***、龙口市龙族建业有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁06民终393号

上诉人（原审原告）：***，男，1969年10月21日出生，汉族，住辽宁省阜新市清河门区。

委托诉讼代理人：孟凡政，山东通世律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁仪，山东康桥（烟台）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：龙口市龙族建业有限公司，住所地山东省龙口市港城大道626号。

法定代表人：徐金作，经理。

委托诉讼代理人：马爱琴，山东乾渥律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地。

法定代表人：宋作建，经理。

委托诉讼代理人：王宏安，男，该公司工作人员。

上诉人***因与被上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）、龙口市龙族建业有限公司（以下简称龙族建业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2021）鲁0681民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除认购书，返还***预交的397177元款项；2.依法判决海基置业公司、龙族建业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：在***只签署了一个认购书的情况下，法律不应当强制双方当事人必须签署买卖合同。双方对合同的价款并未达成合意，买房人也并未全部交清房款的情况下，买方有权解除认购书。《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款，认购书并没有得到全部满足，办理产权证、装修等重大事项，双方并未达成合意的情况下，买房人有权拒绝签订合同。在两个买家都收取房款的情况下，一审判决合同相对方却无法办理产权证书，***至今不知道向谁主张合同权利时，应当允许买房人解除认购书，因为交易不能强迫。一、本案双方签订的认购书，只是双方预售合同，而非正式的商品房买卖合同，***并无必须缔约的义务，根据契约自由的原则，龙族建业公司、海基置业公司不得强制***签订合同。认购书并不等同于商品房买卖合同，认购书的条款与合同条款也相差甚远。在合同意见未达成的情况下，***作为买房人，当然有权拒绝签订商品房买卖合同，要求退回已经交纳的款项。二、在双方对合同的价款并未达成合意，买房人也并未全部交清房款的情况下，买方有权解除认购书。本案合同款项双方并未达成一致，***实际支付房款为386827元，与认购书的总价款404463元不符，与399386元折扣价不符，甚至与龙族建业公司答辩状中承认的385127元也不符，可见双方并未在合同价款上达成一致。在合同最主要的价款都没有达成一致的情况下，一审法院强制当事人必须履行合同，违反了当事人之间的处分原则。三、《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款，认购书并没有得到全部满足，办理产权证、装修等重大事项，双方并未达成合意的情况下，买房人有权拒绝签订合同。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2、根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。本案中，一审判决认为认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。实际上，双方就合同相对人、合同价款、税款的承担、装修情况，交房和办证时间、水电暖以及其他主要事宜均未达成协议，明明不具备合同主要内容，一审判决却视而不见，其认定具备主要内容错误。四、海基置业公司获得预售许可证以及备案，一审法院却判决***与龙族建业公司继续履行合同。两个买家都收取房款，一审判决认定龙族建业公司交付了房屋，但龙族建业公司根本没有开发资质，事实上也无法为***办理房产证。在买房人至今不知道向谁主张合同权利时，应当允许买房人解除认购书，因为交易不能强迫。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案买房人***向两个单位交付房款，现在哪个单位和***签订正式合同，***不知道向哪个单位主张合同权利。若是根据一审判决认定的合同相对方，龙族建业公司根本没有商品房开发资质，事实上也无法为***办理产权证书，在此情况下，还不让***解除认购书，明显违背了契约自由原则。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》第十五条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中***交款十年多，至今没有人通知***办理产权证书，***据此解除认购书，应当得到支持。3、龙族建业公司、海基置业公司自2014年9月23日开始竣工备案以后，直到今天没有任何人通知***收房或者办理不动产证书，***请求法院因出卖人的原因解除预约合同和赔偿损失的，应予支持。五、龙族建业公司、海基置业公司合作开发房地产，并且共同收取了房款，应当共同承担赔偿***不当得利。1、龙族建业公司在法庭庭审中承认双方合作开发房地产，并愿意承担所有法律责任，对此其应当承担责任。2、海基置业公司实际收取部分房款，并竣工备案，对此也应当承担不当得利的法律责任。综上所述，双方并未签订正式合同，***有权解除预约合同，龙族建业公司、海基置业公司应当返还不当得利。庭审中，***补充事实和理由如下：一审判决履行预售合同，而本案在住建局备案的主体系海基置业公司，***依据合同相对性无法与龙族建业公司签订商品房买卖合同，该合同也无法办理正式的产权证书，因此该合同事实上无法履行，继而***需要另行起诉解除商品房买卖合同，该行为会造成司法资源的浪费，并且自***交纳购房款直到如今已经过11年，没有任何人通知***交房，并且办理产权证书，在此情况下还不允许***解除预售合同，属于法律上的强迫。因此***要求解除预售合同，属于合理正当的要求。

