北京北高电力工程有限公司等与北京朝阳金盏北马房经济合作社确认合同无效纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 (2022)京03民终5358号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京北高电力工程有限公司（原名称：北京华根电力工程有限公司），住所地北京市西城区西直门外大街1号院2号楼17C2-1室（德胜园区）。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市尚公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京朝阳金盏北马房经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡北马房村。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市长安律师事务所律师。 原审第三人：北京***和投资有限公司，住所地北京市朝阳区**乡前苇沟626号-2。 法定代表人：***。 上诉人北京北高电力工程有限公司（以下简称北高电力公司）因与被上诉人北京朝阳金盏北马房经济合作社（以下简称北马房合作社）、原审第三人北京***和投资有限公司（以下简称***和公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初3119×号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北高电力公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；2.请求依法判决支持北高电力公司的一审反诉请求（共计 2 814 022.57元）：（1）判令北马房合作社赔偿北高电力公司在租赁场地内投资建设之房屋、设备设施等固定资产的净值损失1 080 029元；（2）判令北马房合作社赔偿北高电力公司代缴税款196 493.57元、租金差1 187 500元、违约金350 000元；3.请求依法判决本案诉讼费和评估费。事实和理由：1999年12月28日，双方就涉案场地签订《合同书》，约定租赁期限为四十年，自2000年至2039年，承租面积4.5亩（3050平方米）。自2000年至今，经北马房合作社同意，北高电力公司在租赁场地内投资兴建、改扩翻建近1200平方米房屋及设备设施。合同第六条约定“合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其他的一切经济损失”。一、北马房合作社应赔偿北高电力公司固定资产净值1 080 029元。（一）按照《合同书》约定，基于北马房合作社的不诚信行为，其应当承担全部责任，赔偿固定资产评估净值1 080 029元。案涉《合同书》《补充协议》为超过20年租赁期限的部分无效，非全部无效，故其他条款仍然可以适用。《合同书》约定了40年的租赁期限，其中第六条约定“合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其他的一切经济损失”。虽然合同中超过20年租赁期限的部分因违反法律强制性规定而无效，但该条款的约定目的是约束出租人北马房合作社在40年的租赁期限内不应不经北高电力公司同意终止合同。北马房合作社完全可以在20年的租赁期限过后重新与北高电力公司签订一份20年的租赁合同，但其选择诉至法院要求确认超过部分无效而非重新签订租赁合同。基于北马房合作社的不诚信行为，按照北高电力公司与北马房合作社的约定，应当赔偿经法院委托的评估机构所确定的固定资产净值 1 080 029元。（二）基于公平原则，北马房合作社至少应当承担主要责任。（1）关于合同履行和当事人过错。自20世纪80年代北高电力公司一直租用案涉场地，北高电力公司与北马房合作社未签订书面合同，直到1999年《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）实施后，北高电力公司在北马房合作社的要求下才签订了书面合同书。虽因年代久远证据灭失，但依常识和惯例，涉案租赁关系开始于20世纪80年代的事实应作为法院酌定裁判的重要依据。北马房合作社作为案涉土地的管理者和出租方，明知合同法规定租赁期限不能超过20年，仍将案涉土地出租给北高电力公司并约定40年的租赁期限，违反了法律的强制性规定。