泰安市东岳土产日用杂品有限公司、泰安华强建筑安装工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民事案件判决书

（2019）鲁09民终3259号

上诉人泰安市东岳土产日用杂品有限公司（以下简称东岳公司）因与上诉人泰安华强建筑安装工程有限公司（以下简称华强公司）租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人东岳公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，依法发回重审或改判驳回东岳公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、请求维持一审判决第一、二项；2、撤销一审判决中第三项，改判按照评估价格（评估年租金92.5万元，每日2534.25元）支付自2018年4月1日租赁到期日至实际腾退之日的占用使用费，另外支付暂时计算至2018年11月1日的占用使用费共计532192.50元；撤销一审判决第四项，改判被上诉人腾退8米宽道路（“泰土国用2005第0342号”标注的1538m交通用地）；改判被上诉人承担评估费、律师费；3、上诉费用由上诉人华强公司承担。事实与理由：一、一审判决“原告要求被告将涉案道路恢复原状，因原告认可该道路并非由被告占用，故对原告的该项诉讼请求不予支持”的判决结果错误。1、一审判决只支持腾退院落，不支持腾退道路，严重侵害了上诉人的合法权益，导致上诉人收回院落后没有进出道路可走。一审判决已经认定上诉人将涉案院落包括道路一并租赁给被上诉人，上诉人一审时也已经提交“泰土国用2005第0342号”土地证，证实涉案道路在出租前就经过政府批准并颁发土地证，上诉人合法拥有道路的产权。因此，既然已经认定涉案土地、院落、出路租赁给被上诉人，应当在判令腾退院落的同时一并判令将《租赁协议》中所有租赁标的物同时向上诉人腾退，不能错误的单独支持腾退院落，而不支持腾退8米宽道路。2、一审判决“因原告认可该道路并非由被告占用，故对原告的该项诉讼请求不予支持”，该项判决理由错误、认定事实错误。因一审判决书认定2007年11月29日《租赁协议》中租赁标的物同时包括“泰土国用2005第0342号”土地证中涉及的道路，有涉案道路的单独土地证予以证实，又有《租赁协议》证实租赁标的物包括道路，还有《租赁协议》第1条约定“道路四至以甲方土地证为准”的明确条款，一审判决理应判令将土地、道路一并腾退。3、上诉人在签订《租赁协议》后已将涉案道路及院落实际交付给被上诉人经营、管理，被上诉人也以实际控制、掌握涉案道路。即使客观上由第三方占用涉案道路，也是在2007年11月29日签订《租赁协议》之后，被上诉人租赁期间发生的客观事实，是被上诉人造成的，与上诉人无关。上诉人通过书面协议的形式，明确将包括道路在内的标的物租赁给被上诉人使用、经营，至于租赁期间被上诉人如何使用和占有涉案院落、道路，与上诉人无关，但在租赁期满后，被上诉人有义务将道路一并腾退。据上诉人了解，至今部分建筑物、构筑物仍有第三人占有，但是一审判决仍然支持腾退令人不能理解，道路的情况与前述院落情况相同，不支持腾退道路错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第四项判决结果，改判被上诉人腾退8米宽道路，保障上诉人的正当出行权利。二、一审判决“原告要求被告按照原告提交的评估报告评估的价格支付占用费，缺乏合同约定及法律依据，本院不予支持，被告可按原租赁协议约定的租金标准向原告支付占用费至被告腾退之日止”错误。既然一审判决已经支持上诉人主张的占用费，那么在《租赁协议》已经到期的前提下，在《租赁协议》对租赁期满后占用费没有约定的情况下，一审判决应当根据公平原则，按照市场价格支持占用费。上诉人在一审时已经向法院提交了租金评估报告书，可以证实涉案院落等租金的具体市场价格。如果被上诉人对租金价格存有异议，一审法院可以行使“示明权”重新对租金市场价格予以司法鉴定。因此，上诉人认为，占用费理应按照评估价格计算至实际腾退日。另外，被上诉人还应当承担上诉人为本案诉讼支出的评估鉴定费、律师费，该两项费用是在被上诉人违约、拒不腾退的情况下，上诉人的合理支出。综上，一审判决认定部分事实不清，判决不公，请求二审法院查清案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人华强公司辩称，1.上诉人所主张的所腾退的道路并不是由华强公司占有使用，是由于当地地方性的开阔刚才市场所占用，现在华强公司并非实际占有人，华强公司无法进行腾退，如上诉人坚持腾退应将现在实际侵占人追加为被告进行诉讼。2.上诉人的评估报告是其自行委托评估，要求依据该评估价值支付租赁费没有法律依据，要求支付鉴定费、律师费没有法律依据。 上诉人华强公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，依法发回重审或改判驳回东岳公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：华强公司与东岳公司签订《租赁协议》时，租赁物只有少量的房屋，租赁土地是修建附近的高速路的取土坑，深坑有7-8米之深，租赁物在当时是无法正常使用的，租赁协议签订后，华强公司对该深坑进行了处理，耗费了大量的财力和物力，才使租赁标的物能够正常的使用。由于东岳公司租赁给的华强公司的土地和房屋并不能直接利用，华强公司承租后必然要对其进行修复和扩建，在修复和扩建过程中也是得到东岳公司的允许的，华强公司承租后就对租赁物内的深坑进行了修复，重新修建了厂房，铺设了租赁土地上的道路和出路的道路。在长达十余年的租赁期间内东岳公司并未提出异议，也是对上述投入建设的允许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”因此，东岳公司要求华强公司腾退租赁物，应当赔偿华强公司对租赁物扩建的造价费用。一审法院对华强公司提出该项要求并未予以支持，不符合法律的规定。华强公司在租赁的土地上所建设的厂房等建筑设施已经租赁给了其他租赁户，该租赁土地虽有华强公司占有，但现在由其他租赁户使用上述厂房，另有部分建筑物是由其他租赁户进行投资建设的。一审判决确定华强公司将自建车间等设施自行处理，恢复原状对于次租赁户势必产生一定的影响。综上所述，请求二审法院依法支持华强公司的上诉请求。 上诉人东岳公司辩称，答辩意见同我方上诉状内容。