龙族建业公司辩称，首先一审法院不是判决履行预售合同，而是驳回了***要求解除认购书的诉讼请求。涉案的13号楼于2011年4月11日取得了商品房预售许可，2014年10月10日取得了竣工验收备案，2015年1月23日取得了初始产权登记证。***于2010年10月30日签订的认购书，交付了定金20000元，于11月8日交付了房款130386元、车库款100000元，于2011年12月5日，交纳了总房款135591元。在同日，龙族建业公司根据测绘面积退还了***850元房款差价，当日将房屋交付给***，至此出卖人已经收受了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书应认定为商品房买卖合同。***主张解除认购书的理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回***的上诉请求，维持原判。

海基置业公司未作答辩。

***向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《龙族佛光高尔夫项目认购书》；2.判令龙族建业公司返还***购房款386827元、契税8120元、闭路初装费250元、天然气初装费1980元，并自2011年12月15日起以397177元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场利率向***支付利息至还清款项之日止；3.请求海基置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由龙族建业公司、海基置业公司承担。

一审法院认定事实：2010年10月30日，***与龙族建业公司签订《龙族佛光高尔夫项目认购书》，约定认购佛光高尔夫项目13号楼1单元2层202号的房屋，建筑面积84.62m2，赠送露台面积约13.82m2。单价3598元/m2，折后单价3538元/m2，房款总价304463元，折后总价299386元，6号车库108584元，折后价100000元，付款方式：分期，定金：20000元。签订认购书当日，***交付定金20000元，之后，***分别于2010年11月8日交付房款130386元、交付车库款100000元，2011年12月15日交付房款135591元，共计385977元。2011年12月15日另交付天然气初装费1980元、闭路电视初装费250元、契税8120元。其中2011年12月15日交付房款135591元，系海基置业公司出具收据，其他付款均系龙族建业公司出具收据。

2011年12月15日龙族建业公司出具的一份收据，上面的内容为红笔书写，事由“退面积差”，金额为850元。同日，***签字领取房屋钥匙，庭审中，***虽对龙族建业公司提供给付钥匙签字单的签名提出异议，但并未提供反驳的证据证明。龙族建业公司称***已交付全部购房款，根据当时核算的面积80.59平方米，同日，退回***面积差850元，兑抵后购房款为385127元。

另查明，2011年4月11日，海基置业公司取得涉案13号楼房商品房预售许可证，2014年10月10日取得龙口市建设工程竣工验收备案表，2015年1月取得涉案13号楼初始产权登记证（龙房权证南山字第2××4号）。

上述事实，有当事人陈述以及认购书、收据、商品房预售许可证、龙口市建设工程竣工验收备案表、初始产权登记证、给付钥匙签字单等证据证明，一审法院予以确认。

一审法院认为，本案争执的焦点为：一是涉案《龙族佛光高尔夫项目认购书》的性质应否认定为商品房买卖合同的问题。二是涉案《龙族佛光高尔夫项目认购书》应否予以解除的问题。

