某某、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终1594号 上诉人（原审原告）：**，男，1969年12月30日出生，汉族，住湖南省**市北塔区。 委托诉讼代理人：***，**市北塔区一品法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：**，男，1976年3月18日出生，汉族，住湖南省**市北塔区。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团湖南有限公司**分公司，住所地湖南省**市双坡南路。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司律师。 委托诉讼代理人：**，湖南天戟律师事务所律师。 上诉人**因与被上诉人**、中国移动通信集团湖南有限公司**分公司（以下简称中国移动**分公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省**市北塔区人民法院于二○二一年五月二十五日作出的（2021）湘0511民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销湖南省**市北塔区人民法院（2021）湘0511民初209号民事判决，改判支持**的合理诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由**、中国移动**分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定**作为共同权人在第一个五年租赁期内，对于**越权和超范围出租房屋屋顶没有提出异议与事实不符；二、一审判决认定***作为家庭成员以其名义签订的租赁合同合法有效是错误的；三、一审判决认定**就中国移动**分公司与**签订的租赁合同主张权利超过诉讼时效，不受法律保护是错误的；四、一审判决认定第二份租赁合同是***签订，由此认定**向**、中国移动**分公司主张权利于法无据是错误的。基于上述情况，一审判决适用法律亦错误。 **辩称，两次签订租赁合同时，**均不在**。**一直在**工作，其主张不知道涉案房屋租赁不属实，况且**在另一个民事案件中认可用房屋租金抵扣母亲***的赡养费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，**的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 中国移动**分公司辩称，一、中国移动**分公司未侵害**任何权益，与**、***签订的租赁合同合法有效；二、**对中国移动**分公司的诉讼请求无事实和法律依据。 **向一审法院起诉请求：判令**、中国移动**分公司向**支付自2010年9月1日起至2020年9月10日止的租金9万元及利息。 一审法院认定事实：**与**系亲兄弟关系，**乙系二人姐姐，**甲、***系兄妹三人的父母。2009年9月28日，上述一家人经过协商，就坐落于**市北塔区××的一栋房产进行了分割，签订了《分割房产协议书》，协议约定了以下主要内容：“一、地下层和门面、楼梯间及门面以上第三层归**和**共同所有，各占50%。二、住房的第一层（门面以上的第一层）归**居住所有。三、住房的第二层（门面以上的第二层）归**居住所有。四、父母生病、百年，全部由**和**共同承担赡养；**乙自愿放弃所有房产的居住和所有权，可以不负担父母的赡养费”。此后，**、**根据协议约定将以上房产分别登记到各自名下（该处房产的土地使用权原登记在***名下）。在2015年7月之前，**、**及父亲**甲、母亲***共同居住在该处房产内，此后，**搬出该处房产居住，在附近开办幼儿园。因中国移动**分公司需要租用**、**名下的上述房产的屋顶用于建设移动通信基站，2010年9月1日，中国移动**分公司与**签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，租金为每年13000元，共计65000元。中国移动**分公司按照合同约定，将租金汇入**的银行账户，**收到租金后，及时转付给母亲***。上述租赁合同到期后，2015年9月10日，中国移动**分公司就租赁的房产与***重新签订了《内衣厂基站房屋及场地租赁合同》，约定租赁期5年，自2015年9月15日起至2020年9月14日止，租金为每年23000元。2015年11月19日，中国移动**分公司将该租赁合同的权利和义务一并转让给中国铁塔股份有限公司**市分公司，并告知了***。中国铁塔股份有限公司**市分公司按照上述合同约定，将租金汇入***的银行账户。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人争议的主要焦点是：一、中国移动**分公司分别与**、***签订的两份租赁合同是否合法有效？