苏州市旺达市政工程有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告苏州市旺达市政工程有限公司，住所地江苏省苏州市相城区东桥镇 法定代表人***，董事长 委托代理人***、***，江苏正盛律师事务所律师 被告*** 原告苏州市旺达市政工程有限公司与被告***、第三人***、第三人***租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月7日立案受理后，被告***向本院提起管辖权异议，经本院裁定驳回后，其又向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院经审理后，裁定驳回***的异议 因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员***担任审判长，人民陪审员***、***参加评议，审理中，原告苏州市旺达市政工程有限公司撤回对第三人***、第三人***的起诉，本院裁定予以准许，并于2013年10月22日公开开庭审理了本案，原告苏州市旺达市政工程有限公司的委托代理人***到庭参加诉讼 被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭 本案现已审理终结 原告苏州市旺达市政工程有限公司诉称，2009年1月5日，原告与苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社签订了2份土地、厂房租赁合同，约定，由原告承租苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号的共计16亩低洼地、鱼塘等地，原告承租后经村经济合作社同意，进行了填土，并建造了房屋 2009年6月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其中12.8亩场所地（含场地上原告所建的两层楼房约4间）出租给被告使用，并口头约定租金先付后租，被告也按约在每年的租期开始前支付了2009年6月20日至2013年6月19日的租金 在2012年7月，原告发现被告将其承租的土地部分转租给***、***使用 至2013年6月19日，被告未按约先付后一年的租金，原告于2013年8月7日被告发出律师函，要求被告在收到之日起三日内支付2013年6月20日起的租金，否则原告将解除合同，但被告未付 现原告请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同，并支付自2013年6月20日开始以172800元／年计算到合同解除的租金，解除合同以后到实际迁出的土地使用费；2、按照合同约定拖欠部分自2013年6月20日起按每天10%计算到实际支付之日止的滞纳金 被告***未作答辩 经审理查明，2009年1月5日，原告与苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社签订了2份《土地、厂房租赁合同》，约定，由原告承租苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号的共计16亩低洼地、鱼塘等地 原告承租后在该地上进行了填土，并建造了房屋 2009年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其中12.8亩场所地（含场地上原告所建的两层楼房4间）出租给被告使用 合同有效期限为8年，即从2009年6月20日起至2017年6月19日止 被告每年应向甲方支付房屋租金人民币172800元，如有拖欠，原告可按拖欠部分租金每天百分之十收取滞纳金，如被告拖欠租金超过20天，则原告有权提前解除合同，并依法要求被告承担违约责任 房屋属原告所有，被告不得以任何形式将房屋抵债或转租，否则将追究被告法律责任 合同另对双方权利义务等事宜作了相应约定 以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、《土地、厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定 审理中，原告提供原告个体工商户登记信息表3份，经营者分别为被告、***、***的三个钢模板租赁站，地址均在本案所涉租赁土地的苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号，但原告只将土地出租给被告，未与***、***有租赁关系，且现此两人也在经营，故认为被告有转租行为，且未经原告同意 提供4份付款收据存根，证明被告在2009年2月28日、2010年6月20日、2011年8月16日、2012年8月10日向原告交纳租金的事实，证明原、被告在签订合同时约定先付租金后使用，且至2012年8月前双方也如此操作；提供2013年8月7日原告发给被告的律师函及对应的邮寄凭证、送达凭证，证明因被告未先交纳2013年6月20日起的租金，原告向被告***发出相关租赁费的催交凭证，并明确未在限定的期限内付款，则原告要求解除合同和由被告承担滞纳金和场地使用费，事实上，被告至今未向原告交纳自2013年6月20日起的租金，故原告认为2013年8月11日已与被告***解除该房屋租赁合同 