东岳公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告华强公司腾退房屋、土地及出路（具体方位详见泰土国用2005第0341号土地使用权证），并恢复原状；2.判令被告支付自2018年4月1日至实际腾退之日期间的使用费，暂时计算至2018年11月1日，共计532192.5元（评估年租金92.5万元，每日2534.25元）；3.判令被告承担本案的诉讼费、评估费、律师费等诉讼费用。

一审法院认定事实：2007年11月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁协议，约定甲方将位于京福高速公路以南、104国道以西的仓库现状院落29831平方米，及8米宽的运输道路用地1538平方米租赁给乙方用于办公、存放建筑设备、工具及交通，双方约定：一、院落及道路四至：以甲方土地证标注为准，租赁物以院落现状为准。二、租赁期限：租期为十年，自2008年4月1日开始至2018年3月31日止。合同期满后，同等条件下乙方有优先租赁权。三、租金：按年度计算，租期内前五年每年纯租金（不包括土地使用税等其它任何税费）为人民币23万元，租期内后五年每年纯租金25.3万元。四、付款方式：本着先付租金后使用的原则，乙方每年提前一个月付清下年租金。五、若乙方在租赁土地院落内建临时性建筑物，应先征得甲方书面同意，并由乙方按规定办妥相关手续，所有费用由乙方承担。租赁期满后，乙方恢复原状并不得影响甲方使用，乙方所建建筑物自行处理。六、租赁期限内甲方必须保证土地、院落及交通用地产权清晰、用途明确。甲方院内的建筑物，乙方不得擅自改造或扩建。……十二、租赁期满后，如乙方不再租赁或由于政府原因、乙方原因提前终止本协议，乙方应将租赁的土地及院落完好无损的交回甲方，乙方所建固定设施由乙方自行处置，但不得以任何方式向甲方提出补偿或抵顶租金等。协议签订后，原告即将涉案土地院落交给被告使用。被告在使用期间将院内原传达室拆除，新建了传达室，另建车间若干处。租赁协议到期后，双方未签订新的租赁协议。涉案院落现仍由被告占用。原告提交评估报告一份，显示涉案土地及房产2018年3月31日的市场年租金评估值为92.5万元。原告为此支付评估费3000元。关于涉案的道路（1538平方米），原被告均称该路已被一钢材市场占用，具体占用方不清楚。