2015年北马房合作社利用优势地位与北高电力公司签订《补充协议》之目的为提高租金，其未提及合同期限超20年事宜。基于上述合同履行的历史沿革，结合北高电力公司与北马房合作社地位优劣势对比，按照民法公平原则，北马房合作社至少应承担主要责任，而非次要责任。（2）根据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，北高电力公司与北马房合作社都有过错的，应当各自承担相应的责任”，一审结合“合同履行情况、当事人过错及评估报告”酌定判决赔偿北高电力公司固定资产净值30万元（不足净值评估价值的30%）违背法律之公平正义原则，二审应予改判。二、北马房合作社应赔偿北高电力公司租金差1 187 500元、违约金350 000元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第三条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定；民法典第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。北马房合作社住址与案涉土地毗邻，应当明知北高电力公司的转租已超过六个月事宜，但其一直未对北高电力公司的转租行为提出异议，应视为其同意北高电力公司转租，故其应当赔偿北高电力公司因与***和公司之间《租赁合同》的可得利益。北高电力公司与北马房合作社之间《补充协议》约定的租金为每年112 500元，与***和公司之间《租赁合同》租金为每年350 000元，租期5年，故北马房合作社应当赔偿的北高电力公司预期可得利益为1 187 500元【即1 187 500 元=（350 000-112 500）*5 年】。除此之外，北马房合作社在租期内终止合同，应当赔偿北高电力公司违约金350 000元。三、北马房合作社应偿还北高电力公司代缴的税款196 493.57元。北高电力公司与北马房合作社对租赁土地和土地上房屋的税款缴纳没有约定，则依据法律规定，房产税和土地使用税应当由土地使用权人即出租人缴纳。法院认为没有合同依据便不予支持北高电力公司代缴的税款，属于适用法律错误。故北高电力公司代北马房合作社缴纳的税款196 493.57元，北马房合作社应当予以偿还。四、现案涉土地为***和公司占有，北高电力公司无法腾退，一审法院认定案涉土地和地上建筑物为次承租人实际占有并使用，且北高电力公司和次承租人之间租赁合同未到期，基于此，一审法院同意将次承租人***和公司追加为第三人。故一审法院判决北高电力公司腾退场地属事实不清，法律适用错误。综上，一审法院适用法律错误，酌情判处比例过低，为维护北高电力公司的合法权益，请求贵院支持北高电力公司的上诉请求。 北马房合作社辩称，同意一审判决，不同意北高电力公司的上诉请求及理由。合同被确认无效，并不是北马房合作社的违约行为，而是合同违反法律的强制性规定，被法院确定无效，所以不能适用《合同书》第六条的规定。北高电力公司没有经过北马房合作社的同意即转租给***和公司，相应的损失应当自行承担，与北马房合作社无关。 ***和公司未发表意见。 北马房合作社向一审法院提出诉讼请求：1.确认自2020年1月1日至2039年12月31日期间合同无效；2.判令北高电力公司于判决生效后十日内将承租标的腾退移交给北马房合作社；3.判令北高电力公司向北马房合作社支付场地占用费（自2020年1月1日起至实际腾退之日止，按照每日332.88元计算）。 北高电力公司向一审法院提出反诉请求：1.判令北马房合作社赔偿北高电力公司在租赁场地内投资建设之房屋、设备设施等固定资产的净值损失1 080 029元；2.判令北马房合作社赔偿北高电力公司代缴税款196 493.57元、租金差 1 187 500元、违约金350 000元。 一审法院认定事实：1999年12月28日，北京市朝阳区金盏乡北马房村经济合作社（作为甲方）与北京明电电力工程处（作为乙方）签订《合同书》，其中约定：乙方租赁甲方的场地（非耕地）3050平方米，西墙至东墙外61米，南到村口路边，北从现有院墙为准，南北长50米；乙方租赁甲方场地期限为40年，2000年-2039年，以合同生效之日起为准，合同期满前六个月，乙方则作出搬迁准备工作，在合同期满之日，乙方应无条件搬出，并保持原建筑物的完好；乙方每年年初向甲方交付固定租金50 000元，每三年递增8%；乙方在甲方场地上投资兴建的建筑物合同期满后归甲方所有；乙方在合同期内按合同有关条款使用该建筑物，乙方转租、转借须通知甲方，合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其他的一切经济损失；合同期内政府或其他投资单位进行城市改造，乙方应享有地上物补偿费用，土地补偿归甲方所有。