审理中，被告***于2013年10月29日向本院提交答辩状，认为原、被告约定租赁的地方与其经营所在地无任何关系，其使用的土地系无主土地，应先由有关部门就土地性质范围、权属作出认定后，再行处理本案争议，另主张其对原告提供原告与其的租赁合同上签名不认可，并要求进行笔迹鉴定 本院认为，依原告提供的证据，足以证明原告向苏州市相城区黄埭镇金龙村租赁了位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号的共计16亩低洼地、鱼塘等地，后原告进行了改造后，将其中12.8亩出租给被告使用（包括两上两下楼房），且双方约定不得擅自将房屋转租他人及应及时交纳租金 被告现虽对租赁合同上其签名要求进行笔迹鉴定，但其未在举证期限内向本院提出，对此本院不予采纳 原告虽主张被告将租赁的场地中部分擅自转租给***、***使用，但其仅提供了***、***使用所开设的钢模租赁站的工商登记材料，未提供其他相关证据证证实，故本院认为原告此主张依据不足，不予认定 原、被告签订的《房屋租赁合同》虽未明确约定租金的交付期限，原告主张双方口约先付租金后用租赁物，且依原告提供的收款凭证，可证明事实上被告在2013年6月20日前也均系先付后用，故本院认为双方交易习惯系先付后用，一年一付 被告未到庭，也未提供其支付了2013年6月20日起的租金的证据，现原告主张2013年6月20日前的租金被告已支付，但自2013年6月20日后的租金未付，虽经原告于2013年8月7日发函催讨此后一年的租金，被告仍未支付，故原告依约要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，应给予支持 原告虽主张双方租赁合同自2013年8月11日解除，但其只提供了向被告催讨租金及表明不按此函中约定的时间交纳租金原告要求解除合同和由被告承担滞纳金和场地使用费，后在被告未按时交纳租金时，原告未明确通知被告解除合同，故本院认为原告主张双方于2013年8月11日解除租赁合同依据不足，本院不予认定 本院依有关法律认定自本判决生效之日起双方租赁合同解除 租赁合同解除，被告应返还原告租赁物 考虑到被告在场地上可能有物品，故本院给予被告30天的时间迁出租赁场地，并将租赁场地及房屋返还原告 因被告只支付了2013年6月20日前的租金，故被告应按合同约定的每年172800元的租金标准向原告支付自2013年6月20日起至本判决生效之日止的租金，并支付此后按每年172800元的标准计算至实际迁出场地并将租赁场所返还原告之日止的使用费 原告要求被告承担自2013年6月20日起按每天10%计算到实际支付之日止的滞纳金，本院认为双方对滞纳金的约定过高，本院予以调整，且原告于2013年8月7日发函被告明确要求被告于2013年8月10日前支付后一年的租金，否则将承担违约责任，故本院认为被告应承担所欠租金自2013年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止的滞纳金 而合同解除后，被告应支付的系使用费，无相关约定，原告要求被告支付此使用费的滞纳金，依据不足，不予支持 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条的规定，判决如下：一、原告苏州市旺达市政工程有限公司与被告***于2009年6月20日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除 二、被告***于本判决生效之日起30日内自向原告苏州市旺达市政工程有限公司租赁的位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号12.8亩场地（包括二上二下楼房）上迁出，并将此场地（包括二上二下楼房）返还原告苏州市旺达市政工程有限公司 三、被告***于本判决生效之日起30日内给付原告苏州市旺达市政工程有限公司自2013年6月20日起按每年172800元标准计算至判决生效之日止的租金，并偿付该租金自2013年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止的滞纳金，另支付自判决生效之日起的第二天起按每年172800元标准的计算至被告***实际迁出租赁场地（包括二上二下楼房）并将此租赁场地（包括二上二下楼房）返还原告苏州市旺达市政工程有限公司之日止的使用费（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息 本案案件受理费人民币392元，由被告***负担（此款原告***已自愿垫付，不再退还，被告***负担之款，由其于本判决生效之起十日内直接给付原告苏州市旺达市政工程有限公司） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院 同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费 审判长***人民陪审员***人民陪审员***二〇一四年一月十五日书记员***