苏州赛特尔集团有限公司与苏州市吴中区胥口安杰冷作厂、苏州市腾发钢结构工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏05民终4417号

上诉人（原审被告）：苏州市吴中区胥口安杰冷作厂，住所地苏州市吴中区胥口镇茅蓬路168号（苏州市腾发钢结构工程有限公司内）。

经营者：张和英，厂长。

委托诉讼代理人：杨广先、刘晨，江苏锐华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州赛特尔集团有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇东山大道以北、浦庄大道以西。

诉讼代表人:刘伦善，该企业管理人江苏立泰律师事务所负责人。

委托诉讼代理人：胡正华，江苏立泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐刘伟，江苏立泰律师事务所律师。

原审被告：苏州市腾发钢结构工程有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇子胥路633号1幢二号车间。

法定代表人：潘建林，总经理。

委托诉讼代理人：陶华娟，该公司员工。

上诉人苏州市吴中区胥口安杰冷作厂（以下简称安杰厂）因与被上诉人苏州赛特尔集团有限公司（以下简称赛特尔公司）、原审被告苏州市腾发钢结构工程有限公司（以下简称腾发公司）、房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初6623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

安杰厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院关于安杰厂是否向赛特尔公司支付租金的事实认定错误。《付款委托书及承诺》是对《工业厂房（土地）租赁合同》相关条款作出的变更，安杰厂根据《付款委托书及承诺》分别于2016年7月7日、10月28日向周清转账合计8003712.5元，应视为向赛特尔公司支付了租金。2017年2月23日，周清依据（2015）吴民初字1382号、1384号判决书向赛特尔公司管理人申报债权，申报金额为17067464.45元，即在扣除安杰厂代赛特尔公司偿还的8003712.5元后本息总额。赛特尔公司管理人在确认周清的债权金额时认可安杰厂代赛特尔公司向周清清偿的事实，一审中明确承认了周清扣除金额与安杰厂向周清的付款金额基本一致。

赛特尔公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、《付款委托书及承诺》表达的是以应收账款即租金提供质押担保的意思，但债权人和债务人未根据《物权法》二百二十八条的规定就该质押担保签署书面合同，也未办理应收账款质押登记，质权并未设立。债权人周清无权要求安杰厂向其支付安杰厂本应支付给赛特尔的租金；二、郑传飞出具的文件中明确如债权人要求实现权利的，安杰厂有权将应付租金支付给债权人，抵扣赛特尔该公司欠债权人的借款及利息。故即使债权已设立，安杰厂也没有证据证明周清当时向安杰厂提出行使质押权的主张，因此安杰厂向周清所支付的款项与《付款委托书及承诺》无关；三，按照双方租赁合同约定，租金采取先租后付的形式，租金按季支付，于每季度到期之日前一周支付，安杰厂向周清支付的款项金额远远大于其当期应付的租金，且根据合同不存在提前支付租金的情形。故安杰厂向周清支付的三笔款项与其应付租金没有任何关联；四，该三笔款项用途均明确备注为往来而非上诉人所主张的代付款，该三笔款项与安杰厂应付的租金没有任何关联；第五，债权人周清向管理人申报债权，主张收到部分还款，其主张系债权人对自己权利的处分。管理人据此核定债权不代表管理人认可安杰厂代赛特尔公司偿还周清借款。在人民法院作出相应判决后，如周清认为其少申报债权，可以向管理人补充申报。

腾发公司述称，对安杰厂的上诉没有意见。

赛特尔公司向一审法院起诉请求：1.要求安杰厂、腾发公司立即腾空并迁出苏州市吴中区临湖镇浦庄东山大道4388号赛特尔公司厂区西侧的两幢厂房。2.要求安杰厂支付赛特尔公司自2015年10月14日起至2017年2月4日止的租金2630137元。3.要求腾发公司支付赛特尔公司自2017年2月5日起至实际腾空并迁出之日止按5479元/日计算的占有使用费，安杰厂对此承担连带清偿责任。

