某某、某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省**市北塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0511民初209号 原告：**，男，1969年12月30日出生，汉族，住湖南省**市北塔区。 被告：**，男，1976年3月18日出生，汉族，住湖南省**市北塔区。 被告：中国移动通信集团湖南有限公司**分公司，住所地：湖南省**市双坡南路。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司律师。 委托诉讼代理人：**，湖南天戟律师事务所律师。 原告**诉被告**、中国移动通信集团湖南有限公司**分公司（以下简称中国移动**分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告**、被告**、被告中国移动**分公司的委托诉讼代理人***、**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2010年9月1日起至2020年9月10日止的租金人民币9万元及利息。事实和理由：被告**为原告的弟弟。2009年9月28日，原告与被告、父母、姐姐五人协商，达成了《分割房产协议书》。协议规定：“一、地下层和门面、楼梯间及门面以上第三层归**（原告）和**（被告）共同所有，各占50%。二、住房的第一层（门面以上的第一层）归**居住所有。三、住房的第二层（门面以上的第二层）归**居住所有。四、女儿***自愿放弃，免于赡养父母。”2010年9月，被告**擅自把该楼共有部分出租给移动公司，从2010年9月1日起至2015年8月3日止，租期5年，年租金1.3万元，总计6.5万元，另加协调费几千元，合计租金近7万余元。被告**在不征求我同意的情况下，将我们共有的房子租给移动公司，我曾找被告**收取租金，要他给付一半，而他却说已经给了我母亲。第二次，被告**又背着我与移动公司续签合同，合同从2015年9月15日起至2020年9月14日止，租期5年，年租金2.3万元，总计11.5万元，按年支付。这次签订合同，出租人是以我母亲***的名字签订的。第二次续租我完全不知情，直到2016年5月我才去找移动公司，这时的移动公司已经把全部合同资料转移给了铁塔公司，铁塔公司只把与我有关的合同内容复印给我，其他的不给，也没有支付给我租金。出租的房屋属于原告与被告**两兄弟的共有财产，按合同法规定，出租行使处分权，应经双方同意，收益各得一半，单方擅自出租，无处分权的人处分他人财产，或者说未经其他共有人处分共有财产，合同不发生效力。被告**先后两次与移动公司签订合同，侵犯了原告的财产所有权，应把不当得利的一半租金还给原告。移动公司明知承租的房屋系原告与被告**共有，却仅与被告**签订合同，同样也侵犯了原告的房产所有权，移动公司应当向原告支付租金。 被告**辩称：1、2010年签订的合同显然已经超过诉讼时效；2、被告**主体不适格，2015年合同签订人为母亲***，打款账号也是***，与被告**没有关系；3、在《分割房产协议书》之前，还有一份协议，该协议中由我姐弟三人一起修建房屋，后来原告气走姐姐，就变成我兄弟两人修建。由于姐姐退出，协议没有保存，但是人不可以无信，答应租金由母亲领取的事实，原告不能反悔。原告所称的协调费其实是基站建设期间的租金补偿费2000元，这笔钱是我与原告一起去移动公司领取现金回来后一起交予母亲***，以上说明原告知道房屋出租及母亲***收取租金的事实。 被告中国移动**分公司辩称：1、我公司未侵害原告任何权益。2010年9月1日，我公司与本案另一被告**签订了《江北内衣厂基站场地租赁合同》（CMHNSYSJ2010-3-0515），在租赁合同签订前，提供了属于原告的身份证复印件以及原告名下的产权证复印件，我公司审核了相关资质后认为**作为房屋共有人具备处分该房屋的权利，并与之签订了租赁合同且将相关证件的复印件作为了合同附件。原告住所与案涉房屋所在地同属一栋楼房不同楼层，原告应当知晓我公司的租赁事宜，但是在租赁的5年内，原告未通过任何方式对我公司的租赁提出异议，应当视为原告认可该租赁。2015年9月10日，我公司与***（原告母亲）签订了《内衣厂基站房屋及场地租赁合同》（CMHNSYCG2015-3-1697）。此租赁合同年租赁费用由原来的1.3万元涨价至2.3万，在原合同的基础上租金上调了76.92%，不存在任何原告所主张的恶意串通损害其权益行为。合同签订后，我公司与铁塔公司如期按合同约定的租金转至原告母亲***银行账户。原告与其母亲同住案涉租赁房屋，原告应当知晓我公司继续租赁了该房屋的事实，在租赁期间内，原告未针对续租提出任何异议，应当视为原告认可该租赁。2、原告对我公司的诉请无事实和法律依据。原告诉讼纯属家庭内部矛盾，在租赁合同有效期内，原告未向我公司提出任何异议，应当视为对租赁的认可，且前述两份租赁合同均已到期，对应租金均已支付，原告无理由再向我公司主张权益。2015年11月，我公司将签订的《内衣厂基站房屋及场地租赁合同》租赁合同下的权利义务全部转让给予中国铁塔股份有限公司**市分公司，出租方***签署了《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，且向铁塔公司出具了《付款***》，***明确要求将租赁费用支付至其银行账户，如若因家庭矛盾产生纠纷，不需要铁塔公司承担任何责任。