广西陶策房地产营销策划有限公司、广西贺州市旭和产业园发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷民事一审民事判决书

1 广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1102民初322号 原告：广西陶策房地产营销策划有限公司。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广西汇豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西汇豪律师事务所律师。 被告：广西贺州市旭和产业园发展有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**发，广东凯略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，该公司法务、监事。 原告广西陶策房地产营销策划有限公司（以下简称陶策公司）与被告广西贺州市旭和产业园发展有限公司（以下***和公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人**及原告的委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，遂依法将本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人**及原告的委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶策公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告旭和公司向原告陶策公司赔偿直接损失667920.56元和预期利润6924421.9元；2、判令本案受理费由被告旭和公司承担。事实和理由:2020年4月30日，原告陶策公司通过投标，中标“贺州农投?桂东国际农产品批发市场”项目销售代理服务。2020年5月10日,被告旭和公司与原告陶策公司签订了《贺州农投·桂东国际农产品批发市场销售代理合同》（以下简称为《销售代理合同》）。该合同约定：受托物业不低于300间商铺、100栋天地楼，合同服务期限为合同生效之日起至受托物业的95%销售完毕止，服务报酬为自有一类客户购买委托物业的，销售代理服务费率为0.5%，自有二类客户购买受托物业的，销售代理服务费率为1%,—般客户为2%,违约责任约定，违约方要赔偿因此给守约方造成的一切经济损失。合同签订后，原告方人员从2020年5月1日入场，并制定销售策划方案、提报、推广活动建议、案场包装、材料申报建议、项目策划商讨、定价返租方案提报及商讨、项目情况反馈、案场管理及团队培训、**工作进展、广告植入等工作，开盘前期工作已基本具备。2020年9月2日，被告取得商品房预售证后未告知原告，迟迟不肯开盘，并于2020年9月17日向原告发出《解除合同通知书》，并强行驱赶原告的人员退场。2020年10月9日，被告通知原告方到其办公室召开工作会议协商，但协商未果。被告于2020年10月18日对该项目开盘销售。被告销售许可证共420件铺面，截止2020年11月27日，已售出商铺368间。原告认为，被告通过招投标程序，原告投标中标本项目销售代理事项，双方签订的《销售代理合同》合法有效。合同签订后，原告投入大量人力及工作，积蓄大量客户资源，从被告开盘后的销售业绩看，已达到双方签订合同预期效果。但被告却以种种理由于2020年9月17日解除合同，驱赶我方工作人员，企图达到不支付销售报酬的目的。由于被告单方擅自解除合同，造成原告前期投入的直接损失667920.56元，以及合同履行后可以获得的利益，即按商铺420间总面积40185.6平方米×折后均价6833元=274588205元，根据合同约定，按完成销售额95%计应得报酬为:274588205元×95%×2%=5217175.9元，扣除销售成本每月100000元（参照前期支出每月约为100000元），根据合同第二条约定开盘之日起六个月去化90%,按六个月的销售期支出费用为600000元计支出成本，被告应支付原告预期利润损失为：4617175.9元。另，天地楼的销售利润2307246元，综上，预期利润合计为6924421.9元。据此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告旭和公司辩称：一、陶策公司存在多种违约情形，一直未能整改，严重影响合同目的实现，旭和公司有权解除合同且无需赔偿，陶策公司的诉请缺乏事实和法律依据。1.陶策公司未按招投标文件、销售代理合同约定为项目投入具备相应资质和经验的人员，且人员投入低于约定人数，旭和公司多次要求整改。陶策公司一直未有改善，无法保证服务质量，严重违反合同约定。