北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社与北京华根电力工程有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0105民初14141号 原告：北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡东窑村村委会。 法定代表人：***，社长。 委托诉讼代理人：***，北京市长安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市长安律师事务所实习律师。 被告：北京华根电力工程有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号院2号楼17C2-1室（德胜园区）。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市***师事务所律师。 原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社（以下简称东窑合作社）与被告北京华根电力工程有限公司（以下简称华根电力公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。东窑合作社之委托诉讼代理人***，华根电力公司之委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 东窑合作社向本院提出诉讼请求：确认1995年5月18日《合同书》中2019年10月1日至2035年5月17日期间租期无效。事实和理由：1995年5月18日，东窑合作社与华根电力公司签订了《合同书》，华根电力公司向东窑合作社承租场地2436平方米，约定租期为40年，自1995年至2035年。合同签订后，东窑合作社将场地交付给华根电力公司，双方实际履行了合同。该合同虽订立在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）生效之前但1999年10月1日《合同法》生效后，按照第214条的规定，租赁最长期限不能超过20年。因此本案诉争的合同有效期应至2019年9月30日止，超过部分租期应为无效。东窑合作社为此诉至法院，望判如所请。 华根电力公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于政协十三届全国委员会第三次会议第0153号（政治法律类014号）提案答复的函》，本案不应简单的认定2019年10月1日之后合同期限无效，我方同意缩短租期提高租金，重新签订合同。2019年9月30日之前的租期是有效的，我方有优先承租权，东窑合作社没有提出解除合同，合同继续有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下： 1995年5月18日，东窑合作社（原为北京市朝阳区楼梓庄乡东窑村经济合作社，作为甲方）与华根电力公司（作为乙方）签订《合同书》，其中约定：乙方租赁甲方的场地（非耕地）2436平方米（从东至西42米，从南至北58米）；乙方租赁甲方场地期限为40年，1995年-2035年，以合同生效之日起为准，合同期满前六个月，乙方则做出搬迁准备工作，在合同期满之前，乙方应无条件搬出，并保持原建筑物的完好；乙方每年年初向甲方交付固定租金4万元；乙方在甲方场地上投资兴建的建筑物合同期满后，***所有；乙方在合同期内按合同有关条款使用该建筑物，乙方转租、转借须通知甲方，合同期内甲方不经乙方同意，终止合同或违反本合同条款，除赔偿乙方兴建该场所投资折旧净值外，还应赔偿乙方其它的一切经济损失；合同期内政府或其他投资单位进行城市改造，乙方应享有地上物补偿费用，土地补偿***所有。双方确认该合同租赁期限自1995年5月18日2035年5月17日。 上述合同签订后，东窑合作社将租赁场地交付华根电力公司，合同履行期内，双方未签署过其他协议，未变更过合同内容。双方确认华根电力公司已付租金至2022年5月17日。 双方确认交付时场地内有740平方米房屋。华根电力公司称承租后进行了建设，东窑合作社称华根电力公司没怎么建设，应该是搭了个棚子。另，华根电力公司称已将场地对外转租。 北京市朝阳区金盏乡规划建设管理科于2020年11月23日出具证明，载明东窑合作社与华根电力公司签订农村集体资产租赁合同租赁土地四至为东至村内道路、西至村内道路、南至**租地、北至村内道路，该用地在朝阳区金盏地区土地利用现状图上为村庄建设用地。双方确认案涉租赁场地为建设用地。 庭审中，华根电力公司不能就其自建房情况及其他损失予以固定，表示不在本案中提出反诉，由双方另行解决。东窑合作社表示不在本案中提出腾退请求，由双方另行解决。 经调解，双方仍不能就本案达成一致。 本院认为：本案争议焦点为案涉《合同书》的效力问题。东窑合作社与华根电力公司签订的《合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。我国《合同法》于1999年10月1日起施行，其第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”双方在合同中约定租赁期限为40年，但该合同系双方于1995年所签订，根据法不溯及既往的原则，双方在《合同书》中关于租期40年的约定并不违反法律强制性规定，但自1999年10月1日起《合同法》已施行，双方合同约定的履行期限也跨越了合同法实施之日，自该日后，双方合同所涉纠纷应受《合同法》的规制，租期不得超过20年，故双方《合同书》约定的租期最长应自1999年10月1日起算20年，即租期截至2019年9月30日，此后的部分应属无效。东窑合作社主张双方所签《合同书》2019年10月1日至2035年5月17日期间无效，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条之规定，判决如下： 原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社与被告北京华根电力工程有限公司于一九九五年五月十八日签订的《合同书》中租赁期限超过二十年即二〇一九年十月一日至二〇三五年五月十七日的部分无效。 案件受理费50元，由原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社负担25元（已交纳），由被告北京华根电力工程有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　韩　龙 二〇二一年十一月二十六日 书记员　***