可证》（编号：日开2003012）。 2006年10月11日，日照经济开发区工委、管委领导在山东易通建材有限公司项目建设工地召开现场会，会议确定：1、该项目用地面积30亩，在港建工业园用地范围内调剂；2、地上附属物（采石场、地上建筑物等）清点、打价、评估、补偿工作，由国土分局负责，北京路街道负责做好群众工作，此项工作于10月10日前完成；3、规划办负责规划手续的审批办理，国土分局负责土地手续办理，要确保各项手续合法、齐全；4、项目投资方抓紧完善手续，做好开工前的准备工作。参加会议人员有开发区管委、国土分局、北京路街道、港建公司、易通建材公司的相关人员。2006年10月12日形成了《关于加快易通新型建材项目建设的专题会议纪要》，日照易通新型建材科技有限公司（以下简称易通建材公司）在会议确定的土地上对地上附着物等进行了清点、评估、补偿工作，对土地上的相关权利人进行了补偿，但国土分局既未为易通建材公司办理使用该宗土地的审批手续，也未为港建公司办理使用该宗土地的审批手续。 2009年，港建公司在该宗土地上建成钢结构车间一处，并与易通建材公司签订《日照港建工业园车间及场地租赁合同》一份，约定港建公司将坐落在临沂南路工业园内6746平米钢结构车间、4000平米场地租赁给易通建材公司使用，租赁期限自2007年6月1日至2012年5月31日，租赁期满后，港建公司有权收回出租车间，需继续租赁的，应在租赁期满前三个月书面提出，经港建公司同意后重新签订租赁合同；租赁费每年67.24万元，其中车间89元/平米，场地18元/平米，租赁费按年缴纳，于每年的12月31日前交清当年租金，市环保局征收的排污费按 15000元/年收取，随租金付清；易通建材公司应在合同签订后缴纳厂房租赁保证金20万元，租赁期满后在易通建材交清因合同产生的一切费用并交还租赁物后，港建公司无息返还保证金；租赁期限内的水、电、煤气、电话等费用由易通建材公司承担，双方同时约定如易通建材公司拖欠费用不满一个月，港建公司有权增收滞纳金，不满两个月，有权解除合同，并约定了滞纳金的计算方式。 2013年8月22日，山东港湾建设集团有限公司委托山东天蓝律师事务所刘长忠律师向山东易通建材有限公司发出律师函，主张双方签订的日照港建工业园车间及场地租赁合同合法有效，山东易通建材有限公司实际占有面积46620平米，截止2013年7月31日应支付租金、水电、环境保护费等共计2417081.55元，提出法律意见：1、山东易通建材有限公司在2013年8月26日前支付所欠的费用2417081.55元；2、山东易通建材有限公司的行为已构成根本违约，山东港湾建设集团有限公司有权解除租赁合同。山东港湾建设集团有限公司在律师函中要求：1、山东易通建材有限公司在收到律师函后三日内书面回复，逾期不回复将采取断水、断电等措施；2、解除租赁合同，山东易通建材有限公司于2013年10月25日前搬离现场，保证租赁场所安全完整；3、承担自2013年7月31日至搬离现场的租金及相关费用。 2014年3月，山东港湾建设集团有限公司向山东易通建材有限公司送达《关于要求搬离相关厂房场地及支付租赁费的通知》，要求山东易通建材有限公司于2014年5月31日前搬离租用的车间和场地，支付2012年5月31日至2014年5月31日期间的租赁费2399920.62元。山东易通建材有限公司收到后于2014年3月20日向山东港湾建设集团有限公司送达《关于山东易通公司工程建设及相关情况说明和请求》，主张：1、项目的沿革和进程：2006年8月，经开发区管委专题会议确定山东易通建材有限公司项目用地30亩，山东易通建材有限公司对项目用地进行了拆迁补偿，项目建设交由港建公司代建，2007年山东易通建材有限公司土地指标获批复，批复土地90亩，由于超出山东易通建材有限公司的用地范围而与山东港湾建设集团有限公司进行了沟通，山东港湾建设集团有限公司以影响工业园整体规划为由，以支付所有建厂工程款为条件，要求山东易通建材有限公司暂缓办理手续，待与开发区管委汇报、沟通后再协商解决，山东易通建材有限公司权宜之计同意按照山东港湾建设集团有限公司提出的以租代建方案，签订了租赁合同，山东易通建材有限公司提出合同期限至少20年，山东港湾建设集团有限公司表态不会要求山东易通建材有限公司搬离，合同每5年一签，自建厂山东易通建材有限公司已投入5100多万元；2、双方纠纷形成：自2013年始，山东港湾建设集团有限公司不顾双方合意，要求山东易通建材有限公司搬离并多次断水电，给山东易通建材有限公司造成生产损失，建议为社会稳定，尽量维持现有状态；3、解决方案：山东易通建材有限公司在涉案土地建厂、生产是有特殊历史原因的，双方之间不是厂房租赁行为而是以租代建行为，如果山东易通建材有限公司搬迁将对其造成灭顶之灾，建议山东港湾建设集团有限公司考虑工程建设的历史沿革和当时的历史环境，考虑山东易通建材有限公司的困难和意见，对租赁费及相关费用可对账后处理。 2014年4月，山东港湾建设集团有限公司向山东易通建材有限公司送达《关于再次要求搬离相关厂房场地及支付租赁费的通知》，2014年6月10日，山东港湾建设集团有限公司通过邮政特快专递向山东易通建材有限公司送达《关于要求贵公司搬离所租车间及场地的通知》，通知山东易通建材有限公司于2014年7月1日前搬离所租赁的厂房和场地并结清租赁费等相关费用，山东港湾建设集团有限公司对其邮政送达行为申请山东省日照市阳光公证处进行了保全证据公证。 经一审法院组织双方当事人对账，截止到2014年5月31日，山东易通建材有限公司应支付租赁费4706800元，水电费 2095782.39元，砼款207206元，附属工程款759893元，已支付5390195.05元，租赁保证金20万元，相互抵折后，截止2014年5月31日山东易通建材有限公司拖欠山东港湾建设集团有限公司租赁费2179486.34元。 同时查明，2012年6月4日，日照易通新型建材科技有限公司变更企业名称为山东易通建材有限公司；2011年2月22日山东港湾建设集团有限公司与日照港建筑安装工程有限公司吸收合并为山东港湾建设集团有限公司。 一审法院认定上述事实的证据有企业工商登记材料、日照港建工业园车间及场地租赁合同、关于山东易通公司工程建设及相关情况说明和请求、律师函、关于要求搬离相关厂房场地及支付租赁费的通知、公证书、关于加快易通新型建材项目建设的专题会议纪要及当事人陈述。

