苏州赛特尔集团有限公司与苏州市腾发钢结构工程有限公司、苏州茂昌科技有限公司返还原物纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民事判决书

（2017）苏0506民初6619号

原告：苏州赛特尔集团有限公司，住所地苏州市吴中区、浦庄大道以西。

诉讼代表人:***，该企业管理人***泰律师事务所负责人。

委托诉讼代理人：***、***，***泰律师事务所律师。

被告：苏州市腾发钢结构工程有限公司，住所地苏州市吴中区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，该公司行政经理。

被告:苏州茂昌科技有限公司，住所地苏州市吴中区。

法定代表人：潘怡。

原告苏州赛特尔集团有限公司（以下简称赛特尔公司）诉被告苏州市腾发钢结构工程有限公司（以下简称腾发公司）、被告苏州茂昌科技有限公司（以下简称茂昌公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告腾发公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告茂昌公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告赛特尔公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告腾发公司、茂昌公司立即腾空并迁出苏州市吴中区临湖镇浦庄东山大道4388号原告厂区南首东侧的一幢厂房。2.要求被告腾发公司支付原告自2016年3月1日起至2017年9月4日的占有使用费3336965元。3.要求腾发公司、茂昌公司支付原告自2017年9月5日起至实际腾空并迁出之日止按6045元/日计算的占有使用费。事实和理由：2016年12月5日，法院裁定受理了苏州大顺发典当有限公司对原告的破产清算申请，并指定***泰律师事务所担任破产管理人。管理人接管后发现被告腾发公司在不晚于2016年3月1日开始占有使用原告厂区南首东侧的一幢厂房，并最迟不晚于起诉前将该厂房的一部分交由被告茂昌公司占有使用。现原告已进入破产程序，管理人向腾发公司邮寄《关于解除厂房租赁合同及返还租赁厂房的通知》，要求腾发公司腾退案涉厂房，并支付占有使用费。现两被告仍未腾退厂房，也未支付占用使用费，故提起诉讼。

被告腾发公司辩称：其和苏州市吴中区胥口安杰冷作厂（以下简称安**）签订了《厂房租赁合同》，约定安**将西侧两幢厂房转租于其，因安**向其交付的西南厂房中当时有一两千㎡被法院查封的赛特尔公司的设备占用，故安**指示其使用东南厂房的一部分，即二楼办公区300㎡左右、一楼厂房500㎡左右，其已向安**支付了租金，有权使用案涉厂房。

被告茂昌公司未做答辩。

本院经审理认定的事实：

1、原告赛特尔公司以出让方式取得苏州市吴中区临湖镇浦庄东山大道以北、浦庄大道以西79198.50㎡的工业用地（061）使用权（**用2011第××号、地号××、终止日期2061年9月5日），并在该土地上建造厂房四幢，分别为：位于西北的1幢厂房（苏房权证吴中字×××号、总层数1层、建筑面积5493.17㎡、现场挂牌4号）、位于东北的2幢厂房（苏房权证吴中字×××号、总层数2层、建筑面积11724.08㎡、现场挂牌3号）、位于西南的3幢厂房（苏房权证吴中字×××号、总层数1层、建筑面积5133.65㎡、现场挂牌2号）、位于东南的4幢厂房（苏房权证吴中字×××号、总层数2层、建筑面积11724.08㎡、现场挂牌1号）。以上四幢厂房的登记时间均为2014年11月17日。

2、2014年10月13日，赛特尔公司（出租方、甲方）与安**（承租方、乙方）签订《工业厂房（土地）租赁合同》，约定：“一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在苏州市吴中区临湖镇××大道××号，厂区内有四幢厂房…乙方承租的为1幢、2幢两幢厂房、土地（除甲方自用的3幢、4幢厂房对应的土地外）及附属设施设备。二、厂房起付日期和租赁期限。1.厂房租赁期限壹拾贰年，租赁期限自2014年10月15日起至2027年10月14日止（另含甲方给予乙方12个月免租期）。…四、其他事项。…3.乙方在承租期内可以将部分或全部房屋、土地转租给第三方。…”

3、2016年2月16日，安**（出租方、甲方）与腾发公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“1.1甲方将位于吴中区临湖镇东山大道4388号的厂房1、2＃车间租赁于乙方使用。租赁物使用面积为10626.82㎡。…2.1租赁期限5年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止。…3.1租金：510万元/年（不含税价）…4.1租金季度支付。先付后租，合同签订一次付清第一个半季度的租金，其余租金乙方于每季度租金到期之日提前一个月支付下个季度的租金，不得拖欠。…”

2016年3月3日，腾发公司向安**支付10万元，2016年6月2日，腾发公司向安**支付20万元，2016年9月5日，腾发公司向安**支付15万元，2016年12月7日，腾发公司向安**转账21万元，2017年1月25日，腾发公司向安**转账7万元，2017年2月22日，腾发公司向安**转账131万元，合计204万元。