一审法院认定事实：1、赛特尔公司以出让方式取得苏州市吴中区临湖镇浦庄东山大道以北、浦庄大道以西79198.50㎡的工业用地（061）使用权（吴国用2011第0630526号、地号106-123-001、终止日期2061年9月5日），并在该土地上建造厂房四幢，分别为：位于西北的1幢厂房（苏房权证吴中字第××号、总层数1层、建筑面积5493.17㎡、现场挂牌4号）、位于东北的2幢厂房（苏房权证吴中字第××号、总层数2层、建筑面积11724.08㎡、现场挂牌3号）、位于西南的3幢厂房（苏房权证吴中字第××号、总层数1层、建筑面积5133.65㎡、现场挂牌2号）、位于东南的4幢厂房（苏房权证吴中字第××号、总层数2层、建筑面积11724.08㎡、现场挂牌1号）。以上四幢厂房的登记时间均为2014年11月17日。

2、2014年10月13日，赛特尔公司（出租方、甲方）与安杰厂（承租方、乙方）签订《工业厂房（土地）租赁合同》，约定：“一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在苏州市吴中区临湖镇××大道××号，厂区内有四幢厂房…乙方承租的为1幢、2幢两幢厂房、土地（除甲方自用的3幢、4幢厂房对应的土地外）及附属设施设备。二、厂房起付日期和租赁期限。1.厂房租赁期限壹拾贰年，租赁期限自2014年10月15日起至2027年10月14日止（另含甲方给予乙方12个月免租期）。…三、租金及保证金支付方式。1、甲乙方双方约定，该厂房、土地租赁租金为每年人民币贰佰万元整（该租金不含税收，不开具发票，如需开发票则税费由乙方承担）。2、乙方应当按照约定价格向甲方支付房屋租金，租金支付采用先租后付的形式，甲乙双方商定，租金按季度支付，于每季度到期之日前一周内支付。四、其他事项。…3.乙方在承租期内可以将部分或全部房屋、土地转租给第三方。…”

2015年10月12日，赛特尔公司出具《付款委托书及承诺》称：“鉴于本公司欠周清借款本金九百万元整及利息。针对安杰厂欠我司的房屋租金，本司同意暂时不付，留存在贵公司作为对上述借款债权的担保，如债权人要求实现权利的，安杰厂有权将应付租金支付给债权人抵扣我司欠债权人的借款及利息，本司无异议。如对债权人的债务逾期不还的，与安杰厂签订的房屋租赁合同，安杰厂随时有单方面提出解除合同的权利。”同日，郑传飞、祝慧清出具《付款委托书及承诺》称：“鉴于郑传飞、祝慧清欠周清借款本金八百九十四万七千八百元整及利息。针对安杰厂欠我司的房屋租金，本司同意暂时不付，留存在贵公司作为对上述借款债权的担保，如债权人要求实现权利的，安杰厂有权将应付租金支付给债权人抵扣郑传飞、祝慧清欠债权人的借款及利息，本司无异议。如郑传飞、祝慧清对债权人的债务逾期不还的，与安杰厂签订的房屋租赁合同，安杰厂随时有单方面提出解除合同的权利。”

2015年12月11日，一审法院作出（2015）吴民初字1382号判决，判令祝慧清、郑传飞于判决生效之日起十日内支付周清借款本金8947800元，及以该款为基数自2015年7月22日起按月息2%计算至实际给付之日止的利息，赛特尔公司承担连带责任；同日作出（2015）吴民初字1384号判决，判令赛特尔公司于判决生效之日起十日内支付周清借款本金900万元，及以该款为基数自2015年7月21日起按月息2%计算至实际给付之日止的利息。

2016年7月7日，安杰厂向周清账户转入两笔钱款，分别为450万元、3712.5元，2016年10月28日，安杰厂向周清转账350万元，上述转账凭证交易用途均填写为“往来”，合计8003712.50元。

3、2016年2月16日，安杰厂（出租方、甲方）与腾发公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“1.1甲方将位于吴中区临湖镇东山大道4388号的厂房1、2＃车间租赁于乙方使用。租赁物使用面积为10626.82㎡。…2.1租赁期限5年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止。…3.1租金：510万元/年（不含税价）…4.1租金季度支付。先付后租，合同签订一次付清第一个半季度的租金，其余租金乙方于每季度租金到期之日提前一个月支付下个季度的租金，不得拖欠。…”

