某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民事判决书

(2017)豫03民终4523号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1987年2月16日生，住洛阳市涧西区。

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1987年11月18日生，住河南省汝州市。

二上诉人共同委托诉讼代理人：***，河南成昊律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：洛阳远方置业有限公司。住所地：洛阳市高新技术开发区芙蓉路1号13幢。

法定代表人：*同相，董事长。

委托诉讼代理人：***，河南洛神律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人洛阳远方置业有限公司（以下简称远方置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0391民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***、***的共同委托诉讼代理人***、被上诉人远方置业的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：撤销原判，改判支持***、***的一审诉讼请求，一二审诉讼费用由远方置业承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院仅以远方置业的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》就认定远方置业的房屋已经合法交房是错误的。双方购房合同约定的交房条件是：“该房屋工程检验合格”，而不是房屋检验合格。房屋工程检验合格除了要房屋自身质量合格之外，还要与房屋配套的消防设施等相关工程检验合格。远方置业自行组织的初步验收不能等同于建设工程竣工验收更不能替代消防部门的验收，根据远方置业提交的证据，其在2016年1月29日才通过消防验收。一审法院不支持逾期交房违约金是错误的。双方购房合同约定：“双方进行验收交接时，××应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。”尽管合同没有对交接文件作出列举说明，但根据相关规定，远方置业交房时至少应出示备案证书或者建设工程竣工验收报告和规划、消防等验收或许可使用文件。但远方置业没有提供任何已经达到交房条件的证明文件，因此，一审法院不支持逾期交房违约金是错误的。

远方置业辩称，远方置业在2015年8月24日工程质量竣工验收是严格按照建设工程质量管理条例第16条的规定和该条例解释进行的工程竣工验收，通过五家单位对该小区全部工程进行验收是合格的。远方置业于2015年8月24日通过五家单位对该小区全部建筑工程进行了合格验收，2015年8月25日开发商在洛阳晚报上进行了公示，通知所有住户与2015年9月1日到售房部领取钥匙，并且也进行了电话通知，2015年9月2日就把验收的资料报送有关部门进行备案。上诉人在一审法院开庭时承认见到了2015年8月25日洛阳晚报上刊登的交房时间，上诉人当时没有领钥匙是有事改天领取，说明远方置业不存在逾期交房。

***、***向一审法院起诉请求：1.判令远方置业履行交房义务并按日万分之三的标准承担2015年9月2日起至实际交付日止的逾期交房违约金（截止起诉日为16425.80元）；2.由远方置业承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年9月16日，两原告（××）和被告（××）签订一份经济适用房预售合同，购买了被告开发的遇驾花园7幢1单元2003号经济适用房，总价款为248876元。合同第七条交付期限及条件：××应当在2015年9月1日前，依照《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付××使用。该房屋工程检验合格。合同第九条第（三）项××逾期交房违约的责任：除本合同第八条规定的特殊情况处，××如未按本合同规定的期限将该房屋交付××使用，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××已付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按××累计已付款的0.5%向××支付违约金，合同终止履行。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条房屋交接：该房屋达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。××接到××的电话、短信、媒体等其中一个通知后，须在15日内到遇驾花园接待中心办理入住手续，逾期不办理者，视同××入住。双方进行验收交接时，××应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。2015年8月27日，被告通知交房。2015年11月10日，两原告领取了该房屋的钥匙。另查明，2015年8月24日，被告作为建设单位，与勘察单位河南华兴地质工程有限公司、设计单位河南智博建筑设计有限公司、施工单位洛阳工农建设集团有限公司、监理单位洛阳市金科力工程监理有限公司对遇驾花园1～8号楼进行了竣工验收，结论是通过验收。2015年9月15日，洛阳城建信息网刊发一份通知，题目是《关于遇驾花园小区违规交房的情况》，主要内容：该项目存在的工程质量问题未整改落实到位，不符合《建设工程质量管理条例》第十六条关于建设项目竣工验收的有关规定，属违规交房，业主可以拒绝收房。但是，洛阳市住房和城乡建设委员会至今并未认定该工程为不合格工程。

一审法院认为，两原告和被告签订的经济适用房预售合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立有效。有效的合同对双方均具有约束力，故只能按照合同的约定来判断被告的交房是否违约。双方所签合同第七条约定的房屋交付条件是工程检验合格，被告提交了通过验收的竣工验收报告，政府建设行政管理部门至今并未认定该工程为不合格工程，故两原告认为被告交房不符合合同约定的依据并不充分。对其要求被告支付逾期交房违约金的诉求，一审法院不予支持。房屋已经交付，故两原告的该诉求本案不再处理。有关洛阳城建信息网所发信息的问题不属本案民事纠纷审理的范围，当事人可依法另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条之规定，经合议庭评议，一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回***和***的诉讼请求。本案受理费210元，由***、***共同承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明相关事实基本一致。

本院认为，案涉经济适用房预售合同是双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在该合同第七条交付期限及条件中约定远方置业应当在2015年9月1日前依照《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》的有关规定，将具备“该房屋工程检验合格”条件的经济适用房交付上诉人。上诉人认为合同约定的“房屋工程检验合格”不仅是指建设工程竣工验收，而是指包含消防、规划等验收在内的综合验收，本案远方置业组织的验收仅仅是建设工程竣工验收的一项，不符合建设工程竣工验收以及综合验收。远房置业认为案涉房屋已经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五单位竣工验收合格，符合交房条件。双方争议的焦点为案涉房屋在2015年9月1日是否具备“工程检验合格”的条件。

对此本院认为，如何理解“房屋工程检验合格”这一条件，应结合双方在合同中的约定。双方约定要依照《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》的有关规定进行交付。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”按此规定，工程验收合格即是指建设单位组织的设计、施工等单位进行的竣工验收合格，工程竣工验收合格为交付使用的条件。该条例第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，此处规定的备案程序系建设单位的行政义务，并没有被规定为交付条件。故本案双方约定的交房条件并非综合验收合格，而是建设工程竣工验收合格。2015年8月24日，远方置业作为建设单位，与勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对案涉遇驾花园1～8号楼进行了竣工验收，结论是通过验收。故一审法院以政府建设行政管理部门至今并未认定该工程为不合格工程为由认定该房屋交房符合合同约定并无不当，上诉人要求远房置业支付逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。

综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费211元，由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*鹏

审判员***

二〇一七年十月二十六日

书记员*丰