1.1根据旭和公司（甲方，委托方）与陶策公司（乙方，受托方）签订的《贺州农投?桂东国际农产品批发市场项目销售代理服务公开招标采购文件》（下称《招标文件》）第二章项目采购需求第五条第2项、《销售代理合同》第5.2.2条第（二）项第2点约定：“乙方派驻本项目销售团队总人数不低于12人，其中销售人员中有销售行业从业经验一年以上的人员不能低于50%，乙方在甲方提出进场要求后一周内组织好团队进场开展工作。”1.2根据《销售代理合同》第5.2.2条第（二）项第1点约定：“乙方从现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成本项目销售团队。”1.3根据《房地产经纪管理办法》第八条规定：“设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。”第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”1.4但陶策公司一直未按约定投入人员，根据陶策公司在2020年9月4日**和公司提交的简历以及本案向法院提交的员工入职表、销售登记表、排班表显示，陶策公司的人员不仅均无房地产经纪职业资格证，也无农产品批发市场物业的销售经验，一直未能满足项目最低人数的要求，甚至捏造人员的入职时间、学历专业、工作经历欺骗旭和公司，根本无法保证服务质量，导致合同目的无法实现。2.陶策公司擅自大幅度更换销售团队人员，既未提前书面告知旭和公司，也未征得旭和公司同意，严重违反合同约定，销售团队稳定性极差，无法为项目客户提供稳定的服务，导致合同目的无法实现，旭和公司解除合同于法有据，无需向陶策公司赔偿。 2.1根据《招标文件》第二章项目采购需求第五条第2项和《销售代理合同》第5.2.2条第(一）项第5点均明确约定：“工作组人员、销售团队人员一旦确定，乙方不得擅自更换，如有变动，须提前半个月书面告知甲方，并征得甲方书面同意。” 2.2陶策公司在其《投标文件》中承诺投入***、***等具有10年以上房地产销售经验的人员，但根据陶策公司在本案中提交的简历、员工花名册对比可知，陶策公司擅自更换了一半人员，却从未依照合同约定书面告知旭和公司，而且更换的人员均无农产品批发市场物业的销售经验。 2.3根据陶策公司在本案中提交的离职人员信息和员工花名册可知，2020年6月至8月陶策公司的销售团队均有成员离职，且销售主管**借口离职为陶策公司处理其他销售项目，可见陶策公司的销售团队非常不稳定，无法为项目客户提供稳定的服斧，导致合同目的无法实现。 3.陶策公司不仅捏造考勤记录，而且其营销总监从未出勤本项目，严重违反诚实信用原则，破坏双方合作的信赖基础，故旭和公司依法有权解除合同，陶策公司主张赔偿损失和预期利润缺乏事实和法律依据。 3.1根据陶策公司提交的员工花名册和离职人员信息可知，陶策公司提交的考勤记录明显造假。考勤记录上显示销售人员**在2020年6月1日、2日上班，但员工花名册显示**的入职时间为2020年6月3日；员工花名册显示销售主管**在2020年8月26日至2020年9月14日离职，但考勤记录却显示**在2020年8月31日至9月14日仍在上班；员工花名册显示**、***在2020年8月26日己离职，但考勤记录却显示**、***在2020年8月31日至9月9日仍在上班。由此足以证明，陶策公司故意捏造考勤记录，严重违反诚实信用原则。 3.2根据陶策公司提交的考勤记录显示，2020年8月6日***和***为上班状态，但根据***微信朋友圈却显示***和***在***游玩。而根据合同约定，营销总监每月出勤本项目不少于20日，但陶策公司提交的考勤记录显示，陶策公司的营销总监从未出勤本项目。 3.3此外，旭和公司对陶策公司**摊位抽查，多次发现**摊位未有销售人员值班。**摊位系被告花费租赁，对于陶策公司未利用好资源进行**的违约行为以及给被告造成的损失，旭和公司保留追究其法律责任的权利。 二、陶策公司销售团队的人员并非陶策公司的正式员工且频繁更换，根本无法保证销售团队稳定地提供服务，而且陶策公司同一销售团队同时为第三方销售项目服务，不仅无法对销售资料保密，还与本项目形成不良竞争，导致合同目的无法实现，故旭和公司有权解除合同且无需向陶策公司赔偿。 1.根据《招标文件》第三章第8.2条约定：“投标人投标所使用的采购项目人员必须为本法人正式员工。”《销售代理合同》第5.2.3条第8款约定：“乙方自行负责本公司工作人员的工资佣金、社会保险及相应的福利。”但陶策公司一直没有提供销售团队人员的劳动合同和社保参保证明，销售团队每月均有人员离职，可见销售团队的人员并非原告的正式员工，根本无法稳定地提供服务。 2.根据《销售代理合同》第5.2.3条第7款约定：“乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。”第5.2.4条约定：“乙方策划销售代理过程中必须符合有关法律法规，体现良好的职业道德和规范。”