一审法院认为，原被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行。租赁期间届满后，双方未签订新的租赁协议，依照相关法律规定，承租人应当返还租赁物，故对原告要求被告腾退土地、房屋，恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。被告所建车间等设施根据合同约定，应由其自行处理，恢复原状。被告拆除原告传达室后新建的传达室，因与原告原传达室用途相同，可不予处理，继续由原告使用。原告要求被告将涉案道路恢复原状，因原告认可该道路并非由被告占用，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告按原告提交的评估报告评估的价格支付占用费，缺乏合同约定及法律依据，一审法院不予支持，被告可按原租赁协议约定的租金标准向原告支付占用费至被告腾退之日止。原告要求被告承担评估费、律师费，缺乏合同约定及法律依据，一审法院不予支持。被告要求原告赔偿扩建造价费，不符合双方约定，亦无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定，判决：一、被告泰安华强建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于泰安京福高速公路以南、104国道以西（徐家楼街道大白峪社区）的院落（29831平方米）并交付给原告泰安市东岳土产日用杂品有限公司；二、被告泰安华强建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将上述院落内的自建车间等设施（传达室除外）自行处理，恢复原状；三、被告泰安华强建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告泰安市东岳土产日用杂品有限公司占用费，自2018年4月1日起至腾退之日止，按每年25.3万元计算；四、驳回原告泰安市东岳土产日用杂品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元，由原告泰安市东岳土产日用杂品有限公司负担1850元，被告泰安华强建筑安装工程有限公司负担2710元。

本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、上诉人华强公司是否应当按照评估价格支付涉案标的物占用费并承担东岳公司支付的评估费与律师费；二、华强公司是否应当腾退涉案八米宽的道路；三、东岳公司是否应当赔偿华强公司对租赁物扩建的造价费用。 关于第一个争议焦点，华强公司在涉案租赁协议到期后对其租赁标的物未予腾退，东岳公司主张对于超出租赁期的占用费按照其自行委托鉴定的涉案标的物租金评估价格予以认定，无合同约定及法律依据，一审法院对其该主张不予支持并认定华强公司按照原租赁协议约定的租金标准支付占用费，并无不当，本院予以维持。东岳公司主张其支付的评估费及律师费用由华强公司承担，亦无合同与法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，一审中双方均认可东岳公司主张的该涉案道路被钢材市场占用，对于占用人均不清楚，因此东岳公司主张由华强公司腾退该涉案道路，无事实与法律依据，本院对其该主张不予支持。东岳公司可另行向实际占用人主张该腾退权利。 关于第三个争议焦点，东岳公司与华强公司在租赁协议中明确约定，若乙方即华强公司在租赁土地院落内建临时性建筑物，应先征得甲方即东岳公司的书面同意；租赁期满后，乙方恢复原状并不得影响甲方使用，乙方所建建筑物自行处理；甲方院内的建筑物，乙方不得擅自改造或扩建；租赁期满后，乙方应将租赁的土地院落完好无损的交回甲方，乙方所建固定设施由乙方自行处置，但不得以任何方式向甲方提出补偿或抵顶租金。华强公司主张东岳公司应支付其对租赁物扩建的造价费用，在双方约定改扩建相关建筑物应征得东岳公司书面同意的情况下，华强公司并未提交书面证据证实其已征得东岳公司同意，因此并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十四条的规定。双方在租赁协议中对于涉案标的物的改造或扩建进行了详细、明确的约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十三条亦规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担，华强公司关于东岳公司应支付其扩建的造价费用的主张，违反双方合同约定及法律规定，且一审中华强公司仅在抗辩中提出该项请求并未提出反诉，本院对华强公司的该上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人泰安市东岳土产日用杂品有限公司与上诉人泰安华强建筑安装工程有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方有争议的证据和事实认定如下：上诉人东岳公司提交照片五张，用以证实租赁标的物出租给华强公司后，通过照片可以看出华强公司可能转租或分租给第三人，进一步证实院落与道路同样有第三方占有和使用，一审判决不支持腾退道路是错误的。华强公司质证认为，对该证据真实性无异议，租赁标的物租给山东三源家电公司和其他公司，东岳公司要求全部腾空是给次租赁户产生影响，应追加次租赁户进行诉讼，对于道路并非华强公司占有使用，而是地方政府建设钢材大市场占用，华强公司没有腾退道路的义务和能力。本院经审查认为，双方对该五张照片的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但对于道路腾退问题的证明目的应结合其他事实依法作出认定。 本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9120元，由上诉人泰安市东岳土产日用杂品有限公司与上诉人泰安华强建筑安装工程有限公司各负担4560元。 本判决为终审判决。

审判长　　王安广 审判员　　李　健 审判员　　刘增凯

书记员　　崔晓元