北京朝阳金盏北马房经济合作社与北京华根电力工程有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京0105民初31197号 原告（反诉被告）：北京朝阳金盏北马房经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡北马房村。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京市长安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京华根电力工程有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号院2号楼17C2-1室（德胜园区）。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市尚公律师事务所律师。 第三人：北京***和投资有限公司，住所地北京市朝阳区**乡前苇沟626号-2。 法定代表人：***。 原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社（以下简称北马房合作社）与被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司（以下简称华根电力公司）、第三人北京***和投资有限公司（以下简称***和公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。北马房合作社之委托诉讼代理人***，华根电力公司之委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼，***和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 北马房合作社向本院提出诉讼请求：1.确认自2020年1月1日至2039年12月31日期间合同无效；2.判令华根电力公司于判决生效后十日内将承租标的腾退移交给北马房合作社；3.判令华根电力公司向北马房合作社支付场地占用费（自2020年1月1日起至实际腾退之日止，按照每日332.88元计算）。事实和理由：1999年12月28日，北京市朝阳区金盏乡北马房村经济合作社与北京明电电力工程处签订了《合同书》，北京明电电力工程处向北京市朝阳区金盏乡北马房村经济合作社承租场地3050平方米，约定租期为40年，自2000年至2039年，以合同生效之日起为准。合同已于2000年1月1日开始生效，双方实际履行了合同。北京市朝阳区金盏乡北马房村经济合作社与原告为同一主体，北京明电电力工程处的法定代表人与华根电力公司法定代表人为同一人，北京明电电力工程处于2004年2月13日注销，注销后华根电力公司一直实际履行《合同书》项下承租人义务，享有承租人权利。2015年3月3日，北马房合作社与华根电力公司就上述《合同书》及合同项下租赁标的签订《补充协议》，确认承租面积为4.5亩，对租金进行了变更。因《合同书》约定的租期超过法律规定的20年最长期限，超出部分应为无效。我方被上级有关部门责令对超期合同整改，就租期调整事宜与华根电力公司进行多次沟通，但其拒不配合。为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。 华根电力公司辩称并反诉称：1999年12月28日，双方就案涉场地签订《合同书》，约定租赁期限为40年，自2000年至2039年。自2000年至今，经北马房合作社同意，我方在租赁场地内投资兴建、改扩翻建近1200平方米房屋及设备设施。合同约定合同期限内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其他的一切经济损失。北马房合作社起诉要求确认合同无效，其行为符合上述合同约定，其应按照合同约定对我方进行相应赔偿。我方认可合同自2020年1月1日至2039年12月31日期间无效，并提出反诉请求：1.判令北马房合作社赔偿华根电力公司在租赁场地内投资建设之房屋、设备设施等固定资产的净值损失1080029元；2.判令北马房合作社赔偿华根电力公司代缴税款196493.57元、租金差1187500元、违约金350000元。 北马房合作社针对华根电力公司的反诉辩称：不同意华根电力公司的反诉请求。华根电力公司建设的房屋没有经过合法审批手续，都属于违法建设，不应该通过法院判决的形式取得相应补偿。按照原来合同约定，期满后地上物都归甲方所有，合法的期限在2019年12月31日已经届满，所以地上物都归我方所有，华根电力公司不应主张相应补偿。税款是因早期租赁的时候租金较低，约定由承租人来承担相应款项，华根电力公司也已经交纳，且没有提出过异议。租金差是预期利益的主张，不是其实际损失。关于违约金，华根电力公司和次承租人签订的合同并没有相应的约定，没有事实依据。 ***和公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下： 1999年12月28日，北京市朝阳区金盏乡北马房村经济合作社（作为甲方）与北京明电电力工程处（作为乙方）签订《合同书》，其中约定：乙方租赁甲方的场地（非耕地）3050平方米，西墙至东墙外61米，南到村口路边，北从现有院墙为准，南北长50米；乙方租赁甲方场地期限为40年，2000年-2039年，以合同生效之日起为准，合同期满前六个月，乙方则作出搬迁准备工作，在合同期满之日，乙方应无条件搬出，并保持原建筑物的完好；乙方每年年初向甲方交付固定租金50000元，每三年递增8%；乙方在甲方场地上投资兴建的建筑物合同期满后归甲方所有；乙方在合同期内按合同有关条款使用该建筑物，乙方转租、转借须通知甲方，合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其他的一切经济损失；合同期内政府或其他投资单位进行城市改造，乙方应享有地上物补偿费用，土地补偿归甲方所有。华根电力公司主张北京明电电力工程处相关权利义务由其承担。 华根电力公司称其自1990年之前即已租赁案涉场地，上述《合同书》签订的背景是《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）实施，按照村里要求签署书面合同。双方认可该合同签署时场地内有北马房合作社240平方米房屋，该房屋已作价给华根电力公司，就此双方未签署书面协议。