但在2020年8月29日，陶策公司严重违反合同约定，恶意组织本项目销售团队人员参加第三方房地产项目的营销活动。陶策公司以同一销售团队人员同时为第三方销售项目服务，不仅无法对销售资料保密，还与本项目形成不良竞争，严重损害旭和公司的利益。 三、陶策公司以变更100%股权的方式转让案涉项目营销策划代理权，严重违反《招标文件》和《销售代理合同》的约定，严重违反诚实信用原则，导致合作的信赖基础丧失，因此旭和公司解除合同合理合法，陶策公司要求旭和公司赔偿损失和预期利润没有事实和法律依据。 1.根据《招标文件》第三章第7.1条约定：“本项目不允许转包。”陶策公司在《投标文件》中也明确表示：“我公司完全理解贵公司所提出的全部要求，并同意与贵公司密切合作。” 2.根据《销售代理合同》第1.4条约定：“合同履行期间，乙方不得将甲方受托物业转委托第三方公司。”第5.2.3条第6款约定：“乙方的营销策划权及代理权不得转让。” 3.在本案中，陶策公司于2020年4月30日中标，但陶策公司在2020年7月21日便以变更100%股权的方式转让案涉项目营销策划代理权。陶策公司提交的税收完税证明也充分印证了变相转包本项目营销策划代理权的客观事实。 四、陶策公司远远未达其投标承诺的**目标和认筹目标，且存在多种严重违约情形，导致销售工作未能达到旭和公司的委托目的，故旭和公司发函解除合同，符合法律规定，陶策公司要求旭和公司赔偿损失和预期利润缺乏事实和法律依据。 1.陶策公司在其《投标文件》第1页中表示：“我公司完全同意，我方所递交的投标文件已充分考虑了各种内外部因素。”在第43至45页中陶策公司**和公司承诺：“一级市场**目标9000人、目标认筹量450组；二级市场到访目标3000人，目标认筹量300组；三级市场**目标9000人，目标认筹量300组”。 2.在即将开盘前，陶策公司仍未能达到其承诺的目标。即便根据陶策公司提交的2020年9月17日的工作联系函可知，陶策公司自认在代理期间入会（认筹）的只有65名。由此可知，陶策公司远远未达其投标承诺的**目标和认筹目标。 五、陶策公司的营销方案、推销口径严重违反法律规定和合同规定，给旭和公司造成巨大的法律风险，根本无法提供满足合同目的的服务，故旭和公司解除合同符合法律规定，陶策公司要求旭和公司赔偿损失和预期利润缺乏事实和法律依据。 1.根据《销售代理合同》第5.2.4条约定：“乙方策划销售代理过程中必须符合中华人民共和国、广西壮族自治区及贺州有关法律法规，并体现良好的职业道德和规范；维护甲方的合法权益，有利于甲方的整体形象建立，不得影响甲方的声誉和信誉。” 2.根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。” 3.根据《中华人民共和国广告法》第九条规定：“广告不得有下列情形：（二）使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；（三）使用‘国家级’、‘最高级’、‘最佳’等用语；（七)妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；（八）含淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容。”第十三条规定“广告不得贬低其他生产经营者的商品或服务。”第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。” 4.根据《销售代理合同》第5.2.1条约定：“乙方采取的销售手段必须符合相关法律规定。”第5.2.5条约定：“乙方按甲方确认的资料客观公正地宣传本项目，保证销售口径的真实性、不作任何夸张、缩小、隐瞒、虚假陈述的承诺，不得损坏甲方企业声誉及信誉。” 5.但根据陶策公司提交的销售培训、管理工作成果显示，陶策公司的工作成果不仅没有实现旭和公司委托目的，反而给旭和公司造成巨大的法律风险。例如：《关于“***批，如何做旺”》中以“市长责任制”“将来10-20年都不会有第二个农产品批发市场”“据说：由农业部牵头，将计划明年开始，每年在我们***批举行年货节及农产品展销会”进行误导宣传；以“湘桂粤大市场、金旗市场、金泰市场、湖广大市场等……目前没有哪个市场是做得旺的”贬低其他生产经营者的商品或服务；以“鉴于一个城市的发展规划，八达路的大货车预计会被取缔”对未有规划的交通市政条件作误导宣传。又例如：《“***批”政策说辞补充讲解》《***批大市场卖点》《抗性问题解答》《7500价格高抗性解答》等材料中以“目前我们没有做广告，经营户已经预约将近300个号”“必须成为贺州至少近10-20年内不会被取代的农产品批发市场”“后面8年无需月供”“第3年开始肯定是不需要您月供的”进行推销；以“都是最划算、风险最小、投资回报最高的投资”“唯一超大规模”等绝对化用语进行宣传；对销售人员进行“逼定客户交预约金”的强制交易培训；推销口径“风水选址朝向考究”含有迷信内容，严重违背社会主义核心价值观和社会良好风尚；推销口径“预算回报率约6%”违反禁止投资回报承诺。 