审理中，腾发公司称，其和安**签订的《厂房租赁合同》的租赁标的确系西侧两幢厂房，但因安**向其交付的西南厂房当时有一两千㎡被法院查封的赛特尔公司的设备占用，故安**指示其使用东南厂房的一部分，其使用了东南厂房二楼办公区300㎡左右、一楼厂房500㎡左右，后其将一楼厂房500㎡左右转租给了茂昌公司使用。并提供其与茂昌公司的《租赁合同》一份，该合同显示，租赁期限自2017年2月18日至2018年2月17日，租赁面积540㎡。

赛特尔公司称，东南厂房一楼的出入口均由腾发公司掌控，腾发公司聘请的保安拒绝管理人进入该厂房，一楼大门张贴腾发公司的标识，故整幢厂房应系由腾发公司占用，并提供一组照片予以证实。

对此，腾发公司称，对照片无异议，但不能证实其控制了该幢厂房，其并未禁止他人进入该幢厂房。

4、本院于2016年12月5日裁定受理苏州大顺发典当有限公司对原告的破产清算申请，并于2016年12月12日指定***泰律师事务所担任赛特尔公司的管理人。

2017年2月下旬，管理人向腾发公司邮寄《关于解除厂房租赁合同及返还租赁厂房的通知》称，要求腾发公司搬离依据《厂房租赁合同》使用的西侧厂房及占用的案涉厂房，并支付占有使用费。腾发公司于2017年3月3日回函称，其依法与安**签订租赁合同并支付租金，赛特尔公司不得影响其作为承租人对案涉厂房的合法使用。

以上事实，有原告提供的不动产登记查询记录、房屋权属登记信息查询结果证明、《房地产抵押估价报告》、《工业厂房（土地）租赁合同》、《厂房租赁合同》、《关于解除厂房租赁合同及返还租赁厂房的通知》及回函，被告腾发公司提供的收据、转账凭证，及庭审笔录等予以证实。

本院认为，1、被告腾发公司明确其与安**签订的《厂房租赁合同》的租赁标的非案涉的东南厂房，但称其系****指示使用案涉厂房，而安**并非案涉厂房的所有权人或合法使用权人，无权处分案涉厂房的使用权，腾发公司不能****的指示取得案涉厂房的使用权，故原告要求腾发公司迁出案涉厂房的诉请应予支持。2、同理，腾发公司并非案涉厂房的合法使用权人，无权出租案涉厂房，茂昌公司不能依其与腾发公司的租赁合同占有使用案涉厂房，故原告要求茂昌公司迁出案涉厂房的诉请亦应支持。3、腾发公司、茂昌公司未经原告同意擅自占有使用原告厂房，应向原告支付占有使用费。原告依据其与安**签订的租赁合同约定的租金标准核算出0.51562元/天/㎡，该租金低于安**向腾发公司转租厂房的租金，应予支持。关于腾发公司、茂昌公司占有使用的面积，原告称腾发公司控制入口、张贴腾发公司标识表明腾发公司系全部占用，腾发公司称其仅占有二楼300㎡，转租给茂昌公司一楼540㎡，其并未禁止他人进入该幢厂房，因原告未能提供充分证据证实其主张，故对其意见不予采纳，而采纳腾发公司意见。经核算，300㎡的占有使用费为154.69元/天，540㎡的占有使用费为278.43元/天，腾发公司应支付自2016年3月1日至2017年9月4日840㎡厂房的占用使用费，共计237782.88元，且应支付自2017年9月5日起至实际腾空并迁出之日止按154.69元/天计算的占有使用费，茂昌公司应支付自2017年9月5日起至实际腾空并迁出之日止按278.43元/天计算的占有使用费，腾发公司对茂昌公司应支付部分承担连带责任。被告茂昌公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告腾发公司、茂昌公司于本判决生效之日起一个月内腾空并迁出原告赛特尔公司坐落于苏州市吴中区临湖镇浦庄东山大道4388号的4幢厂房（苏房权证吴中字×××号）。

二、被告腾发公司于本判决生效之日起一个月内支付原告赛特尔公司自2017年9月5日起按154.69元/天计算至上述房屋实际腾空并迁出之日止的房屋占有使用费。

三、被告茂昌公司于本判决生效之日起一个月内支付原告赛特尔公司自2017年9月5日起按278.43元/天计算至上述房屋实际腾空并迁出之日止的房屋占有使用费，被告腾发公司对此承担连带责任。

四、被告腾发公司于本判决生效之日起十日内支付原告赛特尔公司自2016年3月1日起至2017年9月4日止的租金人民币237782.88元。

五、驳回原告赛特尔公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币33496元，由原告苏州赛特尔集团有限公司负担人民币20000元，被告腾发公司负担人民币10000元，被告安**负担人民币3496元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于*苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向*苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年三月五日

书记员戴怡