后华根电力公司于2000年在场地内进行了建设，关于院内房屋及相关设备设施建设的证据，华根电力公司提交了北京华阳市政建筑工程有限公司出具的证明予以佐证。 2015年3月3日，北马房合作社（作为甲方）与华根电力公司（作为乙方）签署《补充协议》，约定：甲乙双方经平等协商，自2014年1月1日起，调整原1999年12月28日签订的场地（非耕地）租赁合同；租赁物占地面积3001平方米，计4.5亩；租金缴付方式为每年一付，年租金每亩25000元，共计112500元，自第四年起每三年滚动递增8%；每年度租赁期限起算之日之前十日内，乙方向甲方一次性支付下一年度的租金（第一年为本协议生效后一次性支付）；本协议加盖（乡）村集体经济组织公章后方为有效；本协议自双方签章之日起生效。 双方确认华根电力公司已付租金至2019年12月31日。 北马房合作社称上级有关部门责令其对超期合同进行整改，并提交朝政农发[2019]15号通知予以证实。华根电力公司称将场地租赁给***和公司，并提交2019年10月28日《租赁合同》予以证明。北马房合作社对其真实性无法确认，称转租并未经过其同意。华根电力公司称与***和公司的《租赁合同》仍在履行，双方未协商解除合同等事宜。华根电力公司提交付款凭证一组，证明其代北马房合作社缴纳税款，北马房合作社应予返还。北马房合作社对其真实性不持异议，但称证据并未明确为何处房产发生税费，华根电力公司承租场地并非一处，且即便为案涉场地，因原租金较低，约定由华根电力公司承担相关税费，并且履行至今，华根电力公司要求返还没有事实依据。 北京市朝阳区金盏乡规划建设管理科于2020年4月28日出具证明，载明北马房合作社与华根电力公司签订土地租赁合同四至为***苇路、南至**中路、西至北马房村委会、北至呀咪呀咪公司，该用地在朝阳区金盏地区土地利用现状图上的土地性质为商服用地。 审理中，华根电力公司申请对其案涉租赁场地内建筑物及相关附属设备净值进行评估，本院依法委托中环松德（北京）资产评估有限公司对上述事项进行评估，后该评估机构于2021年10月12日出具中环评报字[2021]第1003号资产评估报告，评估结论为评估基准日纳入委托评估的委托资产评估原值1483994元，评估净值1080029元。对此，北马房合作社称案涉房屋不具有可交易性，不具有市场价值，该评估报告确定的成新率过高。双方关于案涉场地内7号（厕所）以及化粪池存在争议，北马房合作社主张为其建设，建设在签订本案合同之前，具体时间不清，当初折价的240平方米房屋不包括该部分，华根电力公司主张系其于2000年所建设。华根电力公司支出评估费30000元。 经调解，双方仍不能就本案达成一致。 本院认为：我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，案涉《合同书》及其《补充协议》约定租赁期限为40年，违反了上述规定，对于租期超过20年的部分即2020年1月1日至2039年12月31日应属无效。北马房合作社关于该部分租赁期限无效的主张，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该期间合同无效，华根电力公司应当返还北马房合作社案涉场地，对于北马房合作社要求华根电力公司将承租标的腾退交还的诉讼请求，本院予以支持。华根电力公司占有房屋，应当支付相应期间占有使用费，北马房合作社按照每日332.88元主张，本院对此予以支持。 关于华根电力公司的各项反诉请求。根据本院查明的事实，华根电力公司在承租案涉场地之后建设了建筑物及相关附属设备，关于双方存在争议的7号（厕所）以及化粪池，北马房合作社主张系其建设，对此未能提供相应证据，而双方将场地内原有建筑物等均作价给华根电力公司时却独留该处厕所及化粪池，亦不符合常理，本院根据本案情况，认定该争议部分系华根电力公司所建设。因合同部分期间无效，华根电力公司无法继续使用场地内建筑物及相关附属设备，而对于合同部分期间无效，双方均存在过错，关于华根电力公司的该部分损失，本院结合合同履行情况、当事人过错及评估报告等酌情判处。关于华根电力公司主张的代缴税款，没有合同依据，本院不予支持。华根电力公司主张的租金差及违约金，均无事实依据，本院不予支持。 ***和公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社与被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司租赁关系中租赁期限超过二十年即二〇二〇年一月一日至二〇三九年十二月三十一日的部分无效； 二、被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司于本判决生效后十日内将承租位于北马房村4.5亩场地腾退给原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社； 三、被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社占有使用费（自二〇二〇年一月一日起至实际腾退之日止，按照每日三百三十二元八角八分计算）； 四、原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司建筑物及相关附属设备损失三十万元； 五、驳回被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13120元，由被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 反诉费17744元，由原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社负担2900元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司负担11756元（已交纳），余款3088元，于判决生效后退还被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司。 评估费30000元，由原告（反诉被告）北京朝阳金盏北马房经济合作社负担15000元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京华根电力工程有限公司负担15000元（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　韩　龙 二〇二一年十一月二十六日 书记员　***