六、在陶策公司重大违约情况下，旭和公司依法行使解除权，且旭和公司已按照合同约定向陶策公司预付了15万元代理费，故陶策公司主张赔偿损失及预期利润没有法律依据，请求法院依法驳回陶策公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据及事实，本院认定如下：对于2020年9月4日至2020年9月14日期间团队人员的构成及人数，因原告提交的花名册与与其于2020年9月4日交给旭和公司的人员构成不一致，庭审中，原告亦未能作出合理解释，据此，原告本院以原告缴纳给被告并加盖公章的工作资料签收确认单以及人员名单为准，认定2020年9月4日陶策公司关于案涉项目的团队人员为10人的事实。原告提交的员工花名册，与其工资签领表能相互印证，本院结合前诉认定的工资资料签收确认单对入职时间、离职时间予以确认。原告提交的考勤记录系单方制作，与其提交的员工花名册的工作时间存在不一致，本院不予认定。原告提交的5-9月工资签领表，有职员的签名以及与建设银行账户明细信息互相佐证，本院予以确认，另，因**、***、***6-8月的工资并未发放，本院以已实际发放的5月工资总额36400元为依据确认上述三人每月工资总额，据此，经核实，陶策公司支出2020年5月至9月支出工资290684.6元，原告主张工资数额为290161.54元，本院予以确认。至于原告主张的项目前期费用支出以及行政办公费用、活动经费等各项支出，本院仅对原告提供票据或转账记录且发生在2020年5月至9月17日期间的各项支出予以确认，经核实，本院认定原告实际支出前期各项费用78369.87元。原告提交的单价表、面积表、总价表、天地楼销售表系其单方制作，被告不予认定，本院不予认定。被告提交的销售人员***的微信朋友圈截图，无其他证据予以佐证，不能证明其缺勤的事实，本院不予认定。 本院经审理后认定事实如下：2020年4月3日，广西建业中天工程咨询有限公司（以下简称中天公司）受旭和公司委托，现对贺州农投·桂东国际农产品批发市场销售代理服务进行公开招标。《招标文件》第二章载明：“五采购要求2.2.拟投入本项目总人数不低于12人，项目负责人（销售总监）每月出勤本项目地时间不低于20日，开盘当月应全月出勤本项目地;销售部9人（分别为销售项目经理1人，驻场销售顾问8人）：策划事务部2人（其中策划1人、行政事务1人）。中标方必须提供上述简历给委托方，其中销售部人员有销售行业从业经验一年以上的人员不能低于50%。须按委托方要求，在委托方提出进场要求后一周内组织好团队开展工作。销售团队人员一旦确定，中标方不得擅自更换，如有变动，中标方必须提前半个月书面告知委托方，并征得委托方书面同意（工作人员因自身原因辞职的除外）。7.1本项目不允许转包。8.2投标人投标所使用的采购项目实施人员必须为本法人员工。” 2020年4月28日，陶策公司**和公司提交投标文件，其中载明：“4.（**政策）一级二级市场：（贺州市八步区主城区、批发市场经营户）1、**目标：（认筹750组，认购250套）2、三级市场：（**/昭平/富川/信都/贺街/莲塘）3、1、**目标：（认筹450张，认购150套）。拟投入本项目人员其中有***（运营顾问、专业为房地产营销策划），***（销售经理、专业为市场营销），方剑（高级销售顾问、专业为计算机），***（高级销售顾问、专业为行政管理），**（置业顾问），***（置业顾问、专业为行政管理）。” 2020年4月29日，旭和公司和中天公司共同出具中标通知书，确认中标供应商为陶策公司。 2020年5月10日，被告旭和公司（甲方，委托方）与原告陶策公司（乙方，受托方）签订《贺州农投·桂东国际农产品批发市场销售代理合同》，合同载明：“甲方就贺州农投·桂东国际农产品批发市场项目（以下简称本项目）委托乙方提供营销策划、销售代理等事宜达成本合同，受托物业类型为：住宅、商铺等物业，1.4除本合同另有约定外，乙方受托代理销售的物业为代理期限内本项目所有对外推售之物业，包括商铺、天地楼、配套设施、车位等(初步约定300间商铺、100栋天地楼，具体面积及数量以将甲方书面确认的可售货量及相对应的预（现）售许可证为准）。合同履行期间，甲方不得将受托物业委托第三方公司代理销售，乙方也不得将甲方受托物业转委托第三方公司，甲方应在每批次取得预（现）售许可证后当日向乙方提供《预（现）售许可证》复印件，（若本项目物业分批开盘，则分批提交），以保证销售目标的顺利完成。2.1目标销售额：以客户签署正式购房合同为考核标准，目标销售额不低于3.2亿元。5.1甲方权责：5.1.1.本合同签订后，甲方应向乙方提供本项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及本项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目开盘日前，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料以确保本项目策划和销售工作的顺利开展。