2016年3月3日，腾发公司向安杰厂支付10万元，2016年6月2日，腾发公司向安杰厂支付20万元，2016年9月5日，腾发公司向安杰厂支付15万元，2016年12月7日，腾发公司向安杰厂转账21万元，2017年1月25日，腾发公司向安杰厂转账7万元，2017年2月22日，腾发公司向安杰厂转账131万元，合计204万元。

4、一审法院于2016年12月5日裁定受理苏州大顺发典当有限公司对赛特尔公司的破产清算申请，并于2016年12月12日指定江苏立泰律师事务所担任赛特尔公司的管理人。

2017年2月23日，周清依据（2015）吴民初字1382、1384号判决书向管理人申报债权，申报债权总金额17067464.45元，其中原始债权16538507.84元、孳息债权528956.61元。2017年3月10日第一次债权人会议确认周清的债权金额为16825217.80元，不予确认金额242246.65元，不予确认原因为“利息计算不准确，已偿还款项只能用于清偿900万欠款利息及本金。”

2017年2月23日，管理人向安杰厂邮寄《关于厂房租赁合同自动解除及支付未付租金的通知》称，法院于2016年12月5日裁定受理赛特尔公司破产清算案，根据破产法《工业厂房（土地）租赁合同》于2017年2月5日自动解除，要求安杰厂自合同解除之日起一个月内搬离赛特尔公司厂房，并支付未付租金及占用使用费。该邮件遭安杰厂拒收。管理人也向腾发公司邮寄《关于解除厂房租赁合同及返还租赁厂房的通知》称，根据破产法规定赛特尔公司与安杰厂的租赁合同于2017年2月5日已自动解除，腾发公司与安杰厂之间的转租合同也自动解除，要求腾发公司于租赁合同解除之日起一个月内搬离案涉厂房。腾发公司于2017年3月3日回函称，其依法与安杰厂签订租赁合同并支付租金，赛特尔公司无权解除其与安杰厂之间的租赁合同，亦不得影响其作为承租人对案涉厂房的合法使用。

以上事实，有赛特尔公司提供的不动产登记查询记录、房屋权属登记信息查询结果证明、《房地产抵押估价报告》、《工业厂房（土地）租赁合同》、《厂房租赁合同》、（2016）苏0506民破申3号民事裁定书、（2016）苏0506民破6号决定书、《关于厂房租赁合同自动解除及支付未付租金的通知》、EMS快递单及改退批条、《关于解除厂房租赁合同及返还租赁厂房的通知》及回函、破产债权申报表、第一次债权人会议资料，安杰厂提供的（2015）吴民初字1382/1384号民事判决书、《付款委托书及承诺》、转账凭证，腾发公司提供的收据、转账凭证，及一审庭审笔录等予以证实。

一审审理中，各方提出如下意见：

1、安杰厂称，其和赛特尔公司签订《工业厂房（土地）租赁合同》时，因赛特尔公司的四幢厂房尚未办出产证，其双方在合同上约定的租赁标的1幢、2幢厂房是依现场挂牌确定的，也即系登记为3幢、4幢的西南、东南两幢厂房，但其公司进驻时发现东侧两幢厂房均由赛特尔公司占用，故其公司实际使用的是西侧两幢厂房，其和腾发公司签订《厂房租赁合同》将西侧两幢厂房转租给腾发公司使用，但因西北厂房实际面积比东南厂房小，其公司不够使用，故仅将西南厂房交给腾发公司使用，西北厂房仍由其公司使用。另称，其向周清支付的8003712.50元系其依《付款委托书及承诺》代赛特尔公司向周清支付，且周清在向赛特尔公司管理人申报债权时亦扣除了其该部分付款，故该付款应视为其向赛特尔公司支付的租金。其实际使用的西侧两幢厂房比租赁合同约定的南侧两幢厂房面积小，应和赛特尔公司重新核算租金。

2、腾发公司称，依其和安杰厂签订的《厂房租赁合同》，安杰厂本应将西侧两幢厂房均交其使用，但安杰厂称他自己厂房不够使用，只将西南厂房交其使用，因西南厂房当时被法院查封的赛特尔公司的设备占用了一两千㎡，安杰厂即让其公司进驻东南厂房，其公司依安杰厂指示使用了东南厂房二楼300㎡左右的办公区及一楼500㎡左右的厂房，并将一楼500㎡左右的厂房转租给了苏州茂昌科技有限公司使用。另称，其已向安杰厂支付了204万元租金。安杰厂对腾发公司所述无异议。

