某某与苏州兴业建设发展有限公司、苏州通力机械厂案外人执行异议之诉一审民事判决书

江苏省苏州市虎丘区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)苏0505民初4467号

原告（案外人）：***。

被告（申请执行人）：苏州兴业建设发展有限公司，住所地苏州高新区浒关工业园。

法定代表人：何新伟。

委托诉讼代理人：苏向阳，该公司党支部书记。

被告（被执行人）：苏州通力机械厂，住所地苏州高新区滨河路永和街4号。

法定代表人：汪镇。

委托诉讼代理人：张中，江苏九胜律师事务所律师。

原告***与被告苏州兴业建设发展有限公司（以下简称兴业公司）、被告苏州通力机械厂（以下简称通力厂）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行审理，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告***、被告兴业公司的委托代理人苏向阳、被告通力厂的委托代理人张中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）苏0505执异18号执行裁定书；2、撤销通力厂名下XX街X号1、2、3、4幢房产、在建车间的房产所有权和土地使用权拍卖结果。事实和理由：首先，拍卖涉案房产使用苏州正合房地产评估咨询有限公司于2015年2月3日出具的《房地产评估报告》，对土地及房屋的整体评估价格为5000万元，评估报告有效期一年，但在市场波动较大的情况下，有效期为6个月，法院在2016年1月20日进行拍卖，结果严重背离市场经济价格，属于无效拍卖。其次，根据（2014）虎民初字第0488号判决书认定的事实，原告和共同投资人对研发大楼7、8两层和地下室2/9享有所有权，并对该工程所占有土地享有2/9的土地使用权，本次拍卖活动未告知原告享有优先权，且拍卖的范围超出了执行的范围。再次，在通力厂资产拍卖公告前，作为代表苏州高新区狮山街道办事处的经办人李和平参与了通力厂资产回购谈判全过程。在拍卖活动中李和平代表苏州高新区狮山街道办事处安排苏州高新区狮山资产经营公司参与拍卖，还安排自己担任法定代表人的苏州高新区狮山街道农村社区股份合作社参与陪拍，属于恶意串通的行为。

被告兴业公司辩称，同意原告的意见。

被告通力厂辩称，本案诉争的由被告兴业公司所建厂房7、8二层的所有权、使用权是否归原告所有，应当由原告向通力厂另案提起诉讼，不宜作为执行异议之诉。因为原告提出主张所依据的《苏州通力机械厂研发楼项目合作开发协议》的合法性、是否已经履行，以及可操作性尚未得到认定。从协议的内容看，原告承担100万元建设费用，并且根据合同第六款应当支付相应的土地使用费。原告及马珍妮按照研发大楼实际占地的九分之二承担土地使用费，但是土地使用费还未支付。另外，协议只约束了原告、马珍妮与通力厂，且并没有办理登记，请求法院依法裁决。

经审理查明，2011年4月23日，被告通力厂（甲方）与***、马珍妮（两人均为乙方）签订《苏州通力机械厂研发楼项目合作开发协议》，内容为：双方在研讨苏州通力机械厂研发楼建设的项目中，乙方为节省甲方开支和乙方自身所需；增加大楼建设面积；聘请苏州建设（集团）规划建筑设计院有限公司进行优化设计；委托***与甲方重新办理申报手续，增加二层楼面的利益产权归乙方所有（无房屋、土地权证）。为此，双方重申以下权利、义务和责任:一、原设计建筑面积为15735㎡，现增加二层3400㎡，增加面积由***、马珍妮承担建设费用。但原建设费用约2480万元（原设计图纸的地下二层，地上七层结构），现约定为2380万元。结算价格按合同价格2380万结算。二、由于设计优化后增加的二层建筑面积，甲方提供方便配合乙方实施，所涉增加二层建筑面积费用均由乙方委派人员***、马珍妮承担。三、乙方在签订本协议后一周内支付壹佰捌拾万保证金给甲方，甲方开始协助办理以上扩大面积、申报等各项工作：保证金在地下室施工至±0.00结束归还乙方……六、建造完成的研发大楼所涉及的相关费用及相关产权说明如下：1、研发大楼所需土地按190万/亩计，按研发楼实际规划占用面积暂空亩，每平方米暂空元，计暂空元，在建筑面积上进行分摊。该研发大楼所占土地的2/9的土地利益产权归乙方，地下车库的2/9面积利益产权归乙方。其余仍归甲方。2、甲方考虑乙方资金压力，同意乙方土建施工在±0.00以后开始支付土地使用费，并在工程款中分四次扣交，但时间不超过甲方支付的80%工程款中扣交。3、用电扩容费，施工监理费等其他费用按建筑面积进行2/9：7/9分摊。4、地下2层车库以实际造价分摊，按2/9：7/9分摊……7、项目投资人的楼面分配，地上第7、8层为乙方所得的利益产权……协议签订后，马珍妮于2011年4月29日向通力厂支付保证金100万元。

另查明，2011年6月25日，兴业公司与通力厂签订《建设工程施工合同》，约定：兴业公司承包通力厂研发车间工程，承包范围为工程总承包，包括土建、安装、市政、消防、人防包工包料（电梯安装除外）；开工日期2012年2月8日（以开工报告为准），竣工日期2013年2月8日，合同工期总日历天数360天；合同价款采用固定总价合同方式确定，共计23800000元。2011年10月18日，工程取得《建设工程规划许可证》。2012年1月19日，取得《建筑工程施工许可证》。2012年2月6日，工程正式开工。

再查明，兴业公司承包通力厂研发车间工程实际施工人为原告***。

以上事实有《苏州通力机械厂研发楼项目合作开发协议》、《建设工程施工合同》、（2014）虎民初字第0488号民事判决书以及本院庭审笔录等证据予以证实。

本院认为，关于本案所涉通力厂研发车间项目，系通力厂与兴业公司签订《建设工程施工合同》，该项目是以通力厂名义办理的项目立项、规划、施工等行政审批手续。该研发车间尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，根据已经查明的相关事实，通力厂研发车间为通力厂所有。被告通力厂与原告***及案外人马珍妮签订《苏州通力机械厂研发楼项目合作开发协议》，约定委托***与通力厂重新办理申报手续，增加二层楼面的利益产权归***、马珍妮所有（无房屋、土地权证）。虽然协议约定增加二层楼面的利益产权归***、马珍妮所有，但如果将房屋认定为合作各方事实上共有，则与物权法的不动产登记公示原则相悖，且协议中也明确无房屋、土地权证。因此，此时***享有的仅是依据协议要求办理相应房屋变更登记的债权，而不是房屋的共有权，并不当然优先于申请执行人享有的债权，故***作为案外人以应分得房屋归其所有，并要求停止执行的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告诉称拍卖涉案房产使用不在有效期内的评估报告，拍卖活动未告知原告享有优先权，且拍卖范围超出了执行范围，苏州高新区狮山资产经营公司与苏州高新区狮山街道农村社区股份合作社参与拍卖属于恶意串通的行为等意见，均属于对执行行为的异议，不属于本案理涉范围。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费53800元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。

审　判　员　　徐兴华

代理审判员　　王道冲

人民陪审员　　李　萍

二〇一七年三月二十二日

书　记　员　　吴　越