甲方保证上述资料真实及合法并承担上述资料所产生的法律责任。 5.1.2甲方享有本合同如下权利及义务：1.甲方对乙方提供的全部代理服务事项有权进行监督和提出意见，并享有最终决定权及考核权。3.甲方有权要求乙方应严格按照甲方委托事项和委托范围从事代理销售活动，不得向认购者作出超出过甲方委托及许可范围的书面或口头的承诺。5.1.4甲方根据本合同第六条条款向乙方支付销售代理服务费。若逾期支付，则按拖欠金额从拖欠之日起每日万分之五的标准追加支付滞纳金。5.2.1乙方采取的销售手段必须符合相关的法律规定。5.2.2乙方的服务内容：为本项目全程提供综合的销售服务。（一）营销策划、市场调研服务5.乙方工作组负责本项目营销策划和销售代理行为工作，并保证核心人员的稳定性。工作组人员、销售团队人员一旦确定，乙方不得擅自更换，如有变动，乙方必须提前半个月书面告知甲方，并应征得甲方书面同意（工作人员因自身原因辞职的除外），乙方务必做好相关资料的交接。乙方必须将工作人员及销售团队人员名单和相关信息应制作成表格文件交一份给甲方保存。（二）销售前台代理服务1.乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。销售项目经理常驻销售现场，并从现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成本项目销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作。乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员（不低于6人）在售楼现场从事销售工作或部分人员在外场开展**工作2.乙方派驻本项目销售团队架构及人员：总人数不低于12人，其中营销总监1人，为**，并规定其每月出勤本项目地时间不低于20日，开盘当月应全月出勤本项目地；销售部9人（分别为销售项目经理1人、驻场销售顾问8人）；策划事务部2人（其中策划1人、行政事务1人）。乙方必须提供上述人员简历给甲方，其中销售部人员有销售行业从业经验一年以上的人员不能低于50%。乙方按甲方要求，在甲方提出进场要求后一周内组织好团队进场开展工作。5.2.3乙方履行如下的合同义务。6.乙方承接甲方本项目销售代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及代理权不得转让。7.乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。8.乙方自行负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利。5.2.4乙方策划销售代理过程中必须符合中华人民共和国、广西壮族自治区及贺州市有关法律、法规并体现良好的职业道德和规范；维护甲方合法权益；有利于甲方的整体形象的建立，不得影响甲方的声誉和信誉。5.2.5按甲方确认的资料客观公正地宣传本项目，保证销售口径的真实性，不作任何夸大、缩小、隐瞒、虚假陈述的承诺，不得损坏甲方企业声誉及信誉。6.3.1本合同签署之后次月起至首次对外开盘当月止，甲方按每月5万元预付销售代理费给乙方，在甲方收到乙方开具的对应金额有效的增值税专用发票后5个工作日内支付。第七条违约责任、合同生效及终止。7.2本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方要赔偿因此给守约方造成的一切经济损失。7.6如任何一方违约，守约方为维护合法权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由违约方承担。” 2020年5月11日，旭和公司向陶策公司发出《销售代理入场通知》，通知陶策公司接到通知书后做好入场准备，并于2020年5月11日入场准备。 合同签订后,陶策公司进行了前期销售的准备,形成市场调研分析报告、销售及开盘营销策略安排，进行了广告铺排、拓展客源等工作，并登记了客户信息,缴纳了预约金等工作成果。双方在履行案涉合同期间因营销方案以及拓展客户的处理等工作安排产生了多次分歧。 2020年9月2日，旭和公司取得贺州市农产品商贸果蔬交易区（一期农副食品交易行）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21号楼商品房预售许可证。 2020年9月17日，旭和公司向陶策公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：“我方与贵公司于2020年5月10日签订了《销售代理合同》，我方就贺州农投.桂东国际农产品批发市场项目委托贵公司提供营销策划、销售代理等相关工作。