3、赛特尔公司称，《工业厂房（土地）租赁合同》、《厂房租赁合同》均约定租赁标的为1幢、2幢厂房，虽前者未约定租赁面积，但后者明确约定租赁标的为10626.82㎡，恰好是西侧两幢厂房面积之和，故两合同的租赁标的均系西侧两幢厂房。周清在申报债权时确实扣除了根据（2015）吴民初字1382、1384号判决书计算的债权利息及部分本金，周清扣除金额与安杰厂上述向周清的付款金额基本一致，但《工业厂房（土地）租赁合同》约定了租金支付方式为先租后付，不存在先行支付租金的情形，且安杰厂向周清支付的钱款与《工业厂房（土地）租赁合同》约定的租金支付方式不符，支付的金额远超租赁合同约定的应付租金，且用途备注为往来，故该钱款并非安杰厂代赛特尔公司向周清付款，不应视为向赛特尔公司支付租金。

关于赛特尔公司与安杰厂签订的《工业厂房（土地）租赁合同》所确定的租赁标的？经查，首先，该租赁合同第一条即载明租赁标的非赛特尔公司自用的两幢厂房，即签订合同时双方对赛特尔公司自用的两幢厂房已经明确，出现安杰厂所述的进驻时发现租赁标的被赛特尔公司占用之情形的可能性较小。其次，该租赁合同与《厂房租赁合同》均约定租赁标的为1幢、2幢厂房，而《厂房租赁合同》明确租赁面积为西侧两幢厂房之和。故一审法院认定赛特尔公司与安杰厂约定的租赁标为案涉厂房即西侧两幢厂房。

关于安杰厂是否向赛特尔公司支付了租金？经查，根据《工业厂房（土地）租赁合同》约定的租金支付方式，截止2016年10月28日，安杰厂欠付的到期租金为，免租期结束后2015年10月15日至2016年10月14日一年共200万元的租金，而2016年7月7日安杰厂即向周清支付两笔钱款，分别为450万元、3712.5元，2016年10月28日安杰厂又向周清支付350万元，该付款方式与合同约定不符，且转账凭证交易用途均填写为“往来”，故不能认定该款项系代赛特尔公司向周清支付欠款，故该付款不应视为安杰厂向赛特尔公司支付租金。