关于涉案《龙族佛光高尔夫项目认购书》的性质应否认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容共包括13项，其中当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容对于涉案协议书能否作为商品房买卖合同履行至关重要，只有协议书条款具备了上述内容，其作为商品房买卖合同履行才不存在“事实或法律上的障碍”。本案中，***与龙族建业公司签订的《龙族佛光高尔夫项目认购书》约定了当事人的名称、姓名和住所、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，龙族建业公司实际收取了***全部房款，***领取了钥匙，房屋已交付，且涉诉楼房现已取得房屋产权大证，具备办理产权登记的条件，***所主张的龙族建业公司不能办理产权手续的事实并不存在。因此，涉案《龙族佛光高尔夫项目认购书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，实际履行中不存在事实或法律上的障碍，且***已交纳了全部房款，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。

关于涉案《龙族佛光高尔夫项目认购书》应否予以解除的问题。***与龙族建业公司签订的《龙族佛光高尔夫项目认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现***要求解除涉案认购书，不符合解除权的行使条件，故对于***主张解除认购书的请求，不予支持。由此，***基于该请求主张的要求龙族建业公司返还购房款、其他款项、利息等及要求海基置业公司承担连带责任的请求，于法无据，均不予支持。海基置业公司未到庭，不影响本案的审理。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2021年10月8日作出判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费7258元，减半收取3629元，由***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审审理中，海基置业公司出具回函，载明：海基置业公司承诺将根据法院判决或调解情况，配合办理商品房合同签订、备案、房产证等产权手续办理工作。***称，对回函真实性没有异议，但是不同意回函的内容。第一，***交款已经11年到12年，房屋70年产权，只剩下58年到59年，损失谁来承担。第二，根据合同法第三条平等原则，合同法第四条自愿原则，***愿意和海基置业公司签订商品房买卖合同就签，不愿意签订就不签，任何人不得非法干预。实际上认购书被一审法院认定为正式合同是没有办法实际履行的，因为龙族建业公司并非在住建部门登记的商品房开发商，所以即使认定认购书为正式的合同，事实上也没有办法得到履行，所以二审法院为避免诉累，应当判决解除认购书。龙族建业公司称，对回函的真实性没有异议，***与龙族建业公司签订的认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，同时至今未办理房产证的原因不在龙族建业公司。2011年12月15日，***交付最后一笔房款的时候，已经可以签订正式的商品房买卖合同，但是由于***的原因未签订，在2011年12月15日已经将涉案房屋交付给***，商品房买卖合同已经实际履行，海基置业公司出具的回函中所述签订的买卖合同都是为了办理房产证所必经的程序。

本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题为《龙族佛光高尔夫项目认购书》应否解除。本案中，虽然***与龙族建业公司仅签订了涉案认购书，未签订商品房买卖合同，但认购书中约定了当事人的名称、姓名和住所、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容，且双方在签订认购书后龙族建业公司已按约定收取了***交付的全部房款，***亦领取钥匙接收房屋，故应认定***与龙族建业公司之间形成商品房买卖合同关系，订立认购书的目的已实现。***主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，因涉案房屋在一审判决认定的2011年12月15日交付之日并没有进行竣工验收备案，也没有办法在交付后90日内办理不动产登记，而且事实上出卖人也无法办理不动产登记，所以***对于涉案认购书享有法定解除权。本院认为，涉案商品房系龙族建业公司与海基置业公司合作开发，因龙族建业公司不具备开发资质，涉案项目的相关手续均办理在海基置业公司名下。海基置业公司已于2015年1月办理了涉案房屋所在13号楼的初始产权登记证，***未提交证据证明涉案房屋至今未办理产权登记手续系因出卖人原因，二审庭审中，海基置业公司亦明确表示同意为***办理产权登记手续，故***在办理涉案商品房产权登记手续的过程中不存在事实或法律上的障碍，其主张解除涉案认购书没有依据，本院不予支持。***还主张解除涉案认购书的另一原因是涉案房屋地段房屋现在的价格不到涉案认购书约定价格的一半。本院认为，房地产市场是否景气、房屋价格是涨是跌均属于正常商业风险，对此双方当事人在订立合同时均应当预见。故***以此为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7258元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王守远

审 判 员　侯伟平

审 判 员　张婷婷

二〇二二年二月二十八日

法官助理　孙　晓

书 记 员　孙嘉慧