（一）营销团队营销能力欠佳。合同第5.2.2条第（二）款第2项约定“乙方派驻本项目销售团队架构及人员：总人数不低于12人，......。乙方须提供上述人员不能低于50%。乙方按甲方要求，在甲方提出进场要求后一周内组织好团队进场开展工作。”但贵司在我方2020年5月11日发出进场通知后，并未在一周内组织好团队进场、向我方提供工作组成员简历、提供具有销售行业从业经验一年以上的人员的从业经历、资质证明，截至2020年9月1日仍未履行。经核实，截止2020年9月14日止，贵司在***批项目配备营销团队仅10人（含销售总监），其中销售部人员7人，具有明确销售房产一年以上从业经验的人数仅2人（其中1人销售经历模糊不清），存在人数和从业资质不达标的问题，同时营销总监每月出勤本项目地低于20天。营销总监**，营销经理***作为营销团队有资质人员之一，服务营销中心期间长期未从事对接来访客户工作，其他团队成员接待来访客户效果欠佳。贵司营销思路完全照搬***售房思路，长期无视本项目专业市场性质定位，不积极采纳旭和公司各高层的专业建议，造成长期营销效果较差并推卸自身责任。（二）营销代理期间擅自调离人员从事其他商业类项目活动。贵司在未与我方沟通并获得同意的情况下，擅自将设置在我方场地的专职工作人员调离岗位，分配到其他公司楼盘从事与受托事项不相关的商业销售业务，无形削弱我司项目营销人员的力量和人员稳定性，给***批项目带来较大负面影响，动摇了双方本着诚意合作的基础，极大的破坏了双方合作的诚意。（三）根据合同第7.4条约定，双方本应当在当月25日前，在大的营销计划基础上，共同协商细化下个月的营销执行方案和销售任务，但受上述原因影响，我方无法按照原有计划与贵公司共同协商营销方案和制定具体的销售任务，这给我我司造成一定营销工作延误，产生巨大经济损失。（四）我方分别于2020年9月1日、2020年9月4日向贵公司发出《营销工作联络函》，督促贵司限期整改，贵司虽有复函，但在限期内仍未整改到位，并推卸自身义务和责任，擅自修改人员信息资料，导致相关代理工作大部分已基本处于停滞状态。综上，贵司自销售代理合同签订以来，没有充分发挥专业能力及主观能动性开展项目拓展客源业务，且贵司的上述种种没有按照合同约定履行提供各项营销服务以及合同义务的事实，没有达到我司预期满意的合作效果，已经导致我司遭受损失，双方合作难以继续。为了避免我司的损失进一步扩大，我司基于贵司严重违约行为和我司的委托人身份，根据《中华人民共和国合同法》的规定，现我司正式通知贵司：1、自2020年9月17日起解除双方于2020年5月10日签订的《销售代理合同》。2、请贵司在收到本通知之日起2日内与我方工作人员办理好解除合同后的工作交接、退场等相关事宜。” 同日，陶策公司**和公司发出《工作联系函》，主要内容为：“贵公司之前就我公司人员配备事宜多次致函我公司，现明确如下：因为贵公司尚未正式开盘，导致8月份有两位员工因解决生活费事宜暂时离开半个月，且8月份也不按时发放预付代理费，但现已补足人员（详见人员简历）。且即使真的存在人员短时不足，也不构成根本违约，贵公司以此来提出解除合同，没有法律依据。贵公司于2020年9月2日取得1#至21#共21栋商铺的预售许可证，***3个工作日内给予明确何时正式开盘的通知。因贵公司尚未正式开盘，在未取得预售许可证之前已经以‘入会’的形式收取客户费用，***尽快处理这批客户。我司在独家代理期间，根据贵司要求收取入会费的会员确定为65名。敬请贵公司尽早给予客户选房以及办理其他订购协议。贵司委托我司代理模式为：全程独家销售代理。而发现贵公司有人原私自与客户签订《***批会员预约申请书》，收取客户费用，***在3个工作日内协助查询该部分会员信息，并提供会员名单至我司” 2020年9月19日，陶策公司**和公司发出《关于解除合同通知书的复函》，主要内容为：“我公司不接受贵公司单方解除同的行为，不同意解除合同，贵公司解除合同无法律依据，也无公司依据。贵公司之往来函告，以及提出解除合同所列的理由，不符合事实根据，且始终不存在构成根本违约的行为。” 2020年9月20日，旭和公司发出《关于解除广西陶策房地产营销策划有限公司委托代理事宜的公告》，载明：“自2020年9月18日起，陶策公司及其工作人员已经退场，并且不再有权代表我司处理销售的相关事宜。” 同日，陶策公司**和公司发出《致广西贺州市旭和产业园发展有限公司函》，主要内容为：“我司负责全权代理贵司销售，实际我司从入场至今，每周积极推进项目营销推广方案及例会提报，包括“活动’推广、策略、包装、物料等”，但贵公司一直贯彻’酒香不怕巷子深“，尽可能节约营销费用的理念，仅仅在6月6日举办了一场”营销中心开放“活动，8月10日才有了唯一一处位于向阳路××建设路交汇处的户外高炮广告，9月4日举办了一场“某银行电影专场”小型圈层活动，其他能予以营销的支持仅仅是要求街拓、派单、泰兴摆点，单位摆点等低成本的方式进行**，以人力进行宣传的方式实在收效甚微，项目长期没有声音，预约情况每况愈下；为此，我司仍不断调整方案建议，但贵司均没有采纳，从8月10日后，我司推进营销周例会，贵司不断推托，已经一个多月没有开展营销例会，属于不正常的工作沟通方式。