某某、洛阳市中小企业投资担保有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省洛阳市西工区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0303民初5756号

原告（执行案外人）：**，男，1974年2月26日生，汉族，住洛阳市涧西区。

委托诉讼代理人：张景明、黄美霞，洛阳市涧西区景明法律服务所法律工作者。

被告（申请执行人）：洛阳市中小企业投资担保有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂西一街美城商务2幢13层东侧。

法定代表人：高嵘，该公司董事长。

委托诉讼代理人：荣林燕，该公司工作人员。

被告（被执行人）：***，女，1966年4月14日生，汉族，住洛阳市西工区。

委托诉讼代理人：郭伏虎，男，1974年1月20日生，汉族，住洛阳市西工区王城大道268号院7栋2门3005号，系洛阳市亚杰装饰工程股份有限公司推荐。

第三人（被执行人）：洛阳市亚杰装饰工程股份有限公司，住所地洛阳市高新开发区河洛大道009号1号楼。

法定代表人：唐赞歌。

第三人（被执行人）：洛阳金凯悦大酒店管理有限公司，住所地洛阳市洛龙区望春门街。

法定代表人：孙士德。

第三人（被执行人）：胡杰，男，1969年1月7日生，汉族，住河南省孟州市。

第三人（被执行人）：唐赞歌，女，1974年11月9日生，汉族，住洛阳市西工区。

第三人（被执行人）：郭伏虎，男，1974年1月20日生，汉族，住洛阳市西工区王城大道268号院7栋2门3005号。

第三人（被执行人）：李怡，女，1970年7月19日生，汉族，住洛阳市西工区。

第三人（被执行人）：郭长缨，男，1960年4月28日生，汉族，住洛阳市西工区。

第三人（被执行人）：赵忠堂，男，1963年1月29日生，汉族，住洛阳市西工区。

原告**与被告洛阳市中小企业投资担保有限公司（以下简称中小担保公司）、***、第三人洛阳市亚杰装饰工程股份有限公司（以下简称亚杰公司）、洛阳金凯悦大酒店管理有限公司（以下简称金凯悦公司）、胡杰、唐赞歌、郭伏虎、李怡、郭长缨、赵忠堂执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。**的委托诉讼代理人张景明、黄美霞，中小担保公司的委托诉讼代理人荣林燕，***的委托诉讼代理人郭伏虎，郭伏虎、郭长缨到庭参加诉讼。亚杰公司、金凯悦公司、胡杰、唐赞歌、李怡、赵忠堂经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对**购买位于洛阳市洛龙区××路××路××街××期小区××号楼××单元××号房产的强制执行，并解除对该房的查封措施；2.依法判决**与***签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于洛阳市洛龙区××路××路××街××期小区××号楼××单元××号房产归**所有；3.依法判令中小担保公司、***立即协助和配合**办理房产过户手续；4.本案诉讼费等相关费用由中小担保公司、***承担。事实和理由：2018年2月8日，**与***签订了《房屋买卖合同》，约定***自愿将位于洛阳市洛龙区××路××路××街××期小区××号楼××单元××号房产（以下简称涉案房产）出售给**，***保证房产产权明晰、无抵押等情况。合同签订后，**支付了全部购房款并实际入住使用至今，期间**按期缴纳了物业费、水电费等，并按照规定缴纳了契税等税费，在办理房产过户手续时才发现***房产于2020年3月3日被西工区法院查封。按照相关法律规定，该房所有权和使用权应归**所有，**依法提出执行异议申请，在该申请过程中，经系统查询该房查档证明仅显示是2020年3月3日被法院查封，**购买房屋时系统并未显示房屋查封情况，现对**购买房屋采取执行强制措施，不符合事实和法律规定，明显违反法定程序，应当依法予以解除，故提起诉讼。

中小担保公司辩称，1.**的异议没有任何依据。中小担保公司与亚杰公司、金凯悦公司、胡杰、唐赞歌、郭伏虎、李怡、郭长缨、赵忠堂、***担保追偿纠纷一案，西工区法院作出（2017）豫0303民初878号民事调解书，即被告向原告支付代偿款1947995.82元。但至今被告没有偿还完毕款项，根据调解书计算到开庭之日还有2886179.44元本息未还。中小担保公司于2017年3月3日申请法院对***名下涉案房产进行司法查封，并在诉讼期间对***名下工资账户进行冻结，***对自己已经涉诉和名下财产被查封、冻结是明知的，而***与**签订的转让协议在2018年2月8日，晚于法院查封时间近一年，***明知房产被查封还进行出售，责任在***，与中小担保公司无关。***在取得出售房款717640元后也没有偿还中小担保公司债务，已经涉嫌构成拒执罪，中小担保公司将向有关机关报案，追究***的刑事责任。2.被司法查封房产不能出售。根据《城市房地产管理法》第38条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不能转让。**作为完全民事行为能力人对购买的房产是否有司法查封，应当在签订转让协议之前进行调查核实，而不是发生风险后转嫁自己应当承担的不利后果。综上，**提出执行异议之诉没有任何法律依据，**不能通过违法行为获利，***更不能通过违法转移财产行为逃避本应承担的法律义务，请求驳回**的诉求。