一审法院认为，1、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债权人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。一审法院于2016年12月5日裁定受理苏州大顺发典当有限公司对原告的破产清算申请，根据该规定，赛特尔公司、安杰厂在2014年10月13日签订的《工业厂房（土地）租赁合同》于2017年12月5日解除，且赛特尔公司管理人已通知安杰厂、腾发公司。故赛特尔公司要求安杰厂、腾发公司腾空并迁出案涉厂房的诉请应予以支持。2、安杰厂租赁赛特尔公司厂房，应依约向赛特尔公司支付租金，故对赛特尔公司要求安杰厂支付其自2015年10月14日起至2017年2月4日止的租金应予支持，根据约定的租金标准，经核算为2620547.9元。3、房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应于支持。承租合同及转租合同证实，安杰厂承租西侧两幢厂房后均转租于腾发公司，安杰厂、腾发公司称，腾发公司实际占有使用西南厂房，而西北厂房由安杰厂占有使用，对此赛特尔公司并不认可，安杰厂、腾发公司亦未能提交证据证实，故对安杰厂、腾发公司该主张不予认可。转租合同约定西侧两幢厂房安杰厂转租腾发公司年租金为510万元，则即使腾发公司确于2017年2月22日之前向安杰厂支付了204万的租金，该租金也不足以支付至2017年2月4日，而对腾发公司提供2018年2月12日的转账凭证，主张其于该日向安杰厂支付租金120万元的意见，即使其该付款是向安杰厂支付案涉厂房的租金，其在管理人已通知其赛特尔公司已进入破产清算程序，赛特尔公司与安杰厂的租赁合同已解除之情形下，仍向安杰厂支付租金，不应免除其向赛特尔公司支付占有使用费的义务。故赛特尔公司要求腾发公司支付合同解除后的房屋占用使用费，并由安杰厂承担连带责任的诉请，应予以支持。对腾发公司所称的其因迁让所产生的停产停业损失等，其应另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、苏州市吴中区胥口安杰冷作厂、苏州市腾发钢结构工程有限公司于判决生效之日起一个月内腾空并迁出苏州赛特尔集团有限公司坐落于苏州市吴中区临湖镇××大道××、××幢厂房（苏房权证吴中字第××号、苏房权证吴中字第××号）。二、苏州市吴中区胥口安杰冷作厂于判决生效之日起十日内支付苏州赛特尔集团有限公司自2015年10月14日起至2017年2月4日止的租金人民币2620547.9元。三、苏州市腾发钢结构工程有限公司于判决生效之日起一个月内支付苏州赛特尔集团有限公司自2017年2月5日起按人民币5479元/日计算至实际腾空并迁出上述第一项所涉厂房之日止的房屋占有使用费。四、苏州市吴中区胥口安杰冷作厂对苏州市腾发钢结构工程有限公司的第三项支付义务承担连带责任。案件受理费人民币27841元，由苏州市吴中区胥口安杰冷作厂负担人民币20000元，苏州市腾发钢结构工程有限公司负担人民币7841元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为，赛特尔公司于2015年10月12日出具的《付款委托书及承诺》载明：“鉴于本公司欠周清借款本金九百万元整及利息。针对安杰厂欠我司的房屋租金，本司同意暂时不付，留存在贵公司作为对上述借款债权的担保，如债权人要求实现权利的，安杰厂有权将应付租金支付给债权人抵扣我司欠债权人的借款及利息，本司无异议。”该承诺书为赛特尔公司单方出具，显然不属于质押合同，自然不产生质押权。结合《付款委托书及承诺》的名称和内容，其性质应为赛特尔公司对于安杰厂对其租金支付方式的承诺，该承诺不违反法律规定，合法有效，赛特尔公司应受其约束。安杰厂上诉认为其已依据《付款委托书及承诺》分别于2016年7月7日、10月28日向周清转账合计8003712.5元，应视为向赛特尔公司支付的租金。对此本院认为，安杰厂与赛特尔公司之间签订的涉案《工业厂房（土地）租赁合同》约定的租金支付方式为“先租后付的形式，……租金按季度支付，于每季度到期之日前一周内支付。”《付款委托书及承诺》仅明确安杰厂有权将应付租金支付给周清抵扣赛特尔公司欠周清的借款及利息，未授权安杰厂有权将未到期租金提前支付给周清，安杰厂向周清支付的款项超出其应向赛特尔公司支付的到期租金，超出部分显然不符合《付款委托书及承诺》的内容，不能视为安杰厂已经支付的租金。但是，对于赛特尔公司在本案中主张的自2015年10月14日起至2017年2月4日止的租金2630137元，属于已经实际发生的到期租金。在租金到期后，安杰厂未按照《工业厂房（土地）租赁合同》约定向赛特尔公司支付租金，赛特尔公司也未提供证据证明其曾在合同解除前向安杰厂催讨，且周清在申报债权时已扣除了安杰厂向其支付的款项，因此对于到期租金部分安杰厂向周清的支付符合《付款委托书及承诺》，理应视为安杰厂已向赛特尔公司支付的租金。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。赛特尔公司主张安杰厂支付自2015年10月14日起至2017年2月4日止租金的诉请，缺乏事实依据，应予驳回。

综上所述，苏州市吴中区胥口安杰冷作厂的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决对于苏州市吴中区胥口安杰冷作厂已付租金的事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初6623号民事判决第一、三、四项；

二、撤销苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初6623号民事判决第二项；

三、驳回苏州赛特尔集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币27841元，由苏州赛特尔集团有限公司负担6572元，由苏州市吴中区胥口安杰冷作厂负担人民币13428元，苏州市腾发钢结构工程有限公司负担人民币7841元。二审案件受理费67826元，由苏州赛特尔集团有限公司负担22287.62元，由苏州市吴中区胥口安杰冷作厂负担45538.38元。

本判决为终审判决。

审判长　　杨恩乾

审判员　　郭　锐

审判员　　顾　平

二〇一八年八月三日

书记员　　闻　艺