北京华根电力工程有限公司与北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2022）京03民终3521号 上诉人（原审被告）：北京华根电力工程有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号院2号楼17C2-1室（德胜园区）。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京拙朴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡东窑村村委会。 法定代表人：***，社长。 委托诉讼代理人：***，北京市长安律师事务所律师。 上诉人北京华根电力工程有限公司（以下简称华根电力公司）因与被上诉人北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社（以下简称东窑村合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初14141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华根电力公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东窑村合作社的一审诉讼请求；2.诉讼费由东窑村合作社承担。主要事实和理由：一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日起实施，涉案东窑村合作社与华根电力公司于1995年5月18日签订租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，而1995年实施的法律、行政法规并未对租赁合同期限作出强制性规定，故该合同并不违反当时的法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体或者第三人的利益，合同约定房屋租赁期限为40年的条款应为有效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，原则上适用当时的法律。上述解释第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。即该条规定了保护合同有效的原则，再结合合同法促进交易，保障交易秩序，维护信赖利益的立法目的，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条规定认定涉案合同租期超过20年的部分无效，适用法律明显不当。因此，不论是按照前述解释第一条还是第三条，涉案租赁合同中有关租赁期限40年的约定是有效的，应当驳回东窑村合作社的诉讼请求。 东窑村合作社辩称，同意一审判决，不同意华根电力公司的上诉请求。 东窑村合作社向一审法院起诉请求：确认1995年5月18日《合同书》中2019年10月1日至2035年5月17日期间租期无效。 一审法院认定事实：1995年5月18日，东窑村合作社（原为北京市朝阳区楼梓庄乡东窑村经济合作社，作为甲方）与华根电力公司（作为乙方）签订《合同书》，其中约定：乙方租赁甲方的场地（非耕地）2436平方米（从东至西42米，从南至北58米）；乙方租赁甲方场地期限为40年，1995年-2035年，以合同生效之日起为准，合同期满前六个月，乙方则做出搬迁准备工作，在合同期满之前，乙方应无条件搬出，并保持原建筑物的完好；乙方每年年初向甲方交付固定租金4万元；乙方在甲方场地上投资兴建的建筑物合同期满后，***所有；乙方在合同期内按合同有关条款使用该建筑物，乙方转租、转借须通知甲方，合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其它的一切经济损失；合同期内政府或其他投资单位进行城市改造，乙方应享有地上物补偿费用，土地补偿***所有。双方确认该合同租赁期限自1995年5月18日2035年5月17日。 上述合同签订后，东窑村合作社将租赁场地交付华根电力公司，合同履行期内，双方未签署过其他协议，未变更过合同内容。双方确认华根电力公司已付租金至2022年5月17日。 双方确认交付时场地内有740平方米房屋。华根电力公司称承租后进行了建设，东窑村合作社称华根电力公司没怎么建设，应该是搭了个棚子。另，华根电力公司称已将场地对外转租。 北京市朝阳区金盏乡规划建设管理科于2020年11月23日出具证明，载明东窑村合作社与华根电力公司签订农村集体资产租赁合同租赁土地四至为东至村内道路、西至村内道路、南至**租地、北至村内道路，该用地在朝阳区金盏地区土地利用现状图上为村庄建设用地。双方确认案涉租赁场地为建设用地。 一审庭审中，华根电力公司不能就其自建房情况及其他损失予以固定，表示不在本案中提出反诉，由双方另行解决。东窑村合作社表示不在本案中提出腾退请求，由双方另行解决。 经调解，双方仍不能就本案达成一致。 一审法院认为，本案争议焦点为案涉《合同书》的效力问题。东窑村合作社与华根电力公司签订的《合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。我国《合同法》于1999年10月1日起施行，其第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”双方在合同中约定租赁期限为40年，但该合同系双方于1995年所签订，根据法不溯及既往的原则，双方在《合同书》中关于租期40年的约定并不违反法律强制性规定，但自1999年10月1日起《合同法》已施行，双方合同约定的履行期限也跨越了合同法实施之日，自该日后，双方合同所涉纠纷应受《合同法》的规制，租期不得超过20年，故双方《合同书》约定的租期最长应自1999年10月1日起算20年，即租期截至2019年9月30日，此后的部分应属无效。东窑村合作社主张双方所签《合同书》2019年10月1日至2035年5月17日期间无效，于法有据，一审法院予以支持。 据此，一审法院于2021年11月26日判决：北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社与北京华根电力工程有限公司于一九九五年五月十八日签订的《合同书》中租赁期限超过二十年即二〇一九年十月一日至二〇三五年五月十七日的部分无效。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为：双方争议焦点系双方签订的《合同书》约定租期超过20年部分是否有效。 东窑村合作社与华根电力公司签订《合同书》的时间为1995年5月18日。《合同法》自1999年10月1日起施行，其中，第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案中，双方签订合同的时间早于合同法施行的时间，故应适用当时的法律，但合同法施行前，未有法律对于租赁合同最长租赁期限予以规定，故依司法解除之规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。且该司法解释第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”本案中，双方签订合同虽早于《合同法》施行前，但合同的履行期限跨越合同法实施之日，故依该条之规定，双方因履行合同发生纠纷，亦应适用《合同法》的规定。因此，一审法院认定双方《合同书》约定的租期最长应自1999年10月1日起算20年，即租期截至2019年9月30日，此后的部分应属无效，并无不当，本院予以维持。 综上所述，华根电力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由北京华根电力工程有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　判　长　　沈　放 审　判　员　　王　成 审　判　员　　闫　慧 二〇二二年六月一日 法官助理　　向　玗 书　记　员　　吕　哲