9月2日项目获得预售证后贵司仍没有告知我司，也迟迟不与我司沟通开盘专题会议，直到9月10日才通知我司已经取得预售证，以及不断的往来工作联系函及解除合同函件，并以营销方案的失策和非专业观点判断和质疑无私的专业。由于贵公司相关营销对接人员的不专业，导致目前预约效果的不理想，没有及时调整策略，反而提出是对我司专业度的质疑，以及各种不符合事实且不构成合同根本违约的理由来解除合同。如补偿方案不合理，我司要求按照代理合同推进开盘事宜，达不到约定的相应业绩要求后，才给予解除合同。” 2020年9月22日至2020年10月10日，旭和公司与陶策公司多次往来函件，协商解除合同解除后的相关事宜，但未达成一致意见。 2020年10月10日，旭和公司发布《通知公告》，载明；“2020年10月18日，贺州农投·桂东国际农产品批发市场开盘活动将在贺州市平桂区黄田镇姑婆山大道与铁路线交汇处往姑婆山方向约2公里处举行。” 2020年10月16日，陶策公司发出《关于旭和公司不依据合同约定单方解除合同的公告》，载明：“旭和公司认为“委托合同可根据法律规定单方解除”，此后双方就单方解除合同的赔偿条件进行协商，目前为止仍未达成一致意见，于是我司认定该委托代理权并未合法解除。” 2021年1月26日，旭和公司取得贺州市农产品商贸果蔬交易区（一期）24、25号楼商品房预售许可证。 另查明，2021年4月13日，贺州市八步区社会保险失业管理中心出具证明，载明：“陶策公司至今未在我中心缴纳企业职工养老保险、工伤保险、失业保险、职工医疗保险、大额医疗保险以及生育保险。” 2020年8月10日至2020年8月12日期间，陶策公司员工于晚上20点50分后未在泰兴超市门前的固定摊位**。2020年8月26日至9月17日期间，陶策公司在销售现场的人员均未超过2人，多个时间段出现1人甚至无人员在岗的情形。 旭和公司分别于2020年7月10日、2020年8月14日、2020年9月22日向陶策公司支付代理费50000元，合计150000元。 另查明，***与**是母女关系。2020年7月21日，陶策公司的投资人由***、***变更为**，负责人由***变更为**。原告陶策公司的团队组成如下：**系销售总监，***系人事经理，***系销售经理，***系策划经理，***系策划，**系销售主管。在***行案涉合同期间，***于2020年5月1日入职，团队人员如下：2020年5月1日至2020年5月8日期间，**、***、***；2020年5月9日，**、***、***、***；2020年5月10日2020年5月14日期间，**、***、***、***、***；2020年5月15日，**、***、***、***、***、***；2020年5月16日至2020年5月17日，**、***、***、***、***、***、***；2020年5月18日至2020年5月19日，团队人员为**、***、***、***、***、***、***、***、***；2020年5月20日，**、***、***、***、***、***、***、***、**；2020年5月21日至2020年5月23日，**、***、***、***、***、***、***、**、***、**；2020年5月24日至2020年6月1日，**、***、***、***、***、***、***、**、**、刘淑婷、***；2020年6月2日，**、***、***、***、***、***、***、**、**、刘淑婷、**、***；2020年6月3日，**、***、***、***、***、***、***、**、**、刘淑婷、**、**、***；2020年6月4日至2020年6月5日，**、***、***、***、***、***、***、**、**、刘淑婷、**、**、**、***；2020年6月6日至2020年7月5日，**、***、***、***、***、***、***、刘淑婷、**、**、***；2020年7月6日至2020年7月9日，**、***、***、***、***、***、***、刘淑婷、**、**、***、***;2020年7月10日至2020年8月25日，**、***、***、***、***、***、刘淑婷、**、**、**、***、***；2020年8月26日至2020年9月3日，**、***、***、***、***、***、***、刘淑婷、**、**、***、**、***。2020年9月4日，陶策公司向原告提交团队人员名单，载明团队人员10人，分别为**、***、***、***、***、***、刘淑婷、**、**、***。2020年9月15日，**复职、***入职。上诉销售人员中除刘淑婷、***外均有销售一年以上的从业经验。 