一审法院认为，港建公司与开发区管委于2003年8月27日签订《协议书》后未取得土地使用权证书，仅取得《建设用地规划许可证》。港建公司未按照《中华人民共和国土地管理法》规定办理相应的国有土地使用权审批手续，山东港湾建设集团有限公司未取得涉案土地的使用权。日照经济开发区工委、管委于2006年10月12日下发《关于加快易通新型建材项目建设的专题会议纪要》，协调解决易通建材公司的建设用地问题。该会议纪要是开发区管委为解决山东易通建材有限公司建设用地的一项政策性意见，要和相关部门协调配合并按照法定程序审批。山东易通建材有限公司未按照《中华人民共和国土地管理法》规定办理相应的国有土地使用权审批手续，故对山东易通建材有限公司关于经开发区管委批准取得了涉案土地的使用权的主张，不予认定。 《中华人民共和国物权法》第三十条规定”因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”涉案钢结构厂房并未依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定取得建设工程规划许可证，不能发生设立物权的法律效果，建造人不能享有物权权益，山东港湾建设集团有限公司作为建造人，不能主张物权权益。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”山东港湾建设集团有限公司在涉案土地上建设钢结构车间后，将钢结构车间租赁给山东易通建材有限公司使用，双方签订了租赁合同，该合同已依法成立。因双方均未取得涉案钢结构车间占用土地的使用权，也未取得钢结构车间的建设工程规划许可证，故双方之间的租赁合同无效。对山东港湾建设集团有限公司请求山东易通建材有限公司返还车间和场地的诉讼请求，不予支持。山东易通建材有限公司占有、使用钢结构车间应当向山东港湾建设集团有限公司支付占用费，占用费应按双方协商一致的租赁费数额计算，双方当事人对该费用的计算及数额均无异议，予以认定。依据《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，一审判决：一、山东易通建材有限公司向山东港湾建设集团有限公司支付钢结构车间占用费2179486.34元（截止2014年5月31日），于判决生效后10日内付清。二、驳回山东港湾建设集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28640元，保全费5000元，合计33640元，山东港湾建设集团有限公司负担4404元，山东易通建材有限公司负担29236元。

