重庆华岩建筑工程有限公司与重庆市龙煌实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷案外人某某异议执行裁定书

文书内容

重庆市江津区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）渝0116执异140号

案外人：***，女，汉族，1963年8月22日出生，住重庆市江津区。

委托代理人：邹莉，重庆君策律师事务所律师，一般代理。

申请执行人：重庆华岩建筑工程有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊53号A栋第6层夹层办公区，组织机构代码20313113-1。

法定代表人：黄光友，总经理。

委托代理人：汪赵骏林，重庆志和智律师事务所律师，特别授权。

被执行人：重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道南门路43号，组织机构代码68891541-9。

法定代表人：程建民，经理。

本院在办理重庆华岩建筑工程有限公司（以下简称华岩建司）申请执行重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称龙煌公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。

案外人称，***于2016年1月28日向龙煌公司购买了位于江津区鼎山街道鼎山大道718号加洲国际小区×幢×楼×号房屋。合同签订后，***已付清全部购房款，且龙煌公司已将该房屋交付***使用至今。江津法院在办理华岩建司与龙煌公司建设工程施工合同纠纷一案中保全该案房屋，损害了***的合法权益。案外人***请求中止对上述房屋的执行，并提交了施工合同、《房屋抵款协议》《大悦城住宅内部认购协议》、收据、《前期物业服务合同》、（2019）渝05执异87号执行裁定书、（2017）渝05执1207号之一百八十执行裁定书、协助执行通知书等作为证据。

申请执行人称，***付款、占有房屋的真实性以法院查明的为准。能排除执行的消费者购房优先权，范围仅限于消费者，即真实付款的购房人，抵款的不能视为购房人。申请执行人华岩建司未提交证据材料。

被执行人支持案外人***的异议，并提交了《情况说明》作为证据。

本院查明，2014年1月28日，龙煌公司、攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司（以下简称仁和宏泰重庆分公司）签订龙煌·加洲国际项目酒店土建后续施工工程施工合同。2016年1月28日，龙煌公司（甲方）、仁和宏泰重庆分公司（乙方）、***（丙方）签订房屋抵款协议，约定：甲方将其开发建设的龙煌加洲国际小区×房屋一套抵甲方欠乙方工程款，乙方自愿将该房屋卖给丙方，房屋总价448344元。同日，龙煌公司（甲方）与***（乙方）签订《大悦城住宅内部认购协议》，约定：乙方向甲方认购位于重庆市江津区鼎山大道龙煌?加洲国际×幢×单元×层×号房，建筑面积86.22平方米。房屋总价448344元，乙方签订本认购书当天缴纳人民币448344元给甲方。同日，龙煌公司向***开具448344元购房款（工程款抵）收据，仁和宏泰重庆分公司向龙煌公司开具448344元工程款抵款收据。同日，重庆品道物业管理有限公司出具该房屋2015年10月1日至2016年6月30日的物业服务费收据。同日，程茂鑫与重庆品道物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。

另查明，本院在办理华岩建司与龙煌公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼保全事项中，于2017年9月以（2017）渝0116执保902号执行裁定书、协助执行通知书轮候查封了江津区鼎山街道鼎山大道718号加洲国际小区×幢×号房屋。该房屋被多家法院多轮查封、多次解封。重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）在办理重庆西南铝装饰工程有限公司申请执行龙煌公司装饰装修合同纠纷一案中，***就上述房屋提出案外人异议。重庆五中院经审查，作出（2019）渝05执异87号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。2019年7月，重庆五中院以（2017）渝05执1207号之一百八十执行裁定书、协助执行通知书，解除对上述房屋的查封。本院（2017）渝0116执保902号案件对上述房屋的轮候查封自动生效。

本院认为，房屋买受人对争议房屋主张享有排除法院执行的权利的，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部要件。第一，案外人***在本院查封案涉房屋前与被执行人龙煌实业公司签订的《大悦城住宅内部认购协议》具有买卖合同的实质要件，与合法有效的书面买卖合同具有同等效力。第二，虽然***购买案涉房屋的房款448344元系工程款抵款，但考虑到加洲国际小区工程的实际情况，该抵款宜视为已付清房款。第三，***提交的证据足以证明其已在本院查封前占有案涉房屋。第四，因案涉房屋被多轮查封，多次解封，故虽未办理过户登记，也不能认为***对此存在过错。第五，***就案涉房屋向重庆五中院提出案外人异议并获支持，重庆五中院解除对该房屋的查封。本院不应与重庆五中院的做法相矛盾。综止，案外人***对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，其异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对重庆市江津区鼎山街道鼎山大道718号龙煌?加洲国际小区×幢×号房屋的执行。

如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　李　伟

审判员　蒋　睿

审判员　王琮鑫

二〇一九年八月二十六日

书记员　柯　靓