庭审中，原告自认在2020年8月起为第三方房地产项目进行准备工作，但因被告提出异议，已终止第三方房地产项目的委托销售代理工作。另，双方均认可《销售代理合同》于2020年9月17日解除，且陶策公司于2020年9月17日后不再进行案涉项目的销售代理工作。 本院认为，本案法律事实发生在2021年1月1日之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》颁布之前的各项法律规定。 双方签订的《销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 庭审中，双方均确认《销售代理合同》于2020年9月17日解除，且原告此后并未参与案涉项目的销售，双方实际上不再继续履行上述合同的事实，本院予以确认。 关于陶策公司是否存在根本违约的情形。被告旭和公司认为，其形式解除权系基于原告陶策公司存在多项违约情形，理由主要如下：（1）关于团队人员配置方面存在违约情形，（2）原告中标后变更股权转让营销策划代理权，（3）被告认为原告并未完成**目标和认筹目标，（4）营销方案违反合同约定以及有关法律法规的规定，（5）陶策公司另行代理第三方房地产项目，损害了旭和公司的利益。本院认为，根据查明的事实，双方在《销售代理合同》中约定“销售部人员职工有销售行业从业经验一年以上的人员不能低于50%”，并未特别约定系“房地产销售”，原告销售人员仅有两名人员无销售一年以上的从业经验，符合合同约定。虽然原告组建的团队在2020年6月12日才符合《销售代理合同》约定的12人，在2020年9月4日至2020年9月14日期间人员人数不足12人，期间确实存在过违约情形，但2020年9月15日**复职和新职员入职后，违约情形已消除；原告现投资人**与公司原负责人***系母女关系，且原股长***在解除案涉合同前均在销售团队内工作，并不存在转让代理权的情形；双方在中标后正式签订的《销售代理合同》对**目标及认筹目标并未作出约定，被告亦未提出证据**原告连续三个月或累计四个月未完成销售任务，原告亦不存在违约情形；从履行情况看，根据原告提供的微信记录和合同约定，宣传推广过程中的营销方案、广告宣传涉及均由被告工作对接人员审核，据此，案涉项目的营销方案、广告宣传的制定系双方当事人的一致意见，并不存在违约行为；同时，《销售代理合同》中并未约定陶策公司在履行合同期间禁止承接第三方房地产项目，旭和公司亦无证据证明原告违反了资料保密的合同约定，且陶策公司在旭和公司提出异议后，亦终止第三方房地产项目的委托销售代理。另，经查，陶策公司在履约过程中存在**展站在工作时间内无人在岗和销售现场人员存在少于两人或存在无人在岗的情形，但案涉项目尚未开盘，仍有外出**的需要，减少销售现场人员和变更**展位的工作时间亦通过了旭和工作人员的同意，据此，原告上述的违约行为不足以影响《销售代理合同》的合同目的的实现。综上，被告主**告存在根本违约，不能实现合同目的的抗辩意见，本院不予采信。 关于陶策公司要求旭和公司赔偿损失是否应予支持的问题。根据本案事实,陶策公司确已按约定履行了销售前期系列准备工作并取得了部分客户缴纳了预约金等工作成果,且根据《销售代理合同》的约定，销售代理费主要取决于案涉项目开盘后的销售情况，向涉案项目正式开盘前双方已解除合同，综合案涉合同的实际履行情况以及当事人的过错程度考虑，旭和公司除已预付的委托代理费用150000元，还应承担陶策公司在履约过程中的支出各项费用368534.41元（290164.54元+78369.87元），据此，被告应旭和公司应向陶策公司赔偿损失368534.41元。原告主张的过高部分，本院不予支持。关于预期利润，本案系商品房委托代理销售纠纷，亦系特殊的委托合同关系，委托合同关系是建立在双方相互信任的基础上，由于原告确实存在违约行为，导致双方加深矛盾，进而解除合同，损失范围应当限于直接损失，而不包括预期利益损失。据此，原告主张被告支付预期利润的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告承担律师代理费，因原告并未提交票据证明费用的实际发生，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西贺州市旭和产业园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广西陶策房地产营销策划有限公司赔偿损失368534.41元； 二、驳回原告广西陶策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费47676元,（原告已预交23838元），由原告广西陶策房地产营销策划有限公司负担44243元，被告广西贺州市旭和产业园发展有限公司负担3433元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判长　曾　悦 审判员　邓　媛 审判员　邓秀娟 二〇二一年七月二十六日 书记员　蒋　妍