***辩称，1.2018年***因为生活困难，没有能力偿还按揭贷款无奈出卖房屋。***和**系自愿签订的房屋买卖合同，签订合同时双方到洛阳市房产登记中心对房产现状进行查询，经电子系统查询得知，涉案房产没有被人民法院采取查封等强制措施。合同签订后，**按照合同约定支付了全部购房款，并交纳了各项税费，***也按照合同约定将房产交付给**居住和使用，期间的物业费等相关费用都是**交的，房屋的按揭贷款费用也是**按月支付。涉案房产的购房款**已全部支付完毕了，房子应当归**所有，***愿意给**办理过户手续。2.中小担保公司的债权，***只是主债务人公司的一名普通员工，当时为了工作稳定，才按照公司要求在合同上签名，根本不清楚会引起什么后果，该案审理以及是否对***涉案房产进行查封，***始终都不知道，也没有收到法院的任何通知和文书。3.中小担保公司执行的债权有众多房产约六、七套，其中有抵押登记的房产，还有多辆汽车。按照法律规定，主债务人有抵押物和可控执行的财产，应当先执行抵押物和主债务人的财产，现查封***出卖给**的房产明显不当，属超标的查封，根据最高院相关规定，强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权数额为限，坚决杜绝明显超标的查封。***仅仅是最后一位债务担保人，依法应当解除对涉案房产的强制执行措施。4.中小担保公司提供的协助执行通知书没有原件，且没有提供2017年3月3日的涉案房产的查封证明，不能直接证明产权登记中心是否将涉案房产采取查封措施并予以公示。在2020年3月3日涉案房产被查封前，***与**已签订合法有效的商品房买卖合同，如对合法出卖的房产采取强制措施，***将面临双倍的巨额赔偿，***及**的权益都会受到侵害。请求人民法院查明事实，解除对涉案房产的强制执行措施。

郭伏虎述称，亚杰公司在执行案件中有抵押房产，可以拍卖、变卖清偿债务。涉案有超标的查封的情况。

郭长缨述称，执行案件中有老集商场的房产，我们也一直催着对该房产进行拍卖。

亚杰公司、金凯悦公司、胡杰、唐赞歌、李怡、赵中堂未到庭、未陈述意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。根据双方提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：

1.2017年3月1日，中小担保公司以亚杰公司、金凯悦公司、胡杰、唐赞歌、郭伏虎、李怡、郭长缨、赵忠堂、***为被告向本院提起追偿权纠纷诉讼，审理过程中原、被告协商一致，本院作出（2017）豫0303民初878号民事调解书对调解协议予以确认，调解协议为：①经各方协商，亚杰公司应支付中小担保公司垫付的代偿本金2690411.1元、利息41946.72元，两项共计2732357.82元；亚杰公司分期偿还以上款项，还款期限为15个月，自2017年6月至2018年4月，每月月底前偿还15万元，自2018年5月至2018年7月，每月月底前偿还30万元，2018年8月31日前还182357.82元；亚杰公司支付45万元后，中小担保公司即申请法院解封胡杰名下房产。②从亚杰公司支付中小担保公司代偿的本金及利息时日起到偿还全部欠款项完毕之间存在的逾期利息，亚杰公司按银行同期贷款基准利率两倍利息支付给中小担保公司，偿还逾期利息将从亚杰公司向中小担保公司缴纳的履约保证金30万元里扣除，多退少补。③亚杰公司若任何一笔未按以上约定时间还款，中小担保公司有权直接申请法院执行剩余全部款项，亚杰公司并应支付中小担保公司违约金5万元。④本案诉讼费30800元，减半收取15400元，申请费5000元，由亚杰公司在本协议生效后3日内支付给中小担保公司。⑤金凯悦公司、胡杰、唐赞歌、郭伏虎、李怡、郭长缨、赵忠堂、***对付款及违约责任承担连带清偿责任。⑥中小担保公司放弃其他诉讼请求，各方对本案无其他争议。后因亚杰公司等未按调解书履行还款义务，中小担保公司向本院申请强制执行。

在该案审理过程中，中小担保公司向本院申请财产保全，本院于2017年3月2日作出（2017）豫0303财保152号民事裁定书，裁定冻结、查封亚杰公司、金凯悦公司、胡杰、唐赞歌、郭伏虎、李怡、郭长缨、赵忠堂、***银行存款360万元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产。2017年3月3日，本院依据裁定向洛阳市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，要求对***、郭长缨、郭伏虎、唐赞歌、胡杰名下的六套房产予以查封，查封期限三年即自2017年3月3日至2020年3月3日，查封的***名下房产系本案诉争房产，具体信息为位于洛阳市洛龙区××路××路××街××期××幢××号，建筑面积130.48平方米。