北高电力公司主张北京明电电力工程处相关权利义务由其承担。 北高电力公司称其自1990年之前即已租赁案涉场地，上述《合同书》签订的背景是合同法实施，按照村里要求签署书面合同。双方认可该合同签署时场地内有北马房合作社240平方米房屋，该房屋已作价给北高电力公司，就此双方未签署书面协议。后北高电力公司于2000年在场地内进行了建设，关于院内房屋及相关设备设施建设的证据，北高电力公司提交了北京华阳市政建筑工程有限公司出具的证明予以佐证。 2015年3月3日，北马房合作社（作为甲方）与北高电力公司（作为乙方）签署《补充协议》，约定：甲乙双方经平等协商，自2014年1月1日起，调整原1999年12月28日签订的场地（非耕地）租赁合同；租赁物占地面积3001平方米，计4.5亩；租金缴付方式为每年一付，年租金每亩25 000元，共计112 500元，自第四年起每三年滚动递增8%；每年度租赁期限起算之日之前十日内，乙方向甲方一次性支付下一年度的租金（第一年为本协议生效后一次性支付）；本协议加盖（乡）村集体经济组织公章后方为有效；本协议自双方签章之日起生效。 双方确认北高电力公司已付租金至2019年12月31日。 北马房合作社称上级有关部门责令其对超期合同进行整改，并提交朝政农发[2019]15号通知予以证实。北高电力公司称将场地租赁给***和公司，并提交2019年10月28日《租赁合同》予以证明。北马房合作社对其真实性无法确认，称转租并未经过其同意。北高电力公司称与***和公司的《租赁合同》仍在履行，双方未协商解除合同等事宜。北高电力公司提交付款凭证一组，证明其代北马房合作社缴纳税款，北马房合作社应予返还。北马房合作社对其真实性不持异议，但称证据并未明确为何处房产发生税费，北高电力公司承租场地并非一处，且即便为案涉场地，因原租金较低，约定由北高电力公司承担相关税费，并且履行至今，北高电力公司要求返还没有事实依据。 北京市朝阳区金盏乡规划建设管理科于2020年4月28日出具证明，载明北马房合作社与北高电力公司签订土地租赁合同四至为***苇路、南至**中路、西至北马房村委会、北至呀咪呀咪公司，该用地在朝阳区金盏地区土地利用现状图上的土地性质为商服用地。 审理中，北高电力公司申请对其案涉租赁场地内建筑物及相关附属设备净值进行评估，法院依法委托中环松德（北京）资产评估有限公司对上述事项进行评估，后该评估机构于2021年10月12日出具中环评报字[2021]第××号资产评估报告，评估结论为评估基准日纳入委托评估的委托资产评估原值1 483 994元，评估净值1 080 029元。对此，北马房合作社称案涉房屋不具有可交易性，不具有市场价值，该评估报告确定的成新率过高。双方关于案涉场地内×号（厕所）以及化粪池存在争议，北马房合作社主张为其建设，建设在签订本案合同之前，具体时间不清，当初折价的240平方米房屋不包括该部分，北高电力公司主张系其于2000年所建设。北高电力公司支出评估费30 000元。 经调解，双方仍不能就本案达成一致。 一审法院认为：我国合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，案涉《合同书》及其《补充协议》约定租赁期限为40年，违反了上述规定，对于租期超过20年的部分即2020年1月1日至2039年12月31日应属无效。北马房合作社关于该部分租赁期限无效的主张，于法有据，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该期间合同无效，北高电力公司应当返还北马房合作社案涉场地，对于北马房合作社要求北高电力公司将承租标的腾退交还的诉讼请求，法院予以支持。北高电力公司占有房屋，应当支付相应期间占有使用费，北马房合作社按照每日332.88元主张，法院对此予以支持。 关于北高电力公司的各项反诉请求。根据法院查明的事实，北高电力公司在承租案涉场地之后建设了建筑物及相关附属设备，关于双方存在争议的×号（厕所）以及化粪池，北马房合作社主张系其建设，对此未能提供相应证据，而双方将场地内原有建筑物等均作价给北高电力公司时却独留该处厕所及化粪池，亦不符合常理，法院根据本案情况，认定该争议部分系北高电力公司所建设。