二、**就中国移动**分公司与**签订的租赁合同主张权利是否超过诉讼时效？三、**是否有权就中国移动**分公司与***签订的租赁合同向**主张权利？ 关于第一个争议焦点。**、**与其父母及姐姐签订的《分割房产协议》，系一家人分家析产协议，涉案房产的土地使用权原登记在***名下，根据协议，该处房产被分割后分别确定归**、**二人所有，房顶部分应当属**、**二人共同所有。**以个人名义，将属于二人共同所有的房顶出租给中国移动**分公司使用，其行为确有不当，但是在合同履行期五年内，**一直居住在涉案房产内，对房屋出租的事实知情，却未提出异议，可以认定**作为共有权人同意**出租涉案房产，且该份租赁合同早已履行完毕，中国移动**分公司与**签订的租赁合同合法有效。***作为家庭成员之一，就涉案房产与中国移动**分公司签订租赁合同，**在事后根据该租赁合同对其应获得的相应租金主张权利，因此可以认定**认可其母亲***签订的上述租赁合同，且该租赁合同也已到期并履行完毕，中国移动**分公司与***签订的租赁合同合法有效。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，中国移动**分公司与**签订的租赁合同于2015年9月1日到期，合同的权利义务已履行完毕，至**提起本案诉讼之日，已超过了三年，且无证据证明诉讼时效中断事由，故**就中国移动**分公司与**签订的租赁合同主张权利超过了诉讼时效，不受法律保护。 关于第三个争议焦点。签订第二份租赁合同的是***，收取租金的也是***，**依据该合同向**主张权利，于法无据。 综上所述，对于**提出的要求**支付租金的诉讼请求，不予支持；中国移动**分公司及中国铁塔股份有限公司**市分公司根据当事人之间签订的租赁合同，履行了给付全部租金的义务，并无违约行为，对于**提出的要求中国移动**分公司继续向其支付租金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十七条第一款第（一）**规定，判决：驳回**的全部诉讼请求。 本院二审期间，**提交了一份本院（2021）湘05民终xx号民事判决书，拟证明**知道涉案房屋屋顶租金已被***收取使用。**质证称，对该判决书的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的，该判决书认定的事实是***拿了**从2010年到2019年房屋共有出租租金，但该租金的处分没有得到**的同意及授权。中国移动**分公司质证称，对该判决书的真实性、合法性、关联性均无异议，该判决书已经确认了10年的房屋屋顶租金已被***收取使用。本院经审查认为，本院（2021）湘05民终xx号民事判决书已发生法律效力，予以采信。 本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、**就第一份租赁合同提出**、中国移动**分公司应向其支付一半租金及利息的诉请是否超过诉讼时效，该诉请应否得到支持；二、**是否有权就第二份租赁合同向**、中国移动**分公司主张支付一半租金及利息。本案中，涉案房屋经**、**与其父母及姐姐协商进行了分家析产，该处房产分别确定为**、**所有，屋顶为其二人共有。虽然**以个人名义与中国移动**分公司签订第一份租赁合同，但该租金是被**、**之母***收取使用，**当时亦居住在涉案房屋内，在长达5年的出租期间对出租情况明知且未提出异议，应视为其同意出租该屋顶，况且，该租赁合同亦于2015年9月1日到期，合同的权利义务早已履行完毕，**提起本案诉讼已超过三年的诉讼时效，故一审判决对其主张**、中国移动**分公司向其支付一半的租金及相应利息不予支持并无不当。**提出一审判决认定其对**越权和超范围出租房屋屋顶没有提出异议及其就第一份租赁合同主张权利超过诉讼时效均有错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。因签订第二份租赁合同的相对方是***和中国移动**分公司，在租赁期间**虽已搬出该处房产在外居住，但其在附近开办幼儿园，对于中国移动**分公司继续租赁该房屋屋顶的情况应当明知且未提出异议，亦应视为其同意出租该屋顶，且中国移动**分公司已按约支付了租金，***亦依据该份合同收取了租金，而**既不是该份合同的当事人，也没有获取租金，**依据该份合同主张**、中国移动**分公司支付一半租金及相应利息缺乏事实和法律依据，一审判决对该主张不予支持亦无不当，应予维持。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1025元，由**负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二一年八月四日 法官助理汪臻 书记员** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……