据此，我们可以看出，原告母亲***充分知晓其是否具备对房屋的处分权，并收取了租金。如若原告对租金费用有异议，应当向***也即原告母亲和租赁合同的实际承租方和受益人铁塔公司主张租赁费。 本院经审理认定事实如下：**与**系亲兄弟关系，***系二人姐姐，***、***系兄妹三人的父母。2009年9月28日，上述一家人经过协商，就坐落于**市北塔区江北观音庵居委会资田路旁的一栋房产进行了分割，签订了《分割房产协议书》，协议约定了以下主要内容：“一、地下层和门面、楼梯间及门面以上第三层归**和**共同所有，各占50%。二、住房的第一层（门面以上的第一层）归**居住所有。三、住房的第二层（门面以上的第二层）归**居住所有。四、父母生病、百年，全部由**和**共同承担赡养；***自愿放弃所有房产的居住和所有权，可以不负担父母的赡养费”。此后，**、**根据协议约定将以上房产分别登记到各自名下（该处房产的土地使用权原登记在***名下）。在2015年7月之前，**、**及父亲***、母亲***共同居住在该处房产内，此后，**搬出该处房产居住，在附近开办幼儿园。因中国移动**分公司需要租用**、**名下的上述房产的屋顶用于建设移动通信基站，2010年9月1日，中国移动**分公司与**签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，租金为每年13000元，共计65000元。中国移动**分公司按照合同约定，将租金汇入**的银行账户，**收到租金后，及时转付给母亲***。上述租赁合同到期后，2015年9月10日，中国移动**分公司就租赁的房产与***重新签订了《内衣厂基站房屋及场地租赁合同》，约定租赁期5年，自2015年9月15日起至2020年9月14日止，租金为每年23000元。2015年11月19日，中国移动**分公司将该租赁合同的权利和义务一并转让给中国铁塔股份有限公司**市分公司，并告知了***。中国铁塔股份有限公司**市分公司按照上述合同约定，将租金汇入***的银行账户。 以上事实，有中国移动**分公司分别与**签订的《房屋租赁合同》、与***签订的《内衣厂基站房屋及场地租赁合同》，***的书面证词，中国移动**分公司与中国铁塔股份有限公司**市分公司支付租金的付款交易凭证，《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，以及当事人的当庭***以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人争议的主要焦点是：1、中国移动**分公司分别与**、***签订的两份租赁合同是否合法有效？2、原告**就中国移动**分公司与**签订的租赁合同主张权利是否超过诉讼时效？3、原告**是否有权就中国移动**分公司与***签订的租赁合同向**主张权利？ 关于第1个争议焦点。**、**与其父母及姐姐签订的《分割房产协议》，系一家人分家析产协议，案涉房产的土地使用权原登记在***名下，根据协议，该处房产被分割后分别确定归**、**二人所有，房顶部分应当属**、**二人共同所有。**以个人名义，将属于二人共同所有的房顶出租给中国移动**分公司使用，其行为确有不当，但是在合同履行期五年内，**一直居住在案涉房产内，对房顶出租的事实知情，却未提出异议，可以认定**作为共有权人同意**出租案涉房产，且该份租赁合同早已履行完毕，本院认为中国移动**分公司与**签订的租赁合同合法有效。***作为家庭成员之一，就案涉房产与中国移动**分公司签订租赁合同，**在事后根据该租赁合同对其应获得的相应租金主张权利，因此可以认定**认可其母亲***签订的上述租赁合同，且该租赁合同也已到期并履行完毕，本院认为中国移动**分公司与***签订的租赁合同合法有效。 关于第2个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，中国移动**分公司与**签订的租赁合同于2015年9月1日到期，合同的权利义务已履行完毕，至原告**提起本案诉讼之日，已超过了三年，且无证据证明诉讼时效中断事由，故本院认为原告**就中国移动**分公司与**签订的租赁合同主张权利超过了诉讼时效，不受法律保护。 关于第3个争议焦点。签订第二份租赁合同的是***，收取租金的也是***，**依据该合同向**主张权利，于法无据。 综上所述，对于原告**提出的要求被告**支付租金的诉讼请求，本院不予支持；被告中国移动**分公司及中国铁塔股份有限公司**市分公司根据当事人之间签订的租赁合同，履行了给付全部租金的义务，并无违约行为，对于原告**提出的要求中国移动**分公司继续向其支付租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回原告**的全部诉讼请求。 案件受理费1025元，由原告**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**市中级人民法院。 审　判　员　　*** 二〇二一年五月二十五日 代理书记员　　*** 附：相关法律规定： 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。