因合同部分期间无效，北高电力公司无法继续使用场地内建筑物及相关附属设备，而对于合同部分期间无效，双方均存在过错，关于北高电力公司的该部分损失，法院结合合同履行情况、当事人过错及评估报告等酌情判处。关于北高电力公司主张的代缴税款，没有合同依据，法院不予支持。北高电力公司主张的租金差及违约金，均无事实依据，法院不予支持。 ***和公司经法院合法传唤未到庭，法院依法缺席判决。 据此，一审法院于2021年11月判决：一、北京朝阳金盏北马房经济合作社与北京华根电力工程有限公司租赁关系中租赁期限超过二十年即二〇二〇年一月一日至二〇三九年十二月三十一日的部分无效；二、北京华根电力工程有限公司于判决生效后十日内将承租位于北马房村4.5亩场地腾退给北京朝阳金盏北马房经济合作社；三、北京华根电力工程有限公司于判决生效后十日内支付北京朝阳金盏北马房经济合作社占有使用费（自二〇二〇年一月一日起至实际腾退之日止，按照每日三百三十二元八角八分计算）；四、北京朝阳金盏北马房经济合作社于判决生效后十日内支付北京华根电力工程有限公司建筑物及相关附属设备损失三十万元；五、驳回北京华根电力工程有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。 另查，2022年3月17日北京华根电力工程有限公司名称变更为北京北高电力工程有限公司。 本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，《合同书》及其《补充协议》约定的租赁期限为40年，按照上述规定，对于租期超过20年的部分即2020年1月1日至2039年12月31日部分应属无效。一审判决对此认定正确，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点在于《合同书》及其《补充协议》中租期超过20年部分被确定无效后如何处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因《合同书》及其《补充协议》租期超过20年部分被认定无效，北高电力公司应将承租的标的物返还给北马房合作社。北高电力公司主张其已经将租赁标的物转租给***和公司，一审法院判决北高电力公司腾退场地属于事实不清、法律适用错误，对此本院认为，因本案中北马房合作社并未请求***和公司腾退，如涉及***和公司的腾退问题，各方可另行解决。一审法院根据北马房合作社的请求，判令北高电力公司将承租的位于北马房村4.5亩场地腾退给北马房合作社，具有事实和法律依据，本院二审予以维持。关于北高电力公司主张的在租赁场地内投资建设之房屋、设备设施等固定资产的净值损失1 080 029元，因本案系租赁期间部分无效导致的纠纷，不适用《合同书》第六条“合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款”的约定，北高电力公司依据《合同书》第六条的约定，要求北马房合作社承担固定资产的净值损失1 080 029元，理由不成立。导致本案合同部分期间无效，北高电力公司与北马房合作社均存在过错，对北高电力公司的该部分损失，一审法院结合合同履行情况、当事人过错及评估报告等因素，酌情判处北马房合作社支付北高电力公司建筑物及相关附属设备损失30万元，数额合理，本院二审不再进行调整。关于北高电力公司主张的代缴税款，该主张缺乏合同依据，一审法院未予支持，该认定正确。本案中北马房合作社不存在违约行为，北高电力公司关于租金差及违约金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 2022年3月17日北京华根电力工程有限公司名称变更为北京北高电力工程有限公司，故一审判决主文中的“北京华根电力工程有限公司”应为“北京北高电力工程有限公司”，即一审判决主文中北京华根电力工程有限公司的权利义务由北京北高电力工程有限公司承担。 综上所述，北高电力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26 912元，由北京北高电力工程有限公司负担（已交纳64元，剩余26 848元于本判决后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　*** 审　　判　　员　　　*** 审　　判　　员　　　张 弘 二〇二二年七月二十九日 法　官　助　理　　　*** 书　　记　　员　　　***