本院认为，关于涉案租赁场所占用土地的使用权。首先，开发区管委于2003年8月27日与港建公司签订《协议书》，拟将包括涉案租赁场所在内的西安路以西、厦门路高压线以南的330亩土地的土地使用权转予港建公司，但协议签订后，港建公司并未按照《中华人民共和国土地管理法》规定办理国有土地使用权审批手续，上诉人未取得土地使用权；其次，日照经济开发区工委、管委于为协调解决被上诉人的建设用地问题，于2006年10月12日下发了《关于加快易通新型建材项目建设的专题会议纪要》，但此后被上诉人亦未按照《中华人民共和国土地管理法》规定办理相应的国有土地使用权审批手续，未取得涉案土地的使用权。 关于双方签订《日照港建工业园车间及场地租赁合同》的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人在涉案土地上建设钢结构厂房后，将钢结构车间租赁给山东易通建材有限公司使用，双方签订了租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同成立，但因双方均未取得涉案租赁场所占用土地的使用权，也未取得钢结构车间的建设工程规划许可证，该租赁合同无效。 关于被上诉人应否返还涉案租赁场所，恢复原状。被上诉人主张双方之间存在”以租代建”关系，即上诉人负责厂房建设的建设费用，被上诉人以支付20年租赁费用的方式取得产权，但无证据证明，本院不予支持。尽管上诉人与被上诉人均未取得国有土地使用权证及涉案钢结构车间的建设工程规划许可证，但涉案钢结构车间系上诉人建设，上诉人具有使用权，在双方租赁合同无效的情况下，有权要求被上诉人返还基于合同取得的租赁场所，并要求被上诉人支付占用费。鉴于被上诉人所安装设备的特殊性，本院酌情确定被上诉人返还租赁场所的期限为一年，同时，上诉人要求将租赁场所恢复原状已不能实现，故对该项诉讼请求予以驳回。双方之间基于租赁物及租赁事宜支出的拆迁补偿费用等相关损失，可另案解决、协商。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审认定涉案租赁合同无效，但对上诉人请求被上诉人返还租赁场所的诉讼请求未予支持不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据有：1.上诉人与被上诉人于2011年6月3日还款协议书一份，拟证明租赁合同期间被上诉人对双方的租赁合同没有任何异议，协议中对双方的租赁关系以及相应的租赁费用予以确认。2.日照市规划建设委员会于2003年9月13日颁发的建设用地规划许可证，拟证明用地单位为日照港建筑安装工程有限公司，即上诉人，用地的位置为厦门路南、西安路西、银川路东；同时，该证对相应的遵守事项进行了明确的规定，这充分说明上诉人的建设项目取得了政府部门的许可，后续工作也是在政府主导下进行的，如果涉嫌违法，相关的政府主管部门绝不会渎职不管，与没有任何许可手续的建筑不同，实地测量后证实，上诉人租赁被上诉人的厂房就坐落在规划项目范围内。 被上诉人质证认为，还款协议不能证明上诉人所主张的租赁合同的效力问题，还款协议的主要内容是对双方之间混杂的其他的发生的建设施工合同以及与欠付挂账的水电费用等的结算，以及付款的手续问题，合同成立不一定代表合同是合法有效的，因此用还款协议主张被上诉人认可合同效力没有法律依据。建设用地规划许可证已经在一审中提交，不属于新证据，该许可证并不代表上诉人办理了相应的土地审批手续，取得了土地使用权，正因其没有所有权和使用权，在开发区管委的会议纪要中才允许上诉人在工业园区内调剂用地给被上诉人使用，因此规划许可证不能证明上诉人取得了使用权和所有权。

一、维持日照经济技术开发区（2014）日开民一初字第715号民事判决第一项及案件受理费、保全费负担部分； 二、撤销日照经济技术开发区（2014）日开民一初字第715号民事判决第二项； 三、上诉人山东港湾建设集团有限公司与被上诉人山东易通建材有限公司签订的涉案《日照港建工业园车间及场地租赁合同》无效； 四、被上诉人山东易通建材有限公司于本判决生效后一年内将涉案租赁场所交付上诉人山东港湾建设集团有限公司； 五、驳回上诉人山东港湾建设集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费28640元，由被上诉人山东易通建材有限公司负担。 本判决为终审判决。

审　判　长　张　琳 代理审判员　刘　芳 代理审判员　汤　阳

书　记　员　王建秀