本案审理过程中，***辩称不知道涉案房产被法院查封。本院调取档案材料，上述《协助执行通知书》由洛阳市不动产登记中心于2017年3月3日加盖公章签收。

2.2018年2月8日，***（卖方、甲方）与**（买方、己方）签订《按揭房屋转让协议》，约定：甲方于2016年6月23日以按揭方式向建业洛阳置业公司购买涉案房产，总金额559760元，甲方首付119760元，剩余44万元向交行洛阳分行贷款，贷款期限19年，截止本协议签订之日已支付19个月的房贷，每月为2911元共计54684元；甲乙双方协商同意该房屋的成交价格为717640元，乙方在签署本协议的同时应向甲方支付一次性支付房款332324元，其中包含甲方首付款119760元、已还房贷54684元以及现成交价与甲方原购买价价差157880元；协议签订之日，乙方付清约定房款后，甲方应将所有与按揭房屋相关的凭证交于乙方保管，并共同到房屋所属物业管理公司登记，办理交房手续，领取房屋钥匙；自协议签订之日起，由乙方向银行支付月供，每月必须在1日前打款至指定账户，甲方负责提供支付月供的银行卡信息及密码，甲方在征得乙方同意的情况下，不得变更或挂失该卡，无权处分卡内的资金；转让协议达成后，与该房屋相关的契税，维修基金等一切税、费均由乙方承担；该房屋尚未办理不动产权证书，开发商承诺2018年下半年可办妥，待房屋具备办证条件时甲方应积极配合乙方办理，如有费用由乙方承担。当日，***向**出具收到房款332324元的《收据》一张，庭审中***、**均称该款项系现金支付。

3.**提供建业洛阳置业公司开具的购房发票，显示购买方为***，开具日期为2020年12月7日；提供涉案房产的契税、维修基金发票，显示交款人为***，开具日期为2021年1月5日；提供建业物业公司的两张物业费收据，显示客户名称为***，显示交款日期为2018年2月8日；提供另一份交纳物业费记录，为网上交款，日期为2021年7月24日，交款人不详。庭后，**提交程劲松的转款记录证明其缴纳涉案房产维修基金、契税。

4.**提交2019年辽宁拓汇实业有限公司、新疆金达建安商贸有限公司向***还贷账户5个月的转款记录，显示每月转款2911元；提交邱登科2020年每月向***还贷账户转款2911元，证明其按转让协议约定每月偿还涉案房产贷款。**称以上两个公司其是实际控制人，邱登科系其公司员工。中小担保公司有异议，认为转款人不是**本人，没有注明转款用途。2020年12月16日，邱登科向***还贷账户转款370016.22元用于清偿贷款，后**、***办理过户手续时发现涉案房产被查封。2021年1月18日，洛阳市不动产登记中心出具的《预告登记情况记载表》载明“查封信息：查封机关洛阳市西工区人民法院，查封日期2020年3月3日，查封终止日期2023年3月3日”。

5.中小担保公司提交自己制作的《亚杰公司债权计算清单》显示2018年8月至2020年6月21日亚杰公司还款634440.45元，按先息后本计算，现余2886719.44元未清偿。**、***及郭伏虎对计算清单不认可，认为计算不正确，但未提交亚杰公司偿还款项的具体情况。

6.2021年，**向本院执行局提出执行异议申请，本院于2021年11月3日作出（2021）豫0303执异54号民事裁定书，裁定驳回**的异议请求。

本院认为，案外人执行异议之诉的审理范围为异议人对执行标的是否享有足以排除执行的权利，以及对案外人同时提出的权利请求是否予以确认，故本案的审理范围限于对涉案房产是否停止执行，以及是否确认涉案房产归**所有。***、郭伏虎、郭长缨提出的超标的查封以及对被查封房产如何执行的问题不属于执行异议之诉的审理范围。根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产于2017年3月3日被法院查封，有不动产登记中心接收本院协助执行通知书为证，而**与***之间的转让协议签订于2018年2月8日，在法院查封之后；**虽提交2018年2月8日交纳物业费的相关记录，但交款人均非**本人，不可证明系**交纳物业费以及实际占有涉案房产；**、***均称房款332324元系现金支付，但涉及大额款项交易以现金交付不符合常理，是否实际支付房款存疑；**提交转让协议签订后按月支付贷款的记录，但转款方均非**本人，不能证明**按协议约定每月偿还贷款；**与***签订转让协议时，涉案房产上设定有抵押，**明知在抵押未注销的情况下不能过户但仍然购买，自愿承担房屋上可能存在的权利风险，不能认为涉案房产未办理过户登记“非买受人自身原因”。根据以上理由，**作为案外人提起执行异议之诉，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益未尽到举证证明责任，对其诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：

驳回**的诉讼请求。

本案诉讼费用9397元，由**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　刘伟国

二〇二一年十二月二十七日

书记员　　陈欢欢